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Probleme mit einer Hausverwaltung

11.02.2008 10:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgender Sachverhalt:

Am 01.03.2007 bin ich in eine kleine Wohnung eingezogen. Im März des Jahres ergab sich kurzfristig ein beruflicher Wechsel in eine andere Stadt, deshalb habe ich diese Wohnung am 25.03.2007 zum 30.04.2007 wieder gekündigt (eine Bestätigung der Kündigung wurde mir nie zugestellt). Vom Vermieter wurde ein Nachmieter gewünscht, eine Kandidatin habe ich kurzfristig per Anzeige Anfang April gefunden. Die mögliche Nachmieterin (eine Studentin, die ihren Studienort wechseln wollte) hat ihre Unterlagen an die Hausverwaltung geschickt, die dort geprüft werden sollten, und auf ihren Vertrag gewartet. Die Hausverwaltung tat aber überhaupt nichts – den ganzen Monat lang. Fast tägliches Nachfragen brachte nichts, ich und meine mögliche Nachmieterin wurden nur vertröstet, dass die Bearbeitung sich noch hinziehe. Die Unterlagen (inkl. einer Bürgschaft der Eltern) wären aber soweit OK, man brauche nur noch Zeit. Das Prozedere zog sich bis zum 26.04.07, an den ich aus der Wohnung aus- und in die andere Stadt umziehen musste. Die Hausverwaltung stellte sich weiter stur und meine mögliche Nachmieterin gab schließlich auf. Von Seiten der Hausverwaltung gab es nie eine Ablehnung der Nachmieterin (sonst hätte ich ja nach einem neuen Kandidaten gesucht). Es wurde nur immer verzögert und man gab mir auch nach vielen, vielen Telefonanrufen und persönlichem Vorsprechen (wo ich sehr unhöflich abgewiesen wurde) nie eine endgültige Aussage.

Nach meinem Umzug wurde bis (einschließlich) Juli weiterhin die Miete (inkl. Nebenkosten) eingezogen. Nach einer Beschwerde bei der Geschäftsführerin der Hausverwaltung sollte diese mir wieder zurück überwiesen werden, was aber auch nie geschah. Ich habe daraufhin meine Lastschrift gekündigt und die Beträge von Mai bis Juli mir zurück buchen lassen.

Die Hausverwaltung fordert nun die Miete für Mai und Juni inkl. Nebenkostenvorauszahlung (Juli wurde wohl erlassen). Die Wohnung wäre erst ab August wieder vermietet worden. Zusätzlich eine Strafzahlung in Höhe einer Wohnungskaltmiete, da ich den Vertrag vorzeitig gekündigt hatte. Des Weiteren gibt es noch einige Gebühren: eine Retourgebühr für die beiden Lastschriften, ein Kautionseinbehalt bis zur Endabrechnung (unklar, was das soll) und eine weitere, nicht nähere beschriebene Gebühr. Eine Nebenkostenabrechnung ist nun nach über einem dreiviertel Jahr immer noch nicht erstellt worden (Belege würden noch fehlen, die Abrechnung könnte erst Mitte diesen Jahres auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden). Die angeblich ausstehenden Mieten wurden von meiner Kaution abgezogen und mir nach einer Nachfrage im Januar eine Rechnung über den dann noch ausstehenden Fehlbetrag geschickt.

Meine Frage:
Ist dies so rechtens? War die Strafgebühr für die vorzeitige Vertragsauflösung gerechtfertigt (im Vertrag ist eine Mindestmietzeit von einem Jahr angegeben, Mietverträge sollten aber doch eine dreimonatige Kündigungsfrist besitzen)? Ist die noch ausstehende Miete zzgl. Nebenkosten und der Gebühren gerechtfertigt, obwohl die Hausverwaltung in diesem Fall stark „geschlampt“ hat. Einen Nachmieter hätte ich ohne Probleme gefunden, nur die Hausverwaltung stellte sich jedes Mal quer (vermutlich um selbst einen Mieter zu finden, damit eine Vermittlungsprovision berechnet werden kann). Was sollte gezahlt werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses ist grundsätzlich bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren (bei Formularmietverträgen) zulässig.

In diesem Zeitraum gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht. Der Mieter kann sich demgemäß in diesem Zeitraum nicht durch eine ordentliche Kündigung von dem Mietverhältnis lösen.

Allerdings steht dem Mieter in Härtefällen das Recht zu, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt (so BGH vom 18.07.2003, Az.: VIII ZR 240/02 ).

Geeignet ist in diesem Fall ein zahlungsfähiger Nachmieter.

Ein Härtefall kann z.B. dann vorliegen, wenn der Mieter aus dringenden beruflichen Gründen zu einem Wohnortwechsel gezwungen ist.

Ausreichend ist dabei jedoch nicht der Wechsel in einen „lediglich“ lukrativeren Job. Vielmehr muss es berechtigte und dringende Gründe für einen Jobwechsel geben.

Darüber hinaus muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung der Umstände in der Person des Nachmieters gegeben werden.

Angemessen dürfte hierbei ein Zeitraum von einem Monat sein, da der Vermieter in diesem Zeitraum in jedem Fall alle erforderlichen Auskünfte (Einkommensnachweise, Schufa - Auskunft) einholen kann.

Sie haben Ihre alte Wohnung zum 30.04.2007 gekündigt. Bereits Anfang April 2007 haben Sie einen Nachmieter angeboten.

Bis zum Ablauf Ihrer Mietzeit wäre es demzufolge dem Vermieter möglich gewesen, die Geeignetheit des angebotenen Nachmieters zu prüfen.

Sollte demnach tatsächlich ein Härtefall vorliegen, käme die Wirksamkeit der Kündigung zum 30.04.2007 in Betracht, sofern Sie tatsächlich einen geeigneten Nachmieter angeboten haben.

Die Kündigung wäre dann gegebenenfalls als Geltendmachung eines Anspruchs auf vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses anzusehen.

Sodann könnte der Vermieter nicht mehr Mieten für die Monate Mai und Juli verlangen. Auch die Zahlung einer Vertragsstrafe, unabhängig von deren vertraglichem Bestand, käme dann nicht mehr in Betracht.

Für das Bestehen eines Härtfalls, für den Zugang der Kündigung und das Angebot eines Nachmieters wären Sie im Prozess beweispflichtig.



Ich empfehle daher, den gesamten Vorgang von einem Anwalt prüfen zu lassen und sich gegenüber der Hausverwaltung gegebenenfalls anwaltlich vertreten zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.

Rückfrage vom Fragesteller 11.02.2008 | 23:12

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe! Hier aber noch eine Nachfrage:

In meinem Fall war es ein normaler Jobwechsel (wenn auch sehr kurzfristig, da die Stelle schnell besetzt werden mußte), da liegt dann wohl kein Härtefall vor.

Ich vermute, dann würde Ihre Aussage im Absatz "Sollte demnach tatsächlich ein Härtefall vorliegen..." nicht gelten und es liegt kein Anspruch auf vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses vor. In meinem Fall wäre dann die noch ausstehende Miete zu zahlen.

Abschließend: Lohnt sich eine anwaltliche Prüfung überhaupt, wenn der Streitwert zwischen 500 und 1000€ liegt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.02.2008 | 10:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst danke für Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Da Sie selber sagen, dass es sich um einen normalen Jobwechsel handelte und eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses nur in besonderen Härtefällen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters möglich ist, halte ich die vom Vermieter angenommene Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende (Kündigungserklärung vom 25.03.07; Ende des Mietvertrages 30.06.07) auch bei Stellung eines geeigneten Nachmieters für zumutbar. Die ausstehende Miete wäre folglich zu zahlen.

Wie oben beschrieben muss jedoch in solchen Fällen eine Abwägung aller Interessen des Mieters und des Vermieters stattfinden. Daher rate ich Ihnen, sich an einen Anwalt Ihres Vertrauens zu wenden und diesem den Sachverhalt in allen Einzelheiten mitzuteilen.

Für eine außergerichtliche Beratung würde bei einem Streitwert von 1000 Euro nach RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) Gebühren in Höhe von 155,30 Euro entstehen, eine davon abweichende Gebührenvereinbarung kann jedoch mit dem Anwalt getroffen werden.

Ich biete Ihnen an, die genaue Prüfung Ihrer Möglichkeiten unter Anrechnung der bereits gezahlten 25 Euro für Sie zu übernehmen. Sollten Sie hieran interessiert sein, wenden sie sich bitte vertrauensvoll an unsere Kanzlei im Prenzlauer Berg.

Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass sich die Kosten eines etwaigen gerichtlichen Verfahrens unter Einbeziehung der außergerichtlichen Beratungsgebühr auf 897,46 Euro bei einem Streitwert von angenommenen 1000 Euro belaufen würden. Diese Summe beinhaltet sowohl die Gerichtskosten, als auch die Anwaltskosten beider Parteien. Nur bei einem Urteil zugunsten Ihres Vermieters müssten diese Kosten von Ihnen getragen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -

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