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Problem mit Verwalter

| 07.04.2016 17:39 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Sehr geehrte Anwälte

ich bilde mit meiner Tante eine Erbengemeinschaft
Dazu gehört ein Mietshaus

Wir haben dann kurz nachdem wir entschlossen haben das fortzuführen eine Vereinbarung mit unseren Anwalt gemacht, so dass ich zB das Recht habe jedes Jahr meinen Anteil an Früchten § 2038 BGB an den Mieteinnahmen zu haben und zwar wenn ein gewisser Betrag auf dem MieteKonto sich ansammelt

Nun haben ich und meine Tante vor eine Verwaltung zu installieren
Strittig ist, ob der Verwalter in Zukunft ein eigenes Verwalterkonto erhält

Im Vertrag mit dem Verwalter steht nun, dass offenbar nur wir beide also die Eigentümer später mal wieder kündigen können.

Daher habe ich nun bei Problemen folgende Fragen :

Falls meine Tante die jährliche Aufteilung der Mieten aufgrund der Vereinbarung ablehnt bleibt mir nur die Klage, nur ist die Vereinbarung, die ja älter ist auch noch nach Vertragsbildung mit dem Verwalter noch gültig, der ja immerhin die Hoheit über das neue Verwalterkonto habe würde ?
Kann ich also meinte Tante auch nach Gründung des verwaltervertrages verklagen, wenn sie sie die Hälfte der mieten nicht herausgibt und dem Verwalter ihr "ok" dazu nicht gibt ? Oder muss ich mich am "gutwill" des Verwalters
orientieren ?
Weiterhin hätte gewusst, ob es möglich ist auch alleine per Gesetz den Verwaltervertrag kündigen könnte?
Sehen sie noch einen anderen Weg ?

Meine letzte Frage bezieht sich darauf, was passiert, wenn alle Stricke reißen und ich die Auseinandersetzung oder Teilungsversteigerung beantrage ?
Wenn es dann soweit ist, kann ich dann die Aufteilung auch der Gelder die auf dem Konto sind verlangen auch wenn es sich ja nicht mehr um das Eigentümer sondern das Verwalterkonto des Verwalters handelt ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Aus § 2038 Abs. 1 BGB wird der Nachlass gemeinschaftlich durch die Erben verwaltet. Aus § 2038 Abs. 2 BGB ist festzuhalten, dass die Früchte den Erben nach dem Anteil ihrer Erbteile gebühren.

Die Früchte sind erst bei Auseinandersetzung zu verteilen. Ein Vorschuss kann grundsätzlich nicht verlangt werden. Eine abweichende Regelung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern lediglich durch einstimmigen Beschluss der Erben herbeigeführt werden (vgl. RG, Urt. v. 23.11.1913 – IV 387/12).

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Erbauseinandersetzung für längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen ist. Die bloße Verzögerung der Auseinandersetzung wegen Streitigkeiten der Erben untereinander reicht dazu nicht aus; es muss sich um einen Ausschluss aus den Gründen der §§ 2042-2045, 749 Abs. 2 BGB handeln. Dies liegt aber nach Ihrem Vortrag nicht vor.

Sind nur Ihre Tante und Sie Erben, so wäre eine von § 2038 Abs. 2 BGB anweichende Regelung denkbar und ist auch so geschlossen worden. Allenfalls in Fragen der Darlegungs- und Beweislast könnten Sie hier Schwierigkeiten haben.

Daher können Sie von Ihrer Tante die Herausgabe der Früchte verlangen bzw. diese auf Herausgabe verklagen.

2. Hier wäre zwischen einer Abberufung und einer Kündigung zu unterscheiden. Meist sind im Verwaltervertrag bereits Ausführungen zur Kündigung enthalten. Sie sollten daher den Verwaltervertrag genau studieren.

Der Verwaltervertrag ist Dienstvertrag i.S.d. §§ 611 BGB und mit den Kündigungsfristen des § 621 BGB zu kündigen.

Im Verwaltervertrag wird meist geregelt werden, dass mit der Abberufung zugleich die Kündigung des Verwaltervertrages verbunden ist. Auch hier wäre der Verwaltervertrag genau zu prüfen.

Die Abberufung kann nur durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Sind zwei Erben zu gleichen Teilen beteiligt, dürfte eine Abberufung nicht möglich sein.

3. Die Früchte des Nachlasses i.S.d. § 99 BGB gehören immer noch zum Nachlass und sind daher vom Verwalter herauszugeben. Dieser mag diese auf einem separaten Konto verwalten, sein Eigentum sind sie aber nicht. Auch der Verwalter könnte auf Herausgabe verklagt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2016 | 18:52

Danke schön
Die Frage ist auch, ob sich da was beißt oder überlappt

Immerhin ist es ja so, dass die ältere Vereinbarung mit der Erbengemeinschaft den Eigentümern also ( Tante ) geschlossen wurde

Jetzt ist die Frage, ob sich das auf den Verwalter und seinem ja ihm gehörenden Verwalterkonto auswirkt oder zumindest mittelbar über die Tante
Denn wenn ich alleine Eigentümer wäre, könnte ich wohl Kraft Gesetz ( auch wenn im verwaltervertrag nix steht ) meine mieten fordern.

Nun wäre es wichtig zu wissen, ob es wichtig ist, zuerwähnen, dass es auch lt verwaltervertrag ein Recht gibt auf Aufteilung der Früchte zB einmal im Jahr und ob es wichtig ist, festzulegen, auf welchem Konto die Mieten gehen oder dies zweitrangig ist, da ich Kraft Gesetz immer Eigentümer und auch Eigentümer der mieten bin ?

Auszug aus der Vereinbarung zwischen den Eigentümern von 2013

"Vereinbarung vom 26.08.13

..Dieses vorausgesetzt vereinbaren die Parteien hinsichtlich der Verteilung der Erträge aus den Objekten.. was folgt:

Die Verteilung der Erträge richtet sich ausschließlich nach dem auf den Konten der Erbengemeinschaft / Miteigentümergemeinschaft bestehenden Guthaben.

Eine Auszahlung erfolgt jeweils am Ende eines Jahres, erstmals am 31.12.14 nach folgender Maßgabe :
Sofern das Guthaben auf den Konten der Erbengemeinschaft /- Miteigentümergemeinschafr zum 31.12, also erstmals zum 31.12.14, xxx Euro übersteigt, wird der übersteigende Betrag zu gleichen Teilen an Frau und Herrn ..ausgezahlt.

Sollten vor dem 31.12 offene Rechnungen für Instandhaltungskosten/ Indstandswtzungs und Modernisierungsmaßnahmen vorliegen, die dazu führen, dass der Betrag vom XXX unterschritten wird, findet keine Auszahlung statt. Es wird nur der Betrag ausgezahlt, der den Saldo von XXX abzüglich der Bruttorechnungsbetrage am Jahresultimo übersteigt

Die Berechnung der Auszahlung erfolgt nach Maßgabe der Salden der kontosuszuge zum 31.12 sowie unter Abzug der bis zum 31.12 eingegangenen noch nicht bezahlten Rechnungen .."

"

Bzgl Ihrer Antwort zur Darlegungen und Beweislast verstehe ich nicht ganz
Die Vereinbarung liegt ja in schriftlicher Form vor

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2016 | 19:37

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Eine dem § 2038 BGB entgegen stehende Eingung der Erbengemeinschaft ist möglich, solange sie einstimmig getroffen wurde. Dies beißt sich nicht mit dem Verwaltervertrag. Dieser ist auch an diese Entscheidung gebunden oder riskiert die Abberufung.

Diese Vereinbarung bindet auch den Verwlater, der die Früchte der Immobilie nur verwahrt.

Als weiterer Lösungsvorschlag wäre es sicherlich denkbar die Früchte nicht auf ein Verwalterkonto laufen zu lassen, sondern über ein Konto der Erbengemeinschaft.

Genau dies war mit Darlegungs- und Beweislast gemeint, mir war nicht bekannt, dass die Vereinbarung der Erbengemeinschaft in Schriftform existiert. Somit haben Sie also kein Problem Ihr Recht geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 07.04.2016 | 19:07

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"Gute Antwort
Über die Richtigkrit und Gültigkeit der Vereinbarung wurde ja hier auch schon bejaht
" Vereinbarung nun gültig "
So dass ich davon ausgehe, dass eig auch bei unklarer verwaltervertrag sich nix ändert und die Vereinbarung nicht ausgehebelt wird "