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Probleme mit der Renovierung, Kaution und den Nebenkosten beim Auszug.


15.01.2006 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Mein Freund hat einen Jahr (1.6.04-1.6.05) in einer 3-Zimmer Wohnung gewohnt. Beim Auszug war die Vermieterin mit dem Zustand der Wohnung nicht zufrieden. Mein Freund meinte, dass sie in Ordnung wäre - bei dem Auszug hat er hat 2 Wände und kleinere Flecke gestrichen und Fotos von der Wohnung genommen. Im Mietvertrag steht es "Die Wohnung wurde bei der Uebergabe komplett fachmännlich renoviert und ist bei Auszug, egal welche Mietdauer,von einer Fachfirma wieder komplett renoviert und gereinigt zu uebergeben".
Die Vermieterin hat sich geweigert die Kaution zuruck zu geben, weil sie gemeint hat, dass die Kalkulation von Nebenkosten bis zu 6 Monate dauern kann. Sie wollte die Wohnung auch einem Fachman zeigen, um einen Kostenplan zu bekommen. Sie hat gesagt, dass sie meinem Freund dann einen Brief schickt damit sie weiter diskutieren können.
Meinen Freund wusste, das die Vermieterin die Kaution gesetztmässig 6 Monate behalten kann, und hat gedacht, dass er wartet und sieht was die Vermieterin ihm schickt.
Nachdem die Vermietering bis Ende November keinen Brief oder Kaution geschickt hat, schrieb mein Freund ihr einen Brief (17.11.05), wo er die Kaution spätenstens bis 8.12 zuruck verlangte und nach einer Berechnung der Nebenkosten fragte.

Am Anfang Dezember hat mein Freund dann einen Brief von der Vermieterin bekommen. Da schreib sie, dass nach dem Umzug meines Freundes die ganze Wohnung von Fachleuten repariert worden ist! Und, dass "wir einen anteiligen Betrag haben" (Standardvertrag v. Haus und Grund Hessen, V 1424/1.4, Paragraf 16/4 c). Laut Mietvertrag muss alle 5 Jahren renoviert werden. Da mein Freund nur 1 Jahr in der Wohnung gewohnt hat, wird die Renovierungssumme (6.357,19 !!) durch 5 Jahre geteilt. Also muss er laut ihr 1.271,43 euro bezahlen.
Mein Freund denkt, dass die Renovierungssumme sehr hoch ist - in der Wohnung meiner Freundin, die genau so gros ist wie die ehemalige Wohnung meines Freundes ist, hat die fachmännliche Renovierung ca. 2.500 euro gekostet.- Und die Wohnung meines Freundes war ja gerade vor einem Jahr "komplett fachmännlich renoviert".
Er wusste gar nicht, dass die Wohnung renoviert wird und dass da seit Sommer 2005 schon neue Mieter wohnen. Die Vermieterin hatte gesagt, sie schicke meinem Freund einen Brief.

Die Vermieterin hat meinem Freund auch eine Nebenkostenberechnung geschickt. In dem will sie 157,25 euro fur "Grundsteuern" und 97,23 euro fur "Allgemeim Strom". Weiter will sie, dass er fur Kabelfernsehen 300 euro bezahlt, obwohl er gar kein Fersehegerät gehabt hat. Sie will auch, dass er 312,29 euro fur "Sach-und Haftpflichtversicherung" bezahlt. Er hat eine eigene Haftpflicht- und Haushalversicherung - soll der noch ihre Versicherungen bezahlen? Im Mietvertrag steht nichts uber diese Bezahlungen. Die Nebenkosten fur ein Person, der sehr selten in der Wohnung war(weil der eigentlicht bei mir gewohnt hat), waren 2.356,67!
Mein Freund hat geschrieben er möchte, dass die Kautionssumme auf meinem Konto bezahlt wird, doch die Vermieterin hat geantwortet, dass sie keine Geldbetrage auf Fremdkonten uberwiesen kann.
Also:
1. Was sagt das Gesetzt - muss mein Freund uberhaupt etwas
von dieser Renovierungssumme bezahlen?
2. Hat die Vermieterin das Recht zu renovieren, ohne dem Mieter ein Möglichkeit zu geben, sein Meinung zu Aussern und/oder ein zweites Angebot zu suchen.
3. Soll mein Freund diese Nebenkostensumme bezahlen, obwohl im Mietvertrag kein Wort uber Kabelfernsehen, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuer und allgemein Stromgebuehr steht?
4.Ist es nicht eine Privatsache meines Freudes, auf welches Konto er sein Geld will?
5. Lohnt es sich die Vermieterin zu verklagen? Wir haben keine Rechtschutzversicherung.
6. Ist es möglich ihnen per Fax eine Kopie von dem Mietvertrag, btz. wird er von ihnen gebraucht?
Danke fur ihren Antwort!

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte :

Die anteiligen Kosten für die durchgeführten Schönheitsreparaturen aufgrund der – wie ich unterstelle – im Mietvertrag vereinbarten Quotenklausel könnte der ehemalige Vermieter von Ihrem Freund nur dann verlangen, wenn diesem nach dem Mietvertrag überhaupt die wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oblag.

Grundsätzlich führt in Formularmietverträgen die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Klausel, die den Mieter zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02) und wirkt sich damit auch auf die Quotenklausel aus. Der Mieter muss in diesem Fall nicht renovieren. Bezüglich des Mietvertrages Ihres Freundes wird es auch darauf ankommen, ob die Endrenovierungspflicht zwischen ihm und dem Vermieter individuell ausgehandelt wurde. Da eine abschließende Beurteilung erst nach Einsicht in gesamten Mietvertragstext möglich ist, darf ich Sie bitten, mir diesen zwecks Überprüfung an die unten angegebene Fax-Nummer zu übersenden.

Unterstellt die Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wären wirksam, dann ist für die Wirksamkeit der formularmäßigen Klausel zu anteiligen Kostentragungspflicht darüber hinaus u.a. erforderlich, dass der Kostenvoranschlag des Vermieters nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird und dem Mieter nicht untersagt ist, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt. Bestehen hiernach keine Bedenken gegen die Quotenklausel in dem Mietvertrag Ihres Freundes, hätte der Vermieter ihn nicht mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auffordern müssen, nachdem er nicht von seinem Recht zur Selbstausführung der Arbeiten Gebrauch machte. Vielmehr wird der Zahlungsanspruch des Vermieters in diesem Fall sofort wirksam. (LG Köln, Az. 10 T 75/00).

Was die Nebenkostenabrechnung betrifft, so kommt es für die abgerechneten Positionen Grundsteuer, Strom, Kabel und Versicherungen zunächst darauf an, ob die Umlage dieser Kosten in dem Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine entsprechende Reglung, wird Ihr Freund zu einer anteiligen Kostentragung nicht verpflichtet sein. Genaue Auskünfte hierzu werde ich Ihnen erst nach Einsicht in den Mietvertrag geben können. Im Übrigen werden die Kosten für den Betrieb des Breitbandkabelanschlusses als Betriebskosten bei einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung auch dann auf Ihren Freund umgelegt werden können, wenn er den vorhandenen Kabelanschluss gar nicht nutzte (vgl. z.B. AG Berlin Schöneberg, Az. 103 C 350/04, GE 2004, S. 1595). Weiterhin beziehen sich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Betriebskostenabrechnung auf das Haus, so dass dem nicht entgegengehalten werden kann, Ihr Freund selbst habe eine Haft- und Hausratversicherung. Rein vorsorglich rate ich Ihrem Freund darüber hinaus an, Einsichtnahme in die Belege zu begehren. Im Anschluss daran kann die Abrechnung anhand des Verteilerschlüssels auch zahlenmäßig konkret auf Fehler überprüft werden.

Das Argument des Vermieters, er könne das Kautionsguthaben nicht auf Fremdkonten überweisen, wird deshalb unbeachtlich sein, weil es dem ausdrücklichen Willen Ihres Freundes entspricht und bei Zahlung entsprechend der Anweisung leistungsbefreiende Wirkung eintreten wird.

Sollte sich nach Überprüfung des Mietvertrages bestätigen, dass die Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind und sollte sich darüber hinaus ergeben, dass die vorliegende Nebenkostenabrechnung mangels entsprechender vertraglicher Vereinbarungen um den Betrag von rund EUR 550,- zu kürzen ist, hätte eine Klage auf Zahlung des Betrages in Höhe von rdn. EUR 1.820,- durchaus Aussicht auf Erfolg.


Mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
petry-berger@gmx.de
Fax: 069 / 53098110
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