Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Probleme beim Rohbaukeller; Maße nicht wie im Detailplan angegeben


| 18.10.2006 17:31 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bauen gerade unser EFH bei München. Vor 6 Wochen wurde die Bodenplatte gegossen und der Keller mit WU-Beton (Fertigbauteile, die danach mit Beton ausgefüllt wurden) erstellt. In unserem Bauvertrag steht eine lichte Rohbauhöhe von 226 cm. Alle Türen stehen mit einer Rohbauhöhe (im 1:50 Detailplan) von 215 cm drin. Im Wohnzimmer befindet sich eine Stufe nach unten. Darunter im Keller ein Gästezimmer.

Als wir dieses Wochenende nach Fertigstellung der Kellerdecke mal nachgemessen haben, kamen wir im Keller auf eine Rohbauhöhe von 223 bis 224 cm (je nach Betonstärke der Bodenplatte)

4 von 5 Türen hatten ein lichtes Rohbaumass von nur 202 cm. Die Kellerdecke im Gästezimmer hat eine Rohbauhöhe von 206 cm.

Aufgrund dieser Maße haben wir den Bauträger befragt. Dieser meinte, er könne die Höhe des Kellers dadurch ausgleichen, dass er statt 12 cm Isolierung mit Estrich eine hochwertigere Isolierung mache. Diese wäre dann nur noch 9 cm hoch und hätte die Gesamthöhe ausgeglichen.

Die Türen würde er oben so weit es geht abschneiden und mit der Decke verbinden, so dass ein Durchgangsmass ab Fliese von 195 cm erreicht werden würde. (normal wären glaub ich 196,5 cm).

Zur allgemeinen Deckenhöhe, besonders unter der Stufe, meinte er nur, dies hätten wir vorher schon wissen müssen. (Wir haben nur die Stockwerkspläne im Maßstab 1:50 erhalten, Schnittplan nur in 1:100, da ist gar keine Stufe eingezeichnet, d.h. die Höhe ist gar nicht zu ermitteln)

Nun meine Fragen:

Ist es Ratsam, Ihn erst einmal weiterbauen zu lassen und dann zu schauen, ob die Türen wirklich passen (werden oben Abgesägt!). Oder handelt es sich hierbei um einen so gravierenden Mangel, dass man den Bau vorerst stoppen sollte und vielleicht den Keller nochmal neu erstellen lassen muss?

Stimmt es, dass der Architekt die besonders niedrige Bauhöhe (durch die Stufe) erwähnen hätte müssen und uns eine Kellerhöhenerweiterung empfehlen müsste?

Ist ein Kellerraum mit unter 2 Metern überhaupt zulässig? Wie hoch könnte eine Entschädigungszahlung ausfallen, wenn man mit diesen niedrigen Kellertüren leben muss (aúch bezogen auf einen event. Wiederverkauf in ein paar Jahren)

Ich steh ein wenig auf dem Schlauch, da wir natürlich auch gerne bald einziehen wollen und ein Neubau (wenn rechtlich überhaupt möchlich) viel Zeit in Anspruch nehmen würde. Aber die Wertminderung ist natürlich auch ein gravierender Punkt.

Für eine Antwort bedanke ich mich schon jetzt.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Ratsuchender,


so, wie Sie die Lage schildern, sollten Sie sich nicht auf mündliche Versprechungen des Unternehmers verlassen.

Denn die von Ihnen geschilderten Mängel sind sehrwohl gravierend.

Dieses ergibt sich zunächst daraus, dass der tatsächliche Ist-Zustand vom vereinbarten Soll-Zustand abweicht und dadurch die vertraglich zugesicherten Eigenschaften fehlen (BGH BauR 97, 1032).

wenn Sie nun weiterbauen lassen, geben Sie damit quasi die Anweisung, diese Ausführungsart hinzunehmen, so dass dann erhebliche rechtliche Nachteile eintreten können.

Es ist auch nicht damit getan, eine andere (angeblich höherwertige) Isolierung einzubauen. Erklären Sie sich damit einverstanden, nehmen Sie den rechtlich bestenden Mangel hin und werden Ihrer Rechte verlustig.

Um dieses zu vermeiden, sollten Sie nun das Gespräch mit dem Unternehmer suchen und sich auf einen gemeinsamen (aber unabhängigen und öffentlich-bestellten) Sachvertändigen (der Ihnen die IHK benennen kann) einigen, der eine Begutachtung vornimmt, wobei beide Parteien sich seiner Entscheidung unterwerfen sollten.

Lehnt der Unternehmer dieses ab (bitte lassen Sie sich dabei auch keine langen Diskussionen ein), sollte sofort ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren eingeleitet werden, um die Mängel dann unabhängig festzuhalten. Eine andere Möglichkeit gibt es dann leider nicht mehr, wobei Sie dann auch einen Rechtsanwalt vor Ort (die Entfernung ist leider zu groß) hinzuziehen sollten. Sehen Sie einmal in der Liste der teilnehmenden Anwälte nach.


Der Architekt hätte hier in der Tat auf die besonderen Umstände hinweisen müssen, da die anerkannten Regeln der Baukunst offenbar nicht eingehalten werden, wobei er weiter offenbar auch seine Überwachungspflichten nicht wahrgenommen haben kann (denn sonst hätte er, und nicht erst Sie diese Abweichungen feststellen müssen). Diese unzureichende lichte Höhe eines Wohnraumes (wobei es dabei auf die beabsichtigte Nutzung des Kellergeschosses ankommt), ist aber ein Planungsfehler im technischen Bereich (OLG Hamm BauR 1993, 729).


Zulässig kann der Kellerraum unter 2m Höhe zwar sein, spielt aber insoweit keine gewichtige Rolle, da die Ausführung eben mangelhaft ist.


Die genaue Höhe eines möglichen Minderungsansprüches kann so nicht errechnet werden, da es wesentlich auf die Nutzungsbeschränkungen, Anteil am Gesamtwohnraum und tatsächliche Auswirkung ankommen wird. Dieses so so im Rahmen der online-Beratung nicht seriös vorhersagbar; auch dazu wird es dann eines Sachverständigen bedürfen, dürfte sich aber -ganz grob geschätzt- auf ca. 1/3 der Baukosten des Kellers belaufen.

Bedenken Sie dabei auch, dass ein geltwerter Ausgleich des Mangels zwar kurzzeitig Abhilfe schafft, Sie aber mit dem Mangel dann zeitlebens (bzw. für die Zeit des Bewohnens) damit leben müssen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Aufgrund Ihres Schreibens haben wir einen Gutachter hinzugezogen, der noch wesentlich mehr Mängel aufdecken konnte als die, die ich schon gesehen habe. Der Bauunternehmer ist nun auch sehr kooperativ. "
FRAGESTELLER 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER