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Probleme mit Baukosten und Überschreitung des Termins

15.01.2009 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein riesengroßes Problem mit meinem Architekten. Ende Mai 2008 habe ich einen Architektenvertrag zum Bau eines Hauses unterzeichnet. Baufertigstellung sollte Ende 2008 sein. Dies und noch die Höhe der Baukosten wurden nur per Email abgeklärt. Ende September war die erste Kostenrechnung fertig. Diese lag im Kostenrahmen. Genehmigungs- und Werkplanung wurden erstellt. Nun wurden einzelne Gewerke und einzelne Baufirmen mit einer Frist von einem Monat angefragt. Anfang Dezember kamen dann vereinzelt Angebote, nicht mal alle Gewerke. Die Kosten des Baus wurden um ca. 30% überschritten.
Da das einstöckige Haus zu kompliziert und teuer geplant wurde, habe ich eine Nachfinanzierung angefragt und daraufhin vorgeschlagen ein zweistöckiges Gebäude zu bauen. Es wurde ein Vorentwurf von Architekten erstellt( Mitte Dezember 2008). Die weitere Werkplanung sollte dann die Baufirma erstellen. Jetzt wurden wieder 21 Firmen angeschrieben. Bis jetzt hat sich eine gemeldet, die schon wieder über 10% über den kalkulierten Preis ist. Die anderen rühren sich nicht.
Nun meine Fragen.
Da ich jetzt mindestens bis Ausgust weiter Miete, und Bereitstellungszinsen zahlen muss, habe ich heute den Architekten angeschrieben, ob er sich an den anfallenden Kosten bis August 2009 (ca. 8000€) beteiligen würde bzw. dass ich nicht das komplette Honorar von 18000 € netto bezahlen werde. Nun ist eine weitere Abschalgszahlung gekommen, die ich jetzt bezahlen soll,
obwohl ich weder einen Preis noch einen Plan habe. Sonst macht er nicht weiter. Ist dies zulässig?
In meinen Augen hat er bis jetzt nur Schaden verursacht und nicht ausser anfallende Kosten auf die Beine gebracht

Desweiteren steht in diesem Schreiben, dass ich kündigen kann, aber der Entwurf unterliegt dem Architekten. Stimmt dies?


Bitte um Beantwortung der beiden Fragen. Danke

-- Einsatz geändert am 15.01.2009 21:38:22

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

Bevor ich auf Ihre Fragen näher eingehe möchte ich bereits an dieser Stelle ausführen, dass ich Ihnen dringend rate einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, der Einsicht in den Architektenvertrag sowie entsprechende Nebenabreden (die von Ihnen angesprochenen E-Mails, etc.) nehmen kann.

Um nämlich abschließend beurteilen zu können, ob der Architekt sich aufgrund von Planungs- oder Beratungsfehlern Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat, kann nur dann abschließend beurteilt werden, wenn eine umfassende Prüfung des konkreten Auftrags erfolgt ist, was im Rahmen einer Erstberatung leider nicht erbracht werden kann.

Nun möchte ich aber soweit dies Ihre Sachverhaltsschilderung zulässt, gerne zu Ihren Fragen Stellung nehmen.

In der Tat spricht Ihre Sachverhaltsschilderung für einen Planungsfehler des Architekten, bzw. dafür, dass er das gesamte Bauvorhaben zu günstig berechnet hat. Die zeigt, dass alle bislang angeschriebenen Firmen in preislicher Hinsicht deutlich über der Kalkulation des Architekten lagen.

Dies ist nach meinem Verständnis des Sachverhalts auch der Hauptgrund dafür, dass die Baufertigstellung nicht wie geplant Ende 2008 fertig gestellt werden konnte.

Der Architekt hat Ihnen gegenüber durch die Fehlplanung somit eine im obliegende Pflicht aus dem Architektenvertrag verletzt, so dass ich grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch Ihrerseits gegen den Architekten aus dem Gesichtspunkt der Pflichtverletzung gem. § 280 BGB für gegeben halte.

Durch diese Pflichtverletzung ist Ihnen auch ein Schaden entstanden. Hätte der Architekt nämlich richtig berechnet, wäre das Haus mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Ende 2008 fertig gestellt worden , so dass Sie die Mehrkosten für die Miete nicht gehabt hätten.(hiervon gehe ich zunächst aus; da mir nicht alle Umstände des Einzelfalls bekannt sind, handelt es sich aber um eine Mutmaßung; eine abschließende Beurteilung wäre nur im Rahmen einer Mandatserteilung bestenfalls bei einem Kollegen vor Ort möglich).

Mit diesem Schadensersatzanspruch können Sie auch grundsätzlich gegen die Honorarforderung des Architekten aufrechnen.

Nun zur Frage, ob der Architekt sich verweigern darf, wenn die Abschlagszahlung nicht beglichen wird.
Der Architektenvertrag ist der Rechtsnatur nach ein Werkvertrag (BGHZ 26.11.1959 BGHZ 31, 224).

Demgemäß kann der Architekt unbeachtet einer vertraglichen Regelung bereits nach dem gesetzlichen Werkvertragsrecht, nämlich einen Abschlag nach § 632a BGB von Ihnen verlangen.
Nun ist die spannende Frage, ob Sie die Zahlung verweigern dürfen.
Wie bereits angedeutet, können Sie mit Ihrem Schadensersatzanspruch von dessen vorliegen ich zunächst ausgehe vorbehaltlich einer genaueren Einsicht in die Vertragsunterlagen, gegen diesen Anspruch aufrechen.
Durch die Aufrechnung wäre der Anspruch auch erloschen, da die Aufrechnung Erfüllungswirkung hat, vgl. § 389 BGB.

Dies hätte die Wirkung, dass der Abschlagszahlungsanspruch erloschen wäre und der Architekt seine Leistung nicht zurückhalten dürfte. Dieses würde nämlich ein sog. Zurückbehaltungsrecht des Architekten erfordern, welches aber nur dann bestehen würde, wenn Sie Ihrerseits Ihre Leistung nicht erbracht hätten. Das haben Sie aber, nämlich durch die Aufrechnung.

Auch ist richtig, dass Sie den Architektenvertrag kündigen können und zwar jederzeit. Leider verstehe ich nicht ganz, was Sie mit “der Entwurf unterliegt aber dem Architekten“ meinen.

Sollten Sie hiermit meinen, dass der Architekt den Entwurf behalten, also nicht an Sie herausgeben möchte, so kann ich Ihnen mitteilen, dass dieses grundsätzlich keinen Bedenken unterliegt, es sei denn es ist vertraglich etwas anderes vereinbart.

Dies hat damit zu tun, dass der Entwurf des Architekten dessen Urheberrecht unterliegt (bezogen auf den Inhalt) und er damit grundsätzlich hierüber entscheiden darf.

Wie bereits ausgeführt, rate ich Ihnen dringend an, einen Kollegen vor Ort zu konsultieren, damit dieser umfänglich die Schadenshöhe bestimmen und Ihnen bei der Geltendmachung des Schadensersatzanspruches, Aufrechnung, etc. gegenüber dem Architekten helfen kann.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagabend.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2009 | 17:33

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

nun habe ich die Preise bekommen und war schokiert. Im Schnitt sind die Preise ca. 10-15% zu hoch. D.h. für mich ist es unmöglich dieses Haus zu bauen und somit liegt meines Erachtens ein Planungsfehler vor. Ich werde morgen den Vertrag kündigen und möchte eigentlich mein komplettes Geld wieder, da ich von dem
gezahlten Geld keine Gegenleistung erhalte, im Gegenteil, ich muss jetzt noch die Kosten für den späteren Einzug übernehmen.
Kann ich hier noch eine Forderung von den bisher gezahlten 10000€ stellen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2009 | 18:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Ihre Einschätzung teile ich voll und ganz. Bei 10-15 % Abweichung kann man nicht mehr von einer Geringfügigkeit sprechen, die noch in einem gewissen Toleranzbereich liegt.

Die Vermutung eines Planungsfehlers liegt hier auf der Hand, kann aber abschließend erst dann beurteilt werden, wenn alle Zahlen vorliegen, insbesondere wenn bekannt ist, was ein ortsüblicher Preis wäre, an dem sich die Planung des Architekten messen lassen muss.

Meines Erachtens sollten Sie unbedingt einen Kollegen vor Ort konsultieren, da Ihre Chancen auf Zahlung von Schadensersatz gegen den Architekten meiner Einschätzung nach sehr hoch sind.

Wenn Sie den Architektenvertrag kündigen, können Sie auch bereits gezahlte Beträge zurückfordern unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gem. § 812 BGB bzw. aus de mgesichtspunkt des Schadensersatzes gem. §§ 280 i.V.m. 249 BGB.

Von diesem Rückforderungbetrag müssen Sie sich aber gegebenenfalls noch das abziehen lassen, was der Architekt für ordnungsgemäß erbrachte Vertragsleistungen einbehalten darf.

Dies kann aber nur genau im Rahmen eines Mandatsverhältnisses und unter Berücksichtigung aller relevanten Zahlen sowie Daten (was hat der Architekt genau wann und in welchem Umfang getan/in die Wege geleitet, etc.) abschließend geklärt werden.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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