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Probleme mit der Nebenkostenabrechnung meines Ladenlokals


16.05.2005 15:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich bin seit langer Zeit gewerblicher Mieter eines Ladenlokal und habe leider noch nie eine korrekte Nebenkostenabrechnung erhalten.
Auch jetzt habe ich wieder seit einigen Jahren Schwierigkeiten desswegen.

Der Fall:
---------

Am 03.04.2002 habe ich schriftlich die noch nicht vorliegende Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2000 u. 2001 angefordert b.z.w. angemahnt, weil ich mit einem Guthaben rechnete.

Ergebniss:
Keine Reaktion des Vermieters

Am 17.01.2003 (nach der Heizkörperablesung) habe ich wieder schriftlich (diesmal per Einschreiben mit Rückschein) um Kostenabrechnung für die rückliegenden Jahre 2000, 2001 u. 2002 mit Bitte, dieses bis spätestens Ende März 2003 zu erledigen, gebeten.

Ergebniss:
Wieder keine Reaktion des Vermieters

Am 01.04.2004 habe ich dem Vermieter dann mitgeteilt, das ich die Zahlung der Nebenkosten bis zur Abrechnung der zurückliegenden Jahre ab sofort einstelle u. nur noch die Kaltmiete überweisen werde, was ich seit der Zeit auch mache.

Am 22.10.2003 habe ich dann endlich die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2000 - 2002 mit dem Ergbniss eines Gesamtguthabens von 575,- € erhalten.
Wie bei jeder bisherigen Abrechnung war nach meiner Nachberechnung auch diese Berechnung wieder falsch, denn es ergab sich nach meiner Rechnung ein Guthaben von mehr als 700 €.

Mit weiterem Schreiben von mir am 24.11.2003 habe ich dem Vermieter meine Beanstandungen mitgeteilt und um Überweisung des von mir höher berechneten Guthabens auf mein Konto gebeten.
Dabei ist es bis heute geblieben. Der Vermieter hat wiederum meinen Brief nicht beantwortet.

Meine Frage ist nun, was ich zu beachten habe, wie ich mich weiter in dieser Angelegenheit verhalten soll u. wie die Verjährungfristen sind.

Vielen Dank für eine eventuelle Antwort im Vorraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Anders als in Wohnraummietverhältnissen ist der Vermieter bei Gewerbemietverhältnissen gesetzlich nicht an eine Ausschlußfrist gebunden. Die Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten richtet sich vielmehr nach den vertraglichen Vereinbarungen. In der Regel ist jedoch eine jährliche Abrechnung vereinbart, so daß Sie mittlerweile auch die Abrechnung für den Zeitraum 2003 verlangen dürften.

Das OLG Hamburg hat außerdem in Anlehnung an § 20 Abs. 3 S. 2 NMV für gewerbliche Mietverhältnisse eine Abrechnungsfrist von 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode anerkannt.

Davon abgesehen, wird sich das weitere Vorgehen nach den konkreten Beanstandungen richten:

Weisen die Abrechnungen formelle Fehler auf, liegen bereits keine ordnungsgemäßen Abrechnungen vor, so daß Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen bis zur Höhe der in den streitigen Abrechnungszeiträumen gezahlten Vorauszahlungen zustehen wird (OLG Düsseldorf (24. Senat) v. 12.6.2001, ZMR 2002, 37; OLG Koblenz v. 20.1.1994, NJW-RR 1995).

Ist die Abrechnung nur materiell, also inhaltlich fehlerhaft, und ergibt sich aus der Korrektur ein höheres Guthaben, steht Ihnen kein Zuückbehaltungsrecht für die Zukunft mehr zu, sondern ein Anspruch auf Korrektur bzw., wenn Sie die Korrektur selbst vornehmen konnten, ein konkreter Zahlungsanspruch.

Diesen können Sie entweder gerichtlich geltend machen, oder aber das Guthaben auch mit der Miete verrechnen, da sich hier zwei gleichartige Ansprüche zur Aufrechnung gegenüber stehen, sofern der Vertrag kein wirksames Aufrechnungsverbot enthält.

Bevor Sie nun aber diesen Schritt gehen, sollten Sie sicherheitshalber dem Vermieter zunächst eine Frist zur Auszahlung des Guthabens setzen, und die Abrechnung dann einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zur Prüfung überlassen, ob das von Ihnen errechnete Guthaben tatsächlich besteht. Sollten Sie Recht haben, ist der Vermieter nämlich nach Ablauf der Frist in Verzug und wird die Kosten der anwaltlichen Rechtsverfolgung als Verzugsschaden zu zahlen haben.

Gerne dürfen Sie sich zur weiteren Geltendmachung Ihrer Rechte natürlich auch an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2005 | 16:42

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort:

Was kann mir denn schlimmstenfallssc passieren, wenn ich jetzt weiterhin nichts mache und auf eine Reaktion des Vermieters wegen rückständiger Nebenkosten von mir warte. Er muss seine Forderung ja erst einmal an mich stellen.
Immerhin habe ich bisher keinen Schaden, weil die bisher anglaufenen nicht bzahlten Nebenkosten höher sind als mein Guthaben.

Können meine Rückständigen Guthabensvorderungen verjähren.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2005 | 20:06

Schlimmestenfalls klagt der Vermieter die seiner Meinung nach ausstehenden Vorauszahlungen ein. Wenn keine formell korrekte Abrechnung vorliegt, und die Abrechnung mietvertraglich vereinbart ist, sehe ich aber keinen Grund zur Sorge, da Sie dann das Zurückbehaltungsrecht haben werden.

Ansprüche wegen zuviel gezahlter Miete - das wäre ja das Guthaben - verjähren in 3 Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem Sie Kenntnis von dem Guthabenanspruch erhalten, § 195, 199 BGB. Das wäre erst bei Vorlage einer korrekten Abrechnung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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