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Protokoll der WEG Versammlung nicht korrekt - was tun?

28.09.2009 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Frau oder Herr Rechtsanwalt,

ich benötige Ihren Rat was ein weiteres Vorgehen in folgender Angelegenheit betrifft:

Hintergrund:
Wir sind eine WEG mit 6 Parteien. Am 15ten September hatten wir eine WEG Versammlung. Der Verwalter führte die Versammlung und hat das Protokoll erstellt. Auf dieser Versammlung hat die WEG beschlossen, den Verwalter zu wechseln. Deshalb hat die WEG unter dem Punkt "Verwalterbestellung" der Tagesordnung folgendes zur Abstimmung gebracht: "die WEG bestellt den Verwalter XYZ Hausverwaltung ab 1.1.2010 für x Jahre". Abstimmunsergebnis war 5 ja und 1 nein Stimme. Die jetzige Hausverwaltung hat ausserdem zur Abstimmung gebracht: "der jetzige Verwalter wird für 5 Jahre bestellt". Hier war das Abstimmungsergebnis 5 nein und 1 ja Stimme.
Im Protokoll der Versammlung steht jedoch nur: der jetzige Verwalter wurde nicht für 5 Jahre bestellt, und weiterhin, der Verwaltungsbeirat hätte mitgeteilt, dass der Verwalter XYZ Hausverwaltung nun die Verwaltung übernehme.

Das Protokoll ist damit nicht korrekt, es gibt nämlich nicht die Abstimmung über den neuen Verwalter wieder. In einem ersten Telephonat mit dem jetzige Verwalter ist er nicht bereit, das Protokoll zu ändern. Im Schriftverkehr war der Vorgesetze des Verwalters kopiert. Eine Eskalation hat (noch?) nicht stattgefunden.

Frage: wie soll die WEG vorgehen? Sind eventuell Fristen zu beachten? Ist nach dem Wortlaut des jetzigen (von mir als unkorrekt bezeichneten Protokolls) die Verwalterbestellung des neuen Verwalters rechtens? etc.

2ter Punkt:
Die Jahresabrechnung wurde auf der WEG Versammlung nur unter Vorbehalt genehmigt. Die Gesamtkosten der WEG waren richtig, jedoch die Einzelabrechnungen falsch, da die Heizkosten mit einem falschen Schlüssel aufgeteilt waren. Während der Versammlung hat der Verwalter jedem Eigentümer die korrigierte Einzelabrechnung der Heizkosten gegeben. Die WEG hat die Jahresabrechnung nur mit Vorbehalt genehmigt, und den Verwalter aufgefordert, den Eigentümern neue Abrechnungen zuzuschicken, in die die korrigierten Heizkosten eingehen - denn es geht ja auch um Nachzahlungen bzw. Erstattung von Guthaben mit Anerkennung der Jahresabrechnung (dieses Detail wurde jedoch nicht protokolliert).

Im Protokoll ist wiedergegeben, dass die Jahresabrechnung mit Vorbehalt genehmigt wurde, mit dem Zusatz, dass sie jedoch fällig gestellt wird (mit den alten unkorrigierten Werten) . Die Eigentümer wurden im Anschreiben aufgefordert, die entsprechenden Nachzahlungen zu tätigen. Ein Telephonat mit der Buchhaltung der Verwaltung hat ergeben, dass da noch keine Informationen oder Anleitung erhalten wurde, um korrigierte Einzelabrechnungen zu erstellen. Die Verwaltung hat in einem Telephonat auch nicht angegeben, dass sie sich darum kümmern würde.

Frage: wie soll die WEG vorgehen? etc.

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihren Rat.

Uns liegt nichts an grossem Streit - wir wollen nur sauber den Verwalter wechseln und die korrekten Nachzahlungen tätigen. Sollte es im schlimmsten Falle dazu kommen, dass man "vor Gericht" geht, würde die WEG die Kosten tragen müssen?

Mit freundlichen Grüssen,



Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Nach der Regelung des § 24 Abs. 6 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen. Die gefassten Beschlüsse sind im einzelnen aufzuführen, so dass für jeden Wohnungseigentümer die Möglichkeit besteht, zu überlegen, ob er die gefassten Beschlüsse vor Gericht anfechten will. Dies kann erfolgen binnen eines Monats seit der Beschlussfassung nach dem in § 43 WEG geregelten Verfahren. Danach entscheidet das Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt auf Antrag über die Gültigkeit von Beschlüssen.

Nun ist es in Ihrem Fall so, dass die Beschlüsse nicht angefochten werden sollen, sondern dass das Protokoll die gefassten Beschlüsse nicht korrekt wiedergibt. Dazu ist zunächst festzustellen, dass das Protokoll nur dann einen gewissen Beweiswert hat, wenn es von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer unterschrieben wurde. Zur Berichtigung eines unrichtigen Protokolls hat aber die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz. Dies obliegt einzig den Unterzeichnern. Wenn das Protokoll also entsprechend unterzeichnet ist, sollten Sie die Unterzeichner zunächst zur Berichtigung auffordern. Sofern dem nicht gefolgt wird, haben Sie nur noch die Möglichkeit die Angelegenheit nach § 43 WEG gerichtlich mittels entsprechendem Antrag durchzusetzen.

Bei der Fristbemessung zu der Aufforderung zur Berichtigung sollten Sie nicht die Frist des § 23 Abs. 4 WEG vernachlässigen. Danach sind gerichtliche Anträge nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung zulässig. In Ihrem Fall müsste daher der Antrag auf Berichtigung spätestens am 15.10.2009 gestellt werden.

Die Kostenentscheidung im WEG Verfahren richtet sich nach § 47 WEG. Danach bestimmt das Gericht die Kostentragungspflicht nach billigem Ermessen. Konkret heißt dies, wer unterliegt muss in der Regel die Kosten bezahlen. Außergerichtliche Kosten tragen die Beteiligten grundsätzlich selbst. Allerdings kann eine Kostentragung ausgesprochen werden, wenn beispielsweise die Antragstellung durch den Verwalter verschuldet ist.

Ich empfehle Ihnen angesichts Ihrer Schilderungen, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen und ggfls. einen Antrag nach § 43 WEG zu stellen. Angesichts der Untätigkeit der Verwaltung und vor dem Hintergrund der laufenden Fristen sollten Sie die Angelegenheit kurzfristig regeln.

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2009 | 07:39

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für die Antwort auf den Punkt 1 meiner Frage. Welche Kommentare und Rat haben Sie zu Punkt 2?

Unter Punkt 1 hatte ich meine Einschätzung wiedergegeben

Zu Punkt 1 habe ich noch eine konkrete Nachfrage: mit dem geschilderten Sachbestand, Ist nach dem Wortlaut des jetzigen (von mir als unkorrekt bezeichneten Protokolls) die Verwalterbestellung des neuen Verwalters rechtens?

Dann, anstatt das Protokoll wegen unvollständigkeit anzufechten, wäre es u.U. nicht einfacher, um die Einberufung einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung zu bitten damit wir den im Protokoll fehlenden Beschluss nochmals herbeiführen und somit für ein Protokoll nachholen? Wenn ja, unter welchen Umständen ist das möglich und was muss berücksichtigt werden? Das einzige was uns in diesem Zusammenhang interessiert ist ja dass der neue Verwalter ordnungsgemäss berufen wird.

(Bemerkung: die Unterzeichner des Protokolls (Verwaltungsbeirat und Verwalter) wurden zur Korrektur aufgefordert. Von Seiten des Verwaltungsbeirats kein Problem, jedoch möchte der jetzige Verwalter definitiv nicht das Protokoll korrigieren).

Vielen Dank im Voraus und Gruss,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2009 | 08:19

Sehr geehrter Fragesteller,

meine Antwort bezieht sich auf beide Punkte, da in beiden geschilderten Fällen das Protokoll bzw. die Niederschrift von den tatsächlichen Beschlüssen abweicht.

Das Protokoll hat keine konstitutive Wirkung, da es nur die gefassten Beschlüsse wiedergibt. Dies bedeutet also umgekehrt, dass durch ein unrichtiges Protokoll keine Beschlüsse abgeändert werden können.

Daher ist der Weg nun eine neue Versammlung einzuberufen nicht zielführend, da die fehlerhafte Protokollierung nichts an den tatsächlich gefassten Beschlüssen ändert.

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