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Probleme mit einem Mieter

04.04.2013 22:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Körperliche Angriffe des Mieters gegen andere Mieter können eine ordentliche oder auch außerordentlliche Kündigung rechtfertigen.
Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalles ab.

Der Eigenbedarf des Vermieters darf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden gewesen sein.

Wir haben zwei nebeneinanderliegende Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 6 Wohnungen. Eine Wohnung mit 80 qm wird von zwei Familienmitgliedern bewohnt, die zweite Wohnung mit 70 qm ist fremdvermietet.

Dieser Mieter machte immer wieder Probleme durch unsinnige Beschwerden, die man aber als Spinnereien abtun könnte. Seit einigen Monaten und jetzt konkret die letzten Tage hatte er Wutanfälle gegenüber Hausbewohnern, wurde handgreiflich und hat Handwerker, die das Haus anstreichen laut beschimpft und bei der Arbeit behindert. Es geht soweit, dass Hausbewohner Angst vor ihm haben.

Nun zu meiner Frage:
Ist ein solches Verhalten ein Kündigungsgrund (wenn ja: mit welcher Kündigungsfrist?)? Genügt ein Brief in dem die Aussagen eines Familienmitglieds und eines anderen Hausbewohners oder des Handwerkers als Zeugen zitiert werden?

Oder ist eine Kündigung aus Eigenbedarf denkbar, da die beiden Familienmitglieder ohnehin mehr Platz brauchen:

Variante 1) Die beiden Wohnungen könnten zusammengelegt werden wodurch eine 150 qm Wohnung für unsere beiden Familienmitglieder entstehen würde.

Variante 2) Ein Familienmitglied könnte in die Wohnung des jetzigen Mieters ziehen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1. Ob das Verhalten des Mieters für eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung ausreicht, kann man aus der Distanz und anhand der Angaben nicht abschließend einschätzen, weil es hier auf alle Umstände des Einzelfalles ankommt. Ein körperlicher Angriff auf andere Mieter kann sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung sein, es spricht zumindest viel dafür, dass hier eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 II Nr. 1 BGB vorliegt, die zur Kündigung ausreichen würde. Die Frist bestimmt sich nach § 573 c BGB und beträgt mindestens drei Monate, sie verlängert sich nach 5 bzw. 8 Jahren um jeweils drei Monate.

Die Gründe der Kündigung müssen im Schreiben angegeben werden. Zeugen können und sollen genannt werden. Sie müssen in der Kündigung konkret aussagen, auf welches Fehlverhalten die Kündigung gestützt wird. Ein Brief in dem Zeugen zitiert werden kann beigefügt werden, dennoch muss das Fehlverhalten klar bezeichnet werden.

2. Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre denkbar, wobei darauf zu achten ist, dass die Rechtsprechung nach vorherigen Streitigkeiten einen besonders strengen Maßstab anlegt. Wenn nachweislich die 80 qm zu klein sind und eine Zusammenlegung ernsthaft geplant ist und umgesetzt wird, wäre Variante 1 möglich. Auch Variante 2 wäre möglich, aber nicht wenn ein Familienmitglied nur zum Schein die Wohnung nutzt. Wenn ein Familienmitglied ernsthaft dort einziehen möchte um allein zu leben, wäre das ausreichend.

Es wäre aber auch zu prüfen, ob anderer Wohnraum zur Verfügung steht oder nur die in Aussicht genommene Wohnung. Der Eigenbedarf muss neu entstanden sein und darf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden gewesen sein.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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