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Probleme mit Kautionsrückzahlung wg. Schaden im Laminat


| 05.11.2007 17:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Guten Tag!

Nachdem ich Ende August aus meiner Wohnung ausgezogen bin (habe dort fast zwei Jahre gewohnt), steht die Kautionsrückzahlung des Vermieters noch aus. Mir ist bewusst, dass die Rückzahlung der Kaution durchaus „ein paar Monate“ dauern kann. Allerdings habe ich schon mehrfach beim Vermieter deswegen angerufen und ich wurde immer vertröstet, dass ich zurückgerufen werde, was allerdings nie geschah. Ich hatte also keinerlei Informationen wie lange es noch dauern könnte oder warum mir die Kaution nicht gezahlt wird. Aus diesem Grund habe ich dem Vermieter ein Einschreiben mit einer Frist bis Ende November für die Rückzahlung der Kaution zukommen lassen. Daraufhin habe ich ein Schreiben erhalten, dass es einen Schaden im Laminat gäbe und ich mich zu der Sachlage äußern solle. Jetzt wird es leider etwas komplizierter.
Der Schaden im Laminat steht nicht im Übergabeprotokoll meines Auszugs. Mir ist aber bekannt, dass es einen kleinen Schaden im Laminat gab, der allerdings schon bei meinem Einzug bestand. (Ob dies der Schaden ist, den ich kenne, weiß ich nicht. Dies ist allerdings relativ wahrscheinlich.) Ich habe ihn allerdings nicht vor oder bei meinem Einzug entdeckt sondern erst später. Es gibt leider auch kein Übergabeprotokoll vom Einzug, mit dem sich das nachweisen ließe. Dies kann man dem Vermieter aber auch nicht anlasten, da er erst seit ca. 1 Jahr Besitzer der Wohnung ist. Da dies meine erste Wohnung war, habe ich auch noch nicht darauf geachtet, dass ein Übergabeprotokoll angefertigt wird. Damals hat mir die Vormieterin den Schlüssel übergeben.
Einfach auf das Übergabeprotokoll des Auszuges zu pochen, um die Kaution wiederzubekommen, geht wohl auch nicht, da ich die Wohnung als letztes verlassen habe. Dies hat den Grund, dass die Übergabe am Tag meines Auszuges stattfand und wir einen Termin vereinbart hatten. Da der Angestellte des Vermieters allerdings deutlich früher kam, war die Wohnung noch nicht ganz leer. Er hat die Wohnung trotzdem begutachtet und das Übergabeprotokoll erstellt und ist dann gegangen. Wir sollten die Wohnungstür dann zuziehen, wenn wir fertig sind, was wir auch getan haben.
Mir geht es weniger darum, unbedingt die volle Kaution wiederzubekommen. Allerdings halte ich es durchaus für möglich, dass der Vermieter versucht, auf meine Kosten das Laminat komplett zu erneuern. Laut einem Handwerker im Bekanntenkreis kann es wohl durchaus sein, dass man einen Schaden nicht unbedingt einfach durch Austausch der beschädigten Teile reparieren kann, was dann unter Umständen die komplette Erneuerung nötig machen würde. Ob das bei einem oberflächlichen Schaden wie hier auch nötig sein könnte, konnte er mir natürlich nicht sagen, da er sich kein Bild davon machen konnte. Deswegen scheue ich mich allerdings zuzugeben, dass ich von dem Schaden weiß.

1. Frage: Wer hat hier die Beweislast? Muss mir der Vermieter nachweisen, dass ich den Schaden verursacht habe, oder muss ich beweisen, dass ich es nicht war? Da es ja kein Übergabeprotokoll vom Einzug gibt, stellt sich hier die Frage, für wen von uns beiden diese Tatsache günstiger ist.

2. Um die Abwicklung für die Kautionsrückzahlung zu beschleunigen, wäre ich durchaus bereit etwas von den Reparaturkosten zu übernehmen. Das Problem ist nun: Was passiert, wenn der Vermieter, wie oben geschrieben, versucht den kompletten Laminatboden auf meine Kosten zu erneuern? Wenn ich schreibe, dass ich den Schaden zwar nicht verursacht habe, aber zur schnelleren Abwicklung bereit wäre, einen Teil der Kosten zu übernehmen, hat dann der Vermieter nicht gewissermaßen ein Schuldeingeständnis von mir und kann damit theoretisch einen kompletten Austausch des Bodens durchsetzen? Wie könnte ich das entsprechend formulieren ohne Gefahr zu laufen, dass meine komplette Kaution für die Reparatur einbehalten wird?

Da es ja laut dem bekannten Handwerker ja unter Umständen sein könnte, dass man, um einen Schaden zu beheben, den kompletten Boden austauschen müsste, wie steht es da mit der Verhältnismäßigkeit? Ich könnte durch Zeugenaussagen durchaus beweisen, dass der Schaden „nicht auffällig“ war, da er sonst auch niemandem aufgefallen ist. Sogar bei der Wohnungsinspektion wurde er ja übersehen. In dem Antwortschreiben hieß es zwar, dass dort an dieser Stelle angeblich Kartons und ein Staubsauger standen, was mit Sicherheit nicht stimmt, da der Raum schon fast leer war. Es wäre allerdings möglich, dass „Kleinzeug“ den Schaden verdeckt hat. Hier wäre auch die Frage, ob man es demjenigen, der die Wohnung inspiziert, zumuten könnte, kleinere Gegenstände, die den Boden verdecken, zur Seite zu schieben, um darunter nachzusehen.

3. Da ich nicht ausschließen kann, dass kleinere Gegenstände den Schaden verdeckt haben, ist hier die Frage, ob es die Pflicht des Angestellten gewesen wäre, die entsprechende Stelle zu begutachten indem er selbst darunter nachschaut oder mich zumindest gebeten hätte, die Stelle frei zu räumen? (Hier geht es wirklich höchstens nur um wenig Kleinzeug, nicht um kiloschwere Kartons, was ich durch Zeugenaussagen beweisen könnte). Falls dem so wäre, dann gibt es meines Erachtens zwei Möglichkeiten: Entweder er hat nicht sorgfältig genug gearbeitet und sich die „Mühe“ gemacht wirklich alles zu begutachten, oder er hat den Schaden einfach übersehen, was ich eher annehme. Auf jeden Fall würde diese Tatsache im Falle einer Verhandlung, meine Aussage unterstützen, dass der Schaden nur gering und unauffällig war. Sehe ich das so richtig?

4. Nimmt man einmal an, dass der Boden wirklich komplett ausgetauscht werden müsste, um diesen kleinen Schaden zu beheben. Wäre das dann überhaupt verhältnismäßig? Da ich, wie oben geschrieben, (hoffentlich) beweisen könnte, dass der Schaden gering ist, könnte man mir dann den Komplettaustausch von der Kaution abziehen? Oder müsste ich nur einen Anteil zahlen bzw. könnte ich die volle Kaution verlangen, da keine Verhältnismäßigkeit zwischen den Kosten für die Beseitigung und der Schwere des Schadens bestehen würde?

5. Wie sieht es mit dem neuen Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen aus, in dem die ganzen Reparaturklauseln für ungültig erklärt wurden? Da wurden ja die Mieterrechte diesbezüglich deutlich gestärkt. Betrifft dieses Urteil auch meinen Fall?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Der Vermieter muss beweisen, dass er die Mietsache unbeschädigt übergeben hat, dass sie bei Rückgabe beschädigt war und der Schaden durch den Mietgebrauch verursacht worden ist.

2.
Mit einem Angebot zur Übernahme eines Teils des Schadens würden Sie in der Tat Hinweise auf ein diesbezügliches Verschulden geben. Wenn Sie dennoch auf die Weise vorgehen möchten, sollten Sie das Angebot deutlich „ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht“ abgeben.

3.
In der Tat wird es zum Pflichtenkreis des Angestellten gehört haben, auch unter dem „Kleinzeug“ nachzusehen. Allerdings spricht dieses Verschulden nicht von vornherein für einen nur geringen Schaden, wenngleich das auf diese Weise erstellte Übergabeprotokoll für den Vermieter nachteilig ist im Hinblick auf die Beweislast.

4.
Der Vermieter unterliegt einer Schadenminderungspflicht, er ist dazu verpflichtet, die preisgünstigste Schadenregulierung zu wählen und hierfür ggf. Kostenvoranschläge verschiedener Firmen einzuholen. Sie sollten verlangen, dass Fotos vom Schaden angefertigt werden.

5.
Die Urteile zu den Schönheitsreparaturen haben keine Auswirkung auf die etwaigen Schadenersatzansprüche Ihres Vermieters in Ihrem Fall.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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