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Probleme mit Schimmel u. beim Auszug


| 01.12.2007 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 1. September habe ich mit einem Bekannten eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet(beide sind Hauptmieter), die als WG genutzt wird. Aufgrund persönlicher Differenzen möchte ich nun schnellstmöglich wieder ausziehen. Ich habe gekündigt und bin auf der Suche nach einem Nachmieter für mein Zimmer damit ich nicht die nächsten 3 Monate noch Miete bezahlen muss.
Beim Zusammenräumen meiner Möbel kam an der Küchenwand ein Schimmelproblem zum Vorschein, bei dem es durch eingesetzte Tapetenstücke schnell erkennbar war, dass diese Problem nicht zum ersten Mal aufgetreten ist oder möglicherweise nicht fachmännisch beseitigt worden war. Die Vermieter beschuldigten uns dieses Problem durch mangelndes Lüften verursacht zu haben. Als ich das Gespräch mit den Vormietern der Wohnung gesucht habe, kam heraus, dass dieses Problem schon länger besteht und die Vermieter ihnen nur ein Schimmelmittel gegeben haben, sich jedoch kein Fachmann um die feuchte Wand gekümmert hat.
Die Vermieter haben mir nun telefonisch zugesagt, dass sich ein Handwerker innerhalb der nächsten Woche melden würde um das Problem zu beseitigen. Dies ist jedoch noch nicht geschehen. Der unübersehbare Schimmel bereitet mir heftige Probleme bei der Nachmietersuche.
Nun zu meinen Fragen:
- Ist es richtig, dass ich die Miete um 10% oder mehr kürzen
kann, wenn der Schimmel nicht schnellstmöglich beseitigt wird?
(Schimmelbefall nur in der Küche)
- Hat es irgendwelche Auswirkungen, dass die Vermieter mir den
Schimmelbefall offensichtlich verschwiegen haben?
- An der befallen Wand, stand mit etwa 10cm Abstand ein Sofa,
welches nun aufgrund des übergegangenen Schimmels entsorgt
werden muss. Greift hier die Garantiehaftung des Vermieters, so
dass ich Schadensersatz für das Sofa(200Euro) fordern kann?
Wenn ja, wie hoch ist dieser? Kaufwert oder Zeitwert? Kann der
Schadensersatz nach Ankündigung mit der Miete verrechnet
werden?
- Ist es überhaupt möglich, dass nur ein Hauptmieter kündigt? Die
Vermieter sagten, dass eigentlich beide kündigen müssen und
dass wenn mein Mitbewohner sich nicht bereit erklärt die
Kündigung zu unterschreiben, ich weiterhin wohnen bleiben muss.
Sie würden mir aus „purer Nettigkeit“ ermöglichen die Wohnung
zu verlassen.

Vielen Dank für Ihre Mühe! Es wäre mir besonders wichtig, dass die ersten drei Fragen, zum Schimmelbefall und den Konsequenzen beantwortet werden. Für einen Tipp wie ich mich weiterhin verhalten soll, wäre ich auch sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen





Sehr geehrte Fragenstellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Ich rate Ihnen ebenfalls, sofort 10 % der Miete zu mindern und verweise auf zwei Entscheidungen, damit Sie sehen, dass Sie mit Ihrer Einschätzung richtig liegen.

• Schimmel an Außenwand eines Abstellraumes: 10 % - AG Steinfurt (AZ: 3 C 230/77).
• Schimmel in Küche und Bad: 15 % - LG München I (AZ: 15 S 7066/85).

Das arglistige Verschweigen eines Mangel (Schimmel) der Mietwohnung berechtigt Sie dazu, den Mietvertrag anzufechten. Dann ist der Vertrag von Anfang an nichtig. Sie könnten gem. § 122 BGB ggf. Schadenersatz begehren.

§ 122 BGB

Schadensersatzpflicht des Anfechtenden

(1) Ist eine Willenserklärung nach § 118 nichtig oder auf Grund der §§ 119, 120 angefochten, so hat der Erklärende, wenn die Erklärung einem anderen gegenüber abzugeben war, diesem, andernfalls jedem Dritten den Schaden zu ersetzen, den der andere oder der Dritte dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut, jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, welches der andere oder der Dritte an der Gültigkeit der Erklärung hat.

(2) Die Schadensersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Beschädigte den Grund der Nichtigkeit oder der Anfechtbarkeit kannte oder infolge von Fahrlässigkeit nicht kannte (kennen musste).

Problematisch könnte jedoch sein, dass Sie bei einer ausgiebigen Besichtigung bereits eher auf den Mangel hätten stoßen können und daher eventuell § 122 II BGB greift.

Zwar haftet der Vermieter nicht aufgrund einer Garantie, aber für den Mangelfolgeschaden am Sofa nach dem Schadenersatzrecht. Sie sollten umgehend die Aufrechnung mit der künftigen Miete erklären. Vergewissern Sie sich bitte zuvor anhand Ihres Mietvertrags, ob die Aufrechnung mit einer Schadensersatzforderung zulässig ist. Allerdings können Sie nur den Zeitwert beanspruchen.

Die Kündigung des Mietvertrags ist ein sogenanntes einseitiges Rechtsgeschäft, da sie nur von einer Vertragspartei (Mieter oder Vermieter) erklärt werden kann. Sie enthält eine Willenserklärung, die auf die einseitige Auflösung des Mietvertrags gerichtet ist. Sie geben an, dass zwei Hauptmieter vorliegen. Nun kommt es auf die wörtliche Formulierung im Vertrag an. Zumeist haften zwei Mieter nach dem Mietvertrag gesamtschuldnerisch. Geläufig ist die Klausel:

„Falls einer der Ehegatten oder einer von mehreren Mietern auszieht, wird hierdurch seine Haftung aus dem Mietvertrag nicht berührt. Eine Entlassung aus der Haftung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters wie auch der übrigen Mieter, soweit nicht zwingende gesetzliche Regeln entgegenstehen.“

Sollte Ihr Vertrag eine solche Klausel enthalten, können Sie als Einzelperson nicht kündigen. Nur im Falle von zwei Einzelverträgen können Sie allein kündigen. Sodann rate ich Ihnen, wenn es wider Erwarten doch noch zu Problemen mit dem Vermieter wegen der Mietminderung und dem Schadenersatz kommt, im Innenverhältnis zumindest mit Ihrem alten und dem neuen Mitbewohner/in eine vertragliche Regelung zu treffen, sodass Sie auf diesem Wege aus der Haftung entlassen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de


Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2007 | 21:22

Sehr geehrte Frau Dransfeld-Haase,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Der Punkt der Anfechtbarkeit des Mietvertrages interessiert mich besonders.
Ich habe die Wohnung nicht allein besichtigt und weder mir noch meiner Begleitung sind die eingefügten Tapetenstücke knapp über der Fußleiste aufgefallen, da dieses durch den Anstrich nicht sofort zu erkennen waren. Erst jetzt sind diese durch die Feuchtigkeit deutlicher zu erkennen. Es gab auch keine Wohnungsübergabe mit Protokoll. Ich wurde dazu aufgefordert die Schlüssel direkt bei den Vermietern abzuholen. Erschwert die fehlende Übergabe die mögliche Anfechtung des Vertrages?
Da die Vermieter mir mündlich zugesichert haben mich aus dem Mietvertrag zu entlassen. Habe ich in der letzten Woche meine Kündigung abgegeben mit der Bitte um ein Bestätigungsschreiben. Wäre meine Kündigung gültig, wenn ich das Schreiben erhalten haben?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2007 | 00:27

Sehr geehrte Ratsuchende!

Ich empfehle Ihnen, zunächst die Bestätigung der Kündigung mit der Angabe des Zeitpunkts der Vertragbeendigung abzuwarten.

Sollten Sie eine Anfechtung des Vertrags in Erwägung ziehen, ist eher vorteilhaft, dass kein Übernahmeprotokoll vorhanden ist, denn ansonten hätten Sie den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bescheinigt. Mit Ihrem Zeugen steht Ihnen unabhängiger Zeugenbeweis zur Verfügung. Meiner Rechtsauffassung nach müssen Sie bei Einzug nicht genau die Wände überprüfen. Nach wiederholtem Schadenseintritt sind jetzt die Ausbesserungsarbeiten sichtbar und der Vermieter muss von den Ausbesserungen bzw. dem vorherigen Schimmel gewusst haben. Versuchen Sie sich doch mit dem Vormieter oder Ihren Nachbarn in Verbindung zu setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase

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