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Probleme mit Vermieter wegen Wasserentnahme

19.09.2018 18:14 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag, folgender Sachverhalt hat sich ergeben:
Im März 2018 kam eine Wasserabrechnung, die trotz unverändertem Nutzungsverhalten, plötzlich rund 50% höher ausfiel, als die Rechnungen der Vorjahre. Wir haben dann reklamiert und nach Daten wie alter/neuer Zählerstand zum Vergleich gefragt. Diese haben wir auch nach 6 Monaten nicht bekommen. Dafür gab es immer neue, recht hanebüchene Erklärungsversuche. Insgesamt 3 an der Zahl. Bisher haben wir daher die Zahlung verweigert.
Jetzt ist uns vor 14 Tagen aufgefallen, dass eine Aussenzapfstelle mit Schlauch, die ausschließlich von der Vermieterin genutzt wird, über unseren Wasserkreislauf läuft und abgerechnet wird.
Zwischenzeitlich hatte die Vermieterin einen Anwalt eingeschaltet, dem wir das umgehend mitgeteilt haben und um eine Erklärung und Lösung gebeten haben.
Die Lösung kam daraufhin in Form einer Kündigung nach $573a.
Diese können wir ja wohl nicht anfechten, sondern nur hinauszögern, oder liegen wir da falsch?
Welche Möglichkeiten bieten sich hinsichtlich der offensichtlich falschen Abrechnungen der Vorjahre und der Tatsache das die Vermieterin Wasser aus unserem Kreislauf entnimmt bzw. 4 Jahre entnommen hat?
Die offene Rechnung von März 2018 ist plötzlich kein Thema mehr. Es gab im übrigen auch Vormieter, die rund 10 Jahre wohl abgezockt wurden, denn ein befreundeter Installateur hat die Anlage in Augenschein genommen und bestätigt, dass die Anlage seit dem Bau unverändert ist.
Vorab vielen Dank für die Hilfe.
19.09.2018 | 20:27

Antwort

von


(841)
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01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen, unter Berücksichtigung Ihrer Angaben, wie folgt beantworten:

1.
"Die[...] [Kündigung] nach § 573a BGB können wir ja wohl nicht anfechten, sondern nur hinauszögern, oder liegen wir da falsch?"

Wenn Sie eine Einliegerwohnung angemietet haben, kann der Vermieter ohne Grund (ohne berechtigtes Interesse) kündigen.
Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate (§ 573a Abs. 1 S. 2 BGB).
Ob die formalen Voraussetzungen für die Kündigung vorliegen, wäre gesondert zu prüfen.

Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist möglich (§ 574 BGB). Für einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses müsste aber eine "besondere Härte" für Sie vorliegen.

> Im Ergebnis werden Sie die Kündigung wohl nicht abwehren können.

2.
"Welche Möglichkeiten bieten sich hinsichtlich der offensichtlich falschen Abrechnungen der Vorjahre und der Tatsache das die Vermieterin Wasser aus unserem Kreislauf entnimmt bzw. 4 Jahre entnommen hat?"

Die Abrechnung ist falsch, da Sie nicht nur Ihren Verbrauch beinhaltet.

> Bezüglich zu viel abgerechneter Kubikmeter Wasser haben sie einen Rückforderungsanspruch, zumindest wegen ungerechtfertigter Bereicherung, sehr wahrscheinlich auch gemäß § 280 und § 823 BGB.

Die Verjährungsfrist beträgt grundsätzllich drei Jahre mit dem Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist. Da Sie aber erst jetzt Kenntnis der Tatsachen erhalten haben, beträgt die Verjährungsfrist sogar 10 Jahre (§ 199 Abs. 3 S. 1 BGB.

Bei der Wasserabrechnung wird es sich aber um eine Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB handeln.
Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und S. 6 BGB sind Einwendungen gegen die jeweilige Betriebskostenabrechnung aber nur innerhalb von 12 Monaten möglich (sog. Ausschlussfrist).
Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 6, 2. Halbsatz BGB).

Es könnte daher sein, dass Sie bezüglich älterer Abrechnungen nichts mehr ausrichten können.

Auch gibt es ein Problem festzustellen, wie groß die Abnahme von Wasser durch den Vermieter war. Sie sind nämlich darlegungs- und beweisbelastet.
Für die offene Rechnung von März 2018 ist naheliegend, dass die Vermieterabnahme mindestens in Höhe der 50 %-igen Steigerung besteht.

3.
"Die offene Rechnung von März 2018 ist plötzlich kein Thema mehr. [...] Vormieter, die rund 10 Jahre wohl abgezockt wurden"

Es ist positiv, wenn der Vermieter auf die Zahlung der Wasserabrechnung verzichtet.
Er verzichtet dann ja auch auf den berechtigten, von Ihnen verbrauchten, Teil.

Sie sollten sich ausdrücklich zusichern lassen, dass die offene Rechnung nicht mehr geltend gemacht wird, denn der Vermieter hätte bis Ende 2021 Zeit den Betrag geltend zu machen, wenn die Abrechnung zumindest formal korrekt wäre.

Eine Strafanzeige wegen Betrugs kommt durchaus in Betracht.

>> Wenn Sie die Angelegenheit weiter verfolgen wollen, sollten Sie einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin für Mietrecht beauftragen, der den Mietvertrag und die Wasserrechnung(en) prüfen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 19.09.2018 | 21:10

Guten Abend Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Was die von Ihnen genannte Betriebskostenabrechnung nach 556 BGB betrifft habe ich folgende Verständnisfrage:

Trifft das auch zu, wenn die Wasserrechnung jährlich beglichen wird, ohne monatliche Vorauszahlungen?

Mit der Strafanzeige wegen Betrug meinen Sie, ich/wir erstatten diese bei der Polizei direkt? Ohne anwaltliche Unterstützung?

Vielen Dank vorab.

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.09.2018 | 21:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

-
§ 556 Abs. 3 BGB findet keine Anwendung (auch nicht entsprechend), wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (zitiert nach Prütting/Wegen/Weinreich/Elzer, BGB 2018, § 556, Rdnr. 41: LG München II ZMR 12, 777; LG Potsdam ZMR 11, 48; aA LG Berlin GE 07, 1252).

Nur über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen und Einwendungen gegen diese Vorauszahlungs-Abrechnung sind innerhalb von 12 Monaten zu erheben.

-
Die Anzeige können Sie selbst erstatten.
Dann fallen keine (Anwalts-)Kosten an.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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