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Prüfung Schreiben Mieterhöhung Wohnung / Garagenstellplatz

| 02.10.2016 09:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo Zusammen,

ich habe 2 Schreiben bekommen, in denen mir eine Mieterhöhung mit Begründung zugegangen ist.
Einmal wurde die Miete meiner Wohnung erhöht, einmal wurde mir der Garagenstellplatz gekündigt und eine Neuanmietung zu höheren Konditionen angeboten.
Sie erhalten von mir die Schreiben und ich würde mich freuen, wenn sie kurz rüberlesen und mir ein Feedback geben, ob beides so rechtens ist.

Lieben Dank & Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Dokumente waren leider nicht beigefügt. Bitte überlassen Sie mit als Scan. Ich kann dann im Rahmen einer Ergänzung Stellung nehmen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 02.10.2016 | 10:00

Hallo zurück,

vielen Dank. Leider gibt es hier keinen Upload Button bei mir.
Bitte nennen sie mir eine eMail Adresse, an die ich die Unterlagen jetzt senden kann.

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.10.2016 | 10:03

ra-moosmann-rv@t-online.de

Ergänzung vom Anwalt 02.10.2016 | 10:40

Die HTML Dokumente kann ich mit Firefox leider nicht öffnen.

Ergänzung vom Anwalt 03.10.2016 | 10:48

Sehr geehrter Fragesteller,

nachdem mir nunmehr die Dokumente vorliegen, ergibt sich folgendes:

I.
Mieterhöhungsverlangen

1.
Es handelt sich um ein Mieterhöhungsverlangen zur Erhöhung dr Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB ). Dessen Voraussetzungen (Wartefrist, Kappungsgrenze) sind erfüllt.

2.
Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter auch begründet werden.

Die Vermieterin nimmt Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Hannover, der von der Internetseite der Stadt heruntergeladen werden kann. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB ), der Spannen erhält u.a. nach Ausstattung und Lage der Wohnung.

Insoweit hätte die Vermieterin angeben müssen, wie sie die Wohnung in den Mietspiegel einordnet.

BGH NJW 2008,573 :

"Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§§ 558a II Nr. 1, 558d BGB Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a I,III BGB ). Der Beifügung eines Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des -nach Auffassung des Vermieters für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um dem Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen".

Daran fehlt es hier. Auch ich kann nicht nachvollziehen, wie die Vermieterin die Wohnung einordnet. Ich halte daher das Mieterhöhungsverlangen für UNWIRKSAM.

II.
Änderungskündigung Garagenplatz

Offenbar ist hir durch gesonderten Mietvertrag außerhalb des Wohnungsmietvertrages ein Garagenplatz vermietet.

Diesen könnte die Vermieterin selbständig kündigen und einen neuen Mietvertrag zu höherer Miete anbieten, wenn es sich RECHTLICH um zwei Mietverhältnisse handeln würde.

BGH NJW 2012,224 :

"Sind Wohnung und Garage Bestandteil eines einheitlichen Mitverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.

bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann dr Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten einr rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist in der Regel dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage AUF DEMSELBEN GRUNDSTÜCK liegen."

Nach den Angaben im Kündigungsschreiben liegt die vermietete Garage ebenso wie die Wohnng in der Wohnanlage Albert-Niemann-Str. 10-11 in Hannover.

Dies könnte dafür sprechen, dass der Mietvertrag über die Wohnung und der Mietvertrag über die Garage als RECHTLICH EINHEITLICHER MIETVERTRAG anzusehen ist und eine isolierte Kündigung des Garagenmietvertrages als Änderungskündigung UNZULÄSSIG sein könnte.

Um dies abschließend zu prüfen, ist die Einsicht in beide Mietverträge erforderlich. Ich empfehle Ihnen, hiermit einen Rechjtsanwalt vor Ort zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 06.10.2016 | 11:01

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