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Prüfung Kaufvertrag Immobilie Denkmalschutz Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit

| 07.01.2014 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten ein Haus kaufen und haben den Kaufvertragsentwurf vorliegen.
Dazu wünschen wir folgende Informationen ausführlich und professionell:

1. Prüfung des gesamten Inhalts und erkennen von Lücken, Unstimmigkeiten bzw. evtl. Vorschläge der Verbesserung

2. unter Punkt IV 2. wird die 6monatige Räumfrist des Verkäufers beschrieben und auf einen Mietvertrag hingewiesen. Dieser wird erst nach dem Kauf zustande kommen. Was ist in diesem Punkt genauer zu regeln? Welche Punkte müssen wir als Käufer dabei beachten?

3. unter Punkt V 1. wird das Gebäude beschrieben. Wir wollten hier die Erfassung der Wohneinheiten (2Stück) der Wohnfläche nach WoFlV sowie die Geschäftsfläche mit angegeben haben. Laut Aussage des Notars ist das nicht üblich. Können wir darauf bestehen das diese Angaben mit ergänzt werden? Schließlich soll laut Punkt IV 2. eine ortsübliche Miete nach genutzter Fläche des Verkäufers vereinbart werden.

4. unter IX. Kosten 3. wird die Maklergebühr geregelt. Wir verhandeln diese seit mehr als 3 Monaten. Der Werdegang hierzu: Beim Besichtigungstermin wurden 3,5% vereinbart (Nachlaß des Maklers von 1,5% Netto), bei Zusendung des Exposes wurde die MWST draufgeschlagen. Wir haben per E-Mail widersprochen. Der Makler antwortet das er auf die MWST Zahlung hingewiesen hatte. Wir haben darauf nicht geantwortet. Später verlangten wir die ortsübliche Provision i.H.v. 3,57%(inkl.MWST) Der Makler läßt nicht locker und besteht auf 3,5% plus MWST. In seinem letzten Brief erwähnt er wieder nur den Nettonachlaß von 1,5%. Einen Hinweis auf §1 Preisangabenverordnung haben wir ihm schon gegeben. Wie können wir uns dem Makler gegenüber verhalten um eine günstigere Provision zu erreichen? Kann sein Provisionanspruch (Löschung Punkt IX. 3. im KV) gänzlich entfallen wenn er die verlangte Wohn- und Geschäftsfläche (falls wir darauf bestehen können[siehe Frage bei 3.]) falsch angiebt? Wir denken es ist seine Pflicht wie unter § 10 (3) MaBV beschrieben,oder? Die Wohnfläche nach WoFlV wurde von uns selber Anhand von Grundrissen erstellt, dies mussten wir für die Bank tun. Der Makler hat die Berechnung von uns nicht erhalten. Wie sollen wir uns in diesem Punkt gegenüber dem Makler weiter verhalten?

Hier nun der KV-Entwurf:

Urkundenrolle Nummer
Kaufvertrag
Heute, Datum ausgeschrieben-
- Datum in Zahlen -
erschienen vor mir,
Name Notar
Notarin
mit dem Amtssitz in Stadt
in meinen Amtsräumen in Adresse Notariat:
1. Verkäufer,
geboren am _____,
wohnhaft in __Adresse;
- nachfolgend "der Verkäufer" genannt -,
2. Käufer Ehemann
geboren am ______,
wohnhaft in ___Adresse;
3. Käufer Ehefrau,
geboren am ____,
wohnhaft in __Adresse;
- nachfolgend "der Käufer" genannt, auch wenn es sich um mehrere Personen
handelt -,
4. Ehefrau Verkäufer
geboren am ____,
wohnhaft in __Adresse
- der Zustimmung halber -.
Die Erschienenen wiesen sich aus durch rechtswirksame deutsche Personalausweise.
Auf Ansuchen der Erschienenen beurkunde ich ihren Erklärungen gemäß nachfolgenden
- 2 -
Kaufvertrag
I. Grundbuch- und Sachstand
1. Der Kaufgegenstand ist vorgetragen:
Grundbuch von Stadtteil des Amtsgerichts Stadt
Blatt:___,
Gemarkung: Stadtteil,
lfd. Nr. _: Flurstück Nr. mit _____ m² (Gebäude- und Freifläche).
- Kaufgegenstand -
Eigentümer: Name zufolge Auflassung vom
Datum.
2. Abteilung II und III des Grundbuches sind unbelastet.
3. Die Notarin hat das elektronische Grundbuch am __________ nebst Aktualitätsnachweis
vom _________ einsehen lassen.
4. Das Grundstück ist gelegen in _______________ und bebaut mit
einem Mehrfamilienhaus.

II. Verkauf
1. Der Verkäufer verkauft das vorbezeichnete Grundstück / Kaufgegenstand
nebst allen Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör dem dies annehmenden
Käufer, auf den das Eigentum zu je ½ Anteil übergehen soll.
2. Der Verkäufer ist verheiratet. Die Notarin hat auf die gesetzlichen Bestimmungen
des § 1365 BGB hingewiesen (Zustimmung des Ehepartners zur
Verfügung über den ganzen oder überwiegenden Teil des Vermögens des
Verfügenden).
Der Erwerber/Käufer versichert, dass die Vermögensverhältnisse des Verkäufers
ihm unbekannt sind und nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen
waren.
3. Dem Käufer ist es vereinbarungsgemäß nicht gestattet, bis zur vollständigen
Kaufpreiszahlung ohne schriftliche Zustimmung des Verkäufers über seine
Rechte aus diesem Kaufvertrag, einschließlich der erklärten Auflassung zu
verfügen, insbesondere diese abzutreten oder zu verpfänden (§ 399 BGB).

- 3 -

III. Kaufpreis
1. Der Kaufpreis beträgt
EUR ____________
(in Worten Euro ______________ 00/100).
2. Der Kaufpreis muss innerhalb von 14 Tagen gutgeschrieben sein, nach dem
der Vollzug dieses Vertrages, wie folgt gesichert ist:
− zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung
eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und zwar mit Rang
nur nach den in Abschnitt I. aufgeführten Belastungen bzw. mit Rang
nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt
hat,
− die zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen ohne Bedingungen
und Auflagen vorliegen, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung,
− die zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Vorkaufsrechtszeugnisse
der Notarin ohne Bedingungen und Auflagen vorliegen.
Die Notarin soll den Beteiligten das Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen
durch Einwurf-Einschreiben mitteilen. Die Frist beginnt, wenn die
Mitteilung der Notarin dem Käufer zugeht oder der Käufer auf andere Weise
Kenntnis erlangt hat.
Erfolgt die Gutschrift später, so sollen ohne Mahnung und ohne zusätzliche
Fristen, die gesetzlichen Verzugsfolgen eintreten.
3. Bei Fälligkeit hat der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen,
auf dessen Konto***, BLZ *** bei der ***. ein noch zu benennendes
Konto.
4. Zahlt der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht vereinbarungsgemäß,
finden die gesetzlichen Regelungen Anwendung. Er kommt in Verzug.
Neben eines Verzugsschadens ist jedenfalls der gesetzliche Verzugszins
§§ 288 ff BGB zu zahlen. Im Übrigen kann der Verkäufer zurücktreten.
Sofern der Verkäufer zum Rücktritt berechtigt ist und hierfür eine
Nachfrist zu setzen hat, muss diese mindestens zwei Wochen betragen.
5. Der Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises und etwaiger
Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 BGB) dem Verkäufer gegenüber der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermö-

4 -

gen. Gleiches gilt für den Verkäufer wegen seiner Verpflichtung zur Verschaffung
des Besitzes.
Auf Antrag des Gläubigers kann ohne weiteren Nachweis vollstreckbare
Ausfertigung erteilt werden, im Übrigen ohne weitere Nachweise. Eine
Beweislastumkehr ist damit nicht verbunden. Verzugszinsen gelten, wegen
des Bestimmtheitsgrundsatzes des Vollstreckungsverfahrens, ab einem Monat
nach Vertragsbeurkundung als geschuldet.
Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden
und haften als Gesamtschuldner.
6. Der Anspruch auf Eigentumsverschaffung und bestellter dinglicher Rechte
verjährt in gleicher Frist wie der Kaufpreisanspruch, spätestens 30 Jahre ab
dem gesetzlichen Verjährungsbeginn.

IV. Besitzübergang
1. Die Besitzübergabe erfolgt mit Kaufpreiszahlung, gleichzeitig gehen Nutzen
und Lasten, die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen
Verschlechterung und die mit dem Vertragsbesitz verbundene Haftung auf
den Käufer über. Der Verkäufer hat die Pflicht, dem Käufer die Kaufsache
unverzüglich nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu übergeben und der
Notarin schriftlich die Kaufpreiszahlung zu bestätigen.
Hat der Verkäufer Vorausleistungen bezüglich der Lasten erbracht (Grundsteuer,
Versicherung), hat der Käufer dem Verkäufer zeitanteilig Erstattung
zu leisten.
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer spätestens mit Kaufpreiszahlung
Unterlagen über die bestehende Wohngebäudeversicherung zu übergeben
(Brandversicherung, Sturm-, Wasser- oder andere Elementarschäden). Er
erklärt, dass er die bisher fälligen Versicherungsprämien gezahlt hat, und
verpflichtet sich, die bis Gefahrenübergang fälligen Prämien zu zahlen, sowie
spätere Versicherungsrechnungen unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten.
Aufschiebend bedingt auf die Zahlung des Kaufpreises tritt der Verkäufer
an den dies annehmenden Käufer alle Ansprüche ab, die ihm gegen Dritte
(z.B. Handwerker) wegen eines Mangels oder Schadens am Vertragsobjekt
zustehen.
2. Der Vertragsbesitz wird vom Verkäufer bewohnt. Dieser verpflichtet sich
ihn spätestens 6 Monate nach Besitzübergang vollständig zu räumen und
die Übergabe in grob gereinigtem Zustand zu ermöglichen.

- 5 -

Die Beteiligten schließen diesbezüglich einen privatschriftlichen Mietvertrag.
***Der Verkäufer übernimmt für diesen Zeitraum die Betriebskosten,
Heizkosten sowie die örtliche Miete für die tatsächlich in Anspruch genommene
Wohnfläche. ***Für die nicht mehr vom Verkäufer genutzte
Wohnfläche hat der Käufer ungehindertes Zugangsrecht. In diesem Zusammenhang
sind dem Käufer bauliche Veränderungen sowie Renovierungsarbeiten
***unter Beachtung der Zumutbarkeitsklausel in den nicht
mehr genutzten Räumen gestattet. ***Der Mietpreis ist entsprechend anzupassen.
Die Miethöhe und stufenweise Übernahme/Übergabe werden in einem gesonderten
Protokoll von den Beteiligten festgehalten.
***Wegen seiner Verpflichtung zur Räumung unterwirft sich der Verkäufer
der sofortigen Zwangsvollstreckung. Vollstreckbare Ausfertigung kann ohne
Nachweis der Fälligkeit der Forderung/des Anspruchs erteilt werden, jedoch
nicht vor Zahlung des Kaufpreises.
3. Sonstige Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht.

V. Weitere Vereinbarungen
1. Beschaffenheit
Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus samt Gewerbeeinheit
im Erdgeschoss und Garage/Nebengelass. Es handelt sich um ein im
Jahre *** errichtetes und im Jahre *** saniertes Wohn- und Geschäftshaus.
Die Fassade auf der Straßenseite sowie der Treppenaufgang stehen unter
Denkmalschutz.
Eine bestimmte Beschaffenheit wird nicht vereinbart. Im Übrigen wurden
nach Angabe etwaige Mängel bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt.
Der Käufer hat hinreichend Gelegenheit zur eingehenden Besichtigung der
Kaufsache erhalten. Er hat das Grundstück besichtigt.
2. Rechte bei Sachmängeln
Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens,
Gebäudes und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen,
allerdings mit Ausnahme
a) der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarung und
Garantien;
b) vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der
Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädliche
Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die

- 6 -

der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes
des Objektes einen Hinweis erwarten durfte,
c) solcher Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des
Verkäufers beruhen.
Ein Energieausweis (Energieeinsparverordnung) liegt nicht vor und war
auch nicht Vereinbarungsgrundlage.
3. Rechtsmängel
Der Verkäufer ist verpflichtet, den verkauften Grundbesitz, lastenfreies Eigentum
und ungehinderten Besitz zu verschaffen, soweit in dieser Urkunde
nichts anderes vereinbart wurde.
Dem Verkäufer ist nichts bekannt von Baulasten, altrechtlichen nicht im
Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten. Das Baulastenverzeichnis und
die Grundakten beim Grundbuchamt wurden nicht eingesehen.
Er erklärt, dass nach seiner Kenntnis
− keine Anmeldungen auf Rückübertragung vermögensrechtlicher Ansprüche
gestellt sind,
− der Kaufgegenstand nicht in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
(§§ 144 ff. BauGB) oder Umlegungsgebiet gelegen ist,
− das Grundstück nicht ganz oder teilweise unter Naturschutz steht,
− die Nutzung des Grundstücks weder landwirtschaftlicher, forstwirtschaftlicher
und oder wasserwirtschaftlicher Art ist.
Das Gebäude steht unter Denkmalschutz.
Der Verkäufer beauftragt die Notarin vorsorglich von der zuständigen Behörde
ein Negativzeugnis/eine Genehmigung einzuholen.
4. Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Erschließungsanlagen, die
endgültig hergestellt oder für die die Beitragspflicht entstanden ist, trägt der
Verkäufer, unabhängig davon, ob sie bereits durch Zustellung eines Beitragsbescheides
festgesetzt worden sind. Sie orientieren sich also an der
durchgeführten Maßnahme. Zukünftige Beiträge gehen zu Lasten des Käufers.

VI. Auflassung und Grundbuchanträge
1. Auflassung
Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem verkauften
Grundbesitz auf den Käufer im vorbezeichneten Rechtsverhältnis übergeht.

- 7 -

Sie bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in
das Grundbuch.
Die Beteiligten verzichten insoweit auf ihr eigenes Antragsrecht. Die Notarin
soll die Eintragung des Eigentumswechsels beantragen.
2. Ohne die Leistungspflicht der Beteiligten zu ändern, weisen diese die Notarin
an, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, wenn ihr
die Zahlung des Kaufpreises (Hauptsachebetrag ohne Nebenleistungen)
nachgewiesen worden ist. Vorher soll sie dem Käufer und dem Grundbuchamt
keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieser Urkunde erteilen,
die die Auflassung enthält.
3. Eigentumsvormerkung
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung soll
eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Beteiligten
bewilligen und der Käufer beantragt die Eintragung dieser Vormerkung im
Grundbuch.
Der Käufer bewilligt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung gleichzeitig
mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen
ohne seine Zustimmung erfolgt sind.
4. Vollmacht zur Löschung der Eigentumsvormerkung
Der Käufer bevollmächtigt die Notariatsangestellten Pkt. VII. 3 unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB und zwar jeden einzeln,
die Löschung der zu seinen Gunsten einzutragenden Vormerkung zu bewilligen
und zu beantragen. Von dieser Vollmacht kann nur durch Erklärung
vor der Notarin, deren Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht
werden. Eine Verpflichtung zur Löschung besteht nicht.
Die Beteiligten weisen die Notarin übereinstimmend an, die Löschungsbewilligung
für die Vormerkung dem Grundbuchamt erst zum Vollzug vorzulegen,
wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
a) Die Notarin hat die Bestätigung über die Fälligkeit des Kaufpreises an
den Käufer zu der im Urkundseingang aufgeführten Anschrift versandt
oder
b) ein im Vertrag vereinbartes Rücktrittsrecht wurde nach Angabe der
Beteiligten ausgeübt.

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c) Der Verkäufer hat der Notarin schriftlich mitgeteilt, dass er wegen
nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises von dem Kaufvertrag zurückgetreten
ist bzw. die Erfüllung des Vertrages ablehnt.
d) Der Käufer hat der Notarin auf schriftliche Anforderung hin nicht innerhalb
von 14 Tagen nachgewiesen, dass der Kaufpreis gezahlt ist
bzw. der Rücktritt nicht erfolgt ist.
Weist der Käufer nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt ist, darf die
Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits
gezahlten Betrages erfolgen.
5. Die Beteiligten stimmen der Löschung aller Rechte in Abteilungen II und
III des Grundbuches zu und bewilligen und beantragen die Löschung
auch, soweit sie selbst berechtigt sind.
6. Die Notarin ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt
zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen sowie Rangbestimmungserklärungen
gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben.
VII. Hinweise und Vollzugsauftrag, Vollmacht
1. Die Notarin hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass
− alle Vertragsvereinbarungen richtig und vollständig beurkundet sein
müssen und Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde zur Nichtigkeit
des gesamten Rechtsgeschäftes führen,
− der Gemeinde bzw. der Stadt nach §§ 24 ff. Baugesetzbuch gesetzliche
Vorkaufsrechte zustehen können,
− Vorkaufsrechte nach dem Denkmalschutzgesetz, dem Waldgesetz,
dem Naturschutzgesetz und dem Wassergesetz bestehen können,
− der Eigentumswechsel erst mit Eintragung im Grundbuch vollzogen
ist,
− durch das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bezüglich
der Grunderwerbsteuer erforderlich ist zur Eintragung des Eigentümerwechsels
im Grundbuch,
− eine gesamtschuldnerische Haftung der Vertragsschließenden für Kosten
und Steuern kraft Gesetzes besteht,

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− bei Zahlung des Kaufpreises durch eine Bank oder Sparkasse, diese
zur Sicherung ihrer Ansprüche eine Grundschuldeintragung wünscht
und erst nach Eintragung Auszahlungen geleistet werden;
− die Notarin keine steuerliche und wirtschaftliche Beratung durchführt;
− die Möglichkeit für die Beteiligten besteht, das Baulastenverzeichnis
bei der örtlichen Bauverwaltung einzusehen;
− zusätzliche Einkommenssteuer bei der Übertragung (Kauf, Erbschaft,
Betriebsentnahme oder -einbringung) von Grundbesitz innerhalb von
zehn Jahren anfallen kann,
− um Fehlvorstellungen über den rechtlichen Grenzverlauf zu vermeiden,
dem Käufer empfohlen wird, beim Vermessungsamt den amtlichen
Katasterplan einzusehen,
− der Grundbesitz für rückständige öffentliche Lasten haftet,
− eine bestehende Gebäudeversicherung mit Eigentumsübergang auf
den Erwerber übergeht, bis dahin gehen Rechnungen, Mahnungen und
eine evtl. Kündigung wegen Nichtzahlung nur an den Verkäufer; ggf.
sollte sich der Käufer erkundigen. Der Versicherung muss der Eigentumsübergang
angezeigt werden, der Erwerber hat ein Sonderkündigungsrecht
binnen eines Monats nach Eigentumsübergang.
2. Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen die amtierende Notarin,
ihren amtlichen Vertreter oder Nachfolger im Amt,
- sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten,
- die zur Wirksamkeit und zum Vollzug dieser Urkunde erforderlichen
Genehmigungen und Erklärungen anzufordern (auch gem. § 875 Abs.
2 BGB) entgegenzunehmen und abzugeben (Eigenurkunde), sie ist in
diesem Rahmen beauftragt, entsprechende Entwürfe zu fertigen.
Anfechtbare Bescheide und Zwischenbescheide zur Fristverlängerung sind
den Beteiligten selbst zuzustellen; Abschrift an den Notar wird erbeten.
Mit dem Eingang der Genehmigungen bei der Notarin sollen diese allen
Vertragsbeteiligten gegenüber als mitgeteilt gelten und rechtswirksam sein.
Wenn ein etwaiges Vorkaufsrecht ausgeübt wird, führt dies zu keinem
Schadenersatzanspruch. Alle Forderungen aus der Ausübung des Vorkaufsrechts
werden hiermit sicherungshalber an den Käufer abgetreten.

- 10 -

Die Notarin wird weiterhin bevollmächtigt, die gegebenenfalls notwendigen
Unterlagen zur Lastenfreistellung für alle Vertragsteile und für die Finanzierungsinstitute
des Käufers entgegenzunehmen und zu verwenden.
3. Die Beteiligten bevollmächtigen die jeweiligen Angestellten der Notarstelle
insbesondere ___Namen_______, ___________, ______________
und______________, je einzeln und befreit von
§ 181 BGB, Ergänzungen und Abänderungen des Vertrages formellen und
materiellen Inhalts abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Durchführung
und zum Vollzug des Vertrages erforderlich sind.
Die Vollmacht erlischt ein halbes Jahr nach Eigentumsumschreibung.
4. Die Beteiligten erklären sich damit einverstanden, dass Personen- und
Sachdaten elektronisch gespeichert werden.
Mehrere Personen auf Käufer- oder Verkäuferseite schulden als Gesamtschuldner.
Sie bestellen sich untereinander je einzeln als Zustellungs- und
Erklärungsvertreter für alle Willens- und Wissenserklärungen, die für diesen
Vertrag, seine Abwicklung, Änderung, und ggf. Rückabwicklung von
Bedeutung sind. Ein Widerruf der Vollmacht ist nur wirksam, sobald er der
amtierenden Notarin zugeht.

VIII. Finanzierungsvollmacht
Um dem Käufer die Finanzierung durch eine Bank o. ä. zu erleichtern, verpflichtet
sich der Verkäufer, bei der Bestellung vollstreckbarer Grundschulden
(§ 800 ZPO) zugunsten deutscher Geldinstitute als derzeitiger Grundstückseigentümer
mitzuwirken.
1. Der Verkäufer erteilt hiermit dem Käufer - bei mehreren Käufern jedem
einzeln und mehrere Käufer erteilen sich hiermit gegenseitig - jeweils unter
Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB
Vollmacht
− an dem Vertragsgegenstand Grundpfandrechte in beliebiger Höhe zu
bestellen;
− namens des Verkäufers die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
zu erklären und allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen
zuzustimmen;
− entsprechende Zweckbestimmungserklärungen zu unterzeichnen;
− mit der Vormerkung des Käufers hinter die Grundpfandrechte nebst
Zinsen und Nebenleistungen zurückzutreten;

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− alle zum Vollzug der vorbezeichneten Erklärungen erforderlichen
Bewilligungen und Anträge abzugeben;
− für den anderen Käufer die persönlichen Zahlungsverpflichtungen aus
diesen Grundpfandrechten zu übernehmen und die persönliche
Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu erklären.
2. Die Vollmacht ist im Außenverhältnis beschränkt. Von der Vollmacht kann
nur vor der amtierenden Notarin, deren Vertreter im Amt bzw. Amtsnachfolger
Gebrauch gemacht werden, mit Ausnahme der Unterzeichnung der
Zweckerklärung. Der Gläubiger hat jedoch die sich aus dieser Urkunde ergebenden
Einschränkungen in der Zweckerklärung zu beachten. Der Bevollmächtigte
ist berechtigt, Untervollmacht zu erteilen.
3. Der Finanzierungsgläubiger wird angewiesen, die unter Mitwirkung des
Verkäufers gesicherten Darlehen bis zur vollständigen Bezahlung von
Kaufpreis und Grunderwerbssteuer bei Fälligkeit entsprechend den Bestimmungen
dieses Vertrages ausschließlich unmittelbar an den Verkäufer
bzw. etwaige Ablösegläubiger auszuzahlen.
Die Zweckerklärung ist bei Bestellung einer Grundschuld derart einzuschränken,
dass diese bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises und
der Grunderwerbssteuer nur zur Sicherung des von der Gläubigerin finanzierten
und von ihr vertragsgemäß bezahlten Kaufpreises verwendet werden
und die Gläubigerin sich, solange der Kaufpreis nicht anderweitig voll bezahlt
ist, aus der Grundschuld nur in Höhe der von ihr geleisteten Zahlungen
befriedigen darf. Bei Scheitern des Kaufvertrages ist die Gläubigerin
verpflichtet die Grundschuld ausschließlich gegen Rückzahlung der von ihr
an den Verkäufer geleisteten Kaufpreisteile zur Löschung zu bringen.
Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein, so kann nur ihre Löschung,
nicht Abtretung oder Verzicht verlangt werden.
Zahlungen werden nicht auf die Grundschuld, sondern ausschließlich auf
die gesicherte Forderung verrechnet.
Wenn und soweit an der Grundschuld für den Verkäufer Rechte und Ansprüche
entstehen, werden diese mit Wirkung der vollständigen Kaufpreiszahlung,
spätestens jedoch ab Eigentumsumschreibung auf den Käufer
übertragen. Die Eintragung dieser Rechtsänderung wird bewilligt.
4. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung
keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich,
den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung
freizustellen.
5. Diese Vollmacht ist unabhängig vom Eintritt der Wirksamkeit des Kaufvertrages
erteilt. Der Käufer verpflichtet sich zur Löschung der auf der Grund-

12 -

lage erteilten Grundpfandrechte, wenn der Kaufvertrag insgesamt nicht
rechtswirksam wird.

IX. Kosten, Ausfertigungen und Abschriften
1. Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Notarund
Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
2. Von dieser Urkunde erhalten:
Ausfertigungen: das Grundbuchamt erst nach Kaufpreiszahlung,
beglaubigte Abschriften: Käufer und Verkäufer nach Kaufpreiszahlung,
auszugsweise beglaubigte Abschriften: Grundbuchamt (Eintragung der
Vormerkung), Finanzierungsgläubiger,
einfache Abschriften: Beteiligte, Finanzamt, Gemeinde, Gutachterausschuss,
Makler.
3. Die Vermittlung erfolgte durch die Firma ______Immobilien , ______
Der Käufer hat an die Vermittlerfirma eine Provision von _______ EUR
inkl. gesetzl. MWSt zu entrichten. Die Provision ist fällig am Tage des
Notarvertrages. Sollte der Vertrag aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten
hat, nicht vollzogen werden, ist die Provision zurückzuzahlen.
Der Provisionsanspruch ist mit Abschluss des Kaufvertrages entstanden.
Einwendungen und Einreden aus dem Kaufvertrag können gegen diesen
Anspruch nicht geltend gemacht werden. Hierbei handelt es sich um einen
echten Vertrag zugunsten eines Dritten, so dass der Provisionsanspruch ohne
Zustimmung der Maklerfirma weder aufgehoben noch geändert werden
kann.
4. Salvatorische Klausel
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so
berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages insgesamt nicht. In diesem Falle
verpflichten sich die Beteiligten die unwirksame Bestimmung durch eine
wirksame zu ersetzen. Das gleiche gilt für etwaige Lücken.
Diese Niederschrift wurde den Erschienenen von der Notarin vorgelesen, von
ihnen genehmigt und von ihnen und von der Notarin wie folgt eigenhändig unterschrieben:

_Ende KV_

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1)
Der Kaufvertrag enthält grds. alle Standard-Inhalte, ist in sich stimmig und schlüssig. Lücken sind nicht erkennbar.
Allerdings gibt es noch einen Verbesserungsvorschlag: Unter Ziff. IV. Abs. 2 verpflichtet sich der Verkäufer, die von ihm bewohnte Wohnung spätestens 6 Monate nach Besitzübergang (= Kaufpreiszahlung) zu räumen. Da sich die Käufer hinsichtlich der Kaufpreisschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, ist es nur legitim, dass sich auch der Verkäufer hinsichtlich der Räumungspflicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dies hätte für die Käufer neben der Ausgewogenheit des Vertrages auch den Vorteil, bei Nichträumung keine – mit den üblichen Unwägbarkeiten verbundene – Räumungsklage erheben zu müssen; vielmehr kann dann der Gerichtsvollzieher gleich mit dem Vollzug der Räumung beauftragt werden.

Zu 2)
Aufgrund des Umstandes, dass das Mietrecht stark durch Gesetz geregelt ist, sind grds. keine Punkte zu klären. Allerdings sollte, um spätere Missverständnisse auszuschließen, schon der Mietpreis (Komplett-Miete oder Miete je qm) nebst Betriebskostenvorauszahlung festgelegt werden.

Zu 3)
In der Tat ist eine Zusicherung von Wohnflächen unüblich. Diese sind gewöhnlich aus – soweit vorhanden – den Bauunterlagen ablesbar. Im Kaufvertrag wird sodann die Beschaffenheit des Objekts (also auch die Größe der Wohnungen) als bekannt vereinbart.
Selbstverständlich können Sie aber (vom Verkäufer, nicht vom Notar) die Zusicherung von Wohnungsgrößen nach der WoFlV verlangen. Ob der Verkäufer die Zusicherung gibt, liegt sodann an Ihrem Verhandlungsgeschick. Ggf. sind noch Folgen bei Abweichungen von den Zusicherungen (z.B. Minderung des Kaufpreises) zu regeln.

Zu 4)
Wie die Maklergebühr zu beurkunden ist, ist keine Frage des Kaufvertrages, sondern des Maklervertrages. Da es üblich ist, dass der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen wird, sollte Ihnen ein entsprechendes privatschriftliches Dokument vorliegen. Ohne Abschluss des Maklervertrages beginnt nach allgemeiner Lebenserfahrung kein Makler mit der Vermittlungstätigkeit.
Grundsätzlich ist, wie von Ihnen erwähnt, der Endpreis inkl. USt zu nennen, § 1 PAngV. Dies setzt aber voraus, dass Sie als Käufer Verbraucher im Sinne des BGB sind. Sollte dies der Fall sein, ist der Makler beweispflichtig dafür, dass er Ihnen die USt als zusätzlichen Preisbestandteil genannt hat.
§ 10 Abs. 3 MaBV kann hingegen nicht fruchtbar gemacht werden, da es sich um eine ordnungspolitische Vorschrift zur Buchführungspflicht handelt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2014 | 14:17

Sehr geehrter Herr Henning,

vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Die Nachfragen:

Zu 1) Unter Ziff. IV Abs. 2 (im letzten Absatz vor 3.) verpflichtet sich der Verkäufer bereits der Zwangsvollstreckung.
Bitte diesen Teil noch einmal genau prüfen. Ist dieser Teil aus Ihrer Sicht ausreichend?

Zu 2) Das der Mietvertrag erst nach Kaufvertrag geschlossen wird ist also in Ordnung.
Lediglich sollten im Kaufvertrag folgende Punkte mit eingebracht werden:
Angabe der Komplett-Miete je Wohn- bzw. Gewerbeeinheit oder Angabe des m²-Preises sowie Regelung aller Betriebs- Grundsteuer- und Versicherungskosten, richtig? Sollte bei Angabe des Mietpreises in m² die Flächenangabe mit angegeben werden? Wenn nicht, ist die Flächenangabe im Expose (Bruttowohnfläche inkl. Treppenhaus) dann rechtsverbindlich? Diese weicht bei der Wohnfläche (nach WoFlV) um ca. 30m² und in der Gewerbefläche um ca. 9m² nach oben ab (was ja zu unserem Vorteil wäre, wenn die Flächenangabe im Kaufvertrag nicht angegeben wird). Sollte Außerdem festgelegt werden ab wann die Miete zu zahlen ist? Bspw. 14 Tage nach Kaufpreiszahlung?

Zu 3) Der Kaufpreis ist nicht mehr verhandelbar.

Zu 4) Ein Maklervertrag unsererseits besteht nicht. Wir haben lediglich eine Kaufabsichtserklärung an das Maklerbüro nach Besichtigung der Immobilie geschickt.
Die Absprachen über die Provisionshöhe fanden nur mündlich und schriftlich (E-Mail bzw. Brief) statt.
Wir sind Privatkäufer und Endverbraucher.

Den chronologischen Werdegang über die Verhandlung der Provisionshöhe möchte ich gern noch einmal erörtern:
1.)Besichtigung der Immobilie durch uns mit mündlicher Provisionsverhandlung: 3,5% wurden verhandelt (Makler gibt an 1,5% Nachlass zu gewähren)
Einen Hinweis über der zusätzlich zu zahlenden USt. wurde durch uns nicht bewusst wahrgenommen.
2.)Danach Kaufabsichtserklärung durch uns an den Makler.
3.)Der Makler sendet Exposé mit Provisionshöhe 3,5% plus USt. an uns.
4.)Wir senden E-Mail mit nicht Anerkennung der Provisionshöhe.
5.)Der Makler weißt ab und erklärt schriftlich dass er erwähnt hatte das die USt. noch dazu kommt.
Darauf hin ein paar Wochen keine Reaktion von beiden Seiten.
6.)Wir bitten den Makler höflich seinen Provisionsanspruch auf die ortsübliche Provisionshöhe von 3,57% anzupassen.
7.)Der Makler erklärt dass es keine ortsübliche Provisionshöhe gibt.
8.)Wir informieren Makler über ortsübliche Provisionen und geben Hinweise auf §1 PAngV.
Weiterhin erklären wir dass wir die Löschung des Punktes IX. 3. beantragen wenn er seinen Provisionsanspruch nicht nach unten auf 3,57% (Brutto) korrigiert.
9.)Der Makler besteht immer noch auf die 3,5% plus USt. Er erklärt dass wir ausreichend Kenntnis über die Provisionshöhe hatten und seinen Provisionsanspruch schon um 1,5% gesenkt hat. Hierbei bezieht er sich wieder nur auf den Nettowert! Was unserer Ansicht nach wieder gegen § 1 PAngV verstößt.

Können wir auf die 3,5% (inkl. USt.) bestehen? Ist es uns möglich die Löschung des Punktes IX. 3. zu veranlassen? Wenn ja, wie?
Schließlich handelt es sich um eine Dritte Vertragspartei welche mit der eigentlichen Kaufsache nichts zu tun hat, oder?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2014 | 14:50

Hallo

und danke für die Nachfragen. Diese beantworte ich gerne wie folgt:

zu 1)
Sie haben Recht, die betreffende Vollstreckungsunterwerfung ist bereits vorgesehen. Den Vermerk hatte ich beim Durchlesen versehentlich aufgrund der Sternchen-Kennzeichnung überlesen. Da die Klausel ausreichend ist und die Einschränkung (VA-Erteilung nicht vor KP-Zahlung) Ihre Interessen nicht tangiert, ergibt sich kein Änderungsbedarf.

Zu 2)
Der Mietvertrag kann ja erst nach Übergang des Besitzes geschlossen werden, da Sie – noch nicht – Berechtigter sind; selbst jetzt wäre ein Vertragsschluss allenfalls unter der aufschiebenden Bedingung des Besitzübergangs möglich.
Ausgehend von den beschriebenen Abweichungen sollte dann doch bereits ein fester Mietzins in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Die Regelung der Nebenkosten kann, muss hingegen noch nicht so detailliert geregelt werden. Ferner ist die Regelung der generellen Fälligkeit der Mietzahlung entbehrlich, da diese – zumindest hinsichtlich der Wohneinheit – in § 556b Abs. 1 BGB geregelt ist. Hinsichtlich der ersten, vermutlich anteilig zu zahlenden Miete ist eine Fälligkeitsregelung (zB 3 Werktage nach Besitzübergang) sinnvoll.

Zu 4)
Ein Maklervertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, auch wenn dies üblich ist. Maßgeblich ist vorliegend der Preis, der Ihnen per Email/Postbrief mitgeteilt und der von Ihnen akzeptiert wurde. Dieser Preis versteht sich inkl. USt, da dies der vereinbarte Preis bei Kaufabsichtserklärung (= Erfüllung des Maklervertrags) war. Dass der Makler bei Zusendung des Exposés (die ja für den Erfolg der Maklertätigkeit=Vermittlung an sich entbehrlich war) dann zusätzlich USt forderte, stellt ein Änderungsangebot dar, welches Sie nicht angenommen haben.
Daher können Sie auf der Beurkundung nur der 3,5% BRUTTO bestehen. Meint der Makler, einen höheren Anspruch zu haben, wäre er diesbezüglich beweispflichtig, wobei er auch gegen § 1 PAngV ankommen müsste. Dabei ist zu beachten, dass selbst ein Hinweis „3,5 % zzgl. USt" nicht ausreichen würde, da der ENDpreis zu beziffern ist (also Prozentsatz oder Betrag).

Die Löschung des Punktes IX Ziff. 3 wäre ungewöhnlich, da Makler idR durchaus eine vollstreckbare Ausfertigung wegen der Courtage erhalten. Dies hat aber sonst seinen Grund darin, dass sich die Makler in den (schriftlichen) Maklerverträgen eine solche VA versprechen lassen. Da in Ihrem Fall kein schriftlicher Maklervertrag vorliegt, ist, soweit sich eine entsprechende Regelung in der Korrespondenz mit dem Makler nicht findet, in der Tat die Klausel nicht zwingend aufzunehmen. Dies könnten Sie auch als Druckmittel für die Courtage-Höhe einsetzen (Stichwort: „3,5% brutto oder keine Beurkundung").

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.01.2014 | 12:24

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