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Prüfung Kaufvertrag ETW


| 01.09.2007 10:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

ich bin dabei eine Wohnung zu kaufen. Anbei der Kaufvertrag mit der Bitte ob darin irgendwelche "unübliche oder für mich nachteilige Punkte" enthalten sind.

Ich bräuchte die Antwort sehr schnell.

Vielen herzlichen Dank.

----------------------------------------
Heute,

erschienen vor mir,

Notar

1.
2.
nach Angabe im gesetzlichen Güterstand lebend,
ausgewiesen durch " " .


Die Beteiligten erklären, dass sie bei Abschluss dieses Rechtsgeschäfts nicht in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handeln.

Das Grundbuch wurde eingesehen.
Auf Ansuchen der Erschienenen beurkunde ich ihren bei gleichzeitiger Anwesenheit vor mir abgegebenen Erklärungen gemäß was folgt:



I.
Grundbuchstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts

folgenden Grundbesitzes:

62,16/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der


verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Kellerraum
- im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichnet -.

Der vorgenannte Grundbesitz ist unbelastet in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuches vorgetragen.



II.
Verkauf


- nachstehend „der Veräußerer“ genannt -
verkaufen hiermit
an
- im Folgenden „der Erwerber“ genannt -
zum Alleineigentum
mit allen Rechten, Pflichten, Bestandteilen und gesetzlichem Zubehör den in Ziffer I. dieser Urkunde näher genannten Grundbesitz.

Ein Nutzungsrecht an einem Kraftfahrzeugstellplatz oder eine Garage ist nicht mitverkauft.

Sonstiges ist nicht mitverkauft.



III.
Auflassung, Auflassungsvormerkung

1. Die Vertragsteile sind über den vereinbarten Eigentumsübergang einig, sie bewilligen und der Erwerber beantragt die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.

2. Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums bewilligen die Vertragsteile und beantragt der Erwerber die Eintragung einer

Vormerkung

gemäß § 883 BGB in das Grundbuch.

Um Vollzugsnachricht wird ersucht.

Der Erwerber beantragt heute bereits die Löschung der Vormerkung gleichzeitig mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch, vorausgesetzt, dass seit Eintragung der Vormerkung keine Zwischeneintragungen erfolgt sind, denen er nicht zugestimmt hat.



IV.
Besitz, Nutzen und Lasten

1. Besitz, Rechte, Nutzen und Lasten sowie Gefahren aller Art gehen vom

Tage des Eingangs des Kaufpreises beim Veräußerer

an auf den Erwerber über, ebenso die mit dem Vertragsgegenstand verbundene Haftung und die Verkehrssicherungspflicht.

2. Alle das Vertragsobjekt betreffende Erschließungsbeiträge, Beiträge nach Kommunalabgabengesetzen, Grundstücksanschlusskosten, Kosten und Abgaben für Ver- und Entsorgungsanlagen im weitesten Sinne, die ab dem heutigen Tage in Rechnung gestellt werden, hat der Erwerber zu tragen.
Dies gilt unabhängig davon, wer nach öffentlichem Recht beitragspflichtig ist und ob es sich um bereits durchgeführte oder noch bevorstehende Maßnahmen handelt.
Etwaige Rückerstattungsansprüche des Veräußerers hinsichtlich der obengenannten Beiträge, Kosten und Abgaben, insbesondere auf Rückerstattung von Vorausleistungen, werden hiermit an den Erwerber abgetreten.

3. Der Veräußerer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang des Vertragsgegenstands und dessen Freiheit von Rechten Dritter mit Ausnahme etwa in dieser Urkunde ausdrücklich übernommener Belastungen.

Den zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen, insbesondere Löschungsbewilligungen, wird zugestimmt und deren Vollzug beantragt.

4. Soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist und gesetzliche Vorschriften insoweit abbedungen werden können, gilt bei Sachmängeln des Vertragsgrundbesitzes, was folgt:

Alle Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz.

Der Vertragsgrundbesitz wird in dem Zustand veräußert, in dem er sich gegenwärtig befindet. Dieser Zustand wird hiermit als sog. vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 BGB vereinbart.

Der Veräußerer schuldet weder bestimmte sonstige Eigenschaften des Vertragsgrundbesitzes, ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit, Nutzungs-, Ertrags- und Bebauungsfähigkeit noch einen bestimmten Bauzustand.

Der Veräußerer erklärt, dass ihm wesentliche verborgene Mängel und außergrundbuchliche Baubeschränkungen nicht bekannt sind.

Der gegenwärtige Zustand des Vertragsgrundbesitzes ist dem Erwerber bekannt.
Der Erwerber hat diesen besichtigt.



V.
Hinweise

Vom Notar wurde hingewiesen:

- dass das Eigentum erst mit Eintragung im Grundbuch auf den Erwerber übergeht und dies erst erfolgt, wenn Grunderwerbsteuer und Kosten bezahlt sind und etwa erforderliche Genehmigungen sowie behördliche Bescheide vorliegen,

- auf die Bedeutung einer Vormerkung im Grundbuch und die Gefahr vorzeitiger Kaufpreiszahlungen, vorzeitiger Verwendungen und Vorleistungen, z. B. bei Besitzübergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung,

- auf die Möglichkeit der Kaufpreishinterlegung beim Notar,

- auf die Haftung des Grundbesitzes für etwaige Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben, Umlegungs- und Erschließungskosten;
der Veräußerer garantiert hierzu, dass bei Besitzübergang solche Rückstände nicht bestehen,

- dass jeder am Vertrag Beteiligte für Kosten und Grunderwerbsteuer unabhängig von den getroffenen Vereinbarungen gesamtschuldnerisch haftet,

- dass alle getroffenen Vereinbarungen beurkundet sein müssen, da sonst die Gefahr der Nichtigkeit des ganzen Vertrages besteht,

- dass bei öffentlich gefördertem Wohnraum Besonderheiten bestehen; der Veräußerer garantiert hierzu, dass weder sozialer Wohnungsbau noch Wohnungsbindung oder Wohnraumförderung besteht,

- auf die Spekulationssteuerfrist nach Einkommensteuergesetz,

- dass der Notar weder eine steuerliche noch eine wirtschaftliche Beratung übernimmt,

- auf die verschuldensunabhängige Haftung bei abgegebenen Garantien.



VI.
Ermächtigung

Der Notar wird beauftragt und ermächtigt, alle erforderlichen Genehmigungen, Erklärungen und Bescheide zu dieser Urkunde einzuholen.

Bei auflagefreier Erteilung sollen diese mit Eingang beim Notar allen Beteiligten als mitgeteilt gelten und rechtswirksam sein.



VII.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Anweisung

1. Hinsichtlich der in Ziffer IX. dieser Urkunde eingegangenen Kaufpreiszahlungsverpflichtung unterwirft sich der Erwerber - mehrere als Gesamtschuldner - gegenüber dem Veräußerer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen.
Vollstreckbare Ausfertigung kann ohne weitere Nachweise erteilt werden; eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden.

2. Die Beteiligten weisen den Notar an, die Eigentumsumschreibung erst zu ermöglichen und die in Ziffer III. Nr. 1 erklärte Auflassung erst auszufertigen, wenn die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen ist.
Der Veräußerer verpflichtet sich, dem Notar den Kaufpreiseingang unverzüglich schriftlich zu bestätigen.



VIII.
Kosten, Abschriften

Sämtliche Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzuges, die Kosten behördlicher und rechtsgeschäftlicher Genehmigungen oder von Negativzeugnissen und die Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber.
Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Veräußerer.

Von dieser Urkunde erhalten:

einfache Abschrift:

beglaubigte Abschrift (ohne Ziffer III. Nr. 1):
Grundbuchamt,

beglaubigte Abschrift (mit Ziffer III. Nr. 1):
Grundbuchamt,

beglaubigte Abschrift (nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch):
Vertragsteile - mit Vollzugsmitteilung -.



IX.
Kaufpreis

1. Der Kaufpreis beträgt € 52.000,--
- Euro Zweiundfünfzigtausend -.

2. Der Kaufpreis ist zehn Tage nach Absendung der Bestätigung des beurkundenden Notars, dass die Auflassungsvormerkung für den Erwerber vertragsgemäß im Grundbuch eingetragen oder deren Eintragung sichergestellt ist, zur Zahlung fällig, nicht jedoch vor Fertigstellung der in Ziffer XIII. genannten Maßnahmen und nicht vor dem " " .

Der Notar wird ersucht, den Vertragsteilen die Fälligkeitsvoraussetzung mitzuteilen.

3. Der gesamte Kaufpreis ist zu überweisen auf das
Konto Nr. " Konto-Nr. "
bei der " Bank "
lautend auf den Namen des Veräußerers.

4. Bis zur Fälligkeit ist der Kaufpreis nicht zu verzinsen.

Für den Fall des Verzuges gelten die gesetzlichen Vorschriften. Hiernach sind in der Regel nicht beglichene Kaufpreisbeträge bis zur Zahlung mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen.



X.
Kaufpreisfinanzierung, Belastungsvollmacht

Soweit der Erwerber den Kaufpreis durch Darlehen finanziert, verpflichtet sich der Veräußerer, bei der Bestellung erforderlicher Grundpfandrechte mitzuwirken, um deren Eintragung im Grundbuch vor Eigentumsumschreibung zu ermöglichen.

Der Erwerber tritt hiermit an den dies annehmenden Veräußerer seine Ansprüche auf Auszahlung dieser Darlehen ab und weist seine Geldgeber unabhängig von der Wirksamkeit dieser Abtretung unwiderruflich zur Auszahlung an den Veräußerer an.

Abtretung und Anweisung sind begrenzt auf die Höhe des Kaufpreises und werden gegenstandslos, sobald dieser bezahlt ist. Abtretung und Anweisung wird der Erwerber seinen Geldgebern selbst mitteilen.

Im Auftrag des Erwerbers bestellte Grundpfandrechte werden von ihm übernommen. Bis zur Eigentumsumschreibung entstehende Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche werden an ihn abgetreten. Der Erwerber nimmt dies an und verpflichtet sich, den Veräußerer von den Kosten der Bestellung und Eintragung der Grundpfandrechte freizustellen.

Zur Bestellung dieser Grundpfandrechte in beliebiger Höhe zugunsten inländischer Versicherungsunternehmen, Kreditinstitute und -anstalten, dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung und nachstehender Änderung der Zweckbestimmungserklärung erteilt der Veräußerer dem Erwerber hiermit
Vollmacht
unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Zur Übernahme einer persönlichen Haftung des Veräußerers ist der Erwerber nicht bevollmächtigt.
Die Vollmacht kann wirksam nur ausgeübt werden, wenn in der Urkunde über die Bestellung des Grundpfandrechts

a) auf die Abtretung der Auszahlungsansprüche hingewiesen
und
b) bei Grundschulden die Zweckbestimmungserklärung so eingeschränkt wird, daß bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung Grundschulden nur tatsächlich an den Veräußerer ausbezahlte Beträge aus Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung sichern dürfen.

Die Vollmacht kann ferner wirksam nur vor den Notaren Dr. , deren Vertretern oder Rechtsnachfolgern im Amt ausgeübt werden.



XI.
Miet- bzw. Nutzungsverhältnisse

Der Veräußerer garantiert, daß hinsichtlich des Vertragsobjekts im Zeitpunkt des Besitzübergangs keine Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse bestehen.



XII.
Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft

1. Umfang und Benutzung des Gemeinschafts- und Sondereigentums ergeben sich aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, in der die Rechtsverhältnisse der Eigentümer untereinander und die Verwaltung geregelt sind.

Der Erwerber lässt diese gegen sich gelten, ebenso Beschlüsse und sonstige zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses getroffene Vereinbarungen der Miteigentümer, wie z. B. schuldrechtlich vereinbarte Sondernutzungsrechte.

Der Erwerber tritt in alle hierdurch für Eigentümer und Eigentümergemeinschaft begründete Rechte und Verpflichtungen anstelle des Veräußerers ein und verpflichtet sich zur Zahlung der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kosten und Beiträge.

Der Erwerber verpflichtet sich ferner zur Einhaltung der jeweils gültigen Hausordnung.

Er tritt auch anstelle des Veräußerers in den Verwaltervertrag ein und bestätigt die Verwaltervollmacht.

2. Der Veräußerer tritt dem Erwerber alle Rechte und Ansprüche ab, die ihm im Zeitpunkt des Besitzübergangs hinsichtlich einer etwaigen Reparaturrücklage und des etwaigen sonstigen Gemeinschaftsvermögens zustehen. Der Erwerber nimmt die Abtretung an.
Ein gesondertes Entgelt ist hierfür nicht zu entrichten.

Der Veräußerer garantiert, dass in Eigentümerversammlungen etwa beschlossene, über das Wohngeld hinausgehende Umlagen beglichen sind, soweit sie auf das Vertragsobjekt entfallen. Er erklärt, mit Wohngeldzahlungen nicht im Rückstand zu sein.

3. Soweit keine Zwischenablesung erfolgt, werden die für den Vertragsgegenstand zu zahlenden Bewirtschaftungskosten und Heizungskosten zwischen den Vertragsteilen zeitanteilig aufgeteilt. Stichtag hierfür ist der Tag des Besitzübergangs.

Die Beteiligten verpflichten sich, dem Verwalter den Tag des Besitzübergangs mitzuteilen.

4. Der Erwerber wird bevollmächtigt, ab Besitzübergang Ladungen zu Eigentümerversammlungen entgegenzunehmen und dort auch das Stimmrecht auszuüben.

5. Der Erwerber verpflichtet sich, vorstehend übernommene Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnachfolgern mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen.

6. Die Vertragsteile ermächtigen den Notar, die zur Veräußerung erforderliche Verwalterzustimmung für sie einzuholen.
Das Vorliegen dieser Zustimmung soll jedoch nicht Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises sein. Dies wird von den Vertragsteilen vereinbart.
Der Notar hat hierüber belehrt.



XIII.
Renovierungsmaßnahmen

Der Veräußerer verpflichtet sich bis zum Ablauf des " " in der Vertragswohnung folgende Renovierungsmaßnahmen auszuführen bzw. ausführen zu lassen:

- im Kinderzimmer, im Wohnzimmer und im Schlafzimmer wird in Absprache mit dem Erwerber ein Laminat- oder Parkettboden (Auswahl durch den Erwerber aus Vorlagen des Veräußerers) samt Trittschaldämmung schwimmend verlegt,

- die Sockelleisten sowie Abschlussleisten und –schienen werden angebracht,

- Laminat- oder Parkettboden (zum Materialpreis von 20,-- € incl. Mehrwertsteuer pro Quadratmeter auszulegender Fläche) wird verlegt,

- die elektrischen Leitungen und Anschlüsse werden durch eine Elektrofachfirma überprüft und ggf. die erforderlichen Reparaturmaßnahmen durchgeführt,

- in der Küche wird die vorhandene Gastherme durch einen Sanitätsfachbetrieb gewartet und gereinigt und diese Therme nach Absprache mit dem Erwerber ca. einen halben Meter nach oben versetzt,

- die im Badezimmer vorhandene Therme wird gereinigt und gewartet.

Der Veräußerer verpflichtet sich diese Arbeiten ordnungsgemäß und technisch einwandfrei nach den anerkannten Standart auszuführen bzw. ausführen zu lassen und nur normgerechte Baustoffe und Gebrauchsgegen-stände zu verwenden.

Der Veräußerer wird dem Erwerber die Fertigstellung dieser Maßnahmen mitteilen. Der Erwerber wird diese Maßnahmen abnehmen. Beim Abnahmetermin ist ein schriftliches Protokoll zu erstellen und darin etwaige Nachbesserungsarbeiten oder fehlende Leistungen sowie die hierzu neuerliche Erledigungsfrist zu vermerken.

Die vorgenannten Maßnahmen sind im Kaufpreis enthalten.


Vorgelesen vom Notar
von d. Beteiligten genehmigt
und eigenhändig unterschrieben:



Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der vorab anzumerken ist, dass eine verbindliche Überprüfung des gesamtes Vertragstextes im Rahmen dieser Plattform nicht möglich ist, die nachfolgenden Ausführungen vielmehr nur einen ersten Eindruck zu der bestehenden Rechtlage hinsichtlich wesentlicher Vertragsklauseln vermitteln können. Auf die Hinweise der Kollegen Roth und Wandt nehme ich ausdrücklich Bezug.

Der von Ihnen wiedergegebene Vertragstext enthält zunächst keine unüblichen Klauseln. Folgende Punkte sollten Sie jedoch beachten:

Falls Sie nicht selbst Einblick in das Grundbuch genommen haben, könnte die Klausel unter Ziffer I in der Weise ergänzt werden, dass „eine beglaubigte Abschrift des Grundbuches zum Vertragsbestandteil gemacht wird“.

Die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses (Ziffer IV Nr. 4 des Vertrages) entspricht den Verkehrsgepflogenheiten und ist rechtlich zulässig. Da häufiger Sachmangel bei Immoblienkaufverträgen eine geringere als die angegebene Wohnfläche ist, könnte die Wohnfläche in den Vertrag explizit aufgenommen werden. Weiterhin kann in den Vertrag rein vorsorglich aufgenommen werden, dass sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel erstreckt. Unter Ziffer IV Nr. 4 kann Satz 4 darüber hinaus um die Worte „schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten“ ergänzt werden. In der Vertragsurkunde sollten in jedem Fall bestehende Mängel, die Ihnen mitgeteilt wurden und die nicht mit denjenigen unter Ziffer XIII identisch sind, erwähnt werden.

Zu Ihren Gunsten ist die Vereinbarung eines kostenlosen Rücktrittsrechts für den Fall sinnvoll, dass die Finanzierung scheitert oder beantragte Fördermittel nicht gewährt werden.

Zu Klausel Ziffer VII ist anzumerken, dass nach einer Entscheidung des BGH die Vereinbarung der Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung dann unwirksam ist, wenn vereinbart wird, dass der Notar nicht die Fälligkeit der Forderung überprüfen muss, bevor er die vollstreckbare Ausfertigung erteilt. Sie sollten daher verlangen, dass der Notar mit Ihnen Rücksprache nimmt, bevor er die Ausfertigung erstellt.

Weiterhin rege ich die Ergänzung des Vertragstextes um folgende Klauseln an: „Der Verkäufer garantiert, dass die derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche Erschließung des Gemeinschaftseigentums gemäß BauGB und Kommunalabgabengesetz mit Straßenausbau, und Entwässerung endabgerechnet und bezahlt ist. Gleiches gilt für die Anbindung an die öffentliche Wasserversorgung.“

Vorsorglich sollten Sie sich von dem Verkäufer die Quittungen bezüglich der Bezahlung der Grundsteuer für die Vorjahre und die im laufenden Jahr fällig gewordenen Abschlagszahlungen vorlegen lassen sowie eine Bestätigung des WEG-Verwalters darüber, dass keine Rückstände auf Hausgeldzahlungen vorhanden sind.

Hinsichtlich der Wohngeldzahlungen im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft sollte explizit geregelt werden, dass Ihre Schuldnerschaft erst mit dinglicher Umschreibung im Grundbuch auf Sie übergeht (Ziffer XII Nr. 1 3. Absatz). Zur Ihrer Absicherung wegen der Inanspruchnahme rückständiger Hausgeldzahlungen sollte die Formulierung „Er erklärt, mit Wohngeldzahlungen nicht im Rückstand zu sein“ durch die Formulierung „ Er erklärt mit Wohngeldzahlungen für Zeiträume vor Besitzübergang nicht im Rückstand zu sein, hilfsweise verpflichtet sich der Verkäufer zur Übernahme auf diesen Zeitraum entfallender Zahlungen“ ersetzt werden. Darüber hinaus kann die Bestätigung des WEG-Verwalters, dass keine Rückstände bestehen, auch zur Fälligkeitsvoraussetzung erhoben werden.

Da Ihnen das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ab Besitzübergang zusteht, sollte vorgesehen werden, dass der Verkäufer das Stimmrecht bis zur Eigentumsumschreibung nur im Einvernehmen mit Ihnen ausüben darf.

Nach Ziffer XII Nr. 1 Absatz 5 treten Sie mit Erwerb der Eigentumswohnung in den Verwaltervertrag ein, so dass dieser ggf. gesondert zu überprüfen ist.

Abschließend empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort gegen eine angemessene Bezahlung mit der vollständigen Überprüfung des Vertragstextes zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
Bewertung des Fragestellers |


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"Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für die ausführliche Erst-Information. Diese hat mir für´s erste sehr weitergeholfen.

MfG "