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Prüfung Schönheitsreparaturklausel

07.09.2018 15:59 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwälte,

ich möchte Sie prüfen, den nachfolgenden Text auf seine Rechtmäßigkeit zu prüfen. Hierbei möchte ich Sie bitten, dies insbesondere unter folgenden Aspekten zu prüfen:
- Muss ich nach Auszug aus der Wohnung renovieren oder sind die Klauseln dazu ungültig? Wenn ja, warum? Ich bin etwas irritiert davon, dass die Renovierungspflicht ab Einzug läuft, auch wenn die Räume unrenoviert übergeben worden wären (siehe Klausel unten). Ich habe insgesamt 7 Jahre in der Wohnung gewohnt
- In wie fern ist die Klausel zu den Quotenregelungen rechtskräftig? Aufgrund der langen Mietdauer dürfte dies aber kaum relevant sein oder fällt damit die Renovierungspflicht insgesamt?
- Die Wohnung wurde an mich renoviert übergeben, lt. Übergabeprotokoll "weiß gestrichen übergeben".

Es ist die Klausel enthalten, dass der Vermieter den Maler für den Kostenvoranschlag aussuchen darf. Dies ist ungültig, hat aber wenn ich es richtig sehe keine weiteren Auswirkungen, außer das ich ebenfalls einen Kostenvoranschlag vorlegen darf.

Vielen Dank


§ 9 a Schönheitsreparaturen
Die Parteien vereinbaren einvernehmlich für den Fall der Unwirksamkeit der folgenden Bestimmungen, die die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regeln sollen, dass der Vermieter in Abänderung der gesetzlichen Regelung nicht verpflichtet ist, den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache durch Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu erhalten (Freizeichnungsvereinbarung). Die gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters bei Mängeln der Mietsache im Übrigen bleiben hiervon unberührt.
1. a) Da die Kosten für die Durchführung der Schonheitsreparaturen nicht in die Miete einkalkuliert sind, ist der Mieter ver pflichtet. die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, falls diese nach dem Abnutzungsgrad der Mieträume erforderlich sind, fachgerecht auszuführen.
b) Hierfür gelten im Allgemeinen folgende turnusgemäße Fristen: für Küchen/Bäder/Duschen: 5 Jahre; für Wohn. u. Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: 8 Jahre; für Fenster/Türen/Heizkörper: 10 Jahre; für übrige Nebenräume: 10 Jahre.
Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durch . geführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.
c) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und Außentüre von innen,
2. a) Eine nach Ziff. 1. entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
b) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 9a Ziff. 1, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler Fachbetriebes an den Vermieter in Höhe eines Betrages zu zahlen, der sich nach dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen gern. Ziff. 1b) und den abgelaufenen Nutzungszeiträumen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt der letztmaligen Durchführung der Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades der Mieträume bemisst. Dies bedeutet:
Liegen im Falle von Ziff.1b) die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die Nassräume (Küchen, Bäder, Duschen) während der Mietzeit zum Beispiel länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter1/5, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 2/5, länger als 3 Jahre, 3/5, länger als 4 Jahre, 4/5 der hierfür ausgewiesenen Kosten. Liegen im Falle von Ziff.1b) die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn und Schlafräume/Flure/Dielen und Toiletten während der Mietzeit zum Beispiel länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/8 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück. 2/8, länger als 3 Jahre 3/8, länger als 4 Jahre 4/8, länger als 5 Jahre, 5/8, länger als 6 Jahre 6/8. länger als 7 Jahre, 7/8 der ausgewiesenen Kosten. , Liegen im Falle von Ziff.1b) die Schönheitsreparaturen für Fenster, Türen, Heizkörper während der Mietzeit zum ., Beispiel länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/10 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 2/10, länger als 3 Jahre, 3/10, länger als 4 Jahre, 4/10, länger als 5 Jahre, 5/1 0, länger als 6 Jahre 6/10. länger als 7 Jahre, 7/10, länger als 81ahre‚8/10.Iänger als 9 Jahre, 9/10 der ausgewiesenen Kosten.
Liegen im Falle von Ziff.1b) die Schönheitsreparaturen für übrige Nebenräume während der Mietzeit zum Beispiel länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/10 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 2/10, länger als 3 Jahre, 3/10, länger als 4 Jahre, 4/10, länger als 5 Jahre, 5/10, länger als 6 Jahre, 6/10. länger als 7 Jahre, 7/10, länger als 8 Jahre, 8/10. länger als 9 Jahre, 9/10 der ausgewiesenen Kosten.
c) Der Mieter ist berechtigt, die Zahlungen der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.
3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1 b) und Ziff. 2 b) zugrunde gelegten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung auch einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. Die in Ziff, 2b) vereinbarten Kostenanteile verändern sich dann entsprechend"
.
Berechnungsbeispiel: Die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für Nassräume liegen bei Beendigung des MietverhältniSSes z.B länger als 4 Jahre zuruck Es ware demnach eine Quote von 4/5 zu zahlen Die Wohnung ist durch den Mieter aber nicht stärker abgenutzt, als es regelmäßig schon nach zwei Jahren zu erwarten wäre. Bei Beendigung des Mietverhältnlsses Sind deshalb unter Berücksrchtigung der der Abnutzung entsprechenden fiktiven Wohndauer lediglich 2/5 der im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Kosten zu zahlen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Da Ihnen eine renovierte Wohnung übergeben wurde und die Klausel zu den Schönheitsreparaturen auch keine starren Fristen enthält, müssen Sie bei üblicher Abnutzung nach 7 Jahren Mietdauer in Küche, Bad und Dusche die Schönheitsreparaturen durchführen. Die Regelung, dass die Fristen auch bei unrenovierter Wohnung erst bei Einzug beginnen, ist ja eher vorteilhaft für den Mieter und macht die Klausel aus meiner Sicht nicht unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat entsprechend bisher auch nur Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung tatsächlich unrenoviert übergeben wurde.

Die anderen Fristen sind noch nicht abgelaufen, die Schönheitsreparaturen für die anderen Räume also bei üblicher Abnutzung noch nicht fällig. Eine Abgeltung müssen Sie nicht zahlen, da solche Quotenklauseln nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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