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Probleme mit Vermieter (kalte Wohnung)

29.10.2020 10:08 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Seit Mai 2017 haben wir eine Wohnung für unsere beiden erwachsenen Mädels gemietet.
Wir haben hier inzwischen sehr viel Ärger mit dem Vermieter, er und der zuständige Verwalter / Makler (beide stehen in einem verwandtschaftlichen Verhältnis) agieren doch sehr unseriös.

Beispiel: Bereits bei der ersten Nebenkostenabrechnung wurden über 500,- nachgefordert - für "Mehraufwendungen beim Schneeräumen". Als ich Belege dafür einforderte, kam vom Verwalter: "wenn es Ihnen nicht passt können Sie ja ausziehen"...

Konkret geht es nun um Folgendes: Von Beginn an hat in den Zimmer der Mädels die Heizung nie richtig funktioniert! Im Winter war das natürlich eine Katastrophe. Wir haben sehr oft den Heizungsmonteur gerufen, es brachte aber keine nachhaltige Abhilfe. Der Grund ist inzwischen klar: die zentrale Pumpe im Keller dieses sehr alten Mehrparteienhauses schafft es nicht mehr, die gesamte Anlage zu versorgen - die Zimmer der Mädels in der DG-Wohnung sind sozusagen die letzten Glieder in der Kette.
Hinzukommt, dass die Heizungsfirma nicht mehr bereit war, für den Vermieter zu arbeiten und den Vertrag gekündigt hat. Von deren Seite wurde uns mitgeteilt, dass der Vermieter nicht bereit ist, die wahre Ursache der Heizungsmisere anzupacken.

Nun ist wieder Herbst. Die Zimmer sind kalt. Ich habe das erneut dem Verwalter vor zwei Wochen mitgeteilt. Er gab uns einen Termin, an dem ein Heizungsinstallateur kommt. Unsere Mädels staunten nun nicht schlecht, als vor einer Woche statt des Heizungsinstallateurs der Vermieter erschien. Der nur bestätigte, dass es "ja wirklich kalt ist" und dass es sehr schwer ist, eine neue Heizungsfirma zu finden. Aber er bemühe sich.

Ich halte das für eine Hinhaltetaktik und ahne, dass die Mädels in diesem Winter wieder im Kalten sitzen. Ich halte das für keinen Kavaliersdelikt und möchte dagegen vorgehen. Die Frage ist, was hier sinnvoll und zielführend ist ohne das Mietverhältnis zu sehr zu belasten.

Ich möchte trotzdem erwähnen, dass sich unsere Mädels inzwischen auf der Suche nach jeweils einer eigenen Wohnung befinden (mit allen Herausforderungen in München ...).

Vielen Dank.

29.10.2020 | 12:15

Antwort

von


(414)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sofern es während der Heizperiode (i.d.R. ab Oktober, ansonsten auch schon früher bei entsprechenden Außentemperaturen) tagsüber nicht möglich ist, eine Wohnung ganz oder teilweise auf eine "normale" Raumtemperatur zu bringen, handelt es sich um einen Mangel. Dieser berechtigt, sofern der Vermieter entsprechend informiert ist und dieser den Mangel nicht beseitigt hat, zu einer Mietminderung. Diese Minderung tritt gesetzlich ein, kann also auch rückwirkend geltend gemacht werden. Als Mietminderung können folgende, von Gerichten entschiedene Ansätze als Richtschnur herangezogen werden:

- 20 % bis 25 % bei einer Zimmertemperatur von 16-18°C
- 50 % bis 75 % bei einem temporärem Heizungsausfall im Winter oder bei niedrigen Außentemperaturen
- 100 % bei komplettem Heizungsausfall während Heizperiode

Allerdings ist zu besorgen, dass eine Mietminderung - wie eigentlich jedes Wahrnehmen eines Mieterrechts - das Mietverhältnis belasten kann. Daher wäre zu überdenken, ob die Mietminderung (soweit nicht verjährt) erst bei Auszug geltend gemacht wird. Hier stellt sich aber das Problem der fehlenden Beweisbarkeit nach Auszug. Daher sollte bereits jetzt ein "Mängeltagebuch" geführt werden, in dem täglich, möglichst auch mehrmals täglich die Raum- und Außentemperatur festgehalten wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 29.10.2020 | 13:01

Sehr geehrter Herr Henning,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Für die Entscheidung, was wir nun tun, ergeben sich noch folgende unklare Punkte:
1. Wie lange kann man solche Ansprüche geltend machen (Stichwort "Verjährung")?
2. Wie könnte man "belastbar" Buch führen? Selbst zwei Thermometer, die man täglich fotografiert, können ja ohne Weiteres gefälscht sein ...
3. Sollten wir jetzt schon aktiv werden: sicher wird das Mietverhältnis - wie auch immer - belastet.
Aber: es gibt doch zum einen Kündigungsfristen, zum anderen muss doch auch der Vermieter (ich war selbst viele Jahre Vermieter) für diesen Worst Case eine sehr gute Begründung liefern. Und ich denke, dass die Mieter eine warme Wohnung eingefordert haben bzw. im Winter nicht bereit sind, im Eiskalten zu leben, ist doch im Falle eines Rechtsstreit als Grund ziemlich strange ...

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Frank Borchart

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.10.2020 | 14:12

Hallo

und danke für die Rückfragen.

Ansprüche aus überzahlter Miete / Mietminderung verjähren drei Jahre nach dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Überzahlung erfolgte; die 6monatige Verjährungsfrist des § 548 BGB spielt hier keine Rolle.
"Belastbar" Buch führen kann man, indem man die betreffenden Temperaturen notiert. Fotos der Thermometer etc. sind nicht nötig. Das "Tagebuch" dient auch nur dazu, dass Ihre Töchter über die fehlerhafte Heizung Zeugnis ablegen können. Dem Vermieter steht der Gegenbeweis offen, dass die Heizung einwandfrei funktionierte; diesen Beweis muss er aber erst einmal führen können. In dem Zusammenhang wäre es sicher nicht verkehrt, sich den Namen der vormaligen Heizungsbau-Firma zu notieren.
Ein Aktivwerden zum jetzigen Zeitpunkt ist auf jeden Fall zu bevorzugen. Denn so besteht die Möglichkeit, dass die Heizung instand gesetzt wird - und darauf dürfte es Ihren Töchtern sicher eher ankommen, als auf eine monetäre Ersparnis.

Freundliche Grüße

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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