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Probleme mit Mietkautionsabrechnung


07.04.2005 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Schoen guten Tag

Ich habe folgendes Problem mit Mietkautionsabrechnung.
Ich habe in August 1999 in eine Wohnung eingezogen und 3.400 DM Mietkaution bezahlt. In dem Mietvertrag hat der Vermieter die Klausel, dass er die Geldsumme getrennt von seinem Vermoegen anlegt und dass die Kaution in 3 Raten bezahlt werden kann, gestrichen.
Am 27.Juli 2004 sind wir nach England umgezogen. Wir haben Schoenheitsreparaturen in Auftrag gegeben (Wand-, Fenster-, Heizkoerperanstrich) und dafuer ca. 2.700 € bezahlt. Ausserdem haben wir eine Reinigungsfirma beauftragt das Wohnung zu reinigen nach den Schoenheitsreparaturen und mit Vermieter vereinbart dass er die Firma bezahlt (er hat sie vermittelt) und das mit der Mietkaution verrechnet. Am Tag des Umzugs habe ich mit dem Vermieter das Wohnung durchgegangen, einige kleine Schaden notiert, und Ihm alle Schluessel abgegeben. An dem Tag hatte der Vermieter noch keinen Nachmieter und wollte nach unserem Auszug noch verschlissene Teppiche durch Parkett ersetzen.
Nach einem Monat kam ein Uebergabeprotokoll, der am 30.07., und leider noch vor dem Reinigung gemacht wurde und wo der Vermieter noch einige weitere Schaden aufgezeichnet hat, u.a. schmutzige Toilette und Duschbrause, was allerdings in Auftrag der Reinigungsfirma war. Das Protokoll endet:
„Die Renovierung in der Wohnung wurden von Mieter in Auftrag gegeben.
Die Grundreinigung der Wohnung wurde von Mieter in Auftrag gegeben.
Die Abnahme beider Gewerke soll durch den Vermieter erfolgen.
Die Organisation von notwendigen Restarbeiten soll durch den Vermieter erfolgen und mit der Kaution verrechnet werden.
Der Vermieter befindet sich seit dem 27.07.2004 in England und kann sich nicht um die Sache kuemmern.“

Mit dem Protokoll hat er uns eine Rechnung fuer Austausch von Handbrause, Klosettsitze, und Handtuchhalter, insgesamt 321,55 €, geschickt. Ich habe dem Vermieter wiedersprochen und erklaert dass ich nicht bereit bin die Kosten fuer die Klosettsitze und Dusche zu uebernehmen.
Am Ende Januar hat der Vermieter 346,67€ auf unsere Konto ueberwiesen. Erst nach zweifachem Aufforderung hat er auch die Abrechnung dazu geschickt. Dabei hatte er uns 350 € fuer Mietverlust (1.8.-15.8.) und Kleinschaden (ohne Belege) in Rechnung gestellt, weil das Wohnung erst am 14.8. Einzugsbereit war und er einen Mieter hatte, der am 29.7. Interesse an dem Wohnung gezeigt hat und wollte „so bald wie moeglich, sofort“ das Wohnung anmieten. Der Vermieter hat uns auch noch die Nebenkosten Abbrechnung bis 15.8. erstellt und mit Kaution abgerechnet.

Jetzt habe ich einige Fragen und brauche ein Rat, was ich weiter machen soll.
1. Hat sich dadurch, das der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermoegen eingelegt hat und die Moeglichkeit in Raten zu zahlen nicht gegeben hat, etwas an seinen Rechten zur Kaution Verfuegung geaendert (Urteil AG Neukoeln, 10 C 240/97 vom 23.10.1997)?
2. Muss ich fuer Auswechslung von verkalkten Klosettsitz und Duschbrause bezahlen ?
3. Auch bei den anderen Rechnungen, muss ich die ganze Rechnungen uebernehmen oder nur ein Zeitwert ?
4. Darf der Vermieter von uns Nebenkosten und Mietverlust verlangen, obwohl das Wohnung an Ihm uebergeben wurde und in Protokoll darueber keine Rede war ?
5. Muss ich fuer Schaden bezahlen (Schramme an Tuerblatt, nicht gewaechselte Filter in Lueftung, Funier am Tuerblatt) ohne von Vermieter eine Rechnung zu bekommen ?
6. Wie soll ich jetzt vorgehen, wenn ich in England bin ?

Vielen Dank fuer Ihre Hilfe
Mit freundlichen Gruessen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1.
Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet gewesen, die Kaution vom restlichen Vermögen getrennt, also konkurssicher, anzulegen. Daß er diese Klausel im Mietvertrag gestrichen hat, ändert daran nichts. Er muß also ordnungsgemäß über die Kaution abrechnen; das Guthaben ist auch zu verzinsen mit dem für Sparanlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Bei Beendigung des Mietvertrages darf der Vermieter den Kautionsrückzahlungsanspruch mit eigenen Ansprüchen verrechnen. Allerdings kommt die Aufrechnung nur in Betracht, soweit die Ansprüche des Vermieters berechtigt sind.

Damit kommen wir zu
2.
Soweit der WC-Sitz und die Duschbrause lediglich vertragsgemäß abgenutzt sind, kann Ihnen der Vermieter die Kosten für die Auswechselung nicht in Rechnung stellen. Selbst wenn diese beiden Artikel über den vertraglichen Gebrauch hinaus beschädigt waren, steht das Abnahmeprotokoll dem entgegen, denn dort sind WC und Duschbrause nur als verschmutzt angegeben. Auf jeden Fall müsste ein Abzug neu für alt vorgenommen werden, der das Alter der beiden Sachen berücksichtigt.

3.
Grundsätzlich muß der Vermieter bei dem Ersatz von Ihnen beschädigter Sachen den Zeitwert berücksichtigen, also einen Abzug neu für alt vornehmen. Es geht nicht an, daß der Vermieter alte Sachen auf Ihre Kosten durch neue ersetzt.

4.
Den Mietausfallschaden müssten Sie nur ersetzen, wenn durch Ihr Verschulden die Wohnung nicht zum 1.8. einem bereitstehenden Nachmieter übergeben werden konnte. Dies wäre nur der Fall, wenn
a) wegen Gründen, die bei Ihnen liegen eine Renovierung und Reinigung der Wohnung nicht bis zum 31.07. erfolgen konnte, und
b) der Vermieter einen Nachmieter hatte, der am 01.08. die Wohnung beziehen wollte, aber noch nicht konnte, weil Sie nicht renoviert haben, bzw. die Wohnung noch nicht gereinigt war.

Selbst wenn ein solcher Mieter bereitstand, wird es darauf ankommen, welche Vereinbarung Sie mit dem Vermieter genau getroffen haben. Letztlich haben Sie es ihm ja überlassen, wann er renovieren und reinigen lassen sollte. Die Verzögerung dürfte daher nicht ihnen anzulasten sein. Es wird aber auf die genauen Details, auch des Mietvertrages, ankommen. Denn wenn Sie nach dem Vertrag gar nicht wirksam renovieren mussten, kann auch eine Verzögerung nicht zu Ihren Lasten gehen.

5.
Sofern der Vermieter von Ihnen Schadensersatz fordert, muß er den Schaden selbstverständlich auch genau beziffern und belegen können. Auf die bloße Angabe von Kosten, ohne diese zu belegen, müssen Sie sich nicht verlassen.

6.
Auch wenn Sie in England leben, brauchen Sie nicht auf Rechtsbeistand in Deutschland zu verzichten. Sie können mir gerne sämtliche Unterlagen der Angelegenheit auf dem Postwege oder via E-Mail zur genauen Prüfung schicken. Die Korrespondenz (auf Wunsch auch in Englisch) ist ebenfalls auf diesem Wege möglich, so daß Sie selbstverständlich die Möglichkeit haben, Ihre Rechte dem Vermieter gegenüber auch von England aus durchzusetzen. Der Gerichtsstand für diese Mietstreitigkeit ist ohnehin der Ort der Mietsache, also der Wohnung.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,
with kind regards,

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt


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