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Problem mit Löschung Niesbrauch und Auflassungsvormerkung bei Veräußerung

| 28.08.2014 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Der Kaufvertrag (Abschluss Anfang des Jahres) für ein Haus wurde notariell abgeschlossen, beglaubigt und bezahlt von mir als Käufer. Der Eigentümer ist ein Kind des Angehörigen, für den in Abt. II des Grundbuchs ein Niesbrauch und eine Auflassungsvormerkung -Anspruch bedingt- festgelegt wurde.

Der in Abt. II stehende Niesbrauch für einen bereits im Heim lebenden dementen Angehörigen wurde mit dem Verfahrenspfleger (vom Gericht bestimmter Rechtsanwalt) finanziell geregelt (Summe wurde hinterlegt und gesichert).
Das Betreuungsgericht stimmt der Regelung mit dem Niesbrauch zu (Hinterlegung Summe). Aber genehmigt nicht die Löschung der Auflassungsvormerkung.

Es ist wohl davon auszugehen, dass der Angehörige nicht geschäftstüchtig ist.

Nun bin ich der Käufer und wohne mit einem mündlichen Mietvertrag bereits in dem Haus und habe auch schon ca. 30.000 Euro investiert (Böden, Bad etc.) und habe Angst, dass der Kaufvertrag nicht gültig ist oder vollzogen werden kann.
Kann das sein, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss deshalb? Hab ich dann mein investiertes Geld verloren?
Oder gibt es Möglichkeiten das investierte Geld abzuwohnen (ohne Mietzahlung, das man das regelt, z.B. 4 Jahre ohne Mietzahlung), sofern der Kaufvertrag auf jeden Fall wirksam ist?

Gibt es die Möglichkeit einen Mietvertrag (oder Pachtvertragvertrag) abzuschließen und die bezahlte Miete dann vom Kaufpreis abzuziehen (wenn sich das Problem gelöst hat)? Ist der Kaufvertrag und Mietvertrag dann trotzdem so wasserdicht (und ich dann mal Eigentümer werde), dass ich weiter investieren kann, denn es ist noch vieles zu verbessern im Haus .

Oder gibt es noch ganz andere Möglichkeiten einer Regelung?
Was kann schlimmstenfalls passieren?

Inhalte des Kaufvertrages:
Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung ist:
- dass für den Erwerber die Auflassungsvormerkung im Grundbuch im Rang nach den derzeit eingetragenen Rechten bzw. im Rang nach eigenen Finanzierungsgrundpfandrechten des Erwerbers eingetragen ist,
- das hinsichtlich der vorgehenden, nicht übernommenen Rechte dem Notar die erforderlichen Gläubigererklärungen vorliegen und allenfalls mit solchen Treuhandlauflagen verbunden sind, die aus dem Kaufpreis erfüllt werden können.

Weiter wird im Kaufvertrag die Löschung des Niesbrauchs und der Auflassungsvormerkung thematisiert. Die Angehörige erteile die Zustimmung zur Veräußerung und beantrage die Löschung des Niesbrauchs und der Auflassungsvormerkung.
Ferner wird hingewiesen im Vertrag, dass die erteilte Zustimmung des Angehörigen erst gültig sei, wenn das Betreuungsgericht das genehmigt habe und die Genehmigung rechtskräftig sei und der Betreuer die Gerichtsgenehmigung den Beteiligten mitgeteilt habe. Auch wurde auf Verzögerungen hingewiesen.

Ich freue mich auf eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Den von Ihnen dargestellten Sachverhalt verstehe ich so, dass der ablehnende Beschluss des Betreuungsgerichts bereits rechtskräftig ist und mit Rechtsmitteln nicht mehr angegriffen werden kann. Andernfalls könnte noch gegen den Beschluss selbst vorgegangen werden.

Aufgrund der von Ihnen zitierten Bestimmungen des Kaufvertrages ist der Kaufvertrag zwar wirksam zustande gekommen, der Kaufpreis aber noch nicht fällig (und sollte daher auch noch nicht bezahlt werden). Aus diesem Grunde wäre zunächst einmal sicherzustellen, dass Sie für eine ggf. aufgenommene Finanzierung keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Unabhängig davon besteht Ihr Risiko in den Investitionen, die Sie bereits in die Immobilie vorgenommen haben. Diesbezüglich wäre es wichtig, ob diese mit dem Verkäufer/Eigentümer abgestimmt wurden, da hieraus eine Genehmigung seitens des Eigentümers hergeleitet werden könnte, so dass sich ein Ersatzanspruch bereits aus § 670 BGB bzw. aus §§ 683, 670 BGB ergeben könnte. Liegt keine Abstimmung mit dem Eigentümer vor, kann sich ein Erstattungsanspruch aus § 994 BGB ergeben. Voraussetzung hierfür ist aber, dass es sich bei den getätigten Investitionen nicht um Luxussanierungen o.ä. handelt, sondern um nach den normalen Umständen angezeigte Investitionen (z.B. Ersatz einer 20 Jahre alten Einbauküche, Ersatz/Reparatur beschädigter Treppenstufen etc.). Schließlich kommt quasi als Auffangtatbestand ein bereicherungsrechtlicher Erstattungsanspruch aus § 812 BGB in Betracht.

Im Gegenzug müssten Sie, falls Sie keine Miete zahlen, an den Eigentümer eine Nutzungsentschädigung in Höhe des marktüblichen Mietzinses zahlen. Sollten Sie eine geringere oder keine Miete vereinbart haben, wäre eine schriftliche Fixierung des (bereits bestehenden) Mietvertrages zu empfehlen. In diese schriftliche Vereinbarung wäre ggf. auch aufzunehmen, dass die ab einem bestimmten Stichtag bezahlte Miete auf den Kaufvertrag anzurechnen ist. Ohne eine solche Vereinbarung wäre eine entsprechende Verrechnung nicht möglich, da es sich bei dem Miet- und dem Kaufvertrag um zwei voneinander unabhängige Vertragswerke handelt.

Weitergehende Ansprüche, insbesondere aus dem Kaufvertrag, sind dagegen nicht ersichtlich, da im Kaufvertrag ausdrücklich auf die erforderliche Genehmigung durch das Betreuungsgericht hingewiesen wurde. Auch muss der Kaufvertrag nicht rückabgewickelt werden; da er nicht vollzogen wurde bzw. werden konnte, sind rückabzuwickelnde Leistungen (Kaufpreiszahlung, Übereignung) nicht vorhanden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2014 | 19:08

vielen Dank für die Antwort.
Leider bin ich aus ihrer Antwort nicht ganz schlau geworden.

Daher würde ich Sie bitten, folgendes mir nochmals zu erläutern:
Ist der Kaufvertrag mit dem ablehnenden Bescheid nun noch gültig oder unwirksam und kann der jetzige Eigentümer das Haus auch an jemanden anderes verkaufen?
Wäre der Abschluss eines neuen Kaufvertrages unter der Option, dass ich der Eigentümer werde sobald die Auflassungsvormerkung nicht mehr relevant ist, möglich und sinnvoll und falls ja, dann mit ggf. anteiliger Kaufpreiszahlung und/oder mit Pachtverhältnis wobei der Pachtpreis auf den Kaufpreis angerechnet wird?
Ist der Notar in der Pflicht einen „Ausweg" für die Parteien zu suchen oder ist mit dem derzeit nicht erfüllbaren Kaufvertrag seine Aufgabe beendet?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen und Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2014 | 19:24

Hallo

und danke für die Nachfrage. Aus dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ergibt sich nicht, dass der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung der Löschung der Auflassungsvormerkung bzw. einer entsprechenden auflösenden Bedingung für das Unterlassen der Vormerkung steht, oder dass ein entsprechendes Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Vielmehr schreiben Sie, dass auf ggf. eintretende Verzögerungen bei der Abwicklung hingewiesen wurde. Dies spricht dafür, dass es die o.g. Bedingungen oder Rücktrittsrechte nicht gibt. Eine endgültige Beurteilung ohne konkrete Kenntnis des Kaufvertrages ist aber nicht möglich.

Geht man vom Fehlen entsprechender Bedingungen/Rücktrittsrechte aus, dann ist der Kaufvertrag nach wie vor wirksam, der Verkäufer also verpflichtet, Ihnen (unbelastetes) Eigentum zu verschaffen. Der Kaufvertrag "steckt" derzeit quasi nur "fest".

Solange keine, wenn auch nachrangige, Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen wurde, kann der Verkäufer das Grundstück auch noch an einen gutgläubigen Dritten weiter veräußern. In diesem Fall würde er sich Ihnen gegenüber aber schadensersatzpflichtig machen.

Der Notar befindet sich übrigens in keiner Pflicht, nach einer Lösung zu suchen, da er ausweislich des Kaufvertrages über den Grundbuchstand und sich daraus ergebende Konsequenzen belehrt hat. Weitergehende Pflichten treffen den Notar nach dem BUrkG grds. nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2014 | 09:10

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"Ich war sehr zufrieden, die erste Antwort war für mich zu juristisch, deshalb die Nachfrage!
Aber nun: herzlichen Dank für die schnelle Beantwortung auch der Nachfrage an einem Sonntag.
Bei Bedarf nutze ich den Service gerne wieder.
Viele Grüße"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 02.09.2014 4,8/5,0
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