Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Prüfung Grundstückskaufvertrag.

| 13.01.2009 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages
ENTWURF 11.12.2008/dw
Seite 1 von 3
Nr. der Urkundenrolle für 2008
V E R H A N D E L T
zu am * 2008.
Vor mir, dem unterzeichneten Notar

mit dem
im Bezirk
erschien heute:
wohnhaft *,
- nachstehend "Verkäufer“ oder „Eigentümer“ genannt -,
Der Erschienene wies sich zur Gewissheit des Notars durch Vorlage seines gültigen mit Lichtbild versehenen Personalausweises aus.
Der Notar befragte den Erschienenen, ob der Beteiligte von dem Notar oder einem seiner Sozien außerhalb der Amtstätigkeit des Notars in dieser Angelegenheit anwaltlich betreut worden ist. Dies wurde von dem Erschienenen ausdrücklich verneint.
Der Erschienene erklärte zu notariellem Protokoll nachstehendes
K A U F V E R T R A G S A N G E B O T :
1. Angebot
1.1 Der Verkäufer bietet hiermit rechtsverbindlich an, den in der Anlage zu diesem
Angebot aufgeführten Grundbesitz zu verkaufen.
1.2 Der Inhalt des Angebots ergibt sich zum einen aus dieser Urkunde und zum
anderen aus dem als Anlage 1 dieser Urkunde beigefügten Kaufvertragsentwurf.
Die Anlage wurde von dem Notar vorgelesen und von dem Eigentümer genehmigt.
Der Notar hat den Erschienenen darüber belehrt, dass die Anlage damit verbindlicher Bestandteil dieser Urkunde ist.
2. Annahmeberechtigte
2.1 Das Angebot kann von der
,
diese vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin,
die


- nachstehend “..." genannt -,


Seite 2 von 3
oder von ihr zu benennende Personen angenommen werden. Dritte erlangen aus
dieser Vereinbarung keinen eigenen Ansprüche.
3. Teilannahme
3.1 Käufer ist berechtigt, für das Grundstück einen oder mehrere Erwerber zu
benennen und bei mehreren Erwerbern die Größe der von ihnen jeweils zu
erwerbenden ideellen Miteigentumsanteile und/oder die Höhe und Art ihrer
Beteiligung an einer gegebenenfalls als Käufer auftretenden Gesellschaft zu
bestimmen. Somit kann das Angebot insgesamt von einer oder beliebig vielen
verschiedenen Personen angenommen werden.
3.2 Die Annahmeerklärungen können nur vor dem amtierenden Notar oder seinem
Stellvertreter oder Nachfolger im Amt beurkundet werden.
4. Annahmefrist
4.1 Das Verkaufsangebot des Verkäufers ist bis zum 31.03.2010 (i.W.
Einunddreißigster März Zweitausendzehn) befristet und bis zu diesem Zeitpunkt
unwiderruflich.
4.2 Für die Rechtzeitigkeit der Annahme genügt es, wenn diese innerhalb der vorgenannten
Frist zu notariellem Protokoll beim amtierenden Notar erklärt wird. Der
Zugang der Annahmeerklärung bei dem Verkäufer innerhalb der Frist ist nicht
erforderlich.
4.3 Bei Teilannahmen ist die Frist nur gewahrt, wenn die letzte Annahmeerklärung
innerhalb der Frist beurkundet ist.
5. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Voraussetzung einer wirksamen Annahme des Vertragsangebotes ist ferner, dass
sich die Käufer in der Annahmeurkunde wegen des jeweils auf sie entfallenden
Kaufpreisteiles der sofortigen Zwangsvollstreckung gegenüber dem Verkäufer
unterwerfen und die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung ohne besonderen
Nachweis gestatten.
6. Vermarktung und Einstandspflicht
6.1 Verkäufer gestattet den Annahmeberechtigten, das Grundstück während der Angebotslaufzeit
(schon vor der Angebotsannahme) zu betreten, zu bewerben.
6.2 Die Annahmeberechtigte steht im Falle einer Nichterfüllung der Kaufpreisschuld
durch den/die Käufer für die Kaufpreisschuld ein.
6.3 Im Falle der Nichtannahme des Angebotes entstehen darüber hinaus wechselseitig
keine Rechte oder Pflichten.
7. Vollmachten
7.1 Der Eigentümer bevollmächtigt hiermit unter Ausschluss der Beschränkungen nach
§ 181 BGB die Notarfachangestellten
- *
- *
- *,
- sämtlich büroansässig in * – und jede einzelvertretungsberechtigt, bei oder nach
jeder Annahmeerklärung


Seite 3 von 3
7.1.1 die Eintragung einer oder mehrerer Auflassungsvormerkungen zugunsten
der Käufer zu beliebigen Beteiligungsverhältnissen auf dem gesamten, in
der Anlage aufgeführten Grundbesitz zu bewilligen und zu beantragen,
7.1.2 Auflassungserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen,
7.1.3 alle in der Anlage zu dieser Urkunde enthaltenen Erklärungen vorsorglich zu
wiederholen,

7.1.4 alle sonstigen zur Durchführung des Kaufvertrages erforderlichen Erklärungen
abzugeben und entgegenzunehmen soweit diese erforderlich werden
oder geeignet erscheinen, ohne dass die Zweckbestimmung dem
Grundbuchamt nachzuweisen ist.
7.2 Die Vollmacht umfasst das Recht zur Abgabe und Entgegennahme von grundbuchlichen
Erklärungen, Anträgen und Bewilligungen jeder Art.
7.3 Die Vollmacht gilt hinsichtlich der durchzuführenden Beurkundungen und Beglaubigungen
nur, wenn und soweit sie von dem amtierenden Notar oder seinem
amtlich bestellten Vertreter oder seinem Sozius vorgenommen werden.
7.4 Die Vollmacht kann nur durch ausdrückliche Erklärung gegenüber dem amtierenden
Notar widerrufen werden.
8. Kosten
Die Kosten dieser Angebotsurkunde werden vom Käufer getragen. Die Kosten
der Annahme werden vom Käufer getragen.
9. Sonstiges
9.1 Der amtierende Notar ist berechtigt, die Anträge getrennt und eingeschränkt zu
stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen.
9.2 Es wird ausdrücklich klargestellt, dass die Annahmeberechtigte durch die Mitunterzeichnung
dieser Urkunde nur die in Ziff. 6.2 genannte, bedingte Einstandspflicht
eingeht. Weitere Verpflichtungen werden durch diese Urkunde für sie nicht
begründet.
10. Ausfertigungen und Abschriften
Der Notar wird ersucht, zu erteilen
- eine Ausfertigung an das Grundbuchamt,
- eine beglaubigte Abschrift für HomeProjekt,
- eine beglaubigte Abschrift an den Eigentümer.
Die Verhandlung nebst Anlage wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen,
von dem Erschienenen genehmigt und von ihnen, wie folgt, eigenhändig
unterschrieben:


Anlage1 zur Urkunde des Notars * vom *, UR-Nr. */2008
Seite 1 von 7
Die Vertragsparteien erklären einen
G R U N D S T Ü C K S K A U F V E R T R A G
folgenden Inhalts:
I. Das Kaufobjekt Ziff. 1 - 4
II. Der Kaufpreis Ziff. 5 - 6
III. Besitz- und Eigentumsübergang Ziff. 7 - 9
IV. Vertragsgestaltungsrechte Ziff. 10 - 11
V. Schlussbestimmungen Ziff. 12

I. Das Kaufobjekt
1. Grundbuchstand
1.1 Beim Amtsgericht ist im Grundbuch von

derzeit folgender Grundbuchstand gegeben:
1.1.1 Bestandsverzeichnis
Nr. 1 Gemarkung I
1.1.2 Abteilung I: Eigentümer
Nr. 2
1.1.3 Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
keine Eintragungen,
1.1.4 Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
Nr. 1
(),
Nr. 2
.
1.2 Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Grundbucheinsicht am * feststellen
lassen.
2. Kaufgegenstand
2.1 Der Verkäufer verkauft an den Käufer einen in der Annahmeerklärung noch zu
benennenden Miteigentumsanteil in Bruchteilsgemeinschaft (oder zu Alleineigentum)
an
2.1.1 den unter Ziff. 1 bezeichneten Grundbesitz,
2.1.2 alle mit dem Grundbesitz zusammenhängende Rechte und Bestandteile,
sowie dessen gesetzliches Zubehör,
- zu 2.1.1. und 2.1.2 nachstehend insgesamt „Kaufgegenstand“ genannt -.
2.2 Der Käufer nimmt das Kaufangebot an.


Seite 2 von 7
3. Sachbeschaffenheit
3.1 Eigenschaften des Grundbesitzes
Der Grundbesitz ist mit Garagen bebaut.
3.2 Kenntnis des Käufers
Lage und Beschaffenheit des Kaufgegenstandes sind dem Käufer bekannt. Der
Käufer bestätigt, ausreichend Gelegenheit bekommen zu haben, den Kaufgegenstand
zu besichtigen.
3.3 Mängelhaftungsausschluss
3.3.1 Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des
Grundstücks sind – soweit gesetzlich zulässig – vollumfänglich ausgeschlossen.
Von dem Mängelhaftungsausschluss ausgenommen ist eine
Haftung bei Vorsatz und/oder Arglist.
3.3.2 Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für die Richtigkeit von Flächenangaben,
die Bodenbeschaffenheit. Der Verkäufer schuldet keine bestimmten
Maße.
3.3.3 Garantien werden keine abgegeben, soweit sie in diesem Vertrag nicht
ausdrücklich vereinbart werden.
3.3.4 Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel, insbesondere
schädliche Bodenveränderungen und Grundwasserverunreinigungen
oder Altlasten im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes nicht bekannt
sind.
Der Verkäufer hat dem Käufer insoweit ein Bodengutachten vom *
ausgehändigt.
Oder alternativ:
Sollten dennoch Altlasten vorhanden sein, so schuldet der Verkäufer
unabhängig von einer Kenntnis/ Unkenntnis auf seine Kosten deren
Beseitigung
4. Rechtsbeschaffenheit
4.1 Grundbuchliche Belastungen
4.1.1 Der Verkauf erfolgt frei von in Abteilung II eingetragenen Belastungen. Abt.
II ist derzeit lastenfrei. Der Verkäufer ist also nicht verpflichtet, Rechte zur
Löschung zu bringen.
4.1.2 Der Verkauf erfolgt frei von den in Abteilung III unter lfd. Nr. 1 und 2
eingetragenen Belastungen. Der Verkäufer ist also verpflichtet, diese
Rechte zur Löschung zu bringen.
Der Notar wird von den Vertragsparteien beauftragt, die Pfandfreigabeerklärungen
bei der Gläubigerin anzufordern.
4.1.3 Der Verkauf erfolgt frei von sonstigen im Grundbuch einzutragenden Belastungen,
soweit in diesem Vertrag etwas anderes nicht ausdrücklich
vereinbart ist.
4.2 Privatrechtliche Nutzbarkeitsbeschränkungen
4.2.1 Im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten sowie nachbarrechtliche
Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen; solche sind dem
Verkäufer nicht bekannt.
4.2.2 Sämtliche Garagen sind derzeit vermietet. Der Verkäufer verpflichtet sich,
sämtliche bestehende Mietverhältnisse vor Eintritt der Kaufpreisfälligkeit
zu kündigen, so dass der Käufer in diese nicht eintreten muss.

Seite 3 von 7
4.3 Öffentlichrechtliche Lasten und Beschränkungen
4.3.1 Der Verkäufer versichert, dass das Grundstück frei ist von rückständigen
öffentlichen Abgaben und Lasten jeglicher Art, soweit nachstehend
nichts anderes erwähnt ist.
4.3.2 Der Verkäufer versichert, dass der Kaufgegenstand frei von Baulasten,
Abstandsflächenübernahmen und frei von behördlichen Anordnungen bzw.
Sanierungsplänen nach BBodSchG ist.
4.3.3 Der Notar hat die Erschienenen darüber belehrt, dass – soweit nichts
anders vereinbart ist - gem. § 436 Abs. 1 BGB der Verkäufer verpflichtet
ist, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeträge (beispielsweise
für Straßenausbauten, Kanalverlegungen, Herstellung von Bürgersteigen
und öffentlichen Beleuchtungsanlagen) für die Maßnahmen zu tragen, die
bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, und
zwar unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.
In Kenntnis der gesetzlichen Regelung vereinbaren die Vertragsparteien
Folgendes:
Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge, die bis zum Tage des
Besitzüberganges durch Zustellung eines Beitragsbescheides oder einer
Rechnung fällig gestellt werden, trägt der Verkäufer. Im Übrigen werden
sie von dem Käufer übernommen. Verkäufer tritt etwaige Ansprüche auf
Rückerstattung oder Anrechnung hierauf geleisteter Vorschusszahlungen
an Käufer ab, der die Abtretung annimmt.
4.4 Bergbauklausel
4.4.1 Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass sämtliche etwaigen Ansprüche
des bisherigen Eigentümers, die ihre Rechtsgrundlage im Bundesbergbaugesetz
haben, mit der Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer
übergehen.
4.4.2 Der Verkäufer tritt diese Ansprüche an den dies annehmenden Käufer aufschiebend
bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung ab.
4.5 Baugrundstück
Der Verkäufer versichert, dass es sich bei dem Grundbesitz um ein
Baugrundstück handelt.
4.6 Sonstige Haftungsausschlüsse
4.6.1 Der Verkäufer haftet nicht dafür, dass der Käufer den Kaufgegenstand für
seine Zwecke und seine steuerlichen Ziele einsetzen kann.
4.6.2 Der Verkäufer haftet ferner nicht für die Zulässigkeit bestehender oder
weiterer Bebauung.
II. Der Kaufpreis
5. Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises
5.1 Der Kaufpreis beträgt insgesamt
EUR
- Euro -.
5.2 Die Fälligkeit des Kaufpreises setzt voraus, dass der Vollzug des Vertrages durch
den Eintritt sämtlicher nachstehender Voraussetzungen gesichert ist:
5.2.1 Die in diesem Vertrag bestellte Eigentumserwerbsvormerkung ist zugunsten
des Käufers an rangbereiter Stelle im Grundbuch eingetragen.
5.2.2 Das zur Eigentumsumschreibung erforderliche Vorkaufsrechtszeugnis der
Gemeinde liegt dem Notar ohne Bedingungen und Auflagen vor.

Seite 4 von 7
5.2.3 Die Genehmigungen, die zur Wirksamkeit oder zur Durchführung des
Vertrages erforderlich sind, liegen dem Notar ohne Bedingungen und
Auflagen vor.
5.3 Der Notar soll den Vertragsparteien das Vorliegen der in Ziffer 5.2.1 bis 5.2.3
genannten Voraussetzungen und den Inhalt von Zahlungsauflagen durch einfachen
Brief mitteilen.
5.4 Der Käufer ist verpflichtet, für eine Gutschrift des Kaufpreises binnen sieben
Werktagen Sorge zu tragen, nachdem ihm die Mitteilung des Notars gemäß Ziff.
5.3 zugegangen ist oder er auf andere Weise von dem Eintritt der vom Notar mitzuteilenden
Voraussetzungen Kenntnis erlangt hat.
5.5 Erfolgt die Gutschrift später als vorstehend vereinbart, so treten ohne Mahnung
und ohne zusätzliche Fristen die gesetzlichen Verzugsfolgen ein. Der Kaufpreis ist
mit 5 % p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen. Der Verkäufer kann
weitergehende Verzugsschäden geltend machen.
5.6 Soweit die Lastenfreistellung von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht
wird, darf der Kaufpreis nur zu ihrer Erfüllung verwendet werden. Sonstige Leistungen
an den Verkäufer oder an Dritte bringen den Kaufpreiszahlungsanspruch
nicht zum Erlöschen. Der Notar und der Käufer sind nicht verpflichtet, zu
überprüfen, ob solche Auflagen berechtigt sind.
Alle Rechte und Ansprüche des Verkäufers, die mit den zu beseitigenden
Belastungen verbunden sind, werden hiermit sicherungshalber an den dies annehmenden
Käufer abgetreten. Die Abtretung ist aufschiebend bedingt durch die
vollständige Zahlung des Kaufpreises und auflösend bedingt durch den Vollzug der
Lastenfreistellung.
Der Verkäufer versichert dass die den eingetragenen Grundpfandrechten zugrunde
liegenden Darlehen zur Zeit insgesamt mit höchstens * EUR valutieren. Der
Verkäufer versichert, dass der Kaufpreis zur Ablösung der Darlehensverbindlichkeiten
ausreicht.
5.7 Der nach Ablösung verbleibende Restkaufpreis ist bei Fälligkeit auf folgendes
Konto des Verkäufers zu zahlen:
Kontonummer *
Kontoinhaber *
Bank *
BLZ *
5.8 Der Käufer unterwirft sich – mehrere als Gesamtschuldner - wegen der Zahlung
des Kaufpreises nebst 8 % Zinsen dem Verkäufer gegenüber der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.
Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit begründenden
Tatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.
6. Kaufpreisfinanzierung / Grundpfandrechte
6.1 Soweit zur Kaufpreisfinanzierung erforderlich, gestattet der Verkäufer die Belastung
des Kaufobjektes mit Grundpfandrechten für Gläubiger des Käufers (auch
über den Kaufpreis hinaus in unbeschränkter Höhe).
Die Grundpfandrechte werden bei Eigentumsübergang von dem Käufer zur
weiteren Duldung übernommen. Verkäufer haftet nicht persönlich für die durch
solche Grundpfandrechte gesicherten Forderungen.
6.2 Die Gestattung setzt voraus, dass der Käufer in den Bestellungsurkunden den
Anspruch auf Auszahlung an den Verkäufer abtritt, oder den Gläubiger unwiderruflich
anweist, die Auszahlung unmittelbar an den Verkäufer oder den amtierenden
Notar nach Maßgabe dieses Vertrages vorzunehmen.
Bei der Bestellung von Grundschulden muss ferner vereinbart werden, dass durch
die Grundschulden bis zur Umschreibung des Kaufobjektes auf den Namen des

Seite 5 von 7
Käufers nur Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises für das Pfandobjekt
gesichert werden.
Dieser Hinweis ist vom Grundbuchamt nicht weiter zu beachten.
6.3 Verkäufer bevollmächtigt hiermit für sich und seine Erben unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Rechte der Unterbevollmächtigung
den Käufer, die Grundbucheintragung von Grundpfandrechten mit Zinsen und
etwaigen Nebenleistungen zu bewilligen und zu beantragen.
Der Käufer kann den Eigentümer in Ansehung der Grundpfandrechte der sofortigen
Zwangsvollstreckung unterwerfen und darüber hinaus alle zur Durchführung
der Finanzierung und zur rangrichtigen Bestellung der grundbuchlichen Sicherheiten
erforderlichen Erklärungen abgeben.
6.4 Diese Vollmacht gilt hinsichtlich der durchzuführenden Beurkundungen und Beglaubigungen
nur, wenn und soweit sie von dem amtierenden Notar oder seinem
amtlich bestellten Vertreter oder einem Sozius vorgenommen werden.
III. Besitz- und Eigentumsübergang
7. Besitzübergang
7.1 Der Besitz an dem Kaufgegenstand geht mit dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung
auf den Käufer über.
Der Käufer ist ab dem Tage des Besitzüberganges, also auch vor Kaufpreiszahlung,
insbesondere berechtigt, das Grundstück zu betreten und zu beplanen.
7.2 Mit dem Besitz gehen zugleich die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten, ferner
die Verpflichtungen aus Sachversicherungen des Grundbesitzes, sowie die
allgemeinen Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über.
8. Eigentumserwerbsvormerkung
8.1 Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt
die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung des dem
Käufer nach Ziff. 2 dieser Urkunde zustehenden Eigentumserwerbsanspruches.
8.2 Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Löschung der Vormerkung
8.2.1 gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, sofern in Abteilung II und III
des Grundbuches keine Zwischeneintragungen ohne Zustimmung des
Käufers erfolgt oder beantragt sind,
8.2.2 für den Fall, dass dem Notar nicht binnen zwei Monaten nach Kaufpreisfälligkeit
eine Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde.
8.3 Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Vormerkung
unverzüglich zu stellen.
9. Eigentumsübergang
9.1 Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand im
vereinbarten Rechtsverhältnis auf den Käufer übergeht.
9.2 Die Beteiligten bewilligen und beantragen
die Eintragung des Eigentumswechsels
im Grundbuch.
Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels
erst zu stellen, wenn ihm die Bezahlung des vollständigen Kaufpreises nach ...

Seite 6 von 7
gewiesen wurde. Bis zu diesem Zeitpunkt soll der Notar dem Käufer Ausfertigungen
und beglaubigte Abschriften dieses Vertrages nur auszugsweise ohne
die erklärte Auflassung erteilen.
9.3 Die Beteiligten beantragen
die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen
nach Maßgabe der Bewilligung der Berechtigten.
9.4 Zur Stellung der Anträge aus dieser Urkunde ist ausschließlich der Notar berechtigt.
Er kann die Anträge auch getrennt und eingeschränkt stellen und sie in
gleicher Weise zurücknehmen.
9.5 Die Erschienenen bevollmächtigen für sich und ihre Erben unter Ausschluss der
Beschränkungen nach § 181 BGB die Notarfachangestellten
*
sämtlich büroansässig in *, und jede einzelvertretungsberechtigt, alle Erklärungen
abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Durchführung dieses Vertrages noch
erforderlich sein sollten, insbesondere Änderungen und Ergänzungen dieses
Vertrages zu erklären, die auf Grund von Beanstandungen des Grundbuchamtes
erforderlich werden. Darüber hinaus werden sie bevollmächtigt, nach Vorliegen des
Vermessungsergebnisses die erworbene Teilfläche und bei Grundpfandrechten
das Belastungsobjekt gegenüber dem Grundbuchamt zu bezeichnen
(Identitätserklärung).
IV. Vertragsgestaltungsrechte
10. Vorkaufsrecht, Abtretung, Rücktritt
10.1 Sollte ein Berechtigter ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so stehen dem
Käufer gegen den Verkäufer keine Schadensersatzansprüche zu.
10.2 Die Abtretung des Anspruches auf Übereignung ist ausgeschlossen.
10.3 Die Vertragsparteien sind zum Rücktritt von diesem Vertrag nur bei Vorliegen der
gesetzlichen Voraussetzungen berechtigt, soweit in diesem Vertrag nichts anderes
geregelt ist.
10.4 Wird eine für diesen Vertrag erforderliche Genehmigung nicht erteilt oder wird ein
Vorkaufs- oder Erwerbsrecht ausgeübt, so steht den dadurch belasteten Beteiligten
das Recht zu, binnen einer Frist von vier Wochen seit Kenntnis der Entscheidung
von dem Vertrag zurückzutreten.
V. Schlussbestimmungen
11. Sonstiges
11.1 Die Vertragsparteien beauftragen und bevollmächtigen den amtierenden Notar
- die Unterlagen für die Lastenfreistellung zu beschaffen,
- die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer
zu beschaffen,
- die Negativbescheinigung nach dem Baugesetzbuch einzuholen,
- alle zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen zu beantragen,
- sämtliche beschafften Unterlagen, Genehmigungen und Erklärungen für alle
am Vertrag und der Kaufpreisfinanzierung Beteiligten entgegenzunehmen
und zu verwenden.
11.2 Der Notar weist die Beteiligten darauf hin, dass
- der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch
erfolgt,

Seite 7 von 7
- Verkäufer und Käufer der Steuerbehörde (für die Grunderwerbsteuer), dem
Notar (für die Vertragskosten) und dem Gericht (für die Eintragungskosten)
als Gesamtschuldner haften,
- alle Vertragsvereinbarungen beurkundungspflichtig sind und Nebenabreden
außerhalb dieser Urkunde zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen
können.
11.3 Alle mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten, sowie eine
anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten für die Löschung nicht
übernommener Grundpfandrechte trägt der Verkäufer.
11.4 Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig sein, so soll die Wirksamkeit des
Vertrages im übrigen nicht davon berührt werden. Die Beteiligten werden die
nichtige Bestimmung durch eine dem ursprünglichen Parteiwillen möglichst nahe
kommende Regelung ersetzen.
11.5 Soweit in dieser Urkunde Vollmachten erteilt worden sind, können diese nur durch
ausdrückliche Erklärung gegenüber dem amtierenden Notar widerrufen werden.
11.6 Die Beteiligten versichern, geschäftsfähig und in der Verfügung über ihr Vermögen
nicht beschränkt zu sein.
12. Ausfertigungen und Ablichtungen
- Verkäufer erhält je eine beglaubigte Ablichtung.
- Käufer erhält zwei einfache Ablichtungen sowie nach erfolgter
Eigentumsumschreibung zwei weitere beglaubigte Ablichtungen,
- Das Amtsgericht Düsseldorf – Grundbuchamt – erhält eine Ausfertigung.
- Das Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle – erhält eine beglaubigte
Ablichtung.
- Der Gutacherausschuss der Stadt Düsseldorf erhält eine Ablichtung.
- Die finanzierende Bank des Käufers erhält auf besondere Anforderung eine
Ablichtung.
__________________________
(Ende des Vertragstextes)

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei der Prüfung des von Ihnen vorgelegten Vertrages gehe ich davon aus, dass Sie potentieller Käufer sind. Nachdem Sie keine konkreten Fragen gestellt haben, wird sich meine folgende Stellungnahme zu dem Grundstückskaufvertrag eher allgemein halten. Ich hoffe, ich kann Ihnen im Rahmen Ihrer Anfrage und des von Ihnen ausgelobten Einsatzes einen hilfreichen ersten rechtlichen Überblick darüber verschaffen, inwieweit dem Vertrag grundsätzlich zuzustimmen ist, ob Fallstricke vorhanden sind und worauf gegebenenfalls noch zu achten ist:

1.
Auffallend ist zunächst, dass nicht nur der Käufer, sondern auch eine dritte Person den Kaufvertrag annehmen kann, und die Person des Käufers bestimmen kann. Der Verkäufer hat sich bereits in seinem Angebot dahingehend abgesichert, dass auch der Annehmende (hier wohl eine Gesellschaft) für den Kaufpreis haftet, wenn der oder die Käufer nicht zahlen, siehe Ziff. 6.2 des Angebots, das die Gesellschaft mit unterzeichnen soll.
Hiergegen ist im Prinzip nichts einzuwenden, nur sollten sich die Beteiligten darüber bewusst sein. Immerhin wird auch klargestellt, dass weitere Pflichten aus der Mitunterzeichnung des Angebots für den Annahmeberechtigten nicht bestehen, siehe Ziff. 6.3 und Ziff. 9.2.

2.
Der Kaufvertrag selbst verzichtet auf eine genaue Objektbeschreibung, es wird nur darauf verwiesen, dass dem Käufer die Lage und Beschaffenheit des Kaufgegenstandes bekannt sind, und dass es mit (derzeit noch vermieteten) Garagen bebaut ist.
Deswegen ist es wichtig, von dem bereits im Angebot geregelten Betretungs- (und Bewerbungs-)Recht umfassend Gebrauch zu machen. Es empfiehlt sich insbesondere, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, um das Angebot insofern überprüfen zu können. Hier kommt Ihnen zugute, dass bis zum Ablauf der Bindungsfrist (31.03.2010) noch viel Zeit bleibt, auch um etwaige Mängel aufzuspüren.

3.
Die Begrenzung der Sachmängelhaftung auf Vorsatz und Arglist ist gesetzlich zulässig (vgl. § 276 Abs. 3 BGB , § 444 BGB ) und in Grundstückskaufverträgen auch üblich, insbesondere in Hinblick auf die Richtigkeit von Flächenangaben und die Bodenbeschaffenheit.

Die Regelung über schädliche Bodenveränderungen und Grundwasserverunreinigungen
oder Altlasten im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes kommt Ihnen insofern entgegen, als Ihnen immerhin ein Bodengutachten auszuhändigen ist und andernfalls der Verkäufer für die Kosten der Beseitigung von etwaigen Altlasten haftet.

Auch enthält der Vertrag keine Begrenzung von Schadenersatzansprüchen wegen der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit auf vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzungen seitens des Verkäufers (vgl. § 309 Nr. 7 a BGB ), was für Sie günstig ist.

4.
Die Regelung über die Belastungen im Grundbuch ist in Ordnung. Belastungen sind demnach derzeit nur in Abteilung III vorhanden, insofern ist der Verkäufer aber auch verpflichtet, diese zur Löschung zu bringen. Gelingt ihm dies nicht, haben Sie ein gesetzliches Rücktrittsrecht aus § 323 Abs. 1 BGB . Hier könnte man sicherheitshalber noch einfügen, dass Ihnen ein sofortiges Rücktrittsrecht ohne Fristsetzung zusteht (vgl. § 323 Abs. 2 BGB ). Entsprechendes gilt für die Vermietung der Garagen, falls die Mietverträge vor Eintritt der Kaufpreisfälligkeit nicht gekündigt sind.

5.
Bezüglich der öffentlichrechtliche Lasten und Beschränkungen bestehen auch keine Einwände, zumal der Verkäufer für deren Nichtvorhandensein sogar einsteht.
Unabhängig davon kann es nicht schaden, wenn Sie dennoch auch noch Einblick in das öffentliche Baulastenverzeichnis nehmen.

Hinsichtlich der sonstigen Haftungsausschlüsse ist zu beachten, dass Ihnen der Verkäufer keine (baurechtliche) Zulässigkeit der Bebauung zusichert. Insofern können Sie versuchen, Erkundigungen über die örtlichen Baubehörden einzuholen, Rechtssicherheit erhalten Sie im Zweifel aber erst als Eigentümer, über einen entsprechenden Bauantrag.

6.
Nachteilig kann die Klausel „Im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten sowie nachbarrechtliche Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen; solche sind dem
Verkäufer nicht bekannt.“ sein. Sie sollten daher Erkundigungen bei den Nachbarn anstellen, inwieweit schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen wurden, z.B. über Nutzungsrechte.

7.
Die Regelungen über die Kaufpreiszahlung und die weiteren Bestimmungen sind im Rahmen des Üblichen. Beide Seiten sind weitgehend gegen die typischen Risiken abgesichert.

Insgesamt erscheint der Vertrag nach summarischer Prüfung mit den hier genannten Einschränkungen unterzeichnungsfähig.

Genauere Auskünfte lassen sich besser im Rahmen einer persönlichen Beratung anhand einer Besprechung und Analyse aller fallrelevanten Umstände geben. Gleichwohl können Sie zunächst gerne Rückfragen stellen, falls in meinen Ausführungen noch Etwas offen oder unklar geblieben ist.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 14.01.2009 | 08:00

Sehr geehrter Herr Geyer,

herzlichen Dank für die nächtliche Bearbeitung des Grundstückkaufvertrages.

Leider ist es von mir versäumt worden (1. Mal bei frag-einen-anwalt) Ihnen anzugeben, dass ich der Verkäufer des Grundstücks bin.

Eine Gesellschaft will ein Wohnungsbauprojekt planen und auf dem Papier verkaufen. Sollten ein bestimmter Teil der geplanten Wohnungen an Interessenten vom Papier abverkauft worden sein, (Pilotprojekt) wird die Gesellschaft den Vertrag ebenfalls unterschreiben und der Kaufpreis wird fällig.

Als Verkäufer ist mir ebenfalls daran gelegen, auch die entstehnden Kosten, wie Notar, Grundbuch, Versicherung, etc. auf den Käufer umzulegen.

Ich bitte Sie nochmals um Rückmeldung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.01.2009 | 19:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich können Sie sich auch als Verkäufer an meinen bisherigen Auskünften orientieren, allerdings sind natürlich teilweise andere Schlussfolgerungen zu ziehen.

So können Sie sich bezüglich der Haftung für Schadenersatzansprüchen wegen der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit sowie wegen der Altlasten in zulässiger Weise besser absichern, vgl. meine Ausführungen zu 3.
Aufgrund der verwendeten Klausel empfiehlt es sich, ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um der Haftung entgehen zu können.

Außerdem kann es bezüglich der Klausel „Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit begründenden Tatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.“ sein, dass die Käufer sich hierauf nicht einlassen wollen. Aus Ihrer Sicht ist es natürlich günstig.

Für das beabsichtigte Pilotprojekt ist die gewählte Konstruktion eines befristeten Kaufangebots und des späteren Kaufvertrags als Anlage durchaus geeignet. Die Bedingungen des Angebots und die Vertragsbedingungen sind auch gut aufeinander abgestimmt und klar formuliert.

Der Kaufvertrag erscheint in sich stimmig und vollständig.

Die Kosten der Durchführung des Vertrages wurden in Ziff. 11.3. bereits dem Käufer auferlegt. Dies könnte man an dieser Stelle noch präzisieren, mit einer Wendung wie „insbesondere die Notarkosten, die Kosten der Grundbuchumschreibung, Vormerkung, Löschung von Rechten ...“.

Im Übrigen sind aus Ihrer Sicht keine Fallstricke in dem anscheinend recht sorgfältig erarbeiteten Vertrag ersichtlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Ansonsten können Sie sich gerne noch einmal direkt mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Renatastr. 40
80634 München

Telefon: 089 / 30 75 88 45
Telefax: 089 / 30 76 78 94
Handy: 0171 / 6 13 20 15
e-mail: ra.geyer@email.de

Ergänzung vom Anwalt 13.01.2009 | 21:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch die Bestimmung der sofortigen Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung ist grundsätzlich üblich. Allerdings ist die Klausel „Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit begründenden Tatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.“ nicht unbedenklich. Hier sollten Sie nachverhandeln.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.01.2009 | 06:16

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Klasse für die schnelle Prüfung. Werde aufgrund der Prüfung den Vertrag abschliessen."
FRAGESTELLER 16.01.2009 4,2/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 77965 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr freundlich und konkret auf meine Frage inkl. Rückfrage geantwortet. ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Sehr geehrter Herr Fricke, vielen Dank für Ihre Antwort. Beste Grüße und ebenso ein schönes Wochenende! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Kurz und knapp Der Fall ist geschlossen :) Hat alles wunderbar geklappt ...
FRAGESTELLER