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Protokoll

| 07.01.2014 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Bei unserer letzten außerordentlichen Eigentümerversammlung wurden Dach- und Fassadensanierungsmaßnahmen erörtert.
In der Niederschrift des Hausverwalters wurde später ausgeführt:
Zu Punkt 01 der Tagesordnung
Sanierung der Fassadenflächen:
Bei 15 Ja-Stimmen, 0-Nein-Stimmen und 0 Enthaltungen der Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen

Zu Punkt 02 der Tagesordnung
Sanierung des Daches:
Bei 12 Ja-Stimmen, 0-Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen der Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen
Tatsächlich ist die Niederschrift jedoch falsch. Zu Punkt 01 wurde nicht konkret gefragt und durch Handzeichen abgestimmt und erfasst, wer dafür oder dagegen war und sich enthalten hat. Die pauschale Frage in die Runde lautet: "Ist jemand dagegen?"
Zu Punkt 02 wurden zwei Vollmachten mit dem Hinweis des Hausverwalters "Sie sind ja sowieso überstimmt" nicht berücksichtigt. Es erfolgte auch keine konkreten Handzeichen und Abzählung der Stimmen.
Somit gibt es nach meiner Ansicht kein wahrheitsgemäßes Protokoll und insofern m.E. auch keinen Beschluß. Daraufhin haben wir als Beirat den Hausverwalter angeschrieben, unsere Auffassung dargetan und um Einberufung einer neuen Versammlung gebeten. Aus Urlaubsgründen jedoch erst nach ca. 5 Wochen. Eine Reaktion erfolgte nicht.
Zwar haben wir die 4-Wochen-Einspruchsfrist (von der wir zu spät erfahren haben) überschritten, da aber nach unserer Auffassung gar kein Beschluß gefasst wurde, könnte dies unbedeutend sein.

Frage:
Wie sollten wir uns nun verhalten? Gemäß Niederschrift werden mehrere Tausend Euro bei den Eigentümern bereits im April abgebucht, wofür Darlehenskosten entstehen werden.

Vielen Dank im voraus und

frdl. Gruß

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zweifelhaft ist bereits, ob die Abstimmung über die auf die Tagesordnung gesetzten Punkte fehlerhaft ist.

In den meisten Fällen erfolgt die Abstimmung im Rahmen einer Eigentümerversammlung dergestalt, dass der Verwalter das Thema, über das abgestimmt werden soll, benennt und dann der Reihe nach fragt, ob Gegenstimmen und Enthaltungen vorliegen. Gibt es keine Gegenstimmen und gegebenenfalls auch keine Enthaltungen, ist der Beschluss angenommen, ohne dass es einer gesonderten Auszählung der Miteigentümer, die mit Ja stimmen, bedürfte.

So verhält es sich bei Top 1: Es gab weder eine Nein-Stimme noch eine Enthaltung mit der Folge, dass die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung, sofern Beschlussfähigkeit bestand, mit Ja gestimmt hat.

Bezüglich Top 2 (Dachsanierung) gilt das in gleicher Weise. Wie Enthaltungen zu werten sind, ist gegebenenfalls aus der Teilungserklärung zu entnehmen. Enthaltungen werden vielfach als Zustimmung angesehen.


2.

Es kommt also nicht darauf an, dass die Ja-Stimmen ausgezählt werden. Erforderlich wäre das nur, wenn bei einer Vielzahl von Miteigentümern nicht sofort ersichtlich wäre, in welchem Verhältnis Ja– und Nein-Stimmen sowie Enthaltungen zueinander stehen.


3.

Soweit Sie die Vollmachten ansprechen, die Miteigentümer dem Hausverwalter erteilt hatten, gehe ich davon aus, dass die Vollmachten die Anweisung enthielten, mit Nein zu stimmen. Insoweit hat die Hausverwaltung Recht, wenn sie feststellt, dass diese durch Vollmacht vertretenen Stimmen überstimmt seien.

D.h., aufgrund der Sachverhaltsschilderung sehe ich keine Anhaltspunkte, dass das Protokoll unrichtig sei und insbesondere auch keine Anhaltspunkte, dass keine ordnungsgemäßen Beschlüsse gefasst worden seien.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.01.2014 | 09:57

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