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Prüfung Wohnraummietvertrag, Mietvertrag prüfen

| 08.08.2013 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich würde gerne den folgenden Mietvertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen.

Wir, ich und meine Freundin wollen eine Wohnung mieten. Neben der allgemeinen Prüfung interessieren mich insbes. folgende Punkte:

- Weist der Mietvertrag Mängel auf (vorallem Punkte zu unseren Lasten)?
- Gibt es bedenkliche Klauseln im Mietvertrag?
- Fehlen wichtige Klauseln?
- Sind die Paragraphen zum Thema "Schönheitsreparaturen" und "Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten" (Punkt 9.2?) korrekt?
- Punkt 17.4: Ist hier gemeint, dass ich fristlos kündige oder das ich die fristlose Kündigung verursache, d.h. der vermieter kündigt fristlos?
- Ist der Punkt 4 korrekt und was genau heißt das?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

-------------------------------

W O H N R A U M M I E T V E R T R A G
zwischen
xxxxxx
- Vermieter -
und
xxxxxx
- Mieter -

§ 1 Mietsache
1. Zu Wohnzwecken wird vermietet zur Nutzung durch 2 Personen in xxxxxx die im Sondereigentum des Vermieters stehende Eigentumswohnung xxxxxx der Eigentümergemeinschaft bestehend aus:

xxxxxx
xxxxxx
xxxxxx
xxxxxx
xxxxxx
xxxxxx
xxxxxx

2. Zur Wohnung gehört
der PKW-Stellplatz xxxxxx

3. Der Mieter darf folgende Einrichtungen mitbenutzen:
xxxxxx
xxxxxx

4. Der Zustand der Mietsache, der Einrichtungsgegenstände, des Zubehörs und die übergebenen Schlüssel sind in einem Übergabeprotokoll, das Bestandteil des Mietvertrages ist, festgehalten.

§ 2 Mietdauer und Kündigung
1. Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit
Das Mietverhältnis beginnt am xxxxxx und läuft auf unbestimmte Zeit.
Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 1 Jahr ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

2. Haftungsausschluß bei nicht rechtzeitiger Übergabe
Kann der Vermieter die Mietsache nicht rechtzeitig zur Verfügung stellen, so kann der Mieter von ihm Schadenersatz verlangen, wenn sich der Einzug um mehr als einen Monat verzögert und die Verzögerung auf ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Vermieters zurückzuführen ist.
Unabhängig von einem Verschulden des Vermieters kann der Mieter bei einer Verzögerung von mehr als einem Monat das Mietverhältnis fristlos kündigen bzw. vom Vertrag zurücktreten.

3. Kündigung des Mietverhältnisses
Ordentliche Kündigung
Das auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis kann vom Mieter spätestens zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats schriftlich gekündigt werden. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen des § 573 BGB.
Fristlose Kündigung
Das Mietverhältnis kann von beiden Parteien entsprechend den gesetzlichen Vorschriften fristlos gekündigt werden.

§ 3 Miete und Mietzahlung
1. Der Mietzins beträgt monatlich für
a) Wohnung xxxxxx
b) Pkw-Stellplatz xxxxxx
c) Vorauszahlung – Betriebskosten gem. § 5 xxxxxx
Miete gesamt xxxxxx

2. Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats auf das
xxxxxx
zu überweisen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf die Gutschrift an.
Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter die Miete im Lastschriftverfahren zu zahlen und dem Vermieter eine Einzugsermächtigung zu erteilen.
Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter Verzugszinsen in Höhe des Basiszinssatzes der Europäischen Zentralbank (EZB) verlangen sowie sonstige Verzugsschäden geltend machen. Für jedes außergerichtliche Mahnschreiben steht dem Vermieter ein Auslagenersatz von 3,00 € zu.
3. Werden die Mieträume zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt, ist der Mieter verpflichtet, die Zustimmung des Vermieters gem. § 8 vorausgesetzt, insoweit einen vom Vermieter festzusetzenden angemessenen Zuschlag zu zahlen.

§ 4 Änderung des Mietzinses
1. Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB
Der Vermieter ist berechtigt, die Miete entsprechend den gesetzlichen Vorschriften - §§ 558 ff. BGB - zu erhöhen.

§ 5 Betriebskosten - Abrechnung 1. Umzulegende Betriebskosten
Neben der Miete werden, soweit sie anfallen, folgende Betriebskosten - wie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) näher bezeichnet - umgelegt:
a) laufende öffentliche Lasten des Grundstücks;
b) Kosten der Wasserver- und Abwasserentsorgung;
c) Heizungs- und Warmwasserkosten;
d) Kosten für den Betrieb des maschinellen Personenaufzuges;
e) Kosten der Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst und der Müllabfuhr;
f) Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung;
g) Kosten der Gartenpflege;
h) Kosten der Allgemeinbeleuchtung;
i) Kosten der Schornsteinreinigung;
j) Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung;
k) Hausmeisterkosten;
l) Kosten des Betriebes der Gemeinschaftsantennenanlage und/oder des Betriebes der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
m) sonstige Betriebskosten, z.B. für Rohr- oder Dachrinnenreinigung, für Wartung / Prüfung von Feuerlöschgeräten, RWA-Anlagen oder Blitzableitern, Wartung / Prüfung von Lüftungsanlagen u.a. gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen, Legionellenprüfung des Trinkwassers, Nutzerwechsel/Schätzungsgebühren Abrechnungsfirmen.

2. Abrechnung der Betriebskosten
Die Vorauszahlungen werden jährlich einmal abgerechnet und zwar spätestens bis zum Ablauf des neuen Abrechnungsjahres.
Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden zu 70% (mindestens 50%, höchstens 70%) nach gemessenem Verbrauch und zu 30% (höchstens 50%, mindestens 30%) im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche auf den Mieter umgelegt. Die übrigen Betriebskosten werden - soweit nichts anderes vereinbart ist - nach Wohn-/Nutzflächen umgelegt.
Die Wohnfläche beträgt ca. xxxxxx
Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, so wird keine Zwischenabrechnung erteilt. Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt in diesem Fall zeitanteilig, bei den Heiz- und Warmwasserkosten jedoch nach der Gradtagszahlenmethode entsprechend § 9b Abs. 3 der Heizkostenverordnung. Soweit Pauschalen vereinbart sind, findet eine Abrechnung nicht statt. Die beim Auszug des Mieters für eine Zwischenablesung der Messgeräte für Warm- und Kaltwasser und Heizung sowie für die Kostenaufstellung auf Vor- und Nachmieter anfallenden Kosten trägt der Mieter.
Einwendungen gegen die Abrechnung können nur innerhalb eines Monats seit Zugang der Abrechnung und nur schriftlich geltend gemacht werden. Die Abrechnung gilt als genehmigt, wenn dies unterbleibt und der Vermieter auf die Frist und ihre Folgen bei der Abrechnung hingewiesen hat.
Eine Differenz zwischen Abrechnungsbetrag und Vorauszahlungssumme ist innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung auszugleichen.
Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum können nach billigem Ermessen geändert werden, wenn dringende Gründe dies erfordern.
Die Vorauszahlungen sind anzupassen, wenn sie den Abrechnungsbetrag um mehr als 10% über- oder unterschreiten. Die Anpassung erfolgt rückwirkend in der Form, daß ab dem neuen Abrechnungsjahr monatlich ein Zwölftel des Abrechnungsbetrages als Vorschuß zu zahlen ist. Zuviel gezahlte Vorschüsse hat der Vermieter zurückzuzahlen.

§ 6 Mietkaution
1. Der Mieter zahlt entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eine Mietkaution in Höhe von zwei Netto-Monatsmieten i.S. von § 3 Pkt. 1 a) und b). Dies entspricht einem Betrag von xxxxxx EUR.
Der Vermieter hat die Sicherheit, getrennt von seinem Vermögen, bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

2. Anstelle der Barkaution kann der Mieter die Sicherheitsleistung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft unter Verzicht auf die Einreden der Vorausklage, der Anfechtbarkeit und der Anrechenbarkeit erbringen. Die Bürgschaft bezieht sich auf alle Ansprüche des Vermieters aus dem bestehenden - auch verlängerten - und beendeten Mietverhältnis. Ebenso kann der Mieter die Sicherheitsleistung stellen durch Errichtung eines Sparkontos mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters, aus dem sich der Vermieter ohne Mitwirkungsverpflichtung des Mieters befriedigen kann.

3. Der Vermieter kann sich wegen fälliger Ansprüche bereits während der Mietzeit aus der Mietkaution befriedigen. Der Mieter hat die Mietkaution innerhalb einer Frist von einem Monat wieder aufzufüllen.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution auch wegen noch nicht fälliger Forderungen, z.B. zu erwartender Betriebskostennachzahlung, in angemessener Höhe zurückbehalten.

5. Die Kaution wird zunächst mit Schadenersatzansprüchen und dann mit Mietzinsansprüchen verrechnet.

§ 7 Aufrechnung
Der Mieter kann gegenüber Mietzinsforderungen mit Schadensersatzansprüchen oder Aufwendungsersatzansprüchen gem. § 538 BGB jederzeit auch ohne vorherige Ankündigung aufrechnen. Im übrigen kann er mit Forderungen nur aufrechnen, soweit diese unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Das Aufrechnungsverbot gilt bis zur Rückgabe der Mietsache. Ein Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter nur ausüben, soweit es auf dem Mietverhältnis beruht.

§ 8 Benutzung der Mieträume - Untervermietung - Tierhaltung
1. Der Mieter darf die Wohnung nur zu Wohnzwecken benutzen. Eine abweichende Benutzung bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters.

2. Der Mieter hat auf die Belange der übrigen Bewohner Rücksicht zu nehmen. Er hat die Mietsache und die Einrichtungen pfleglich zu behandeln. Dazu gehört die regelmäßige Reinigung der Mietsache sowie die ordnungsgemäße Beheizung und Belüftung.

3. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten. Eine Erlaubnis gilt nur für den Einzelfall; sie kann von dem Vermieter jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden.

4. Der Mieter darf Tiere nur mit Erlaubnis des Vermieters halten. Dies gilt auch für eine vorübergehende Tierhaltung. Eine erteilte Erlaubnis kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Kleintiere, z.B. Zierfische und Wellensittiche, darf der Mieter auch ohne Erlaubnis des Vermieters halten. Der Mieter haftet auch ohne Verschulden für alle Schäden, die durch die Tierhaltung verursacht werden, und zwar auch dann, wenn der Vermieter diese erlaubt hat.
Der Haltung von xxxxxx in der Wohnung wird zugestimmt.

§ 9 Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten
1. Der Mieter hat die Kosten für auch ohne sein Verschulden notwendige Kleinreparaturen an Teilen der Mietsache, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, zu tragen. Solche Teile sind z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Warmwasserbereitungsanlagen, Heiz- und Kocheinrichtungen, Rolläden, Fenster- und Türverschlüsse sowie deren Verschlußvorrichtungen, Schlösser, Klingel- und Haussprechanlagen und Briefkästen. Kleinreparaturen sind solche, die im Einzelfall nicht mehr als 75,00 € kosten. Im Hinblick auf die zu erwartenden Teuerungen ist damit zu rechnen, daß die Rechtsprechung die Obergrenze von 75,00 € anhebt. Jedenfalls sollen jeweils die nach der Rechtsprechung zulässigen Höchstgrenzen gelten.
Unabhängig hiervon gilt folgendes:
Der vom Mieter pro Mietjahr zu tragende Höchstbetrag ist auf 5% der Jahresnettomiete beschränkt.
Das gleiche gilt auch für beschädigte oder zerbrochene Glasscheiben.

2. Der Mieter hat alle technischen Geräte und Einrichtungen, zu deren alleiniger Benutzung er berechtigt ist, in den jeweils erforderlichen Abständen durch einen Fachmann warten zu lassen und dies dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen. Das gilt insbesondere für Gas-, Ölheizungs-, Elektrogeräte, Klimaanlagen und Fensterbeschläge. Der Mieter hat, soweit üblich, entsprechende Wartungsverträge abzuschließen. Die dem Mieter hierdurch entstehenden Kosten dürfen die am Ort üblichen Kosten nicht übersteigen.

§ 10 Haftung des Vermieters
1. Soweit der Vermieter einen während der Mietzeit entstehenden Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt, ist seine Haftung auf einfache Fahrlässigkeit beschränkt. Dem Mieter bleibt das Recht, sich vorzeitig vom Vertrag zu lösen.

2. Der Vermieter haftet nicht für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, es sei denn, er hat die Schäden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt.

3. Entsprach das Gebäude bei Errichtung den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik, liegt in der Abweichung von heutigen oder späteren Regeln der Bautechnik kein Mangel, es sei denn, der gewöhnliche Gebrauch zum vertraglich vereinbarten Zweck ist erheblich eingeschränkt.

4. Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkungen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Feuchtigkeitseinwirkung ist. Es sei denn, daß der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.

§ 11 Haftung des Mieters
1. Für Beschädigungen der Mieträume oder des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörenden Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm, Angehörigen, Besuchern, Lieferanten oder Handwerkern - die auf seine Veranlassung in Beziehung zur Mietsache getreten sind - verursacht wurden.

2. Der Mieter hat dem Vermieter jede ihm bekannte Gefahr, die der Mietsache droht, sowie eingetretene Schäden unverzüglich anzuzeigen. Unterläßt er dies, oder unterbleibt die Anzeige, weil er die Gefahr oder den Schaden grob fahrlässig nicht erkannt hat, so haftet er für die Folgeschäden, die durch die nicht rechtzeitige Anzeige entstehen. Soweit der Vermieter wegen fehlender Anzeige den Schaden nicht verhindern oder beseitigen kann, stehen dem Mieter weder Gewährleistungsansprüche zu noch das Recht zur fristlosen Kündigung.

3. Der Mieter trägt die Beweislast dafür, daß er einen in seiner Wohnung während der Mietzeit eingetretenen Schaden nicht zu vertreten hat, wenn Dritteinflüsse als Schadensursache ausscheiden, der Schaden nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sein kann und die Schadensursache nicht im Risiko- und Verantwortungsbereich des Vermieters liegen kann.

§ 12 Schönheitsreparaturen
1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter ohne besondere Aufforderung regelmäßig und fachgerecht während der Mietzeit auszuführen oder ausführen zu lassen. Diese Verpflichtung besteht im Allgemeinen nach Ablauf folgender Zeitabstände — Regel-Renovierungsfristen:
in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schafräumen, Fluren, Dielen,Toiletten alle 5 Jahre,
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre,
bei Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenster alle 7 Jahre.
Weist der Mieter nach, dass die fälligen Schönheitsreparaturen trotz Ablauf der vorgenannten Fristen objektiv noch nicht erforderlich sind, so verlängern sich die Regel-Renovierungsfristen bis zur Erforderlichkeit.
Die Regel-Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.

2. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so hat der Mieter je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung, die anteiligen Kosten für die bis dahin im Allgemeinen angefallenen und erforderlichen Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die renovierung der Naßräume 33%, bei mehr als zwei Jahren 66% der Kosten. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als drei Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

3. Endet das Mietverhältnis - bei Übergabe einer vollständig renovierten Wohnung - vor einem Jahr oder liegt die letzte Renovierung bei Auszug nicht länger als ein Jahr zurück, hat der Mieter alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung anfallenden Arbeiten durchzuführen.

4. Zu den Schönheitsreparaturen gehören im wesentlichen folgende Arbeiten:
Das Entfernen alter Tapeten, es sei denn, es handelt sich um noch überstreichbare Rauhfasertapeten. Das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung bzw. des gemieteten Hauses, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre und anderer über Putz liegender Versorgungsleitungen, je nach Ausstattung das Streichen der Innentüren sowie der Außentüren und der Fenster von innen, bei Doppelfenstern das innere Fenster innen und außen sowie das Streichen von Einbauschränken und sonstigem Holzwerk, sofern es bei Mietbeginn gestrichen war. Die Arbeiten sind fachmännisch durchzuführen.
Will der Mieter Tapeten oder andere Wandbeläge anbringen, die von den Vorhandenen in Art und Qualität abweichen, bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Das gleiche gilt für die Auswahl eines abweichenden Farbtons für das Streichen von Decken und Wänden sowie für das Streichen des Holzwerks und der Heizkörper.
Handelt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters, ist er auf jeden Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, hinsichtlich der Art und Qualität der Tapeten oder der anderen Wandbeläge sowie der Farbe der Anstriche den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Soweit der Vermieter dadurch Aufwendungen erspart, hat er diese dem Mieter zu erstatten.

5. Der Mieter ist verpflichtet, die Fußböden während der Mietzeit pfleglich zu behandeln. Teppichböden sind bei Auszug fachmännisch durch Vacuumextraktion oder andere geeignete Mittel zu reinigen. Liegen bei Teppichböden übernormale Abnutzungen vor, die durch eine Spezialreinigung nicht in einer für den Nachmieter zumutbaren Weise beseitigt werden können, ist der Vermieter berechtigt, den Teppichboden auf Kosten des Mieters unter Berücksichtigung des Abzuges neu für alt zu erneuern. Besteht Streit darüber, ob eine übernormale Abnutzung vorliegt, entscheidet hierüber ein Sachverständiger, dessen Kosten die Partei zu tragen hat, zu deren Ungunsten das Gutachten ausfällt. Dasselbe gilt für jeden anderen Bodenbelag.

§ 13 Bauliche Veränderungen
1. Veränderungen der Mietsache durch den Vermieter
Der Mieter hat notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Die Duldungspflicht beschränkt sich nicht auf seine Mieträume, sondern betrifft auch sonstige Teile des Gebäudes oder Mietgrundstücks. Behindert der Mieter die Arbeiten schuldhaft, hat er die dadurch entstehenden Mehrkosten zu tragen. Schadenersatzansprüche stehen dem Mieter nicht zu, es sei denn, der Vermieter hat den während der Mietzeit entstandenen Mangel zu vertreten, oder es sind Schäden bei der Ausführung der Arbeiten schuldhaft herbeigeführt worden.

2. Veränderungen der Mietsache durch den Mieter
Veränderungen an und in den Mieträumen, z.B. Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, darf der Mieter nur mit vorheriger Erlaubnis des Vermieters vornehmen. Der Mieter ist verpflichtet, auf Wunsch des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand auf eigene Kosten wiederherzustellen. Er hat das Recht, Einrichtungen bei Beendigung des Mietverhältnisses wegzunehmen. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme. Die angemessene Entschädigung bestimmt sich nach dem Zeitwert. Fiktive Aufwendungen für den Ausbau der Einrichtungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes sind abzusetzen.
Der Mieter haftet für alle Schäden, die durch die Veränderungen entstehen.

§ 14 Außenantennen / Kabelanschluß
1. Außenantennen darf der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters anbringen. Dies gilt auch für Parabolantennen. Die Erlaubniserteilung kann von angemessenen Auflagen abhängig gemacht werden.

2. Stellt der Vermieter den Anschluß über einen privaten Kabelnetzbetreiber zur Verfügung, kann der anschlußwillige Mieter mit dieser Firma einen Nutzungsvertrag abschließen.

3. Wünscht der Mieter den Kabelanschluß, kann der Vermieter die Erlaubnis davon abhängig machen, daß der Mieter alle anfallenden Kosten trägt.

§ 15 Betreten der Mieträume
1. Der Vermieter oder von ihm Beauftragte dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Meßgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten.

2. Bei dringender Gefahr besteht das Betretungsrecht auch zur Nachtzeit; notfalls kann der Vermieter die Mieträume öffnen lassen.

3. Bei mehrtägiger Abwesenheit hat der Mieter durch Übergabe der Schlüssel an eine Vertrauensperson sicherzustellen, daß die Mietsache betreten werden kann.

4. Verweigert der Mieter den Zutritt ohne triftigen Grund, so hat er dem Vermieter die dadurch entstehenden Kosten (z.B. Reisekosten, Zeitaufwand usw.) zu ersetzen. Mehrfache grundlose Verweigerung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses

5. Bei gekündigtem Mietverhältnis oder beabsichtigtem Verkauf des Hausgrundstücks oder der Eigentumswohnung ist der Vermieter oder der von ihm Beauftragte berechtigt, zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung zu besichtigen.

§ 16 Mehrzahl von Mietern
1. Haben mehrere Personen gemietet, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.

2. Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berühren, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt nicht für Kündigungen oder Mietaufhebungsverträge.

3. Jeder Mieter muß Tatsachen in der Person oder dem Verhalten seiner Familienangehörigen oder eines anderen berechtigten Nutzers der Mietsache, die das Mietverhältnis berühren oder einen Schadenersatzanspruch begründen, für und gegen sich gelten lassen.

§ 17 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Der Mieter hat die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in geräumtem, ordnungsgemäßem, gereinigtem und - soweit hierzu verpflichtet - in renoviertem Zustand zurückzugeben.

2. Der Mieter hat dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und zwar auch solche, die er während der Mietzeit hat anfertigen lassen. Hat er Schlüssel verloren, ist der Vermieter berechtigt, die betreffenden Schlösser - erforderlichenfalls die Schließanlage - nebst Schlüssel auf Kosten des Mieters ändern oder ersetzen zu lassen, es sei denn, der Mieter kann die Benutzung des Schlüssels durch einen Unbefugten gänzlich ausschließen.

3. Zieht der Mieter vorzeitig aus, hat er grundsätzlich den Mietzins einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschalen bis zum Ablauf der Mietzeit zu entrichten.

4. Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung, die der Mieter veranlaßt hat, haftet er für den Mietausfall, der durch das Leerstehen der Mieträume oder dadurch entsteht, daß im Falle der Neuvermietung nur ein geringerer Mietzins erzielt werden kann.

5. Gebraucht der Mieter nach Ablauf der Mietzeit die Mietsache weiter, verlängert sich das Mietverhältnis nicht, der § 568 BGB findet keine Anwendung.

6. Holt der Mieter nach seinem Auszug zurückgelassene Gegenstände trotz zweimaliger Aufforderung und Fristsetzung nicht ab, kann der Vermieter diese durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person verwerten lassen. Der Erlös steht nach Abzug der Kosten dem Mieter zu.

§ 18 Zusatzvereinbarungen
1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Wenn und insoweit eine Bestimmung dieses Vertrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelung wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam. Kann sich ein Vertragsteil auf Grund zwingender gesetzlicher Vorschriften auf eine Vertragsbestimmung nicht berufen, so gilt dies auch für den anderen Teil.

2. Änderungen und Ergänzungen des Vertrages erfolgen schriftlich.

3. Die Reinigung des Pkw-Stellplatzes obliegt dem Mieter.

Einsatz editiert am 08.08.2013 13:38:42
08.08.2013 | 15:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender!

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der Frage auf Ihren Angaben beruht. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann sich die rechtliche Bewertung ändern. Dieses Forum kann eine umfassende Beratung bei einem RA nicht ersetzen, jedoch eine erste rechtliche Einschätzung bieten.

Was Ihre Fragen und Ihren Mietvertrag angeht, so möchte ich wie folgt antworten:

1. Weist der Mietvertrag Mängel auf (vor allem Punkte zu unseren Lasten)? Gibt es bedenkliche Klauseln? Fehlen wichtige Klauseln?
Offensichtliche Mängel weist der Mietvertrag nicht auf. Es handelt sich in großen Teilen wohl um einen Standardmietvertrag. Allerdings besagt bereits § 2, Zif. 1 des Mietvertrages, dass für das erste Jahr ab Beginn des Vertrages eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Hier wäre dann allenfalls eine fristlose Kündigung zulässig.

Bei Abschluss des Mietvertrages wird grundsätzlich nicht gerne an eine mögliche Kündigung gedacht. Hier ist diese zudem für die Dauer eines Jahres ausgeschlossen.

Meines Erachtens könnten ausserdem einige Klauseln erweitert werden,
- so z.B. § 5, Zif. 2 ( Abrechnung Betriebskosten). Hier könnte eingefügt werden:
Der Vermieter gewährt dem Mieter Einsicht in die der Berechnung zugrunde liegenden Unterlagen und Belege. Gegen Erstattung angemessener Kopier- und Portokosten kann der Mieter verlangen, dass ihm Kopien dieser Berechnungsunterlagen zugesandt werden.

- so z.B. § 6, Zif. 3:
Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter 2 Wochen vor Inanspruchnahme der Mietsicherheit über dieses Vorhaben zu unterrichten.

- so z.B. § 8, Zif. 3. (Untervermietung). Hier könnte eingefügt werden:
Der Vermieter muss die Untervermietung erlauben, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Dies gilt nicht, wenn dadurch eine Überbelegung der Wohnung eintritt oder aber in der Person der Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung durch den Vermieter gegeben ist.

2. Sind die Paragraphen zum Thema "Schönheitsreparaturen" und "Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten" (Punkt 9.2?) korrekt?
- § 9, Zif. 2 ist nicht zu beanstanden.

- § 12, Schönheitsreparaturen:
Was den § 12 betrifft, so müssen etwaige Arbeiten zunächst fachgerecht, nicht aber wie hier gefordert "fachmännisch" durchgeführt werden!

Weiterhin müssen in der Regel nur die Schönheitsreparaturen durchgeführt bzw. gezahlt werden,die der Mieter selbst abgewohnt hat.

Die Fristenregelung ist dann wirksam, wenn sie nicht "starr" ist, also wenn sie Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand nimmt. Dies ist hier durch die Formulierung "im Allgemeinen" durchaus wirksam formuliert.

Die Fristen beginnen grds. mit Einzug oder aber letzter Renovierung. Erfolgt ein Auszug vor Ablauf dieser Fristen, so muss nicht renoviert werden.

Was die Abgeltungsklauseln in § 12, Zif. 2 angeht, so gilt auch hier, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung mit in die Berechnung einbezogen werden muss. Der Mieter würde sonst möglicherweise mit höheren Kosten belastet, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.

Diese Klausel im Mietvertrag ist hier missverständlich, so dass Sie sich mit dem Vermieter hier um Klärung bemühen sollten. Des weiteren sollte hinsichtlich eines möglichen Kostenvoranschlages vereinbart werden, dass sich die Mietvertragsparteien auf einen Fachbetrieb zur Einholung eines Kostenvoranschlages einigen sollten.


3. Punkt 17.4: Ist hier gemeint, dass ich fristlos kündige oder das ich die fristlose Kündigung verursache, d.h. der vermieter kündigt fristlos?
Hier ist gemeint, dass der Vermieter dem Mieter fristlos kündigt aus einem Grund, den der Mieter zu verantworten hat, etwa Zahlungsverzug, o.ä.

4. Ist der Punkt 4 korrekt und was genau heißt das?
§ 4 ist grundsätzlich so in Ordnung, bedeutet aber im Konkreten, dass der Vermieter bereits nach Ablauf von 12 Monaten ab Beginn des Mietvertrages ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter senden kann. Nach Ablauf von weiteren drei Monaten, also insgesamt 15 Monaten ab Mietbeginn, könnte der Vermieter sodann die Zahlung einer höheren Miete fordern.

Eventuell kann hier mit dem Vermieter eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass eine erstmalige Mieterhöhung erst nach Ablauf von 18 Monaten, besser 24 Monaten verlangt werden darf.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Wibke Türk, Rechtsanwältinse oder den hinterlegten Kontaktdaten.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2013 | 17:15

Vielen Dank für Ihre Antwort.

D.h. der Vertrag ist in dieser Form grundsätzlich problemlos nutzbar ist?

Mein Nachfrage bezieht sich auf Ihre Angeben zum Punkt 12. Aus Ihrer Ausführung kann ich nicht genau entnehmen, welche Änderungen im Punkt 12 empfohlen werden.

Sie schreiben, u.a.
"Weiterhin müssen in der Regel nur die Schönheitsreparaturen durchgeführt bzw. gezahlt werden,die der Mieter selbst abgewohnt hat."
"Die Fristen beginnen grds. mit Einzug oder aber letzter Renovierung. Erfolgt ein Auszug vor Ablauf dieser Fristen, so muss nicht renoviert werden"

Müssten diese Punkte beim Punkt 12.1 hinzugefügt werden bzw. welche Änderungen bewirken diese Aussagen für den Punkt 12?

Und welche genaue Formulierung im Punkt 12.2 bringt die Gefahr der "höheren Kosten"? Dort steht ja bereits, dass die Kosten je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung berechnet werden, also meiner Meinung nach, dass was Sie beschreiben mit "Abnutzungsgrad der Wohnung".

Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie Ihre Aussagen zum Punkt 12 genauer ausführen bzw. die daraus resultierenden Änderungen für den Punkt nennen könnten.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2013 | 17:33

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.
Grundsätzlich ist der Vertrag in der vorliegenden Form nutzbar, die von mir vorgeschlagenen Ergänzungen sind nicht zwingend notwendig.

Was Ihre Frage zu den Schönheitsreparaturen angeht, so muss ich meine Antwort insofern präzisieren, dass Sie Ihren Vermieter bei etwaiger zukünftiger Beendigung des Mietvertrages darauf hinweisen können, dass "fachmännisch" nicht renoviert werden müsste (§12, Zif. 4), sondern allenfalls "fachgerecht".

Was die Gefahr der "höheren Kosten" angeht, so ist diese Formulierung gemeint:Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die renovierung der Naßräume 33%, bei mehr als zwei Jahren 66% der Kosten. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als drei Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.

Meines Erachtens ist diese Formulierung, insbesondere in Verbindung mit der vorher im Mietvertrag stehenden Formulierung,schlichtweg widersprüchlich.
Allerdings kann die Formulierung nach nochmaliger Durchsicht grds. so stehen bleiben, wenn darunter verstanden werden soll, dass die Renovierung abhängig ist vom jeweiligen Abnutzungszustand und die tatsächlichen Renovierungskosten sodann anteilig zu zahlen wären.

Die weiteren Formulierungen ("Weiterhin müssen in der Regel nur die Schönheitsreparaturen durchgeführt bzw. gezahlt werden,die der Mieter selbst abgewohnt hat."
"Die Fristen beginnen grds. mit Einzug oder aber letzter Renovierung. Erfolgt ein Auszug vor Ablauf dieser Fristen, so muss nicht renoviert werden")waren mehr als allgemeiner Hinweis zu verstehen, gehören nicht in den Mietvertrag.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Bei weiteren Fragen kontaktieren Sie mich bitte unter der angegebenen E-Mail-Adresse.

Mit freundlichen Grüßen

Türk
Rechtsanwältin



Bewertung des Fragestellers 09.08.2013 | 07:41

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"Vielen Dank. Nun freuen wir uns auf unsere neue Wohnung mit einem geprüften Mietvertrag :-)"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 09.08.2013
4,6/5,0

Vielen Dank. Nun freuen wir uns auf unsere neue Wohnung mit einem geprüften Mietvertrag :-)


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