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Protokoll-/Beschlussanfechtung WEG


28.06.2006 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sachverhalt:

1.
Der Verwalter einer aus 50 Wohneinheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft führt in der übersandten Tagesordnung zur Eigentümerversammlung nachfolgende TOP´S auf:

a)
TOP 4) "Beschlussfassung über die Abänderung der Hausordnung in der Art und Weise, dass die Treppenhausreinigung einmal wöchentlich ausgeführt wird, wie seit Jahren praktiziert. In der Hausordnung ist angeführt, dass die Reinigung wöchentlich zweimal auszuführen ist. Desweiteren wird Ihnen empfohlen einen Beschluss dergestalt herbeizuführen, dass die Eigentümer eines jeden Hauses über die Reinigung der Treppenhäuser und der gemeinschaftlichen Flächen hausintern entscheiden können."

b)
TOP 5) "Beschlussfassung über die Regelung der Treppenhausreinigung im Haus 4 (Abstimmungsberechtigt sind nur die Eigentümer von Haus 4"


(Anm: In der "Hausordnung" ist unter der Überschift "Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums" nachfolgendes ausgeführt: "Obliegt den Wohnungseigentümern vereinbarunsgemäß die Reinigung des gemeinschaftlichen Eigentums (Treppenhaus, Treppenhausfenster, Kellertreppe, Kellergänge, Fahrradräume) so sind hierfür nur geeignete Mittel zu verwenden...). Jeder Wohnungseigentümer hat die Pflicht, den auf ihn entfallenden Teil der Reinigungsarbeiten in festgelegtem Turnus nach Absprache der Hausgemeinschaft durchzuführen. Jeder Wohnungseigentümr hat die zu seiner Wohnung führenden Treppen, Gänge, Vorplätze (vom Podest der Wohnung bis zum darunterliegenden Geschloß bzw. im Erdgeschoß bis zur Haustüre) wöchentlich zweimal, die im vorgenannten Bereich liegenden Treppenhausfesngter monatlich einmal zu reinigen. Sofern mehrere Wohnungen auf einer Etage leigen, erfolgt die Reinigusng in wechselnder Reihenfolge ...etc.)

2.
Der Verwalter teilt - nach vorangegangenen wechselseitigem Schriftverkehr - fünf Tag nach Übersendung der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung einem Wohnungseigentümr, der aufgrund nicht bzw. ungenügend durchgeführter Hausreinigungsarbeiten nunmehr aufgrund vorangegangener schriftlicher Erklärung seit Anfang 2006 selbst, d.h. eigenhändig die ihm gemäß Hausordnung "obliegenden" Reinigungsleistungen durchführen möchte bzw. durchführt und sich auch nicht mehr an der von der Hausgemeinschaft auf freiweilliger Basis selbst organisierten Lösung - wo eine "Dritte" Person ohne Minijobanmeldung d.h. ohne jeglichen Unfallversicherungsschutz beschäftigt und entgegen der Bestimmung der "Hausordnung" (Anm: die Hausordnung sagt zweimal wöchentlich reinigen anstatt einmal)reinigt nachfolgendes mit:


"Die vom vorherigen Verwalter erstellte Hausordnung für Wohnungseigentümer ist nicht Bestandteil der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Auch hat es keine Beschlussfassung der Gemeinschaft zu dieser Hausordnung bisher gegeben. Daher regelt sich die Frage der Treppenhausreinigung nach den allgemeinen Regeln der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h., durch Mehrheitsbeschluss".


3.
Auf der dann stattgefundenen Eigentümerversammlung stellt der o.g. Wohnungseigentümer zu Beginn den Antrag zur Geschäftsordnung auf Absetzung des o.g. TOP 4) der Tagesordnung unter dem Aspekt, dass

a)
ein Beschluss über eine Abänderung der Hausordnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gefaßt werden könne, da gemäß vorliegender schriftlicher Mitteilung des Verwalters, diese Hausordnung weder Bestandteil der Gemeinschaftsordnung geworden sei, noch eine Beschlussfassusng der Gemeinschaft zu dieser Hausordnung bislang vorgenommen worden sei" sowie - im Weiteren -

b)
dass gemäß "Hausordnung" die Durchführung der Reinigung des gemeinschaftlichen Eigentums (Treppenhaus, Treppenhausfenster etc.) durch die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung voraussetze, die nicht vorliege bzw. sich auch nicht aus der Gemeinschaftsordnung ergebe.


4.
Der Verwalter bat in der Sitzung daraufhin darum, den vorgenannten Geschäftsordnungsantrag bis zur Behandlung des o.g. TOP 4) zunächst zurückzustellen, um dann - bei der Befassung des o.g. TOP 4) durch die Eigentümergemeinschaft - und ohne das über den o.g. Antrag zur Geschäftsordnung ein Beschluss gefaßt wurde - einführend zu erklären, dass die bekannte "Hausordnung" weder Bestandteil der Gemeinschaftsordnung geworden sei, noch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlussfassung zu der Hausordnung erfolgt sei. Insoweit wurde dann seitens des Verwalters vorgeschlagen, das die bekannte Hausordnung zunächst als Richtlinie für die Wohnanlage bis zur nächsten Eigentümerversammlung gelten soll und er zusammen mit dem Beirat eine auf die bekannten "Hausordnung" aufbauende Hausordnung erarbeiten werde, die auf der nächsten Eigentümerversammlung in einem Jahr zur Beschlussfassung vorgelegt werden soll. Insoweit wurde dann - abweichend von der Angabe des Beschlussgegenstandes in der o.g. Tagesordnung unter TOP 4) - nachfolgender Beschluss gefasst:

Antrag:
"Der Verwalter erarbeitet unter Beteiligung des Verwaltungsbeirates eine Hausordnung auf der Grundlage der bekannten Hausordnung. Auf der nächsten Eigentümerversammlung soll der Eigentümergemeinschaft der Hausordnungsentwurf zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Bis dahin soll die bekannte Hausordnung als Richtlinie gelten. Die als Richtlinie geltende bekannte "Hausordnung" soll in der Art und Weise abgeändert werden, dass die Eigentümer eines jeden Hauses über die Reinigung der Treppenhäuser und der gemeinschaftlichen Flächen hausintern entscheiden können."
Abstimmung:
34 Ja-Stimmen
0 Nein-Stimmen
2 Enthaltungen


5. Bei dem o.g. TOP 5) wurde nachfolgender Beschluss gefaßt: (Abstimmungsberechtigt nur die Wohnungseigentümer im Haus 4 (=12 Parteien)

Antrag:
"Die Wohnungseigentümr von Haus 4 beschließen, dass Frau y die Treppenhausreinigung im Haus 4 einen Monat selbst durchführt. Für die restlichen Monate beauftragen die Wohnungseigentümer Frau x mit der Durchführung der Treppenhausreinigung im Haus 4"
Abstimmung:
10 Ja-Stimmen
0 Nein-Stimmen
0 Enthaltungen

6.
Aus der nunmehr vorliegenden Protokollniederschrift ergibt sich - abweichnd von den o.g. Beschlussfassungen-/Anträgen - jedoch nachfolgendes:


zum o.g. TOP 4)
"Der Verwalter erarbeitet unter Beteiligung des Verwaltungsbeirates eine auf die Wohnanlage zugeschnittene Hausordnung auf der Grundlage der bekannten Hausordnung. Auf der nächsten Eigentümerversammlung soll der Eigntümergemeinschaft der Hausordnungsentwurf zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Bis dahin gilt die unter § ... in der Teilungserklärung erwähnte und seit 25 Jahren praktizierte Hausordnung. Die bekannte Hausordnung wird für die Übergangszeit in der Art und Weise abgeändert, dass die Reinigung des gemeinschafltichen Eigentums nur einmal wöchentlich auszuführen ist. Jede einzelne Hausgemeinschaft kann mehrheitlich nach dem Stimmrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft (eine Stimme pro Wohnung) entscheiden, ob der einzelne Wohnungseigentümer selbst putzt oder putzen lässt oder ob die Hausgemeinschaft gemeinschaflich reinigen lässt"
Abstimmung:
34 Ja-Stimmen
0 Nein-STimmen
2 Enthaltungen

(Anm: Weder die o.g. Teilungserklärung mit entsprechender Angabe des entsprechenden $; noch der Hinweis auf eine seit 25 Jahren praktizierten "Hausordnung", noch die im letzten Satz der Beschlussniederschrift angegebene konkreten Festlegungen waren Gegenstand des Beschlussantrages in der Versammlung. Zutreffend ist wohl, dass in der oben zitierten Bestimmung in der Teilungserklärung ausgeführt wird, das "im einzelnen für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums die Hausordnung maßgebend ist"; Richtig ist aber auch, dass unter dem gleichen § drei Absätze weiter "klipp und klar" ausgeführt wird: "Art und Weise der Ausübung der dem Wohnungs-/Teileigentümer zustehenden Rechte zur Nutzung des Sondereigentums und zur Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums werden durch die vom Verwalter aufgestellte und von der Eigentümerversammlung beschlossene Hausordnung geregelt. Die Bestimmungen dieser Hausordnung können durch die Eigentümerversammlung mit 3/4 Mehrheit geändert werden")


zum o.g. TOP 5)
"Die Wohungseigentümer von Haus 4 beschließen, dass Frau x die Treppenhausreinigung durchführt. Frau y soll die Reinigung während des Urlaubs von Frau x ausführen gemäß der unter TOP 4
beschlossenen vorübergehenden Hausordnung"
Abstimmung:
10 Ja STimmen
0 Nein-Stimmen
0 Enthaltungen

(Anm: Entgegen den in der Eigentümerversammlung tatsächlich gestellten und beschlossenen Beschlussantrag, nämlich, dass Frau y nur einen Monat , d.h. entsprechend dem unter Berücksichtigung der Anzahl der Wohnungseigentümer im Haus 4 (= 12 Wohneinheiten) auf eine Wohneinheit entfallenden Reinigungsteil reinigen soll, ergibt sich abweichend in der Protokollniederschrift, dass Frau y die Urlaubsvertretung von Frau x übernehmen soll.)

zum o.g. Antrag zur Geschäftsordnung)
(Anm: der Antrag ist in der Protokollniederschrift nicht mitaufgeführt)


Meine Fragen:

1.
Besteht für den Verwalter im Rahmen der Erstellung eines "Beschlussprotokoll" nicht auch die Verpflichtung, Anräge zur Geschäftsordnung in der Versammlungsniederschrift aufzunehmen auch wenn keine Beschlussfassung über den Antrag erfolgt ist?

2.
Gibt es dazu entsprechende Rechtsprechung oder Literaturmeinungen etc. auf die man Bezug nehmen kann?

3.
Empfiehlt es sich unter rechtlichen Gesichtspunkten innerhalb der Monatsfrist beim AG einen Protokollberichtungsantrag oder einen Antrag auf Feststellung zu stellen, dass der protokollierte Inhalt der o.g. Beschlüsse die gefassten Beschlüsse nicht richtig wiedergebe und daher die Feststellung des gefassten Inhalts durch das Gericht beantragt werden; dies insbesondere auch im Hinblick auf die Verpflichtung zur ergänzenden Aufnahme des o.g. Geschäftsordnungsantrages?

4.
Wie lässt sich vor dem Hintergrund, dass die Protokollniederschrift - neben dem Verwalter auch durch drei Beiräte unterschrieben wurde - ein solcher Antrag vor dem AG am besten glaubhaft machen bzw. beweisen?

5.
Würde es ausreichen, wenn ich fünf Miteigentümer, die an der Sitzung teilgenommen haben, als Zeugen benenne?

6.
Ist in der rechtlichen Bewertung eine "Richtlinie" gleichbedeutend mit einer verpflichtende "Hausordnung oder vorübergehende Hausordnung"?

7.
Empfiehlt es sich beim AG auch unter dem Gesichtspunkt äusserster Vorsicht - neben dem o.g. Protokollberichtigungs- bzw. Feststellungsantrag - "hilfsweise" gleichzeitig die o.g. "Beschlüsse zur TOP 4 und 5" der Eigentümerversammlung per Anfechtungsantrag mitanzufechten und zwar unter dem Aspekt:


a)
Nicht ordnungsgemäßer Beschluss mangels hinreichender bzw. nicht beschlussfähiger Tagesordnung?

(Anm:Denn wenn dem Verwalter bekannt ist, dass a) keine Hausordnung exisitiert, d.h.durch eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zustande gekommen ist und b) wenn dem Verwalter ausserdem bekannt ist, dass den Wohnungseigentümern vereinbarungsgemäß keine Verpflichtung obliegt Reinigungsleistungen gemäß Hausordnung überhaupt zu erbringen (=Verwalteraufgabe), dann verstößt es m.E. nicht nur gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung , sondern auch gegen die "guten Sitten" und ist auch "treuewidrig" wenn der Verwalter trotz dieser positiven Kenntnis der vorgenannten Tatbestände, eine Tagesordnung aufsetzt und eine Beschlussfasssung zu zwei Tagesordnungspunkten herbeiführen möchte (hier: TOP 4: "Beschlussfassung über die Abänderung der Hausordnung in der Art und Weise, dass die Treppenhausreinigung einmal wöchentlich ausgefhrt wird, wie seit Jahren praktiziert. In der Hausordnung ist angeführt, dass die Reinigung wöchentlich zweimal auszuführen ist. Desweiteren wird Ihnen empfohlen einen Beschluss dergestalt herbeizuführen, dass die Eigentümer eines jeden Hauses süber die Reinigung der Treppenhauser und der gemeinschaftlichen Flächen hausintern entscheiden können) ....sowie .... (hier: TOP 5:) Beschlussfassung über die Regelung der Treppenhausreinigung im Haus Mülheimer STr. 54) zu denen dem Verwalter von vornherein bewusst und bekannt war, dass eine Beschlussfassung in dieser Form nicht möglich ist. Wichtig erscheint mir auch noch der Hinweis, dass der Verwalter ausreichend Gelegenheit hatte die Tagesordnung noch vor der Sitzung der Eigentümergemeinschaft zu ändern, da er selbst 4 Tage vor der Eigentümerversammlung noch gezwungen war, die Tagesordnung zu ergänzen, da er vergessen hatte, in der Tagesordnung einen ganz wichtigen TOP (hier: " "Beschlussfassung zur Durchführung einer größeren Instandhaltungsmaßnahme" ) aufzunehmen. In der Tagesordnung hatte er nur den TOP "Erhebung einer Sonderumlage für eine größere Instandhaltungsmaßnahme" aufgenommen. Ergänzend noch der weitere Hinweis, dass der Verwalter nach dem mit der Eigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag selbst seit ca. 8 Jahren sogar vertraglich ausdrücklich verpflichet ist, für die Einhaltung der Haus- und Wohnordnung zu sorgen und soweit nicht vorhanden, diese aufzustellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Trotz dieser Kenntnis, hat er die Tagesordnung nicht geändert. Womöglich auch um von seiner eigenen vertraglichen Pflichtverletzung abzulenken.)



b)
Nicht ordnungsgemäßer Beschluss bei TOP 5, weil er inhaltich zu unbestimmt ist.

(Anm: während die richtige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorsah, dass Frau y einen Monat im Jahr d.h. entsprechend dem auf eine Wohneinheit im Jahr entfallenden Anteil für ein 12 Parteienhaus selbst putzen sollte, während für die übrigen Monate Frau x mit der Durchführung der Reinigungsleistungen beauftragt wurde, würde der in der o.g. Versammlungsniederschrift falsch protokollierte Beschluss in der Konsequenz bedeuten, dass Frau y bei einer Urlaubsanwesenheit von Frau x von 6 Wochen im Jahr auch 6 Wochen putzen müsste, während umgekehrt,bei einer nur zweiwöchigen Urlaubsvertretung durch Frau y diese womöglich noch verpflichtet wäre für die restlichen Wochen an Frau x Geld zu bezahlen,gleiches auch für den Fall, wo Frau x überhaupt keine Urlaubsvertretung in Anspruch nimmt.


8)
Würden Sie mir aufgrund des o.g. Sachverhaltes empfehlen, die oben unter Punkt 3) und Punkt 7) grob vorformulierten Anträge vor dem Amtsgericht zu stellen?

9)Welche Anträge würden Sie formulieren?

10) Sehen Sie vor dem Hintergrund des o.g. Sacherhaltes noch weitere rechtlichen Aspekte die man "ins Feld" führen könnte?




Eingrenzung vom Fragesteller
28.06.2006 | 17:22

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt und da Sie den Einsatz Ihrer Frage für angemessen zu halten scheinen in der gebotenen Kürze - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Frage 1:

Nein, es gibt keine gesetzlichen Formvorschriften.

Der Zweck eines „Beschlussprotokolls“ - auch „Niederschrift“ genannt - besteht darin, den Nachweis über den Inhalt und das Zustandekommen von Beschlüssen in der Versammlung zu erbringen (und somit eine Beschlussanfechtung vorzubereiten). Es handelt sich jedoch um eine Privaturkunde, der keine gesetzlich normierte Beweiskraft zukommt. Die Unterzeichner bestätigen mit einer Unterschrift lediglich ihre Urheberschaft an der Urkunde. Eine Beweiskraft, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss gefasst wurde, wird mit dieser Niederschrift nicht erbracht. Ihr kommt lediglich Indizwirkung zu.


Frage 2:

Ja.

Ich empfehle Ihnen zur näheren Einarbeitung die Lektüre folgender Bücher:

1.) „Palandt - Bürgerliches Gesetzbuch“ in der 65. Auflage
(erschienen im Beck-Verlag, ISBN 3406538339)

2.) WEG - Handbuch und Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz“ in der 7. Auflage
(erschienen im Müller-Verlag, ISBN 3811430513).


Frage 3:

Es besteht ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift, wenn rechtlich bedeutsame Sachverhalte falsch oder unvollkommen wiedergegeben werden. Diese Voraussetzungen sehe ich - unter dem Vorbehalt der erweisbaren Richtigkeit Ihrer Angaben - als grundsätzlich gegeben an. Beweispflichtig für die Fehlerhaftigkeit der Niederschrift ist jedoch immer, wer mit seinem Feststellungsantrag die Berichtigung begehrt.

Im Übrigen siehe Antwort zu Fragen 7, 8 und 9.


Fragen 4 und 5:

Sie können vor Gericht Beweis durch folgende Beweismittel erbringen: Sachverständigengutachten, Augenschein, Parteivernehmung, Urkunden, Zeugenvernehmung.

Die Angabe von Zeugen stellt daher durchaus ein geeignetes Beweismittel dar, wenngleich sich die Angabe anderer der vorstehend benannten Beweismittel (soweit vorhanden) immer anbietet.


Frage 6:

Das lässt sich schwer sagen, da der Begriff der „Richtlinie“ von Ihrem Hausverwalter in einem offensichtlich nicht juristisch gemeinten Kontext verwendet wurde. Mein Tipp ist hier so gut wie Ihrer. Ich würde sagen, dass der Begriff der „Richtlinie“ hier eher einen untechnischen Begriff im Sinne von „vorübergehende Regelung“ oder aber „Absichtserklärung“ bezeichnet.


Fragen 7, 8 und 9:


In einer Eigentümerversammlung können nicht nur weitere TOP behandelt werden - soweit die Versammlung beschlussfähig ist - sondern auch sämtliche Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) durch Beschluss entscheiden dürfen, geregelt werden. Daher kann auch in der Versammlung selbst die Behandlung der TOP von der in der Einladung genannten TOP abweichen.

Ich würde Ihnen nicht nur aus menschlicher, sondern auch aus juristischer Sicht raten, den Aufwand, die Mühe, die Zeit, das Geld, den Ärger und die verschwendete Lebenszeit (nicht nur Ihre, sondern auch die Ihres Anwaltes und der mit der Angelegenheit befassten Richter) in ein vernünftiges Verhältnis zu dem angestrebten Erfolg zu setzen.

Richter sind oft etwas eigenwillig und werden schnell genervt, wenn sie mit aus Ihrer Sicht unberechtigten „Lappalien“ belästigt werden. Fühlen Sie sich bitte nicht auf den Schlips getreten, ich bezeichne Ihre Angelegenheit jetzt nicht als „Lappalie“. Ich kann mir jedoch vorstellen, dass ein Richter dies genau so sehen wird, auch wenn die Sache für Sie durchaus ihre Bedeutung haben mag. Es geht hier um einen Sachverhalt, bei dem Sie sich schnell dem Vorwurf des ewigen Querulanten aussetzen. Und Querulanten mögen Richter nun mal nicht. Da fallen Sie schnell in die Kategorie „belästigt die Gerichte mit Blödsinn“ und schon haben Sie schlechte Karten.

Nehmen Sie daher meinen Rat daher bitte nicht als belehrend oder überheblich an, sondern werten Sie ihn in den Zusammenhang, in den er gehört: ich möchte Ihnen ein realistisches Bild der deutschen Rechtswirklichkeit zeichnen. Andernfalls zahlen Sie mit Sicherheit teures Lehrgeld.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ein abschließender Ratschlag - wie von Ihnen in Frage 8 erwünscht - nicht erfolgen kann. Ihre Schilderung mag umfangreich wirken, basiert jedoch auf Ihren Angaben, die ich zunächst nicht überprüfen kann. Die Erfahrung zeigt, dass juristische „Laien“ einen Sachverhalt oftmals ganz anders werten und sich somit Ungenauigkeiten einschleichen. Daher kann und möchte ich Ihnen keinen Ratschlag „ins Blaue hinein“ geben, der Sie u.U. auf eine falsche Fährte führt. Ihr Sachverhalt bedarf der dringenden Aufbearbeitung durch einen Rechtsanwalt und ein genaues Aktenstudium (z.B. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, Protokolle). Ohne ein solches Aktenstudium kann ich Ihnen weder einen abschließenden Vorschlag machen noch eine Formulierung Ihrer Anträge liefern, zumal diese Art der Dienstleistung nicht von den Nutzungsbestimmungen dieser Plattform gedeckt ist. Mit allem anderen ist Ihnen hier nicht gedient.


Frage 10:

Nein.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

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