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Prüfen ausgewählter Absätze Kaufvertrag Eigentumswohnung (Kapitalanlage)

06.06.2021 12:02 |
Preis: 75,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


21:48

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Prüfung folgender zwölf Absätze in einem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Ich als Käufer möchte sicher gehen, keine nachteiligen Formulierungen zu haben. Der Rest des Kaufvertrags ist aus meiner Sicht ok, daher Focus auf nur diese Absätze.
Falls es mögliche Nachteile / unfaire / unübliche Punkte gibt, bitte ich diese kurz zu Erläutern: In welchem Fall treten diese Nachteile ein und welche Nachteile sind das, wie bedeutsam sind diese.
Vielen Dank.

1.
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Beschreibung des Kaufgegenstandes ausschließlich in dieser Urkunde erfolgt. Frühere mündliche oder schriftliche Aussagen, insbesondere durch Dritte, sind nicht maßgeblich und stellen insbesondere keine Garantie oder Beschaffenheitsangabe dar.

2.
Der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen in Höhe von bis zu 10 Prozentpunkten per annum, zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes beginnend drei Monate nach Beurkundung dieses Vertrages, gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis auf Kosten des Käufers eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde nach Maßgabe der notariellen Fälligkeitsmitteilung erteilt werden.
Eine Umkehr der Beweislast ist damit jedoch nicht verbunden, sodass es insbesondere im Falle der Erhebung der Vollstreckungsgegenklage dem Gläubiger obliegt, Entstehung oder Fälligkeit des Anspruchs nachzuweisen.

3.
Besitz, Nutzungen, Lasten, die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung oder Beschädigung des Kaufgegenstandes einschließlich der Prämienzahlungspflicht aus etwaigen Versicherungsverhältnissen sowie die allgemeine Verkehrssicherungspflicht einschließlich der Kehr- und Streupflicht gehen auf den Käufer ab dem Monatsersten, der auf die vollständige Zahlung des Kaufpreises folgt, über. Der Verkäufer tritt jedoch dem Käufer alle Versicherungs- und Schadensersatzansprüche, die er wegen einer Verschlechterung oder Beschädigung des Vertragsobjektes gegen Dritte haben könnte, an den Käufer ab, der die Abtretung hiermit annimmt.

4.
Die verkaufte Eigentumswohnung ist vermietet. Der Verkäufer versichert, bis zum Besitzübergang keine weiteren Mietverträge abzuschließen. Der bestehende Mietvertrag ist dem Erwerber bekannt, er tritt mit Wirkung ab Besitzübergang in dieses Rechtsverhältnis ein. Die Mieteinnahmen gebühren dem Käufer ab dem Tag des Besitzübergangs. Der Verkäufer tritt dem dies annehmenden Käufer seine ab Besitzübergang entstehenden Mietzinsansprüche gegenüber den Mietern ab. Der Käufer übernimmt ab Besitzübergang die Vermieterpflichten.
Der Verkäufer wird den Mietern die Veräußerung der Eigentumswohnung anzeigen und ihnen mitteilen, dass ab dem vereinbarten Besitzübergang die Miete an den Käufer zu zahlen ist.
Kautionen sind gestellt, der Käufer und der Verkäufer werden gemeinsam mit dem Mieter die Übertragung veranlassen. Der Verkäufer wurde darauf hingewiesen, dass er zur Rückzahlung verpflichtet bleibt, wenn die Mieter die Kaution vom Käufer nicht erhalten, sofern sie nicht der Übertragung zustimmen.

5.
Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer ab Besitzübergang, ihn bei der Abgabe aller Erklärungen, die Mietverhältnisse betreffen, zu vertreten, insbesondere zu Änderungen und zur Auflösung von Mietverhältnissen sowie zur Führung von gerichtlichen Auseinandersetzungen. Der Verkäufer wird jedoch von jeglicher Haftung und Kosten freigestellt.

6.
Das Vertragsobjekt ist dem Käufer frei von Rechten Dritter zu verschaffen, soweit sie nicht ausdrücklich in dieser Urkunde vom Käufer übernommen werden.

7.
Nach dem Gesetz ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die Beteiligten vereinbaren, dass das Vertragsobjekt (Grundstück und aufstehende Gebäude) nur in der Beschaffenheit geschuldet wird, die es im Zeitpunkt der vom Käufer vorgenommenen eingehenden Besichtigung aufgewiesen hat.
Verkäufer schließt alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels der Altbausubstanz, des verkauften Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie für alle ihm unbekannten Rechtsmängel, die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Flächenmaßes und die Abgrenzung des Grundstücks in der Natur hiermit aus. Dies umfasst insbesondere sämtliche heute bestehenden oder in Entstehung begriffenen Sachmängel, einschließlich Hausschwamm, Holzkrankheiten, wie z. B. Trockenfäule und Ungezieferbefall. Der Haftungsausschluss gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, Verkäufer handelt vorsätzlich.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Verkäufer erklärt, dass er keine wesentlichen Sachmängel kennt, die bei einer Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind. Ihm ist nach Belehrung durch den Notar bekannt, dass er insoweit eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer hat, um nicht wegen Vorsatz oder arglistigem Verschweigen eines Mangels zu haften
Eine Garantie für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften wird nicht übernommen. Verkäufer gewährleistet jedoch, dass sich der Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem derzeitigen Zustand über die normale Abnutzung hinaus nicht weiter verschlechtert. Für eine über die normale Abnutzung hinausgehende Verschlechterung des Vertragsgegenstandes (z. B Brandschäden) bis zur Übergabe haftet der Verkäufer. Sofern die Verschlechterung auf einem Versicherungsfall beruht, ist die Haftung des Verkäufers auf die Herausgabe der Versicherungsleistung beschränkt. Für den Fall des zufälligen Untergangs des Vertragsgegenstandes vor Übergabe kann der Käufer nur Herausgabe einer etwaigen Versicherungsleistung verlangen oder binnen vier Wochen nach Kenntnis vom Untergang vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Verkäufer hat für ausreichende Versicherung und ordnungsgemäße Verwaltung bis zur Besitzübergabe zu sorgen.

8.
Werden durch eine vom Verkäufer zu vertretende Pflichtverletzung Leben, Körper oder Gesundheit des Käufers geschädigt, bestimmt sich die Haftung des Verkäufers nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Haftung für sonstige Schäden auf Grund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzungen bleibt gleichfalls unberührt. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

9.
Der Veräußerer erklärt, dass das Vertragsobjekt nach seiner Kenntnis nicht dem Denkmalschutz unterliegt. Eine Denkmaleigenschaft stellt jedoch keinen Mangel dar.

10.
Von Bodenverunreinigungen und Altlasten ist dem Veräußerer nichts bekannt. Ungeachtet dessen übernimmt der Verkäufer keine Gewähr für die Freiheit des Vertragsgegenstandes von ökologischen Altlasten und sonstigen Umweltschäden. Sollte sich herausstellen, dass solche existieren, trägt die Kosten der Beseitigung derartiger Belastungen im Verhältnis der Vertragsparteien ausschließlich der Käufer.

11.
Der Käufer erklärt:
Ich verpflichte mich das Hausgeld von derzeit € _____ für die Wohnung () ab dem __.__.2021, nicht jedoch vor Übergabe, an die Wohnungseigentümer zu Händen des Verwalters zu zahlen. Wegen und in Höhe des Jahresbetrages des Hausgeldes von € ____,__ (Euro ___,__ x 12) für die Wohnung () unterwerfe ich mich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft _____________________, _____, vertreten durch den Verwalter, der Zwangsvollstreckung in mein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass der Notar berechtigt ist, den Wohnungseigentümern, vertreten durch den Verwalter auf dessen Antrag, eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen

12.
Hinsichtlich der Grundsteuer weist der Notar darauf hin, dass diese in der Regel für das gesamte Jahr von dem zu Beginn des Jahres eingetragenen Eigentümer gefordert wird. Intern vereinbaren die Vertragschließenden, dass der dem Verkäufer die Grundsteuerbeträge zu erstatten hat, die den Zeitraum nach Besitzübergabe betreffen. Der Käufer zahlt die anteilige Grundsteuer für den Zeitraum ab Besitzübergang innerhalb von 2 Wochen nach Aufforderung.

06.06.2021 | 12:58

Antwort

von


(1126)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrter Fragensteller,

grundsätzlich könnte man alles in einem Kaufvertrag mehr zugunsten des Käufers oder des Verkäufers regeln. Hängt immer auch von der Immobilie ab und dem Verkaufsdruck / Kaufdruck der Beteiligten.

An sich ist der Vertrag im Bereich des normalen.

Dennoch ein paar Anmerkungen:

1) "Der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen in Höhe von bis zu 10 Prozentpunkten per annum, zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes beginnend drei Monate nach Beurkundung dieses Vertrages, gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis auf Kosten des Käufers eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde nach Maßgabe der notariellen Fälligkeitsmitteilung erteilt werden.
Eine Umkehr der Beweislast ist damit jedoch nicht verbunden, sodass es insbesondere im Falle der Erhebung der Vollstreckungsgegenklage dem Gläubiger obliegt, Entstehung oder Fälligkeit des Anspruchs nachzuweisen."

Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich der Käufer der Vollstreckung unterwirft. Sicher wäre es aber in der allermeisten Verträgen dann so, dass im Gegenzug der Verkäufer dasselbe hinsichtlich der Übereignung dieses einem auch zubilligen würde.

2) Sicher schon geschehen. Aber den Mietvertrag sollte man sauber auf die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen, Nebenkostenabreden wie auch Kündigungsfristen hin prüfen.

3) Wegen des wirksamen Gewährleistungsausschlusses bietet es sich an, vor Unterschrift einen Gutachter die Wohnung anschauen zu lassen.

4) Ferner sollten man auch die Rücklagen der WEG für Reparaturen prüfen wie auch die Beschlusssammlungen usw. ( Stichpunkt: Rechtsstreit geneigte WEG ? ). Auch die Teilungserklärung ist wichtig!

5) Neben der Grundsteuer dürfte laut Vertrag der Käufer im Regelfall auch die Notarkosten tragen müssen

6) Ferne sollte man gucken, ob eine sicherndes Anwartschaftsrecht eingetragen wird vor Kauf oder ersatzweise die Zahlung an etwaige Grundbuchgläubiger inklusive entsprechender Freigaberklärung vereinbart wurde.

Über Ihre etwaigen Nachfragen freue ich wie auch über eine Bewertung mit 5,0.

Mit freundlichen Grüßen
RA Saeger



Rückfrage vom Fragesteller 06.06.2021 | 21:24

Hallo Herr Saeger,

können Sie bitte auch noch die Punkte 7-12 bewerten - hierzu haben Sie nichts geschrieben. Besonders zu Punkt 7: Warum ist dieser im Kaufvertrag? Mir ist als Käufer bewusst, dass ich die Eigentumswohnung so kaufe wie sie jetzt ist. Das ist, so denke ich, der Grundsatz und dieser Absatz wäre somit unnötig. Oder?

Weiterhin verstehe ich nicht Ihren Kommentar "im Gegenzug der Verkäufer dasselbe hinsichtlich der Übereignung dieses einem auch zubilligen würde": In welchen Fällen hätte ich als Käufer welche Ansprüche an den Käufer?

Weiterhin: Empfehlen Sie die Aufnahme der Quadratmeterzahl in den Kaufvertrag, und warum?

Viele Grüße.


Hier nochmal die Punkte 7.-12.
7.
Nach dem Gesetz ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die Beteiligten vereinbaren, dass das Vertragsobjekt (Grundstück und aufstehende Gebäude) nur in der Beschaffenheit geschuldet wird, die es im Zeitpunkt der vom Käufer vorgenommenen eingehenden Besichtigung aufgewiesen hat.
Verkäufer schließt alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels der Altbausubstanz, des verkauften Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie für alle ihm unbekannten Rechtsmängel, die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Flächenmaßes und die Abgrenzung des Grundstücks in der Natur hiermit aus. Dies umfasst insbesondere sämtliche heute bestehenden oder in Entstehung begriffenen Sachmängel, einschließlich Hausschwamm, Holzkrankheiten, wie z. B. Trockenfäule und Ungezieferbefall. Der Haftungsausschluss gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, Verkäufer handelt vorsätzlich.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Verkäufer erklärt, dass er keine wesentlichen Sachmängel kennt, die bei einer Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind. Ihm ist nach Belehrung durch den Notar bekannt, dass er insoweit eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer hat, um nicht wegen Vorsatz oder arglistigem Verschweigen eines Mangels zu haften
Eine Garantie für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften wird nicht übernommen. Verkäufer gewährleistet jedoch, dass sich der Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem derzeitigen Zustand über die normale Abnutzung hinaus nicht weiter verschlechtert. Für eine über die normale Abnutzung hinausgehende Verschlechterung des Vertragsgegenstandes (z. B Brandschäden) bis zur Übergabe haftet der Verkäufer. Sofern die Verschlechterung auf einem Versicherungsfall beruht, ist die Haftung des Verkäufers auf die Herausgabe der Versicherungsleistung beschränkt. Für den Fall des zufälligen Untergangs des Vertragsgegenstandes vor Übergabe kann der Käufer nur Herausgabe einer etwaigen Versicherungsleistung verlangen oder binnen vier Wochen nach Kenntnis vom Untergang vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Verkäufer hat für ausreichende Versicherung und ordnungsgemäße Verwaltung bis zur Besitzübergabe zu sorgen.

8.
Werden durch eine vom Verkäufer zu vertretende Pflichtverletzung Leben, Körper oder Gesundheit des Käufers geschädigt, bestimmt sich die Haftung des Verkäufers nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Haftung für sonstige Schäden auf Grund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzungen bleibt gleichfalls unberührt. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

9.
Der Veräußerer erklärt, dass das Vertragsobjekt nach seiner Kenntnis nicht dem Denkmalschutz unterliegt. Eine Denkmaleigenschaft stellt jedoch keinen Mangel dar.

10.
Von Bodenverunreinigungen und Altlasten ist dem Veräußerer nichts bekannt. Ungeachtet dessen übernimmt der Verkäufer keine Gewähr für die Freiheit des Vertragsgegenstandes von ökologischen Altlasten und sonstigen Umweltschäden. Sollte sich herausstellen, dass solche existieren, trägt die Kosten der Beseitigung derartiger Belastungen im Verhältnis der Vertragsparteien ausschließlich der Käufer.

11.
Der Käufer erklärt:
Ich verpflichte mich das Hausgeld von derzeit € _____ für die Wohnung () ab dem __.__.2021, nicht jedoch vor Übergabe, an die Wohnungseigentümer zu Händen des Verwalters zu zahlen. Wegen und in Höhe des Jahresbetrages des Hausgeldes von € ____,__ (Euro ___,__ x 12) für die Wohnung () unterwerfe ich mich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft _____________________, _____, vertreten durch den Verwalter, der Zwangsvollstreckung in mein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass der Notar berechtigt ist, den Wohnungseigentümern, vertreten durch den Verwalter auf dessen Antrag, eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen

12.
Hinsichtlich der Grundsteuer weist der Notar darauf hin, dass diese in der Regel für das gesamte Jahr von dem zu Beginn des Jahres eingetragenen Eigentümer gefordert wird. Intern vereinbaren die Vertragschließenden, dass der dem Verkäufer die Grundsteuerbeträge zu erstatten hat, die den Zeitraum nach Besitzübergabe betreffen. Der Käufer zahlt die anteilige Grundsteuer für den Zeitraum ab Besitzübergang innerhalb von 2 Wochen nach Aufforderung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.06.2021 | 21:48

Sehr geehrter Fragensteller,

1) Punkt 7) findet sich in jedem Kaufvertrag und wurde deswegen nicht gesondert von mir erwähnt. Alle Verkäufer versuchen die kaufrechtliche Gewährleistung in dem rechtlich möglichen Maß zu begrenzen so weit wie es geht.

Von den Punkten wird man auch kaum einen Verkäufer abbringen können.

Es ist für den Verkäufer zwingend erforderlich den Absatz aufzunehmen, sonst würde er voll haften.

"Das ist, so denke ich, der Grundsatz und dieser Absatz wäre somit unnötig. Oder?" ist eine weit verbreitet Fehlvorstellung. Auch bei gebrauchten Sachen müsste man ohne extra vereinbarten Ausschluss haften, was freilich kein Verkäufer möchte.

Ein wenig vertiefend:

https://www.immobilienscout24.de/wissen/kaufen/gewaehrleistungsausschluss-immobilienkaufvertrag.html

2) "8.
Werden durch eine vom Verkäufer zu vertretende Pflichtverletzung Leben, Körper oder Gesundheit des Käufers geschädigt, bestimmt sich die Haftung des Verkäufers nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Haftung für sonstige Schäden auf Grund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzungen bleibt gleichfalls unberührt. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich."

Notwendige Rückausnahme, damit § 309 Nr. 7 BGB durch den Ausschluss nicht verletzt wird.

3) 9.
Der Veräußerer erklärt, dass das Vertragsobjekt nach seiner Kenntnis nicht dem Denkmalschutz unterliegt. Eine Denkmaleigenschaft stellt jedoch keinen Mangel dar.


Ich denke, dass das selbsterklärend ist. Wenn keine Denkmalzeichen an der Türe ist, wird es wohl kein Denkmal sein.

4) 10.
Von Bodenverunreinigungen und Altlasten ist dem Veräußerer nichts bekannt. Ungeachtet dessen übernimmt der Verkäufer keine Gewähr für die Freiheit des Vertragsgegenstandes von ökologischen Altlasten und sonstigen Umweltschäden. Sollte sich herausstellen, dass solche existieren, trägt die Kosten der Beseitigung derartiger Belastungen im Verhältnis der Vertragsparteien ausschließlich der Käufer.

- Siehe zuvor. Solche Ausschlüsse sind nicht ungewöhnlich. Nomalerweise finden sie sich zwar eher in Bauverträgen, aber auch bei Bestandsimmobilien, könnte ein Bau auf einer ehemaligen Tankstelle oder einer Müllkippe usw. Probleme mit sich bringen, die der Verkäufer ausschließen will.

5) "Der Käufer erklärt:
Ich verpflichte mich das Hausgeld von derzeit € _____ für die Wohnung () ab dem __.__.2021, nicht jedoch vor Übergabe, an die Wohnungseigentümer zu Händen des Verwalters zu zahlen. Wegen und in Höhe des Jahresbetrages des Hausgeldes von € ____,__ (Euro ___,__ x 12) für die Wohnung () unterwerfe ich mich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft _____________________, _____, vertreten durch den Verwalter, der Zwangsvollstreckung in mein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass der Notar berechtigt ist, den Wohnungseigentümern, vertreten durch den Verwalter auf dessen Antrag, eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen."

Ähnlich wie ein Mieter muss ein Eigentümer Hausgeld als Nebenkosten + Vorsorge für Reparaturen zahlen.

Man kann sich wie auch hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises der Vollstreckung unterwerfen. Weil es an sich sowieso keinerlei Zurückbehaltungsrechte gegenüber der WEG gibt und die Posten regelmäßig nicht so hoch sind, ist die Vereinbarung nicht riskant in dem Punkt.

Unter Umständen ist dies hier in der Teilungserklärung vereinbart:

siehe auch

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/gueltige-vereinbarung-in-der-teilungserklaerung-dass-sich-eigentuemer-der-sofortigen-vollstreckung-von-wohngeld-beitragsschulden-zu-unterwerfen-haben_idesk_PI17574_HI553331.html

6) 12. betrifft eine Selbstverständlichkeit, die aber auch gesondert vereinbart werden muss:

Neben den Grunderwerbssteuer und den Notarkosten, die der Käufer in der Regel voll trägt, werden hier die Grundsteuern anteilig umgelegt im Eintrittsjahr. Sprich: Wenn Sie ab August im Grundbuch stehen, zahlen sie 1/3 der Grundsteuern des Jahres 2021. In den Folgejahren natürlich alle alleine.

Auch eine normale Regelung.

MfG RA Saeger




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