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Prüfung Kaufvertrag Ferien-Immobilie

10.06.2014 03:35 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

als interessent einer Ferienwohnung bitte ich um überschlägige Prüfung des folgenden KV-Entwurfs.

Enthält der Vertrag gravierende Mängel zu Lasten des Käufers ?
Gibt es Besonderheiten zu Lasten des Käufers?

Vielen Dank.
mit freundlichen Grüßen

(Beginn Vertragstext)

...
- 2 -
Nach Kenntnisnahme vom Grundbuchinhalt beurkunde ich auf Ansuchen
des Erschienenen seinen vor mir abgegebenen Erklärungen
gemäß folgendes:
Abschnitt 2: Vorbemerkungen
Laut Vortrag im Grundbuch des Amtsgerichts X
für X
Blatt X

ist X Alleineigentümer des Grundbesitzes
der
Gemarkung X
Miteigentumsanteil zu 10/1000 an dem Grundstück
FlNr. X in X, Gebäude- und
Freifläche zu 1,0900 ha,
verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nr. C 6 bezeichneten Wohnung.
Der Grundbesitz ist belastet wie folgt:
Abt. II:
Rechte Nr. 2, 3, 5 bis 8 gemäß der informatorisch
beigefügten Anlage zu dieser Urkunde;
Abt. III:
Nr. 9 ? DM Buchgrundschuld für die X
Bank AG Filiale X.
- 3 -
Abschnitt 3: Verkauf
X
- nachfolgend "der Veräußerer" genannt -
v e r k a u f t
hiermit samt allen Rechten, allen sonstigen Bestandteilen und
dem Zubehör den in Abschnitt 1 bezeichneten Grundbesitz
a n
Y
- nachfolgend "der Erwerber" genannt -
zum Alleineigentum.
Abschnitt 4: Kaufpreis und Fälligkeit
1. Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt € ?
- in Worten: EURO ? -.
Hiervon entfällt ein Teilbetrag von € ? auf das mitverkaufte
Inventar.

2. Fälligkeit
Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig, sobald:
1. die Auflassungsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch
eingetragen ist;
2. dieser Vormerkung keine Rechte Dritter im Range vorgehen,
die der Erwerber nicht ausdrücklich übernommen hat;
3. bzw. hinsichtlich aller in Abschnitt 1 genannten und
gleichwohl noch vorgehenden nicht übernommenen Belastungen
dem Notar Lastenfreistellungserklärungen vorliegen.

Diese müssen bedingungslos verwendbar sein; sollte allerdings
der Grundpfandrechtsgläubiger den Gebrauch seiner
Lastenfreistellungserklärung ausschließlich von Zahlungen
abhängig machen, ist der Erwerber berechtigt und, wenn der
Kaufpreis zur Erfüllung der Zahlungsauflage ausreicht,
verpflichtet, den verlangten Betrag unmittelbar an den
Gläubiger für Rechnung des Veräußerers in Anrechnung auf
den Kaufpreis zu bezahlen.
Der Notar wird beauftragt, den Vertragsteilen die Fälligkeit
des Kaufpreises zu bestätigen und hierbei mitzuteilen, ob und
ggf. welcher Betrag von dem Erwerber an den eingetragenen
Gläubiger aufgrund dessen Auflage zu bezahlen ist.
Weder der Erwerber noch der Notar sind verpflichtet, die Berechtigung
der Rückzahlungsauflagen eines Gläubigers zu überprüfen.
3. Kaufpreiszahlung
Nach Angabe wird der gesamte Kaufpreis für die Lastenfreistellung
benötigt.
Abschnitt 5: Besitz und Lasten
1. Besitzübergang
Die Besitzübergabe hat unverzüglich nach Zahlung des vollen
Kaufpreises zu erfolgen.
Der Vertragsgegenstand ist nach Angabe nicht vermietet und
derzeit unbewohnt.

2. Nutzen, Lasten und Gefahr

Mit der Besitzübergabe gehen auch Nutzungen, Lasten und
Gefahren aller Art auf den Erwerber über; dieser hat von da
ab auch alle sich sonst aus dem Eigentum ergebenden Verpflichtungen
zu erfüllen.

3. Erschließungskosten

Der Veräußerer versichert, dass sämtliche Kosten und Beiträge
für Erschließungs-, Versorgungs- und Abwasseranlagen einschließlich
Investitionsaufwand sowie etwaige Kostenerstattungen
für Grundstücksanschlüsse und naturschutzrechtliche
Ausgleichsmaßnahmen gezahlt sind, soweit ihm bis gestern
Rechnungen bzw. Bescheide zugegangen sind. Alle weiteren
hierfür anfallenden Kosten und Beiträge trägt der Erwerber,
und zwar auch, soweit solche Maßnahmen bereits ausgeführt
sind. Etwaige Erstattungen stehen dem Erwerber zu.

Abschnitt 6: Zwangsvollstreckung

1. Der Erwerber unterwirft sich wegen der von ihm übernommenen
Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes
Vermögen.
2. Der Veräußerer unterwirft sich wegen der von ihm übernommenen
Verpflichtung zur Besitzübergabe der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes
Vermögen.
Zur Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung bedarf es
dabei jeweils nicht des Nachweises der Tatsachen, die Voraussetzung
für die Zwangsvollstreckung sind, insbesondere nicht
der Fälligkeit der betreffenden Verpflichtung.

Abschnitt 7: Gewährleistung

1. Rechtsmängel
Der Veräußerer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang
sowie für die Freiheit von im Grundbuch eingetragenen
Rechten Dritter, mit Ausnahme der in Abschnitt 1
aufgeführten Belastungen in Abt. II des Grundbuchs, die von
dem Erwerber zur ferneren dinglichen Duldung unter Eintritt
in alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen übernommen
werden.
Der Veräußerer versichert, dass ihm altrechtliche, im Grundbuch
nicht eingetragene Dienstbarkeiten nicht bekannt sind,
haftet darüber hinaus insoweit jedoch nicht.
Die Vertragsteile beantragen den Vollzug aller Erklärungen im
Grundbuch, die zur Freistellung des Vertragsgegenstandes erforderlich
sind, auch soweit Freistellungserklärungen evtl.
weiteren Grundbesitz betreffen.
Schon heute werden etwaige dem Veräußerer zustehende Rechte
und Ansprüche hinsichtlich von Belastungen des Vertragsobjekts,
bedingt durch die Bezahlung des Kaufpreises, auf den
Erwerber übertragen und die Eintragung der Rechtsänderung im
Grundbuch bewilligt.

2. Sachmängel

Der derzeitige Zustand des Vertragsbesitzes, insbesondere der
aufstehenden Baulichkeiten, ist dem Erwerber bekannt. Er wird
in diesem Zustand veräußert.
Der Veräußerer haftet daher nicht für Sachmängel gleich welcher
Art, namentlich nicht für den Bauzustand des Sonder- und
des Gemeinschaftseigentums, für die Bodenbeschaffenheit, für

das Flächenmaß und für die Tauglichkeit des Vertragsbesitzes
für die Zwecke des Erwerbers. Er versichert, dass er ihm bekannte
wesentliche versteckte Mängel nicht verschwiegen hat.
Der Veräußerer haftet aber für bis zum Besitzübergang eintretende
Verschlechterungen gegenüber dem heutigen Zustand, die
über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen.
Auf die Bestimmungen der EnEV wurde hingewiesen. Die Vertragsteile
vereinbaren, dass die in einem Energieausweis oder
dessen Wiedergabe enthaltenen Werte nicht geschuldet sind;
der Erwerber erwirbt das Vertragsobjekt unabhängig von diesen
Werten.
Abschnitt 8: Inventar
Mitverkauft ist das gesamte in der Wohnung vorhandene Inventar;
auf Einzelaufführung wird verzichtet.
Der Kaufpreis hierfür ist - wie oben angegeben - in dem Gesamtkaufpreis
bereits enthalten.
Die Vertragsteile sind darüber einig, dass das Eigentum an
diesen Gegenständen in dem angegebenen Erwerbsverhältnis auf
den Erwerber übergeht, sobald der Gesamtkaufpreis vollständig
bezahlt ist. Im Übrigen gelten die Bestimmungen für den
Grundstückskauf entsprechend.
Abschnitt 9: Rechte und Pflichten gemäß WEG
1. Übergang der Verpflichtungen auf den Erwerber
Alle Rechte und Pflichten aus dem Verband der Wohnungseigentümer
und der Eigentümergemeinschaft, wie sie sich aus Ge-
8 -
setz, Gemeinschaftsordnung und Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft
ergeben, treffen im Innenverhältnis der
Vertragsteile ab der Besitzübergabe den Erwerber, insbesondere
auch, soweit diese nach außen hin erst mit dem Eigentumsübergang
auf den Erwerber übergehen.
Der Erwerber verpflichtet sich demgemäß, ab dem Tag der
Besitzübergabe alle diese Verpflichtungen zu erfüllen, insbesondere
alle Zahlungen an die Gemeinschaft, insbesondere das
Wohngeld, zu leisten. Der Veräußerer versichert, dass rückständige
Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft
und/oder dem Verwalter nicht bestehen.
Alle Ansprüche hinsichtlich des Verwaltungsvermögens gehen
auf den Erwerber als Mitglied des Verbands der Wohnungseigentümer
über; die Gegenleistung hierfür ist im o. a. Kaufpreis
enthalten.
Die zum Verwaltungsvermögen gehörende Instandhaltungsrücklage
wurde zuletzt per 31.12.2012 festgestellt. Auf die heute verkaufte
WEG-Einheit entfällt hiervon nach Angabe rechnerisch
ein Betrag von € ?.
2. Abrechnung
Für Bewirtschaftungskosten und sonstige laufende Kosten erfolgt
die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr des
Besitzübergangs zwischen den Vertragsteilen dergestalt, dass
diese Kosten einschließlich etwaiger Rück- oder Nachzahlungen
zwischen Veräußerer und Erwerber zeitanteilig zum Besitzübergang
aufgeteilt werden. Abweichend hiervon kann jeder Vertragsteil
für verbrauchsabhängige Kosten eine vom Erwerber zu
bezahlende Zwischenablesung verlangen, die dann für die Abrechnung
maßgeblich ist.

Kosten für die Erneuerung oder Reparatur von Gemeinschaftseigentum
oder andere konkrete Maßnahmen trägt noch der Veräußerer,
soweit sie bis heute durchgeführt oder von der Eigentümergemeinschaft
beschlossen worden sind oder auf einer ab
heute bis zum Besitzübergang eingetretenen Verschlechterung
des derzeitigen Zustands über die gewöhnliche Abnutzung hinaus
beruhen, unabhängig davon, wann sie in Rechnung gestellt
werden. Soweit allerdings derartige Maßnahmen ganz oder teilweise
aus einer Instandhaltungsrücklage gezahlt werden, ist
dafür kein Ausgleich zu leisten.
Der Veräußerer versichert, dass nach seiner Kenntnis keine
konkreten Maßnahmen beschlossen oder erfolgt sind oder unmittelbar
bevorstehen, die noch nicht bezahlt sind und zu Sonderumlagen
führen können.

3. Haftung
Es wurde darauf hingewiesen, dass der Erwerber ungeachtet der
Vereinbarungen in dieser Urkunde für etwaige Zahlungsrückstände
des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft haften
kann. Bis zum Eigentumsübergang haftet der Veräußerer weiter
für Zahlungen an die Gemeinschaft. Werden Zahlungsverpflichtungen
erst nach Eigentumsübergang beschlossen oder fällig,
haftet der Erwerber uneingeschränkt. Sicherheiten werden
nicht gewünscht.
4. Vollmacht
Der Veräußerer ermächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB hiermit den Erwerber, ab Besitzübergabe
für ihn alle Rechtshandlungen vorzunehmen, die das Verhältnis
der Wohnungseigentümer betreffen; insbesondere erteilt er dem
Erwerber Vollmacht, Ladungen zu Eigentümerversammlungen ent-
10 -
gegenzunehmen und dort seine Rechte, namentlich Antrags- und
Stimmrecht, auszuüben, jeweils, soweit dies für diese Eigentümergemeinschaft
zulässig ist.
5. Zustimmung des Verwalters
Zu diesem Vertrag ist die Zustimmung des Verwalters nicht
erforderlich. Die Vertragsteile erklären, dass derzeit die X
Verwalter des Vertragsobjektes ist.
Abschnitt 10: Mitwirkungspflicht
- entfällt -
Abschnitt 11: Kosten, Steuern
Der Erwerber trägt die Kosten dieser Urkunde, der Ausfertigung,
des Vollzuges einschließlich der Vollzugsgebühr, etwa
erforderlicher Genehmigungen, der Katasterfortschreibung sowie
die anfallende Grunderwerbsteuer.
Jeder Beteiligte trägt die mit seiner erforderlichen Nachgenehmigung
verbundenen Kosten selbst.
Abschnitt 12: Ausfertigung
Ausfertigungen bzw. Abschriften dieser Urkunde erhalten:
1. jeder Vertragsteil jetzt und nach Vollzug im Grundbuch;

2. die zuständigen Gerichte und Behörden jeweils in der erforderlichen
Anzahl, namentlich das Grundbuchamt, die
Grunderwerbsteuerstelle, der Gutachterausschuss;
3. der eingetragene Grundpfandgläubiger;
4. der Verwalter im Auszug ohne Kaufpreis.
Abschnitt 13: Hinweise
Die Beteiligten erhielten vom Notar u. a. folgende Hinweise:
1. Das Eigentum geht nicht schon heute auf den Erwerber über,
sondern erst mit seiner Eintragung im Grundbuch, die erst
erfolgen kann, wenn
1) erforderliche Genehmigungen erteilt sind;
2) die Unbedenklichkeitsbescheinigung hinsichtlich der
Grunderwerbsteuer vorliegt;
3) sämtliche Kosten und Steuern bezahlt sind.
2. Alle Vereinbarungen der Beteiligten müssen richtig und
vollständig beurkundet sein. Nicht beurkundete Abreden
sind nichtig und können die Wirksamkeit des ganzen Vertrages
in Frage stellen; auch eine Auflassungsvormerkung bietet
dann keine Sicherheit.
3. Rücktrittsrechte bestehen für beide Vertragsteile nur
dann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen.
4. Jede Kaufpreiszahlung vor grundbuchmäßiger Sicherung, Lastenfreistellung
und Vorliegen aller Genehmigungen und Bescheinigungen
ist Vertrauenssache und erfolgt auf eigene
Gefahr, ebenso die Besitzübergabe und Auflassung vor Zahlung.

5. Bei Beteiligten, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft
leben, kann die Zustimmung des Ehegatten erforderlich
sein; soweit betroffen, versichern die Beteiligten,
in dieser Urkunde nicht über ihr Gesamtvermögen zu verfügen.
6. Etwa bestehende Miet- und Pachtverträge werden durch die
Veräußerung nicht aufgelöst; dazu versichert der Veräußerer,
dass solche Verträge mit bindender Wirkung für den
Erwerber nicht bestehen.
7. Unabhängig von den zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen
können die Beteiligten für die Kosten und Steuern und
der Vertragsbesitz für Rückstände an öffentlichen Lasten
und Abgaben haften.
8. Veräußerung kann Einkommensteuer auslösen. Im Übrigen hat
der Notar steuerliche Beratung angeregt, jedoch nicht vorgenommen.
Abschnitt 14: Vollzug
Der Notar wird beauftragt und ermächtigt, den Vollzug der
vorliegenden Urkunde – auch teilweise und auch unter Übersendung
von Urkundsabschriften – zu betreiben, namentlich alle
erforderlichen Genehmigungen, Negativzeugnisse und Auskünfte
einzuholen, die Lastenfreistellung durchzuführen, Bewilligungen
abzugeben und zu ändern, Anträge zu stellen, zu ändern
und zurückzunehmen, Rangbestimmungen vorzunehmen und zu ändern
sowie überhaupt und uneingeschränkt alle zweckdienlichen
Rechtshandlungen vorzunehmen. Zu der Urkunde etwa noch erforderlichen
Genehmigungen und Negativzeugnisse sollen spätestens
mit Eingang beim Notar als allen Beteiligten zugegangen gelten und damit rechtswirksam sein. Beschwerende Bescheide
sind aber den Beteiligten selbst zuzustellen.
Abschnitt 15: Auflassungsvormerkung und Auflassung
1. Vormerkung
Die Vertragsteile
b e w i l l i g e n
1. zur Sicherung des Anspruches des Erwerbers auf Übertragung
des Eigentums eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers
in dem angegebenen Erwerbsverhältnis in das Grundbuch
einzutragen;
2. die Löschung dieser Vormerkung Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung
auf den Erwerber, vorausgesetzt, dass ohne
seine Zustimmung keine Zwischeneintragungen erfolgt
sind.
Der Auflassungsvormerkung dürfen nur die in Abschnitt 1 genannten
Belastungen im Range vorgehen sowie etwaige vom Erwerber
bzw. mit seiner Zustimmung bestellte Rechte. Die Eintragung
ist nur an dieser Rangstelle zulässig, es sei denn,
dass der Notar ausdrücklich mit gesondertem Antrag die Eintragung
an anderer Rangstelle beantragt, wozu er ermächtigt
ist.
2. Auflassung
Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes
auf den Erwerber in dem angegebenen Erwerbsverhältnis
einig.
Diese unbedingt erklärte Auflassung enthält jedoch keine Bewilligung
zur Eigentumsumschreibung. Die Vertragsteile vereinbaren,
dass diese erst erfolgen soll, wenn der Erwerber
- 14 -
alle Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Veräußerer aus
diesem Vertrag erfüllt hat oder diese aus einem anderen
Rechtsgrund erloschen sind.
Der Veräußerer verpflichtet sich demgemäß, den Vollzug der
Auflassung im Grundbuch zu bewilligen, sobald diese Voraussetzung
erfüllt ist. Er ermächtigt den beurkundenden Notar,
die Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben. Der
Notar soll dies tun, wenn der Veräußerer die Zahlung des in
dieser Urkunde ausgewiesenen Kaufpreisbetrages schriftlich
bestätigt hat oder diese durch Bankbestätigung nachgewiesen
ist. Der Veräußerer ist verpflichtet, die Bestätigung unverzüglich
und unaufgefordert abzugeben.
Abschnitt 16: Vermittlung
Die Vertragsteile erklären übereinstimmend anlässlich des
Abschlusses des vorliegenden Vertrages, dass dieser durch
Vermittlung der Fa.
X
- in dieser Urkunde als "Makler" bezeichnet -
zustande gekommen ist.
Vorgelesen, genehmigt und
eigenhändig unterschrieben:



(Ende Vertragstext)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Kaufvertrag enthält die üblichen Bestimmungen, ist ausgewogen formuliert und enthält keine gravierenden Bestimmungen zulasten des Käufers.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68332 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Erst anfängliche Schwierigkeiten, am Ende jedoch sehr klar und stets sehr freundlich erklärt. Sehr zu empfehlen. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
War verständlich und ausführlich, vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
3,8/5,0
Das nächste Mal bevorzuge ich eher eine persönliche Beratung. Das liegt wohl eher an der Plattform, als an der beratenden Person. Aus diesem Grund hat sich für mich jetzt keine Handlungsoption ergeben, bzw. etwas, was ich tun ... ...
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