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Prüfung Kaufvertrag immobilie


15.06.2007 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Guten Tag,
ich möchte eine Immobilie erwerben ("Eigentumswohnung" in Form eines Hauses" und habe nun den Kaufvertrag erhalten. Das Haus selbst wurde von einer Freundin (Bauing.) auf Mängel untersucht und ist soweit ok. Ist der Vertrag auch in Ordnung oder gibt es da problematische Stellen ?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort !

*****

Beurkundet im Amtszimmer des Notariats ***** heute am

19. Juni 2007

durch den Notar im *****

*****

Zur Beurkundung sind erschienen:

1.
2.

Kaufvertrag

§ 1 Kaufobjekt, Belastungen

Der Verkäufer ist Alleineigentümer des folgenden Kaufobjekts:

Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) von Bad ***** 215/1.000-stel Miteigentumsanteil an Grundstück Flurst-Nr. 1301, Gebäude- und Freifläche, ***** mit 8,77 Ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung.


Derzeitige Nutzung:

Nach dem Grundbuch ist das Kaufobjekt wie folgt belastet:

Abt. Lfd.Nr. Inhalt
II 1 Überfahrtslast.
2 Last betreffend die Wässerung und die Viehweide.
3 Lasten, welche mit der Benützung der Wässerungsanlagen, Wege, Zu- und Ausfahrten usw. verbunden sind.

Diese Belastungen sind dem Käufer bekannt und werden von ihm übernommen. Abtei-lung III des Grundbuchs ist lastenfrei.

Bei der Beurkundung liegt eine unbeglaubigte Kopie aus dem Grundbuch vor. Auf Grundbucheinsicht durch den Notar haben die Beteiligten verzichtet, sie bestanden auf der Beurkundung auf der Grundlage dieses Auszuges.


§ 2 Verkauf

Der Verkäufer verkauft an den Käufer zu Alleineigentum das vorbezeichnete Kaufob-jekt - grundbuchmäßig lastenfrei -- einschließlich aller gesetzlichen Bestandteile.


§ 3 Kaufpreis, Fälligkeit

Der Kaufpreis beträgt
EUR 52.000,00
- zweiundfünfzigtausend Euro -

Der Kaufpreis wird fällig eine Woche nach dem Vorliegen folgender Voraussetzungen:

a) Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch;
b) Vorliegen der Verwalterzustimmung;
c) Räumung des Kaufobjekts durch den Verkäufer bzw. den Mieter und Erstellung eines schriftlichen von Verkäufer und Käufer unterzeichneten Übergabeprotokolls (zur Aushändigung der Haus-Schlüssel siehe unten § 5).

Über das Vorliegen dieser Voraussetzungen haben sich Verkäufer und Käufer selbst zu vergewissern. Ab dem zehnten Tag nach Eintritt der Fälligkeit müssen ohne weitere Mahnung des Verkäufers vom Käufer die gesetzlichen Verzugszinsen gezahlt werden. Diese betragen 5 % jährlich über dem jeweils geltenden Basiszinssatz.

Der Kaufpreis ist an die Verkäuferseite zu überweisen auf das Konto Nr. bei der (BLZ ).

Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises und der Verzugszinsen unter-wirft sich der Käufer hiermit der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Verkäufer ist berechtigt, sich jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit begründenden Tatsachen vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilen zu lassen.

Im Hinblick auf die Verjährung des Kaufpreisanspruchs wird auch die Verjährungsfrist für den Anspruch des Käufers auf Verschaffung des Eigentums auf dreißig Jahre ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn verlängert.

Sicherung der Käuferseite erfolgt durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Verkäuferseite behält ihr Eigentum als Sicherheit, bis der Kaufpreis bezahlt ist. Hiervon hat die Verkäuferseite unverzüglich nach Zahlungseingang den Notar schriftlich zu benachrichtigen; ein Formblatt für diese Anzeige erhält der Verkäu-fer mit der Vertragsabschrift. Zur Anzeige ist bei mehreren Verkäufern jeder von ihnen allein befugt.

Erst nach der Zahlungsanzeige darf der Notar die ihm zu treuen Händen übergebene Genehmigungserklärung der Verkäuferseite zu der unten von der Käuferseite abgegebe-nen Auflassung mit der Umschreibungsbewilligung an das Grundbuchamt herausgeben und den Antrag auf Umschreibung des Eigentums stellen. Hierzu ist der Notar auch befugt, wenn die Kaufpreiszahlung ihm in sonstiger Weise sicher nachgewiesen ist.

Finanzierungsvollmacht
Der Käufer wird den Kaufpreis finanzieren und muß deshalb für Kreditgeber Grund-pfandrechte in das Grundbuch eintragen lassen, was aber nur vom Eigentümer veranlaßt werden kann. Der Verkäufer ist deshalb bereit, solche Grundpfandrechte, die der Kauf-preisfinanzierung dienen, im Interesse des Käufers vorweg zu bestellen, jedoch nur un-ter folgenden Bedingungen:

Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht bis zur vollständigen Bezah-lung des Kaufpreises nur insoweit als Sicherheit verwerten und behalten, als er tatsäch-lich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers leistet. Zah-lungen auf das mit dem Grundpfandrecht zu sichernde Darlehen dürfen nur nach Maß-gabe der Zahlungsvereinbarungen des Kaufvertrages auf das dort genannte Konto erfol-gen. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit solchen Grundpfandrechten kei-nerlei persönliche Zahlungsverpflichtungen, der Käufer hat den Verkäufer insoweit von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen. Der Ver-käufer tritt dem Käufer - aufschiebend bedingt durch die Erfüllung der Zahlungsver-pflichtungen aus dem Kaufvertrag, unabhängig davon mit der Eigentumsumschreibung - alle Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche ab. Bis zum Eintritt der Bedingung werden die Eigentümerrechte auf den Löschungs-anspruch beschränkt.

Werden diese Bedingungen bei der Bestellung von Grundpfandrechten berücksichtigt, ist der Käufer bevollmächtigt, Finanzierungsgrundpfandrechte zulasten des Kaufobjekts bis zur Höhe des Kaufpreises zu bestellen und den Verkäufer dabei zu vertreten, ihn auch der dinglichen Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu unterwerfen, wobei der Notar über deren Bedeutung belehrt hat. Die Vollmacht ist nach außen hin unbe-schränkt. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Bevollmäch-tigte befreit. Die-se Vollmacht darf aber nur vor dem beurkundenden Notar oder einem anderen Notar am Notariat Ettlingen ausgeübt werden.


§ 4 Genehmigungen, öffentliches Vorkaufsrecht

Die Veräußerung des Kaufobjekts bedarf nach der Teilungserklärung der Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage, die der Notar einholen soll; die damit verbundenen Kosten hat der Käufer zu tragen.

Verwalter ist .


§ 5 Übergabe

Die Besitzübergabe hat zum
zu erfolgen. , vorausgesetzt, der Kaufpreis ist bezahlt.

Zu diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten, insbesondere auch laufende Steuern und öffentliche Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Ver-schlechterung sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über.

Mit der Übergabe übernimmt der Käufer auch alle Rechte und Pflichten aus der Tei-lungserklärung, deren Bedeutung ihm nach Belehrung durch den Notar bekannt ist. Ein Exemplar hat er bereits erhalten.

Der Verkäufer versichert, daß keine Rückstände bestehen auf Zahlungen an den Ver-walter oder die Hausgemeinschaft. Das an den Verwalter zu zahlende monatliche Haus-geld übernimmt der Käufer ab der Übergabe.

Das bestehende Mietverhältnis wird vom Käufer unter Übernahme aller Rechte und Pflichten übernommen, Mietvertragsunterlagen und mögliche Kautionen sind vom Ver-käufer an den Käufer herauszugeben.

Der Verkäufer ist verpflichtet, für den Fall der nicht fristgerechten Übergabe für jeden angefangenen Monat der Weiternutzung an den Käufer ein Nutzungsentgelt in Höhe von EUR zu zahlen. Die Räumungspflicht zum vereinbarten Zeitpunkt wird hierdurch nicht berührt.

Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Übergabe das Objekt geräumt und besenrein zu übergeben.


§ 6 Gewährleistung

1. Der Käufer hat das Wohnungseigentum mit dem Gemeinschaftseigentum genau besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen Zustand.

2. Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht in diesem Vertrag Rechte ausdrücklich übernommen werden; ausgeschlossen werden alle Rechte und Ansprüche des Käufers wegen altrechtlicher Dienstbarkei-ten. Der Verkäufer erklärt, daß ihm von solchen nichts bekannt ist.

3. Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Wohnungseigentum und Ge-meinschaftseigentum werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, daß ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten, nicht bekannt sind.

4. Von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Garantien werden nicht abgegeben.

5. Der Käuferin ist der schlechte Zustand der Haustür sowie der Fassade bekannt, was bei dem Kaufpreis berücksichtigt wurde.

Sie verpflichtet sich, diese auf ihre Kosten sanieren zu lassen, damit die Wohnungs-eigentümergemeinschaft dadurch nicht belastet wird.

6. Hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt die Haftung für vorsätzliche oder grob fahrlässig verursachte Schäden und für Schäden aus der Verletzung des Le-bens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des anderen Vertragsteils beruhen, unberührt.


§ 7 Kosten, Grunderwerbsteuer

Die Kosten der Beurkundung des Vertrages und die mit seinem Vollzug im Grundbuch verbundenen Kosten und Gebühren sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

Der Notar hat darauf hingewiesen, daß zum Vollzug des Eigentumswechsels dem Grundbuchamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts - Grunderwerbsteuerstelle – vorliegen muß, die erst erteilt wird, wenn die Grunderwerb-steuer vom Käufer bezahlt ist.


§ 8 Vollzugsvollmacht

Die Beteiligten erteilen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den Mitarbeiterinnen des Notars

*****

alle Notariat*****, - je einzeln – die umfassende Vollmacht, Eintragungsbewilli-gungen zum Grundbuch abzugeben, Eintragungsanträge zu stellen, überhaupt alle Er-klärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die mit diesem Vertrag, Nebenurkunden wie Grundpfandrechtsbewilligungen und ihrem Vollzug in Zusammenhang stehen. Die Beteiligten ermächtigen auch den Notar zu ihrer uneingeschränkten Vertretung bei allen zur Rechtswirksamkeit und zum Grundbuchvollzug dieser Urkunde erforderlichen Er-klärungen mittels Eigenurkunde.


§ 9 Grundbucherklärungen

Vormerkung
Die Verkäuferseite bewilligt und die Käuferseite beantragt die Eintragung einer Auflas-sungsvormerkung für die Käuferseite.

Schon heute bewilligt und beantragt die Käuferseite die Löschung der Vormerkung Zug um Zug gegen Umschreibung des Eigentums, vorausgesetzt, Zwischeneintragungen sind ohne ihre Mitwirkung weder vollzogen noch beantragt worden.

Auflassungserklärung der Käuferseite
Die Käuferseite, auch in Vertretung für die Verkäuferseite, erklärt hiermit die Einigung der Beteiligten über den Eigentumsübergang auf die Käuferseite.

Die Genehmigung dieser Erklärung durch die Verkäuferseite mit der Bewilligung der Eigentumsumschreibung erfolgt in gesonderter Urkunde von heute, die mit ihrem Ein-gang beim Grundbuchamt allen Beteiligten als zugegangen gelten soll.


§ 10 Schluß

Über die oben schon enthaltenen Belehrungen hinaus hat der Notar im übrigen auf In-halt und Rechtswirkungen jeder einzelnen der vorstehenden Vereinbarungen hingewie-sen, insbesondere darauf, daß alle Vereinbarungen der beiden Vertragsparteien voll-ständig und richtig beurkundet sein müssen.

Abschriften dieser Urkunde erhalten:

- Veräußerungsanzeige das Finanzamt, beantragt wird die UB
- die Gemeinde an den Gutachterausschuß zur Kaufpreissammlung
- Ausfertigung das Grundbuchamt zum Vollzug
- Verkäufer 1 Abschrift
- Käufer 1 Abschrift
- Verwalter zur Zustimmung


Vorgelesen, genehmigt und unterschrieben




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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ein Kaufvertrag muss die Verkäufer, Käufer, Kaufgegenstand und Kaufpreis nennen; dies ist der Fall. Die Fälligkeit des Kaufpreises kann von den aufgeführten Bedingungen abhängig gemacht werden – dies ist Ausdruck der Vertragsfreiheit. Auch können Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, was dem Verkäufer die Erstreitung eines Titels vor Gericht erspart. Die Regelungen zur Finanzierungsvollmacht sind rechtlich nicht zu beanstanden, ebenso nicht die §§ 4 und 5.

§ 6 ist problemanfällig, da hier ein Haftungsausschluss enthalten ist und Sie sich zur Sanierung der Haustür und der Fassade verpflichten. Sie haben andererseits eine sachverständige Prüfung der Kaufsache vorgenommen. Aus diesem Grunde ist es Ihre Entscheidung, ob Sie dieser Bedingung zustimmen; grundsätzlich wäre die Sanierung von Tür und Fassade zwar Aufgabe der Gemeinschaft, doch steht es Ihnen frei, sich hierzu selbst zu verpflichten. Vielleicht sollte der Passus daraufhin verbessert werden, dass Sie sich nur einmalig zur Vornahme dieser Arbeiten verpflichten.

Ansonsten verstößt der Vertrag nicht gegen geltende Gesetze. Im Rahmen dieser Plattform ist es natürlich schwierig, auf Ihre individuelle Situation einzugehen, da es hierfür deutlich mehr Hintergrundwissen über die Kaufsache erfordern würde. Insbesondere kann die Angemessenheit des Kaufpreises nicht beurteilt werden.

Ich hoffe dennoch, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.06.2007 | 16:51

Guten Tag Herr Böhler,
vielen Dank für die schnelle Bearbeitung meiner Frage !
Bzgl. der Grundbucheinsicht bin ich mit der Formulierung, dass "die Beteiligten auf der Beurkundung auf der Grundlage einer unbeglaubigten Kopie bestanden und auf Grundbucheinsicht durch den Notar verzichteten", nicht einverstanden, da ich zu diesem Thema nämlich gar nicht gefragt wurde. Kann da etwas faul sein und was kann ich tun ?
Vielen Dank für Ihre Antwort !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2007 | 19:54

Sehr geehrte Ratsuchende,

im Hinblick auf diesen Passus sollten Sie Ihre Position klarstellen und ggf. auch auf Grundbucheinsicht durch den Notar bestehen. Grundsätzlich muss hier aber nichts "faul" sein, da auf diese Weise Zeit gespart werden kann. Wenn aber die Verkäuferseite Ihnen gegenüber versichert, dass die Kopie der Wahrheit entspricht, sollten hier unbedingt Beweise (z.B. Extra-Dokument, Zeugen) gesichert werden - bei Fehlerhaftigkeit läge ein Betrug vor.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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