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Probleme mit dem Nachmieter


04.09.2017 10:09 |
Preis: 85,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Rechtsanwälte,
ich bin mir nicht sicher, ob Mietrecht oder Zivilrecht zutrifft in diesem Fall.
Es geht um folgendes Problem, für das wir uns zunächst einmal eine grobe Einschätzung wünschen würden, ob wir im Recht sind oder nicht:

Wir sind am 22.8. aus unserer Wohnung in Köln ausgezogen. Am gleichen Tag noch ist der Nachmieter Herr F. eingezogen, auf sein großes Drängen hin, da er laut seiner Aussage familiär in einer schwierigen Situation war (Trennung).
Herr F. hatte vorher mündlich zugesagt, die Küche übernehmen zu wollen.
In späteren Gesprächen sprach mein Freund von ca. 800-850€ für die Küche. Hierbei war schon sehr großzügig berücksichtigt, dass bei einem Ausziehschrank sowie bei einer Blende etwas abgebrochen war; der ursprünglich auch mit der Vermieterin abgestimmte Preis lag bei 1000€. Die Küche ist massangefertigt und voll eingerichtet, inklusive Elektrogeräten von Siemens und Miele sowie einem Esstisch mit Eckbank und zwei (oder drei) Stühlen, Vorhängen und Jalousien. Wir selbst haben bei unserem Einzug vor 3 Jahren 1500€ dafür bezahlt.

Im Nachhinein nun bemängelte Herr F. diverse Dinge in der Küche. Die Dunstabzugshaube funktioniere nicht, der Ausziehschrank sei irreparabel (wir haben ihn selbst noch benutzt bis zur letzten Sekunde), die Spülmaschine würde keinen Klarspüler mehr ziehen. Deshalb weigert er sich jetzt, die 800€ zu bezahlen.

Dazu kommt noch etwas anderes:
Wir haben in dem Stress nicht geschafft, die Dübellöcher zuzuspachteln. Das waren 18 im Flur (Schuhschränke), zwei im Wohnzimmer und ca 25 im Schlafzimmer, da wir da ein Regelsystem hatten.
Leider wurde es dann versäumt, uns eine Frist einzurichten, in der wir dies selbst beheben können, auch aufgrund der Tatsache, dass Herr F. so schnell in die Wohnung wollte. Daraufhin wurde ein Maler bestellt. Da an der Wand eine Glasfasertapete mit einem Muster/einer Maserung ist, erwähnte dieser, dass es schwierig werden könne, die Löcher so zuzuspachteln, dass man nichts mehr sähe. Dementsprechend müsse die ganze Wand neu tapeziert werden.

Herr F. stellte in der Zwischenzeit weitere Mängel an der Wohnung fest, die laut seiner Aussage WIR hätten beseitigen müssen (siehe Mail im Anhang).

Bis dato war der Stand, dass wir von ihm also noch 800€ zu bekommen hätten plus 239€ für 9 Tage Kaltmiete, da er früher in die Wohnung konnte.

Am 10.8. gab es ein Telefongespräch zwischen meinem Freund und ihm, bei dem Herr F. all diese Mängel auflistete und es so darstellte, als würden sich die Kosten decken (die Reparaturen der Schäden in der Wohnung und der Betrag für die Küche und die Kaltmiete). Mein Freund fasste seine Aussage zusammen und fragte nach, ob er damit meinte, dass es dann „auf 0" aufginge, was Herr F. bejahte. Das Gespräch wurde beendet mit Herrn F.s Aussage: "Dann überlegt euch doch nochmal, was ihr für die Küche haben wollt und dann telefonieren wir morgen noch einmal, wenn ich den Kostenvoranschlag des Malers vor mir habe."
Er behauptet nun, dass mein Freund die verbindliche Aussage getroffen hätte, dass sich die Kosten gegenseitig decken, dies könnten auch die zwei anderen Personen bestätigen, die mit im Auto saßen und das Gespräch mitgehört hätten.

Nebenbei: Der von ihm erwähnte Kostenvoranschlag existierte noch gar nicht, wie mir der Maler selbst bestätigte.

Ich habe Herrn F. dann erneut kontaktiert und ihn gebeten, das Geld zu überweisen, doch er weigert sich. Er listet Dinge auf, die kaputt seien, die nicht unsere Pflicht sind, instand zu setzen: Risse im Porzellan der Toilettenschüssel, kaputte Steckdosen, undichte Balkontür. Die Balkontür hatten wir der Vermieterin gemeldet und ein Handwerker war da gewesen, allerdings lässt sich das Problem nicht lösen. Bei den Steckdosen handelte es sich um eine Steckdose im Büro.
Bezüglich der Risse oder abgeplatzter Stellen im Waschbecken: Das Übernahmeprotokoll wurde von der Tochter der Vermieterin unterschrieben, für sie waren das Gebrauchsspuren. Von daher sehen wir uns nicht in der Pflicht, für diese Instandsetzungen aufzukommen.

Auch er muss ja bei Einzug das Protokoll unterschrieben haben, weswegen wir uns fragen, inwiefern er nun überhaupt ein Recht haben könnte, diese Dinge noch zu bemängeln.

Ich hänge seine letzte Mail einmal an.

Leider haben wir den Fehler begangen, das mit der Küche nicht schriftlich zu fixieren. Darüber hinaus hat mein Freund mit Herrn F. leider den „Deal" abgeschlossen, dass wir von der Vermieterin die ganze Kaution zurück erhalten und wir den Rest mit ihm klären. So würden wir laut Herrn F. wenigstens schonmal die volle Kaution zurück erhalten.

Ich hoffe, ich habe es nicht zu verwirrend geschrieben. Wir wären wirklich SEHR dankbar für eine Einschätzung der rechtlichen Situation, sind wir hier im Recht und könnten dies per Anwalt einfordern oder sind die Fehler, die wir gemacht haben, doch zu groß?

Freundliche Grüße
Myriam Gudelius

P.S. Das hier ist seine letzte Mail. Wir wissen nicht, wie er auf die Zahl von 122 Löchern kommt und das mit der Aussage über die ruhige Gegend ist reiner Quatsch - wir fragen uns jedoch, von welchen Protokollen er da spricht….

"Hallo zusammen,

tja wo fange ich an ?

1) Es gab ein Telefonat am 10.08.2017 wo man mir unter Zeugen mitteilte ( und hier ist die Rechtssprechung sehr einfach: ich war im Auto und hatte die Freisprechanlage an, ich muss niemanden unterrichten, dass noch Personen im Auto sitzen ) das sich alles gegenseitig aufhebt. Diese Aussage ist rechtlich gesehen ein Vertrag, also damit auch bindend.

Die Aussage bleibt dieselbe: Nein, ich werde keine 800 Euro für die Küche bezahlen, nein die Küche wird nicht abgebaut und nein, ich zahle Euch bestimmt kein Geld und warte dann auf die Rückerstattung der
kompletten schäden hier. Ob EUER Maler das günstiger macht, sei mal dahin gestellt. Hier müssen 122 Löcher zu gemacht werden, im Schlafzimmer Tapeziert und die anderen Zimmer gestrichen werden
( Streichen entfällt aus rechtlichen Gründen durch euren alten Mietvertrag, ABER dies hebt sich damit wieder auf, das "Im Ramen sind Bohrlöcher einem Mieter erlaubt" ( der Rahmen beträgt nicht mehr als 8 Löcher Pro Zimmer) WEIT überschritten wurde.

Das Badezimmer muss die Toilette ersetzt werden, da überall Risse im Porzellan sind, ebenso im Waschbecken. Steckdosen sind defekt, die Balkontür ist die Dichtung defekt, alles Dinge die IHR laut Vertrag in Stand setzen müsstet.
Wir können gerne komplett alles hier ausrechnen lassen, Eure 1000 Euro die Ihr noch bekommt, gegen die Schäden die hier sind.


Desweiteren muss man sich das Ganze hier genauer ansehen: Laut eurer Aussage eine SEHR ruhige Wohngegend, dies war euch aber bekannt, dass es nicht so ist, denn laut Protokollen habt ihr mehrfach die Polizei gerufen und euch beschwert. Man könnte den Eindruck gewinnen, man wollte mir hier etwas verkaufen, was aber nicht den Tatsachen entspricht.


Sei es wie es sei, Ihr wollt keinen Streit, ich ebenfalls nicht. Ich biete also euere Aussage hier an: Lasst es so wie es ist, die Kosten heben sich gegenseitig auf"



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben mit Ihrem Nachmieter einen wirksamen Kaufvertrag über die Küche geschlossen, die ihn verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen. Ob Sie den Kaufpreis von 800 EUR beweisen können, kann ich anhand der Schilderung nicht feststellen. Da es keinen schriftlichen Vertrag gibt, wird es im Streitfall also auf Zeugenaussagen oder etwaigen E-Mail-Verkehr ankommen.

Wenn die Küche Mängel aufweist, die von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Er müsste die Mängel dann aber beweisen. Ob das gelingt, kann ich ebenfalls nicht sagen.

Ansprüche wegen Schäden in der Wohnung hat der Nachmieter gegen Sie nicht. Mit Ihnen hat er keinen Mietvertrag abgeschlossen - er sollte sich dazu an seine Vermieterin wenden.

Wenn die Vermieterin die Wohnung ohne Beanstandungen abgenommen hat, stehen ihr gegen Sie ebenfalls keine Ansprüche mehr zu. Sie sagten ja, daß es ein Übergabeprotokoll gibt. Wenn die Mängel darin nicht aufgelistet sind, kann die Vermieterin nun gegen Sie keine Ansprüche deswegen mehr geltend machen.

Sie sollten den Nachmieter also darauf verweisen, daß er sich wegen etwaiger Mängel an seine Vertragspartnerin halten muß, an die Vermieterin.

Wenn Sie sicher sind, daß die Küche bei Übergabe mängelfrei war und dies auch beweisen können, sollten Sie die vereinbarten 800 EUR verlangen, andernfalls einen Preisnachlass anbieten. Keinesfalls kann der aber dazu führen, daß der Nachmieter für die Küche gar nichts mehr zahlt. Verweigert er weiterhin die Zahlung, können Sie nach Fristsetzung vom Kaufvertrag über die Küche zurücktreten und Herausgabe verlangen - alternativ können Sie natürlich auch den Kaufpreis ohne Rücktritt einklagen. Es kommt dann darauf an, ob Sie den Kaufpreis beweisen können - und der Käufer die behaupteten Mängel.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2017 | 16:04

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

inwiefern zählen denn die von Herrn F. erwähnten Zeugen im Auto, die mitgehört hätten, dass mein Freund die Aussage getroffen hätte, dass sich die Kosten decken? Ist das seinerseits ein Bluff oder könnte er damit Recht bekommen?
Und wie könnte denn so ein Beweis, dass die Küche noch funktioniert hat, aussehen?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2017 | 16:19

Es wird darauf ankommen, was konkret die Zeugen bestätigen werden. Da wird es auf den genauen Wortlaut ankommen. Theoretisch können die Zeugen natürlich lügen und behaupten, dass Ihr Freund einer Verrechnung zugestimmt hat. Allerdings ist das nicht einzusehen: Was gibt es denn zu verrechnen? Der Nachmieter hat wegen der Mängel doch gar keine Ansprüche gegen Sie sondern nur gegen den Vermieter. Ich würde es also darauf ankommen lassen.

Der Beweis für ein ordnungsgemäßes Funktionieren der Küche wird nur durch Zeugen zu führen sein, die das bestätigen könnten.

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