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Prüfung Kaufvertrag Immobilie

| 19.03.2009 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Sehr geehrte Damen und Herren,
als Kaufinteressent einer Eigentumswohnung bitte ich um überschlägige Prüfung des folgenden KV-Entwurfs unter Beachtung der folgenden Fragen:
- Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, insb. zu Lasten der Käufer ?
- Was gibt es es sonst von Käuferseite aus zu bedenken?
- ist es üblich/sinnvoll/nötig, ein kostenloses Rücktrittsrecht bei gescheiterter Finanzierung einzuräumen?

Vielen Dank vorab und mit freundlichen Grüßen

(Beginn Vertragstext)
-----------------------------
Urkundenrolle-Nr. /2009
(durchgehend einseitig beschrieben)

Verhandelt

zu xxxx am

vor dem

Notar NNNN
NNNN, NNNNN

erschienen heute:

1. Herr XXX, geb. am xxxxxxx,
geschäftsansässig xxxx,

2. Frau YYY, geb. am yyyyyyyy
wohnhaft: yyyyyyyyy

3. Herr ZZZ, geb. am zzzzzzzzzz
wohnhaft: zzzzzzzzzz

Der Erschienene zu 1) ist dem Notar von Person bekannt; die Erschienenen zu 2.) und 3) weisen sich aus durch gültige Personalpapiere.

Der Erschienene zu 1) erklärt vorab:

Nachstehende Erklärungen gebe ich nicht im eigenen Namen ab, sondern als alleinvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der

XXXXXX

Der Notar bescheinigt hiermit gem. § 21 BNotO nach Einsichtnahme in das elektronische Handelsregister vom nn.nn nnnn zu XXXX NNNN die Richtigkeit vorstehender Angaben.

Der Notar erklärt, dass er in der zu beurkundenden Angelegenheit anwaltlich weder tätig war noch ist; die Erschienenen bestätigen dies.

Die von dem Erschienenen zu 1.) Vertretene wird nachstehend "Verkäufer", die Erschienenen zu 2 und 3) wird nachstehend "Käufer " genannt.

Die Erschienenen bitten um Beurkundung des folgenden

Kaufvertrages mit Bauverpflichtung

Vorbemerkung

Verkäufer wird Eigentümer des nachstehend aufgeführten Grundbesitzes:

Grundbuch des Amtsgerichts XXXX, Grundbuch von XXXXX Blatt nnnn, Miteigentumsanteile am Grundstück Flur nnn, Flurstück nnn, Gebäude- und Freifläche XXXX, gebucht mit einer Größe von nnn qm.

In Abteilung II des Grundbuches ist zur lfd. Nr. 1 ein Sanierungsvermerk eingetragen und zur lfd. Nr. 2 eine Eigentumsübertragungsvormerkung für von dem Erschienenen zu 1.) Vertretene.

In Abt. III ist eine Grundschuld in Höhe von nn.nnn,nn Reichsmark - Tilgungsfondhypothek des XXX Pfandbrief-Amtes (XXXX) XXXX für ein Pfandbriefdarlehen in Höhe von nn.nnn,nn RM, vom 1. Juli 1942 eingetragen.

Der Notar hat das Grundbuch am nn. nn nnnn eingesehen. Die Grundbuchlage wurde mit den Erschienenen erörtert.

Die Erschienenen zu 2.) und 3.) erklärten, dass ihnen

- ein Vertragsentwurf der heutigen Urkunde,
- eine beglaubigte Abschrift der Teilungserklärung vom nn.nnnn, UR.-Nr. 34/nnnn des amtierenden Notars sowie die Baubeschreibung, UR.-Nr. 33/nnnn des amtierenden Notars,

mindestens vierzehn Tage vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt wurden. Sie hatten somit ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfes.

Der Verkäufer behält sich vor, zum Zwecke der Baufinanzierung weitere Grundschulden zur Eintragung zu bringen. Der Käufer stimmt zu. Sämtliche Grundschulden werden im Zuge der Abwicklung dieses Kaufvertrages gelöscht werden.


Der Verkäufer erstellt auf dem Grundstück einen Neubau.

Beschränkungen und Umfang des Wohnungseigentums, die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer zueinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentumes werden geregelt in der Teilungserklärung vom nn.nn.nnnn zu UR Nr. 34 /nnnn des Notars NNNN NNNNN, die einschließlich der Gemeinschaftsordnung und der Anlage in beglaubigter Abschrift bei Beurkundung vorliegen und Gegenstand der Verhandlung werden - alle Urkunden werden nachstehend nur "Teilungserklärung" genannt. Die Beteiligten erklären, dass ihnen der Inhalt der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie der Baubeschreibung, UR-Nr. 33/nnnn des amtierenden Notars bekannt ist. Sie verzichten auf Verlesen und Beifügung zu dieser Urkunde.


§ 1 Kaufgegenstand

Verkäufer verkauft an Käufer hiermit mit allen Rechten, Pflichten, gesetzlichen Bestandteilen und Zubehör

den im Grundbuch von XXXX NNNN eingetragenen nnn,nn/1000stel Miteigentumsanteil an dem in der Vorbemerkung bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 03 bezeichneten Wohnung. Die Wohnung liegt im XX.OG und besteht aus x Zimmern und Nebenräumen und einer Wohnfläche von ca. xxx qm und wird mit einem Grundriss gem. der Zeichnung, Anlage 1, sowie Anlage2 zu dieser Urkunde hergestellt.

Zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht an der mit gleicher Nummer bezeichneten Gartenfläche gem. § 3 Ziff. 4 der Teilungserklärung sowie das Sondernutzungsrecht an dem in der Zeichnung "Grundriss Erdgeschoss", Anlage 1 zur Teilungserklärung vom nn.nn.nnnn , mit Keller Nr. 3 bezeichneten Abstellraum im Erdgeschoss.

Die Wohnung, der Abstellraum, die weiteren Sondernutzungsrechte, die Miteigentumsanteile an dem Grundstück sowie die Bauleistung gem. nachstehendem § 5 dieses Vertrages werden nachfolgend als “Kaufgegenstand“ bezeichnet.

§ 2 Kaufpreis

1)
Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand beträgt insgesamt

nnn.nnn,nn €

(in Worten: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Euro)

2)
Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Er umfasst alle Leistungen, die entsprechend den Bauplänen und der Baubeschreibung zur Herstellung des schlüsselfertigen Kaufgegenstandes vom Verkäufer zu erbringen sind. Der Kaufpreis enthält insbesondere die
Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufgegenstandes samt Außenanlagen, alle Baunebenkosten, insbesondere die Bauplanungs und Baugenehmigungskosten und die Grundstückskosten. In ihm sind auch sämtliche Kosten für die Erschließung des Kaufgegenstandes enthalten, soweit diese nach der Baugenehmigung und Baubeschreibung nötig sind, um das Bauvorhaben funktionsfähig zu machen und vollständig fertig zustellen.

3)
Nicht im Kaufpreis enthalten sind die bei Notar, Grundbuchamt und Behörden anfallenden Kosten für diesen Vertrag und die Kosten für die im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises durch den/die Käufer erforderlich werdenden Hypotheken und Grundschuldurkunden, die Kosten einer Zwischenfinanzierung des Kaufpreises durch den/die Käufer. Diese Kosten trägt/tragen der/die Käufer selbst und gesondert.

§ 3 Kaufpreiszahlung, Fälligkeit

1)
Die Kaufpreiszahlungen sind nach Bautenstand -nicht jedoch vor dem nn.nn.nnnn- frühestens fällig und zahlbar, wenn der Notar den Vertragsbeteiligten schriftlich mitgeteilt hat, dass

a)
die in diesem Vertrag zugunsten der Käufer zu bestellende Auflassungsvormerkung am Kaufgegenstand eingetragen ist, gegebenenfalls im Rang nach der für den Verkäufer eingetragenen und für ihn noch einzutragenden Globalgrundschuld, die nur der Finanzierung der Baumaßnahmen dienen darf, und gegebenenfalls im Rang nach Finanzierungsgrundpfandrechten der Käufer;

b)
die Gläubigerin der eingetragenen bzw. noch einzutragenden Globalgrundschuld eine Freistellungserklärung abgegeben hat, wonach der Kaufgegenstand aus dieser Belastung freigestellt wird, soweit die Belastung nicht übernommen wird, und zwar auch für den Fall, dass der Kaufgegenstand nicht fertig gestellt wird, sofern die Käufer die fälligen Zahlungen geleistet haben, beziehungsweise leisten.

c)
Im Übrigen ist der Kaufpreis fällig, wenn der Verkäufer durch den Architekten oder Bauleiter den Bautenstand schriftlich mitteilt, zur Zahlung auffordert und wenn folgender Baufortschritt erreicht ist:

- nach Beginn der Bauarbeiten siehe § 3 Pkt.1 30 %
- nach Rohbaufertigstellung : 28 %
- für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
für die Rohinstallation der Heizungsanlage, der
Sanitärarbeiten und der Elektroanlagen sowie
für den Fenstereinbau einschl. Verglasung: 18,9 %
für den Innenputz ausgenommen Beiputzarbeiten
für den Estrich und Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: 9,1 %
nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe
und für die Fassadenarbeiten: 10,5 %
nach vollständiger Fertigstellung: 3,5 %.

Der jeweilige Baufortschritt löst den entsprechenden Kaufpreisteil zur Zahlung aus. Die jeweiligen Raten sind 14 Tage nach Abruf für die Fristberechnung gilt das Datum des Poststempels fällig. Rückständige Beträge sind mit 5 % p. a. zu verzinsen.

Die Käufer sind berechtigt, die entsprechend § 632 a Abs. 3 BGB vom Veräußerer zu erbringende Fertigstellungs-Sicherheit in Höhe von 5 % des Kaufpreises von der ersten Kaufpreisrate einzubehalten. Der Veräußerer ist jedoch berechtigt, die Käufer für die genannte Fertigstellungs-Sicherheit eine Bankbürgschaft zu stellen. In diesem Fall ist der Sicherheitsbetrag dem Veräußerer auszuzahlen bzw. nachzuzahlen, sobald er dem Erwerber die Bürgschaftsurkunde übergeben hat.

2)
Sämtliche Kaufpreisraten sind auf ein Konto des Verkäufers bei der Gläubigerbank der in Abt. III noch einzutragenden Globalgrundschulden zu zahlen. Verkäufer tritt hiermit den Kaufpreisanspruch an diese Bank ab. Den Käufern ist bekannt, dass der Kaufpreis daher mit schuldbefreiender Wirkung nur auf das vorgenannte Konto gezahlt werden kann. Verkäufer bleibt aber berechtigt, den Kaufpreis bei Fälligkeit weiterhin im eigenen Namen geltend zu machen.

Es wird klargestellt, dass das Vorliegen der grunderwerbsteuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht zu den Zahlungsvoraussetzungen gehört.

3) Bankbürgschaft

Bis zum Vorliegen der in vorstehender Ziffer 1. genannten allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen können diese dadurch ersetzt werden, dass Zahlungen des Käufers durch Aushändigung einer § 7 MaBV entsprechenden Bankbürgschaft von Seiten des Verkäufers an den Käufer gesichert werden, wobei die Bankbürgschaft alle Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte zu sichern hat. Die Bürgschaft ist zurückzugeben, wenn die in Ziffer 1. lit. a) bis d) genannten Voraussetzungen eingetreten sind und die vom Käufer geleisteten Zahlungen den erreichten Bautenstand i. S. d. § 3 MaBV nicht übersteigen. Der Ratenplan gemäß Ziffer 2. gilt auch im Falle der Sicherung durch Bürgschaft. Der Verkäufer ist berechtigt, die Bürgschaft jeweils in Höhe der jeweiligen Baufortschrittsrate zu stellen. Die Kosten der Bürgschaft trägt der Verkäufer, ausgenommen Gebühren, die auf einer von dem Käufer zu vertretenden verspäteten Rückgabe beruhen.

Der Käufer weist hiermit die Bank an, die Bürgschaftsurkunde für ihn bei dem amtierenden Notar zu hinterlegen. Der Käufer weist den amtierenden Notar an, die Bürgschaftsurkunde unverzüglich an die Bank zurückzugeben, sobald die Grundvoraussetzungen vorliegen.

§ 4 Kaufpreisfinanzierung

1)
Um die Sicherung von Darlehen, die der Kaufpreisfinanzierung dienen, schon vor Eigentumsumschreibung zu ermöglichen, verpflichtet sich der Verkäufer, aber für Rechnung der Käufer, das Kaufobjekt mit ggf. sofort vollstreckbaren Grundpfandrechten in Höhe des Kaufpreises samt Zinsen und etwaigen Nebenkosten zu belasten, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen.

Solche Belastungen übernehmen die Käufer mit Eigentumsumschreibung auch zur dinglichen Haftung. Alle hieran bis zur Eigentumsumschreibung entstandenen Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche werden mit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises samt etwaiger Zinsen auf die Käufer ggf. im angegebenen Anteilsverhältnis übertragen; entsprechende Grundbuchberichtigung wird vorsorglich beantragt und bewilligt.

2)
Hinsichtlich dieser Grundpfandrechte vereinbaren die Vertragsparteien bereits jetzt, dass Zahlungsansprüche, durch die die Grundpfandrechte erstmalig valutiert werden, mit der Maßgabe an den Verkäufer abgetreten werden, dass sie zur Bezahlung des Kaufpreises gemäß den Regelungen in § 3 zu verwenden sind.

Deshalb dürfen Gläubiger diese Grundpfandrechte bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung des Kaufgegenstandes auf die Käufer nur als Sicherheit für solche Zahlungen verwenden, mit denen der Kaufpreis bezahlt wird.

Sofern eine Abtretung ausgeschlossen ist, wird hierdurch ein unwiderruflicher Zahlungsauftrag erteilt.

3)
Die Käufer weisen die Gläubiger der Grundpfandrechte hiermit ausdrücklich und unwiderruflich an, die Zahlung in Höhe des Kaufpreises nur auf das in § 3 Ziff. 2 genannte Konto zu leisten.


§ 5 Baupflicht, Baubeschreibung, Sonderwünsche

1)
Der Verkäufer verpflichtet sich, das Bauwerk gemäß der Baubeschreibung vom nn.nn.nnnn zur UR-Nr. 33/nnnn des amtierenden Notars herzustellen und auszustatten, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu errichten. Die Baubeschreibung geht den Plänen vor. Die Wohnflächen sind nach der Wohnflächenberechnungsverordnung ermittelt.

Das Gebäude erfüllt die KfW-60 Standards. Der geforderte Energieausweis wird nach Fertigstellung angefertigt und übergeben.

2)
Das Bauvorhaben wird zügig durchgeführt. Die Fertigstellung der Wohnung erfolgt spätestens bis zum nn.nn.nnnn. Sollte die Bezugsfertigkeit nicht bis zum nn.nn.nnnn[ein Monat später] gegeben sein, verpflichtet sich der Verkäufer zur Zahlung einer monatlichen Vertragsstrafe ab dem 1.nn nnnn[ein Monat später] in Höhe von monatlich nnn €. Weitergehende Ansprüche der Käufer sind dadurch nicht ausgeschlossen.

Die Fertigstellung der Außenanlagen erfolgt innerhalb eines angemessenen Zeitraumes, spätestens sechs Monate nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe. Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass die Fertigstellung der Außenanlagen witterungsbedingt ist und daraus entstehende Verzögerungen vom Verkäufer nicht zu vertreten sind.


Aus einer unerheblichen Überschreitung dieser Frist oder aus einer solchen, die der Verkäufer nicht schuldhaft zu vertreten hat, können keine Ansprüche hergeleitet werden, es sei denn, die Überschreitung ist den Käufern unter Berücksichtigung der gesamten Umstände nicht mehr zumutbar.

3)
Soweit die vorgenannten Vertragsunterlagen keine oder unbestimmte Angaben hinsichtlich notwendiger Leistungen enthalten, ist der Verkäufer gemäß § 315 BGB zur Leistungsbestimmung nach billigem Ermessen berechtigt. Die von dem Verkäufer bestimmte Leistung muss mindestens von mittlerer Art und Güte entsprechend der Baubeschreibung sein und der Qualität der sonstigen Leistung entsprechen. Sie dürfen sich jedoch nicht objektiv wertmindernd auf das Bauwerk auswirken. Der vereinbarte Kaufpreis ändert sich dadurch nicht. Geringfügige Änderungen der angegebenen Wohn oder Nutzflächen bis zu 3 % berühren den übrigen Vertragsinhalt, insbesondere den vereinbarten Kaufpreis, ebenfalls nicht.

4)
Die Käufer sind darauf hingewiesen worden, dass das Betreten der Baustelle bis zur Übergabe des Kaufgegenstandes auf eigene Gefahr geschieht. Zu Weisungen auf der Baustelle sind sie nicht befugt.

5)
Bauliche Sonderwünsche (von der Baubeschreibung abweichende Ausführung der geschuldeten Arbeiten) können beim Sondereigentum berücksichtigt werden, sofern diese baurechtlich zulässig sind und im Rahmen des Baufortschrittes technisch und wirtschaftlich noch realisiert werden können. Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht nicht. Sonderwünsche bedürfen der Genehmigung des Verkäufers und sind rechtzeitig mitzuteilen. Sie dürfen den Bauablauf nicht beeinträchtigen oder verzögern, wofür die Käufer die Haftung übernehmen. Die Kosten, die durch die Planung und Ausführung von Sonderwünschen entstehen, sind gesondert zu vergüten. Der Genehmigung des Verkäufers bedürfen insbesondere auch Eigenleistungen oder Arbeiten durch von den Käufern beauftragte Dritte.

§ 6 Besitzübergang, Übergabe und Abnahme

1)
Besitz, Nutzen, Lasten, Steuern, Abgaben und Gefahren gehen mit dem Tag der Abnahme der Wohnung auf die Käufer über. Nehmen die Käufer die Wohnung schon vor der offiziellen Übergabe eigenmächtig in Besitz oder nutzen sie die Wohnung schon vorher, so treten die mit der Übergabe verbundenen Rechtswirkungen mit dem Tag der Inbesitznahme beziehungsweise des Nutzungsbeginns ein. Die Übernahme der Wohnung hat die Wirkung der Abnahme gem. § 640 BGB.

2)
Die Eigentumswohnung wird vor Bezug in einer gemeinsamen Besichtigung abgenommen. Der Verkäufer ist berechtigt, die Bezugsfertigkeit zu erklären, sobald die Eigentumswohnung fertiggestellt ist. Die Herstellung der Außenanlagen mit Ausnahme der Zugangswege ist nicht Voraussetzung für die Erklärung der Bezugsfertigkeit. Zugänge müssen erstellt sein.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den vorgesehenen Abnahmetermin rechtzeitig, mindestens zwei Wochen vorher, mitzuteilen. Über die Abnahme wird eine Niederschrift errichtet, die von beiden Vertragsteilen zu unterzeichnen ist und in welcher alle eventuellen Mängel und fehlenden Leistungen aufzunehmen sind. Die Käufer können sich bei der Abnahme sowohl vertreten lassen als auch einen von ihnen beauftragten Dritten hinzuziehen. Der Verkäufer ist verpflichtet, die in der Niederschrift festgestellten Mängel unverzüglich zu beseitigen und fehlende Leistungen zu erbringen. Erkennt der Verkäufer die in dem Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel nicht an, haben die Käufer auf schriftliche Aufforderung des Verkäufers innerhalb von zehn Tagen zur Klärung dieser Streitfrage einen Sachverständigen über die IHK XXX zu beauftragen. Die Entscheidung des Sachverständigen ist für beide Parteien verbindlich; dessen Kosten trägt die in der konkreten Streitfrage unterliegende Partei.

Kommen die Käufer einer wiederholten Aufforderung zur Abnahme nicht nach, gilt der Kaufgegenstand mit dem vorgesehenen Abnahmetermin als abgenommen, wenn auf diese Rechtsfolge in der wiederholten Aufforderung hingewiesen wurde.

3)
Die Abnahme der Bauteile und Anlagen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, erfolgt für die Wohnungseigentümer durch einen vom Verwalter zu bestellenden Sachverständigen. Er soll auch die Behebung der bei der Abnahme festgestellten Mängel bestätigen. Das Abnahmeprotokoll ist allen Käufern zu übersenden.

4)
Mit Abnahme und Übergabe der Wohnung gelten die Käufer als Wohnungseigentümer der Wohnanlage insofern, als sie von da an alle Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung und dem WEG gegenüber den anderen Miteigentümern und Miterwerbern übernehmen. Sie sind damit volle Mitglieder der Gemeinschaft. Insbesondere gilt dies für Abhaltung von Eigentümerversammlungen mit Stimmrecht und der Verpflichtung zur Tragung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten. Bis zur Eigentumsumschreibung werden die Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen. Der Verkäufer verzichtet insoweit auf die Wahrnehmung eigener Rechte als Noch Eigentümer. Der Verwalter wird ermächtigt, ab dem Monat des Besitzüberganges anteilige gemeinschaftliche Kosten bei den Käufern anzufordern.

Käufer verpflichten sich gegenüber dem jeweiligen Verwalter, das monatlich im voraus zu entrichtende Wohngeld, das einschließlich Heizkostenvorschuss im noch vom Verwalter festzusetzenden ersten Wirtschaftsplan festgelegt wird, an den Verwalter zu entrichten.

Käufer unterwerfen sich wegen des Wohngeldes und des Heizkostenvorschusses bis zur Höhe von 3.000 € zuzüglich der etwa entstehenden Verzugszinsen gegenüber den übrigen jeweils eingetragenen Teil und Wohnungseigentümern als Gesamtgläubiger dieser Wohnanlage, vertreten durch die Verwaltung, der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.

§ 7 Haftungsausschluss

1)
Die Käufer betreten die Baustelle auf eigene Gefahr.

2)
Sie stellen den Verkäufer von der Haftung für alle Schäden frei, die ihnen und allen anderen Personen entstehen, die mit ihrer Zustimmung die Baustelle betreten.

3)
Bis zur Abnahme steht das Hausrecht ausschließlich dem Verkäufer zu.

§ 8 Haftung, Mängelrechte, Verzug, Verjährung

1)
Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden; ausgeschlossen werden alle Rechte und Ansprüche der Käufer wegen altrechtlicher Dienstbarkeiten.

Verkäufer und Käufer bewilligen und beantragen die Löschung jeglicher im Grundbuch eingetragener Belastungen, soweit sie von den Käufern nicht übernommen werden. Die Löschung der Vorbelastungen erfolgt auf Kosten des Verkäufers.

2)
Die Käufer haben das Grundstück genau besichtigt, sie kaufen es im gegenwärtigen Zustand. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, noch die Verwendbarkeit des Kaufgegenstandes für Zwecke der Käufer oder dessen Eignung zur Erreichung steuerlicher Ziele der Käufer. Alle Ansprüche und Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels des Grundstücks sind ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten, nicht bekannt sind.

3)
Hinsichtlich des verkauften Gebäudes gilt das Leistungsstörungsrecht des BGB, über das der Notar belehrt hat. Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre. Die Käufer können zuerst nur Nacherfüllung verlangen; bei Fehlschlagen der Nacherfüllung können die Käufer mindern. Das Recht, wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten wird ausgeschlossen, außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch ausschließen oder erheblich beeinträchtigen. Alle Schadensersatzansprüche der Käufer wegen Sachmängeln am Gebäude werden ausgeschlossen, soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist.

4)
Von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Garantien werden nicht abgegeben. Hiervon ausgenommen sind auch Körperschäden, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

Für die ggf. mitverkauften beweglichen Sachen gilt die gesetzliche Regelung, jedoch werden Schadensersatzansprüche der Käufer wegen eines Sachmangels -mit den vorstehenden Ausnahmen- ausgeschlossen. Die Verjährungsfrist beträgt 2 Jahre.

5)
Für Gebrauchsteile und sonstige Bauteile, die wegen bestimmungsgemäßen Verschleißes über eine nur begrenzte Nutzungsdauer verfügen und/oder ständig Wartung bedürfen, wie z.B.

- Anstriche, Wand- und Bodenbeläge,
- Beschläge an Fenstern und Türen,
- Armaturen der Sanitär- und Heizungsinstallation,
- Dichtungen, Schalter, Motoren (Fahrstuhl, Tore, etc.),
- elastische Fugendichtungen

leistet der Verkäufer nur Gewähr, wenn und soweit die gerügten Mängel nicht auf normalem Verschleiß, mangelnder oder unterlassener Wartung und/oder unsachgemäßem Gebrauch beruhen.

6)
Der Verkäufer macht hiermit den Käufern das unwiderrufliche und unbefristete Angebot zur Abtretung sämtlicher Gewährleistungsansprüche gegen Subunternehmer und Lieferanten. Dieses Angebot können die Käufer durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer insgesamt oder hinsichtlich einzelner Subunternehmer oder Lieferanten bis zum Ablauf der vereinbarten Gewährleistungsfrist annehmen.

7)
Haben die Käufer am Kaufobjekt Sonderwünsche selbst ausgeführt oder von dritten, nicht von dem Verkäufer benannten Unternehmen ausführen lassen, verfällt für diese Sonderwünsche jeder Gewährleistungsanspruch gegen den Verkäufer.

8)
Mit den Beteiligten wurde die Einschränkung der Mängelrechte der Käufer eingehend erörtert. Der Notar hat die Käufer darüber belehrt, dass ihnen aufgrund dieser Vereinbarung bei etwaigen Mängeln des erworbenen Kaufgegenstandes nur die o. g. Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen.


§ 9 Vormerkung

1)
Zur Sicherung des Anspruches der Käufer auf Verschaffung des Eigentums an dem Kaufgegenstand wird die Eintragung einer Eigentumsvormerkung nach § 883 BGB zu ihren Gunsten im Grundbuch bewilligt und beantragt, bei mehreren Käufern im vereinbarten Gemeinschaftsverhältnis.

Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Eigentumsvormerkung erst nach Abschluss des Vertrages und unter Berücksichtigung der Grundbuchlage zu stellen.

2)
Bewilligt und beantragt wird ferner schon heute die Löschung der Eigentumsvormerkung Zug um Zug mit Vollzug der Auflassung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen ohne Zustimmung der Käufer erfolgt sind.

§ 10 Auflassungspflicht

Der Verkäufer ist verpflichtet, die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) zu erklären und zum grundbuchamtlichen Vollzug zu bringen, wenn

die Käufer ihre sämtlichen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Verkäufer aus diesem Vertrag erfüllt haben,
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum abgenommen sind,

oder aber dem Notar nachgewiesen wurde, dass der Verkäufer aus nicht von den Käufern zu vertretenden Gründen mit der Fertigstellung von Teilleistungen in Verzug geraten und deshalb der entsprechende Kaufpreisteil nicht fällig geworden ist.

Die Parteien vereinbaren, dass der Kaufgegenstand unter Ausnutzung der Vollmacht gemäß nachstehendem § 11 in einer Nachtragsurkunde an die Käufer aufgelassen wird, wobei die Voraussetzungen für die Auflassung dem amtierenden Notar schriftlich mitzuteilen und nachzuweisen sind.

§ 11 Vollmacht

1)
Verkäufer und Käufer bevollmächtigen die Notariatsangestellten xx, yy und zz, alle dienstansässig xxxxxxxxxxxxxx, xxxxxx jeweils für sich allein, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, unter Ausschluss jeder Haftungsansprüche gegen die Bevollmächtigten und mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, die Auflassung zu erklären sowie alle sonstigen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, die zur Erreichung des Vertragszweckes erforderlich sein sollten; die Vollmacht umfasst die Befugnis, bei Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts alle Erklärungen abzugeben, die bestimmt und geeignet sind, aufgrund dieses Vertrages im Grundbuch erfolgte Eintragungen zu löschen, der Notar belehrt darüber, dass es hierzu ggf. der Zustimmung bzw. Löschungsbewilligung eventueller Grundpfandrechtsgläubiger (Finanzierungsinstitut des Käufers) bedarf.

2)
Die Bevollmächtigten sind insbesondere berechtigt, den Kaufgegenstand, beziehungsweise vor Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch auch das in der Vorbemerkung genannte Vertragsobjekt, mit den zur Finanzierung der Käufer erforderlichen Grundpfandrechten in dem von den Gläubigern verlangten Umfang bis zur Höhe des Kaufpreises zu belasten, für die Käufer die persönliche Schuldhaft bezüglich der Darlehensforderungen samt Nebenleistungen zu erklären, Schuldbekenntnisse abzugeben für mehrere als Gesamtschuldner , die Käufer und den Verkäufer der sofortigen dinglichen und die Käufer der persönlichen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, und alle zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen einschließlich Rücktritt der Eigentumsvormerkung abzugeben, auch insofern, als die Eigentumsvormerkung hinter eventuell noch zu bestellende Globalgrundschulden, die nur der Finanzierung des Bauvorhabens dienen dürfen, zurücktreten soll.

Der beurkundende Notar darf den Antrag auf Eintragung der gem. dieser Belastungsvollmacht bestellten Grundpfandrechte im Grundbuch nur selbst stellen und zwar erst dann, wenn ihm der Gläubiger schriftlich bestätigt hat, dass -bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises- das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwandt wird, als der Gläubiger tatsächlich Zahlungen auf den Kaufpreis geleistet hat und im Falle der Rückabwicklung des Vertrages eine Löschungsbewilligung Zug um Zug gegen Rückzahlung gegebenenfalls schon an den Verkäufer ausgezahlter Kaufpreisteile erteilt werden wird.

3)
Die Käufer erteilen gegenüber dem Verkäufer ihre Zustimmung zu baulichen Veränderungen von Raumeinheiten, zur Zusammenlegung, Unterteilung, Anpassung der Miteigentumsanteile, zur Begründung von Sondernutzungsrechten, insbesondere durch Zu-/Ausweisung von Terrassenflächen, zur Überführung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt, sowie zu Nutzungsänderungen der einzelnen Raumeinheiten. Zu diesem Zweck bevollmächtigen die Käufer und der Verkäufer die vorgenannten Notariatsangestellten je einzeln und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung bis zur Eigentumsumschreibung aller Einheiten noch abzuändern oder zu ergänzen.

Die Bevollmächtigten sind beauftragt und ermächtigt, alle im Zusammenhang mit einer solchen Änderung bzw. Teilung erforderlichen Willenserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen und Anträge zu stellen, insbesondere im Namen der Käufer der Änderung bzw. der Ergänzung der Teilungserklärung zuzustimmen.

Die Bevollmächtigten sind insbesondere weiter ermächtigt und berechtigt, Identitätserklärungen hinsichtlich des Kaufgegenstandes abzugeben und auch mit verbindlicher Kraft für die Parteien den Kaufgegenstand neu zu bestimmen.

Schließlich dürfen die Bevollmächtigten den Vertragsgegenstand auch mit Dienstbarkeiten, Reallasten und Benutzungsregelungen belasten. Solche aufgrund Vollmacht bestellten Beschränkungen in Abt. II sind von den Käufern auch nach Eigentumsumschreibung als nicht wertmindernd zu übernehmen.

Die Käufer bevollmächtigen den Verkäufer zum Zwecke der Baufinanzierung, weitere Grundschulden zur Eintragung zu bringen. Sämtliche Grundschulden werden im Zuge der Abwicklung dieses Kaufvertrages gelöscht werden.

4)
Von dieser Vollmacht darf nur Gebrauch gemacht werden, wenn der Verkäufer noch Miteigentümer des vertragsgegenständlichen Anwesens ist, den Käufern keine Kosten entstehen, das Sondereigentum sowie etwaige Sondernutzungsrechte der Käufer nicht beeinträchtigt werden und wenn das für die Nutzung des Sondereigentums bzw. des Sondernutzungsrechts erhebliche Gemeinschaftseigentum, insbesondere Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen nicht wesentlich verkleinert oder verlegt wird. Diese Bestimmung ist jedoch nicht Inhalt der vorstehenden Vollmacht; somit ist die Einhaltung dieser Bestimmung nur vom Notar zu beachten, nicht jedoch vom Grundbuchamt zu überprüfen.

Von den o. g. Vollmachten kann nur vor dem beurkundenden Notar bzw. seinem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden. Sie erlischt mit Vollzug der Auflassung nach dieser Urkunde im Grundbuch und ist jederzeit widerruflich.

§ 12 Sonstiges, weitere Vereinbarungen

1)
Änderungen, Zusätze und Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie etwaige Zusicherungen des Verkäufers bedürfen gem. § 311 b BGB grundsätzlich immer der notariellen Beurkundung. Besteht ausnahmsweise keine gesetzliche Beurkundungspflicht, so wird hierfür Schriftform vereinbart. Die Beteiligten erklären ausdrücklich, dass zu dem heutigen Vertrag keine nicht beurkundeten Nebenabreden bestehen und gelten.

2)
Die Käufer können nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. Zurückbehaltungsrechte können nur aus diesem Vertragsverhältnis geltend gemacht werden.

3)
Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein, so bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt.

4)
Soweit in das Vertragsgrundstück Gemeinschaftsanlagen oder Versorgungsanlagen aller Art, wie für Beleuchtung, Telefon, Fernsehen, Radio, Wasser, Kanalisation und Strom angelegt werden, verpflichten sich die Käufer, die Errichtung, den Bestand, den Betrieb und die Duldung von Ausbesserungs , Instandhaltungs und Erneuerungsmaßnahmen durch entsprechende Dienstbarkeiten dinglich sicherzustellen. Die Vertragsparteien haben dazu die vorstehende Vollmacht an die Mitarbeiter des Notars erteilt.

5)
Soweit die Parteien den Notariatsangestellten Vollmachten erteilt haben, vereinbaren sie folgendes: Ein Widerruf ist ausschließlich dem beurkundenden Notar gegenüber zu erklären. Die Vollmachtgeber ermächtigen den Notar, für sie Feststellungen über den Fortbestand der Vollmacht zu treffen.

6)
Der Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums und der Benutzung desselben und des Sondereigentums ergibt sich aus der den Käufern bekannten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, in welcher auch die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander sowie die Verwaltung der gesamten Wohnanlage geregelt sind. Die Käufer erklären die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit der darin erfolgten Benutzungs und Verwaltungsregelung und den daraus sich für ihr Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen als für sich verbindlich.

§ 13 Vollzug, Hinweise

1)
Die Vertragsbeteiligten beantragen die Erteilung aller zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen. Der Notar wird beauftragt, diese einzuholen. Alle etwa erforderlichen Genehmigungen sollen mit dem Eingang beim Notar als allen Beteiligten mitgeteilt gelten und wirksam sein. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärungen mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligten entgegenzunehmen.

2)
Der Notar wird ohne Beschränkung auf die gesetzliche Vollmacht nach § 15 GBO ermächtigt, Vollzugsanträge zu dieser Urkunde zu stellen, zu ergänzen oder zurückzunehmen und auch den Teilvollzug einzelner Anträge zu veranlassen.

3)
Die Beteiligten werden vom Notar darauf hingewiesen,

a) dass alle Vereinbarungen richtig und vollständig beurkundet sein müssen, alle nicht beurkundeten Abreden nichtig sind und dass solche Abreden zur Unwirksamkeit des ganzen Vertrages führen;

b) dass der Grundbesitz und damit der jeweils im Grundbuch eingetragene Eigentümer für Rückstände an öffentlichen Lasten, wozu auch die Erschließungskosten gehören, haftet;
Der Verkäufer erklärt, dass die Erschließungskosten von ihm entrichtet worden sind.

c) dass das Eigentum nicht schon mit Abschluss dieses Vertrages, sondern erst mit der Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch auf die Käufer übergeht und dass diese Eintragung erst erfolgen kann, wenn die Urkunde über die Auflassung errichtet ist, erforderliche Genehmigungen erteilt sind, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer vorliegt und alle Kosten bezahlt sind.

Weiter belehrt der Notar über den üblichen Inhalt von Grundpfandrechtsbestellungsurkunden, insbesondere der von den Käufern zu übernehmenden persönlichen Schuldverpflichtungen und der Zwangsvollstreckungsunterwerfung in ihr gesamtes Vermögen sowie über Inhalt und Bedeutung der Regelungen über Grundpfandrechtszins und Nebenleistungen. Der Notar hat die Käufer nachdrücklich darauf hingewiesen, bei der Beurkundung ihrer Finanzierungsgrundpfandrechte persönlich mitzuwirken, um die Möglichkeit nochmaliger notarieller Belehrung wahrnehmen zu können. Die den vorbenannten Notarmitarbeitern erteilte Belastungsvollmacht soll von diesen nur ausgeübt werden, wenn die Anwesenheit der Käufer bei der Beurkundung aus besonderen persönlichen Gründen nicht möglich ist und diese deshalb dem Notar einen entsprechenden Auftrag zur Beurkundung mit den bevollmächtigten Angestellten erteilt.

Der Notar erläutert den Erschienenen die Vorschriften des § 17 Abs. 2 a BeurkG dahingehend, dass der Notar bei Verbraucherverträgen unter anderem darauf hinwirken soll, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Die Käufer erklären dazu, dass sie ein Muster dieses Kaufvertrages vor mehr als 2 Wochen erhalten haben.

§ 14 Kosten

Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzuges, sowie eventueller Nachtragsurkunden und die anfallende Grunderwerbsteuer tragen die Käufer.

Den Erschienenen vom Notar einschl. der Anlage 2 vorgelesen, die Anlagen 1 wurden den Erschienenen zur Durchsicht überreicht; alles wurde von ihnen genehmigt und dieses Protokoll sodann eigenhändig, wie folgt, unterschrieben:

----------------------------
(Ende Vertragstext)

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage darf ich auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

In dem von Ihnen vorgelegten Vertragsentwurf handelt es sich um einen für diese Fallgestaltung durchaus Üblichen, der keine gravierenden Mängel zu Ihren Lasten enthält.

So ist insbesondere ein Festpreis vereinbart, der alle Leistungen umfasst, die der Verkäufer zur Herstellung der schlüsselfertigen Wohnung erbringen muss. Hierin enthalten sind insbesondere auch alle Baunebenkosten, die Bauplanungs- und Baugenehmigungskosten sowie die Grundstückskosten.

Darüber hinaus ist auch die sogenannte Schlusszahlungsrate in Höhe von 3,5 Prozent enthalten, mittels derer Sie eventuellen Nachbesserungsansprüchen mehr Nachdruck verleihen können.

Auch die im Vertrag ferner gebrauchten Formulierungen sind üblich und enthalten keine unangemessenen Benachteiligungen für Sie.

So gilt hinsichtlich der Wohnung das Sachmängelrecht des BGB, insbesondere die fünfjährige Verjährungsfrist.

Zu beachten ist hierbei lediglich, dass Sie außer bei schweren Mängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigen, nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, sondern lediglich den Kaufpreis mindern können.

Sofern Sie allerdings noch keine sichere Finanzierungszusage haben, könnte es durchaus sinnvoll sein, noch ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall der Nichterteilung zu vereinbaren. Üblich ist dies allerdings nicht.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Sollten Sie weitere Fragen zu einzelnen Vertragsformulierungen können Sie natürlich gerne über meine angegebene E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2009 | 23:40

Vielen Dank für die schnelle und ingesamt erfreuliche Antwort!
Zwei Punkte sind mir noch aufgefallen:
1) Insbesondere das Rücktrittsrecht ist für uns wichtig, da im Vertrag eine KfW60 Zertifizierbarkeit zugesagt wird, deren Nachweis aber erst bei Fertigstellung erfolgt ("Das Gebäude erfüllt die KfW-60 Standards. Der geforderte Energieausweis wird nach Fertigstellung angefertigt und übergeben.") und unsere Finanzierung stützt sich auf einen KfW Kredit. Könnten Sie eine Formulierung zur Vereinbarung eines Rücktrittsrechts vorschlagen, für den Fall dass diese Finanzierung nicht bewilligt wird?

2) Ist der Ausschluß des Rücktritts vom Kaufvertrag bei Sachmängeln üblich oder besteht an dieser Stelle die realistische Möglichkeit zur Verbesserung der Vertragsbedingungen? Wie würden Sie das formulieren?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2009 | 17:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

vorab möchte ich mich für die terminlich bedingte verzögerte Beantwortung Ihrer Nachfrage entschuldigen.

Doch nun zu Ihrer Frage:

Eine Verbesserung der Vertragsbedingungen zu Ihren Gunsten hängt letzendlich davon ab, in welcher Verhandlungsposition Sie sich befinden.

Handelt es sich um ein grösseres Objekt und sind noch weitere Kaufinteressenten vorhanden, sehe ich hinsichtlich der Einschränkung des Rücktrittsrecht bei Sachmängeln auf schwere Mängel keine realistische Möglichkeit, eine Verbesserung zu Ihren Gunsten zu erwirken.

Möglich wäre diese beispielhaft durch Streichung der entsprechenden Klausel.

Hinsichtlich des einzuhaltenden KfW60 Standards könnte eine Formulierung wie folgt lauten:

"Das Gebäude erfüllt die KfW-60 Standards. Der geforderte Energieausweis wird nach Fertigstellung angefertigt und übergeben.

Für den Fall der Nichteinhaltung der KfW-60 Standards sind die Käufer dazu berechtigt, von diesem Vertrag zurück zu treten"

Die Vereinbarung eines kostenlosen Rücktrittsrechts halte ich jedoch leider für unrealistisch.

Dementsprechend würden Sie auch im Falle eines Rücktritts auf den Notarkosten sitzen bleiben.

Möglicherweise sollten Sie deshalb primär unter Berufung auf die im Kaufvertrag zugesicherte Einhaltung der KfW-60 Standards die sichere Zusage der KfW einholen und bis dahin den Vertragsschluss noch etwas hinauszögern.

Mit freundlichen Grüßen


Michael Vogt
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 20.03.2009 | 21:23

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