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Prüfung Kaufvertrag Immobilie


30.03.2006 20:20 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

eine Immobilie soll erworben werden.
Dazu hat der Notar vorab den folgenden Kaufvertrag geschickt.
Ist der Vertrag soweit in Ordnung, bzw. worauf sollte man als Käufer besonders achten?

Vielen Dank

MfG


Urkundenrolle Nummer

Verhandelt zu, am

Vor mir, dem Notar

mit dem Amtssitz in

erschienen heute:

1.

- nachstehend „der Veräußerer“ genannt -

2.

- nachstehend „der Erwerber“ genannt -

Die Verwahrung einer Kopie der vorgelegten Personaldokumente in den Akten des Notars wird gestattet.

Die Erschienenen baten um Beurkundung des nachfolgenden

Grundstückskaufvertrages
mit Auflassung
I.

1. Eigentumsverhältnisse

Im Grundbuch von
des Amtsgerichts
Blatt
ist das Grundstück Flurstück
der Gemarkung
postalische Anschrift
in einer Größe von

Die Nutzungsart lautet: Mehrfamilienwohnhaus.

Das Grundstück ist in Abteilung II lastenfrei (lfd. Nr. 1 bis 6 gelöscht).

Das Grundstück ist in Abt. III belastet wie folgt:
lfd. Nr. 1 gelöscht
lfd. Nr. 2

Der Erwerber übernimmt keine grundbuchlichen Belastungen, die ohne seine Zu-stimmung zur Eintragung gelangt sind bzw. gelangen.

Der Notar wird hiermit ausdrücklich ermächtigt, die Löschungsbewilligung einzuholen und hierzu der Gläubigerin eine Abschrift des Vertrages zu übersenden.

2. Kaufgegenstand

Der Veräußerer verkauft an den Erwerber den vorstehend näher bezeichneten Grundbesitz mit allen Bestandteilen, Rechten und dem gesetzlichen Zubehör, soweit er in seinem Eigentum steht, zu Alleineigentum.
Auf eine weitere Einzelbeschreibung wird verzichtet.

3. Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt
(in Worten: EURO).

Treuhänderische Zweckbindung sowie Abtretung (unechter Vertrag zugunsten der eingetragenen Gläubiger)

Sämtliche Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der vorstehend vereinbarte Kaufpreis nach Vorliegen der nachstehend vereinbarten Auszahlungsreife nur und ausschließlich verwendet werden darf, dergestalt, dass zunächst aus dem Kaufpreis alle zur Ablösung der dinglich Berechtigten und deren Forderungen erforderlichen Teilbeträge entnommen werden sollen und lediglich der verbleibende Restkaufpreis an den Veräußerer zu zahlen/ herauszuzahlen ist. Weder der Erwerber noch der No-tar sind diesbezüglich zur Überprüfung der Höhe und Berechtigung etwaiger Aufla-gen verpflichtet.

Es werden daher diejenigen Beträge aus dem Kaufpreis an die eingetragenen Grundpfandgläubiger bereits jetzt abgetreten, die zur Ablösung dieser Gläubiger er-forderlich sind. Alle Rechte und Ansprüche hinsichtlich der zu beseitigenden Belas-tungen werden mit Wirkung ab vollständiger Kaufpreiszahlung an den Erwerber ab-getreten.

Der Kaufpreis ist zinslos zur Zahlung fällig binnen vierzehn Tagen nach der Mittei-lung des Notars an den Erwerber, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
a) Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers,
b) Vorlage der zur Wirksamkeit oder zu dem grundbuchamtlichen Vollzug der Grundstücksveräußerung erforderlichen gerichtlichen oder behördlichen Ge-nehmigungen oder Negativatteste mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenk-lichkeitsbescheinigung,
c) Sicherung der vertragsgemäßen Lastenfreistellung von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen, d. h. Vorlage sämtlicher zur Löschung erforderli-chen Unterlagen unter Auflagen und Treuhandaufträgen, die aus Mitteln des Kaufpreises bestritten/ erfüllt werden können.

Die Vertragsbeteiligten erklären, dass sie ausdrücklich auf Vorlage des Negativattes-tes der zuständigen Behörden nach dem Sächsischen Wassergesetz als Fälligkeits-voraussetzung des oben genannten Kaufpreises verzichten.

Gerät der Erwerber in Verzug, so sind die noch ausstehenden Kaufpreisteile mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB jährlich zu verzinsen. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass Verzug ohne Mahnung eintritt.

Kommt er länger als sechs Wochen in Verzug, kann der Veräußerer durch einge-schriebenen Brief mit Rückschein an den Erwerber von diesem Vertrag zurücktreten.

Der Veräußerer wird dem Erwerber seine Bankverbindung schriftlich mitteilen.

Entscheidend für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang des Kaufpreises beim Veräußerer.

Lediglich zum Zweck der Bestimmbarkeit der Verzugszinsforderung wird der Zinsbe-ginn auf den 21. Tag nach Eintragung der Auflassungsvormerkung festgesetzt. Im Fall der Erhebung der Vollstreckungsgegenklage hat der Veräußerer den tatsächli-chen Verzugszeitpunkt zu beweisen.

Der Erwerber unterwirft sich wegen dieser Zahlungsverpflichtungen dem Veräußerer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Ve-räußerer ist berechtigt, sich jederzeit ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfer-tigung dieser Urkunde erteilen zu lassen. Erhebt der Erwerber die Vollstreckungsge-genklage, so hat der Veräußerer alle Voraussetzungen seines Anspruchs zu bewei-sen.

Der Notar wird jedoch angewiesen, eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertra-ges erst dann herauszugeben, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen gem. Ziffer 3 vorliegen.

4. Besitz, Nutzung, Lasten, Steuern und Gefahren aller Art

Besitz, Nutzung, Lasten, Steuern und Gefahren aller Art, einschließlich der Ver-kehrssicherungspflicht und die damit verbundene Haftung gehen mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises auf den Erwerber über. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Er-werber die Grundsteuer allein.

Auf die Bestimmungen der §§ 69 - 72 VVG (Eintritt in bestehende Hausversicherun-gen durch Erwerber) und diesbezügliche Kündigungsmöglichkeiten hat der Notar hingewiesen.

Der Veräußerer verpflichtet sich, sämtliche Hausunterlagen spätestens mit Besitz-übergang dem Erwerber zu übergeben.

Der Vertragsgegenstand ist teilweise vermietet. Die bestehenden Mietverträge wer-den übernommen.

5. Folgen eines etwaigen Rücktritts

a) Im Fall des Rücktritts des Veräußerers wegen Nichtzahlung des Kaufpreises trägt der Erwerber die Kosten dieses Vertrages und seiner Rückabwicklung.
b) Die nachfolgend genannten Bevollmächtigten gemäß Abschnitt V dieser Ur-kunde sind berechtigt, die Löschung der zugunsten des Erwerbers eingetra-genen Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen, wenn und soweit der Veräußerer dem Notar den Rücktritt nachgewiesen hat durch Vor-lage des Rücktrittschreibens sowie des Originalrückscheins, ohne dass dem Notar eine Prüfungspflicht hinsichtlich der materiellen Berechtigung zum Rücktritt obliegt, und der Erwerber der Löschungsankündigung des Notars an die heute angegebene Anschrift nicht innerhalb von drei Wochen schriftlich widersprochen hat.

6. Rechte des Erwerbers bei Pflichtverletzung des Veräußerers

Soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, haftet der Veräußerer für ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang.

Der Veräußerer haftet nicht für altrechtliche Dienstbarkeiten und Freiheit von öffent-lich – rechtlichen Baulasten. Er erklärt, dass ihm solche nicht bekannt sind. Der No-tar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen. Eine Haftung für Sachmängel wird ausgeschlossen, es sei denn der Veräußerer handelt vorsätzlich. Dies gilt auch für etwaige Ansprüche auf Schadenersatz.

Der Veräußerer haftet nicht für die Richtigkeit der Flächengröße, der Bodenbeschaf-fenheit, insbesondere nicht für Altlasten i. S. d. BBodSchG und für die Verwertbarkeit für die Zwecke des Erwerbers.

Vom vorstehenden Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche auf Scha-denersatz wegen der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Veräußerer die Pflichtverletzung zu vertreten hat oder auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Veräußerers beruhen, wobei die Pflichtverletzungen eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen der des Veräußerers gleichstehen.

Der Veräußerer erklärt, dass ihm verdeckte Mängel, insbesondere Altlasten, nicht bekannt sind. Der Vertragsgegenstand wird in dem Zustand verkauft, wie er sich heute befindet. Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt.

Der Notar hat den Veräußerer darauf hingewiesen, dass er dem Erwerber wesentli-che ihm bekannte Sachmängel zu offenbaren hat. Er hat ferner den Erwerber darauf hingewiesen, dass er etwaige Mängel, die unter den vereinbarten Haftungsaus-schluss fallen, dulden oder auf eigene Kosten beseitigen muss, ohne den Veräuße-rer hier wegen in Anspruch nehmen zu können.

Für den Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts ist der Veräußerer zum Rücktritt vom schuldrechtlichen Teil dieses Vertrages berechtigt.

Die Vertragsparteien vereinbaren bezüglich aller Erschließungsbeiträge nach § 127 Abs. 1 bis 3 BauGB, sonstiger Abgaben für Anlagen nach § 127 Abs. 4 BauGB und weiterer öffentlich-rechtlicher Erstattungsansprüche, die auf das Kaufobjekt anfallen, dass diese vom Veräußerer getragen werden, soweit solche Kostenbescheide tat-sächlich bis zum Tag des Besitzüberganges durchgeführte Maßnahmen betreffen.

Forderungen für danach durchgeführte Maßnahmen trägt der Erwerber.

7. Belastungsvollmacht

Um dem Erwerber die Finanzierung des Kaufpreises und sonstiger Vorhaben auf dem Grundstück zu ermöglichen, verpflichtet sich der Veräußerer, die hierzu erfor-derlichen Grundpfandrechte in beliebiger Höhe nebst beliebigen Zinsen einer belie-bigen einmaligen Nebenleistung zu Lasten des verkauften Grundbesitzes in dingli-cher Haftung mitzubestellen, ohne dadurch eine persönliche Haftung mit den Grundpfandgläubigern einzugehen und unter der Bedingung, dass jeweils der Darle-hensauszahlungsanspruch in Höhe des Kaufpreises, soweit noch nicht gezahlt, an ihn abgetreten, dem Gläubiger hiervon eine Abtretungsanzeige durch den hiermit beauftragten Notar erteilt wird und der Erwerber sämtliche Kosten trägt.
Zum Zwecke der Erfüllung dieser Verpflichtung bevollmächtigt hiermit der Veräuße-rer den Erwerber unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, unabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages, insbesondere unabhängig von der Vorlage der Genehmigung nach der GVO, zur Abgabe dieser Erklärungen ein-schließlich der dinglichen Unterwerfung des verkauften Grundbesitzes unter die so-fortige Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO.

Diese Vollmacht kann nur gegenüber dem beurkundenden Notar in der Form des § 29 GBO widerrufen werden. Von ihr darf nur vor dem beurkundenden Notar, sei-nem amtlich bestellten Vertreter oder Nachfolger im Amt Gebrauch gemacht werden.

Sämtliche Einschränkungen und Bedingungen in dieser Belastungsvollmacht gelten nicht gegenüber dem Grundbuchamt.

8. Einschränkungen in Bezug auf Grundpfandrechtsbestellungen

a) Zweckbestimmung

Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Erwerbers geleistet hat.

Sollte das Grundpfandrecht zurückzugewähren sein, so kann nur dessen Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungser-klärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Erwerber als neuen Sicherungsgeber.

b) Zahlungsanweisung

Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des verkauften Grundbesitzes von einge-tragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen gemäß a) zu leisten auf das noch anzugebende Konto des Veräußerers.

Der Erwerber tritt seine Auszahlungsansprüche in Höhe des Kaufpreises gegenüber dem die Grundschuld finanzierenden Gläubiger an den dies annehmenden Veräuße-rer ab.

c) persönliche Zahlungspflichten, Kosten

Der Veräußerer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Erwerber verpflichtet sich, den Veräuße-rer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandbestellung freizustellen.

d) Fortbestand des Grundpfandrechtes

Das bestellte Grundpfandrecht darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den Erwerber übertragen. Die ent-sprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

Die Verjährungsfrist für diese Ansprüche wird auf 30 Jahre ab dem gesetzlichen Ver-jährungsbeginn verlängert.

9. Kosten

Die Kosten dieses Vertrages und seines Vollzuges, auch die etwaiger weiterer nota-rieller Akte, trägt der Erwerber. Der Erwerber trägt auch die Grunderwerbsteuer.
Die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen trägt der Veräußerer.
Kosten für etwaige Vollmachtsbestätigungen oder Genehmigungen trägt der Ver-tragsbeteiligte, der sie durch seine Abwesenheit im Beurkundungstermin verursacht hat.

10. Salvatorische Klausel

Die Unwirksamkeit einer einzelnen Vertragsbestimmung hat nicht die Unwirksamkeit der übrigen Vertragsbestimmungen zur Folge.

Die Vertragsparteien verpflichten sich, eine unwirksame Bestimmung durch eine rechtlich einwandfreie Bestimmung zu ersetzen, die dem angestrebten wirtschaftli-chen Erfolg am nächsten kommt. Entsprechendes gilt für etwaige Vertragslücken.

II.
Löschungsantrag

Sämtliche nicht übernommenen Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches sollen im Rahmen der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Die Löschung wird unter Vorlage der Bewilligungen ausdrücklich beantragt.

Dies gilt insbesondere auch für die zugunsten des Erwerbers einzutragende Auflas-sungsvormerkung für den Fall des Rücktritts des Veräußerers von diesem Vertrag.
Die Löschung wird bewilligt und die Eintragung im Grundbuch beantragt.

III.
Auflassungsvormerkung

Wir bewilligen und beantragen die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zuguns-ten des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums an dem vorgenannten Grundstück, bei mehreren Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten auf jedem von diesen.
Die Vormerkung soll im Grundbuch wieder gelöscht werden, wenn die Eigentums-umschreibung auf den Erwerber erfolgt, vorausgesetzt, es sind keine schädlichen Zwischeneintragungen erfolgt, an denen der Erwerber nicht mitgewirkt hat.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Löschung der Vormerkung.

Soweit auf dem Kaufobjekt zeitgleich Finanzierungsgrundpfandrechte bestellt wer-den, wird die Eintragung dieser Vormerkung im Rang nach diesen beantragt. Später bestellte Finanzierungsgrundpfandrechte erhalten Rang vor der Auflassungsvormer-kung; entsprechender Rangrücktritt wird hiermit bereits jetzt bewilligt.

IV.
Auflassung

Veräußerer und Erwerber sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem in Ab-schnitt I Ziffer 2 dieser Urkunde beschriebenen Grundbesitz auf den Erwerber im angegebenen Beteiligungsverhältnis übergeht.

Der Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt, die Eigentumsänderung im Grundbuch einzutragen.

Der Notar wird beauftragt, die Eigentumsumschreibung jedoch erst dann zu veran-lassen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises durch den Veräußerer bestätigt oder vom Erwerber nachgewiesen wird.

Vor diesem Zeitpunkt dürfen Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften nur ohne die die Auflassung enthaltende Passage erteilt werden.
Der Erwerber verzichtet insoweit auf ein eigenes Antragsrecht.

V.
Vollmacht

Die Vertragsparteien bevollmächtigen die Mitarbeiterinnen des Notars

Frau
- sämtlich dienstansässig beim amtierenden Notar -

und zwar jede für sich allein, alle zur Durchführung der in dieser Urkunde getroffe-nen Vereinbarungen notwendigen Erklärungen in ihrem Namen gegenüber dem Grundbuchamt und allen sonstigen Behörden und Dritten abzugeben, insbesonde-re Anträge zu stellen, etwa erforderliche Messungsanerkennungen (Identitätserklä-rungen) abzugeben, auch bei etwaigen Abweichungen der graphischen Darstellun-gen und Abweichungen in der Größe von bis zu +/- 10 %, sowie die Auflassung zu erklären und entgegen zu nehmen, gegebenenfalls zu wiederholen, Grundpfand-rechte jeder Art gemäß den Bestimmungen in Abschnitt I Ziffern 7 und 8 zu bestel-len, den Veräußerer dinglich gemäß § 800 ZPO und den Erwerber dinglich und per-sönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen und im Zusammenhang mit Grundpfandrechtsbestellungen Zweckbestimmungserklärungen, Erwerbererklä-rungen gegenüber der Gläubigerin, Rangrücktrittserklärungen, Rangbestimmungen abzugeben und alles zu tun, was im weitesten Sinne von den Bevollmächtigten in Verantwortung des Notars für erforderlich gehalten wird, sowie die zugunsten des Erwerbers einzutragende Auflassungsvormerkung zur Löschung zu bewilligen und die Löschung zu beantragen.
Die Bevollmächtigten sind berechtigt, Untervollmacht zu erteilen und sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Die Vollmacht gilt über den Tod der Vertragsparteien hinaus und erlischt mit der Ei-gentumsumschreibung im Grundbuch.


VI.
Belehrung

Der Notar hat die Erschienenen darüber belehrt, dass

a) der Vorgang grunderwerbsteuerpflichtig ist und die Eigentumsumschreibung von der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes abhängig ist,

b) zur Eigentumsumschreibung die Genehmigung nach der Grundstücksver-kehrsordnung und Grundstücksverkehrsgesetz nicht erforderlich sind und die Bedeutung der dort enthaltenen Vorschriften erläutert,

c) durch diesen Vertrag etwa bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte unberührt bleiben (z.B. nach BauGB,),

d) bezüglich der seit kurzem erforderlichen Vorlage der Vorkaufsrechtsverzichts-erklärung gemäß § 25 Abs. 2 Wassergesetz ist eine abschließende Klärung über das Erfordernis bislang nicht erfolgt, da die betroffenen Gebiete noch nicht endgültig festgelegt werden können. Es existiert eine sogenannte Nega-tivliste nicht betroffener Gemarkungen sowie ein Negativattest bezüglich Ei-gentumswohnungen und Erbbaurechten.

e) mündliche Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde zur Nichtigkeit des ge-samten Vertrages führen können,

f) die Eigentumsumschreibung im Grundbuch von der Zahlung der Gerichtsge-bühren abhängt,

g) die Vertragsteile gesamtschuldnerisch für die Kosten dieses Vertrages, seines Vollzuges und die Grunderwerbsteuer haften,

h) das Grundstück und damit der Erwerber für Rückstände von Steuern und öf-fentlichen Abgaben haftet.

Der Notar hat den Veräußerer darüber belehrt, dass die den Erwerber finanzierende Bank kraft der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung die Versteigerung und/oder die Zwangsverwaltung des Vertragsgegenstandes beantragen kann, das Kreditinstitut dies jedoch aufgrund entsprechender Einschränkungen der Zwecker-klärung gegenüber dem Veräußerer nur veranlassen darf, soweit Zahlungen auf den Kaufpreis gemäß dieser Urkunde geleistet worden sind. Er hat den Erwerber in der Beurkundung mündlich über den Inhalt und die Wirkungen der mit einer Grund-schuldbestellung verbundenen Erklärungen belehrt. Insbesondere hat er auf die re-gelmäßig von den finanzierenden Gläubigern über die dingliche hinaus verlangte persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung hingewiesen, die dem Gläubiger die Vollstreckung in das gesamte Vermögen des Schuldners/Erwerbers ermöglicht.

Auf die Bedeutung von Grundschuld, Grundschuldzins und Nebenleistung und die damit verbundene Ausweitung der Sicherung für den Gläubiger hat er hingewiesen und die Verknüpfung von Darlehensschuld und Grundschuld durch die Zweckerklä-rung erläutert.
Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass sie die vom Gläubiger gewünschten Grundpfandrechtsbestellungsurkunden persönlich vor dem Notar unterzeichnen. Be-sondere Umstände können es jedoch im Einzelfall notwendig werden lassen, dass Veräußerer und/oder Erwerber die erforderlichen Erklärungen nicht persönlich vor dem Notar abgeben können oder wollen.
Für diese Fälle erteilen sie sich gegenseitig und entsprechend vorstehendem Absatz den dort genannten Bevollmächtigen eine Belastungsvollmacht, von der intern nur Gebrauch gemacht werden soll, wenn eine schriftliche Beauftragung durch den Er-werber vorliegt.

VII.

Bei Beurkundung lag ein Auszug aus dem elektronischen Grundbuch vom vor.

Die Vertragsparteien verzichten auf die aktuelle Einsichtnahme des Grundbuches und entbinden den Notar von seiner diesbezüglichen Verpflichtung.

Das Baulastverzeichnis sowie die Grundakten hat der Notar nicht eingesehen.

VIII.

Es wird beantragt, von dieser Verhandlung zu erteilen:

Ausfertigungen: - dem Grundbuchamt

beglaubigte Kopien: - dem Veräußerer
- dem Erwerber

einfache Kopien: - dem Grundpfandrechtsgläubiger
- zwei dem Finanzamt
- der Naturschutzbehörde
- der Gemeinde/Stadt
- dem Gutachterausschuss
- der Landestalsperrenverwaltung/ Gemeinde.

IX.

Der Notar wird beauftragt und ermächtigt, die zum vorliegenden Vertrag und seiner Durchführung im Grundbuch erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen namens der Vertragsteile zu beantragen und entgegenzunehmen sowie den Vertrag grundbuchlich durchzuführen.
Sämtliche auflagen- und bedingungsfreien Genehmigungen gelten mit ihrem Ein-gang beim Notar als wirksam. Versagende, mit Auflagen versehene oder bedingte Bescheide sind den Beteiligten unmittelbar zuzustellen. Abschrift an den Notar wird erbeten.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde im Namen der Parteien ge-trennt oder eingeschränkt oder einheitlich zu stellen und zurückzunehmen.

Die Vertragsparteien beauftragen den amtierenden Notar mit der Einholung von un-beglaubigten Grundbuchauszügen nach Eintragung der Auflassungsvormerkung so-wie nach Eigentumsumschreibung.

Das vorstehende Verhandlungsprotokoll wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von ihnen ge-nehmigt und von ihnen sowie dem Notar eigenhän-dig unterschrieben:

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

I. Zunächst würde ich anraten - soweit dies nicht bereits geschehen ist -, über den Wert der Immobilie ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Daneben könnte auch eine Maklereinschätzung genügen. Ob Sie auf derartige Einschätzungen Wert legen, liegt natürlich bei Ihnen.

II. Eine Überprüfung des Kaufvertrages auf „sämtliche Fallstricke“ ist in diesem Rahmen natürlich nicht möglich. Insbesondere ist bei einem Grundstückskauf samt Haus selbstverständlich der Eindruck bestimmend, den man vom Objekt durch eingehende Besichtigung erworben hat. Insoweit ist dieser Kauf auch eine „Gefühlssache“. Haben Sie also insgesamt ein „schlechtes Gefühl“, dann sollten Sie von dem Kaufvorhaben Abstand nehmen.

III. Zu dem Kaufvertrag sei Folgendes angemerkt:

1. Die Regelung über den Verzugsschaden unter 1.c) ist hinsichtlich der Höhe (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) in Ordnung, da dies den gesetzlichen Regelungen entspricht.

2. Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass Sie sich nach Punkt 3. wegen der Zahlungsverpflichtungen dem Veräußerer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen. Diese Klausel ist nicht „untypisch“. Dennoch sollten Sie sich der Bedeutung bewusst sein.

3. Die Haftung für Sachmängel wird unter Punkt 6. weitgehend ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass Sie im Fall auftretender Mängel nur unter sehr engen Voraussetzungen Ansprüche geltend machen können. Auch diese Klausel ist nicht „unüblich“. Sie sollten daher das Objekt eingehend „inspizieren“.

4. Soweit Ihnen nicht klar ist, welche Gläubiger alles „Grundpfandrechte“ bereits inne haben bzw. „erwerben sollen“ (Grundpfandrechte sind z.B. die Hypothek oder die Grundschuld), sollten Sie bei dem Notar nachfragen und sich über diese „Verbindlichkeiten“ etc. aufklären lassen.

5. Es ist kein Fehler, wenn Sie selbst das Baulastenverzeichnis einsehen. (Der Notar hat dies - wie für Notare „üblich“ - nicht getan). Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft darüber, welche öffentlich-rechtlichen Belastungen auf dem Grundstück ruhen. (Z.B. Abstandsflächen). Diese Belastungen sind nicht im Grundbuch eingetragen, weshalb Einsicht in das Baulastenverzeichnis bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde sehr zu empfehlen ist.

6. Nicht ganz einsehen würde ich an Ihrer Stelle, auf eine aktuelle Einsichtnahme in das Grundbuch zu verzichten. (Vgl. unter Punkt VII.) Sie möchten doch bei Vertragsschluss eine aktuelle Auskunft über die Verhältnisse!

7. Sind Sie sich bzgl. der Bedeutung/des Erfordernisses der Vorkaufsverzichtserklärung „des Staates“ unsicher (vgl. unter Punkt VI. d); Verweis auf § 25 Abs. 2 Sächsiches Wassergesetz), so können Sie sich durchaus bei dem zuständigen Ministerium des Landes nach dem aktuellen Stand der Dinge erkundigen.

8. Sollten Sie sich insgesamt sehr unsicher sein, möchten Sie unter Umständen den Vertrag unter Beifügung aller relevanten Auszüge, etc. einem Kollegen vor Ort vorlegen.

Ich hoffe, Ihnen mit einem „kursorischen Blick“ über den Entwurf und meinen Anmerkungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Stephan André Schmidt, LL.M.
Rechtsanwalt
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