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Problem beim Ende des Mietverhältnisses


27.08.2006 00:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend!

Ich bin Vermieter über Wohnräume. Meine Mietr haben vor Kurzem gekündigt und wollen zum 31.10.2006 ausziehen, gemäß der dreimonatigen Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis aber erst am 30.11.2006. Um den Mietveretrag früher zu beenden habe ich meinen Mietern am 16.08.2006 schriftlich folgendes angeboten (dieses Schreiben erhielten meine Mieter am 21.08.2006):


"Ihr Schreiben ist bei mir am 12. August 2006 eingegangen. Gemäß unserem Mietvertrag muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Empfang der Kündigung an.

Daraus leitet sich ab, dass Sie den Mietvertrag frühestens zum 30. November 2006 kündigen können und nicht, wie von Ihnen gefordert zum 31. Oktober 2006. Gegen eine Abstandszahlung von 300 Euro wäre ich bereit, Sie einen Monat früher ausziehen zu lassen.

Falls Sie dieses Angebot annehmen möchten, bitte ich Sie, mir dies unverzüglich mitzuteilen."


Nun habe ich aber herausgefunden, dass solche Pauschalabgeltungen evtl. unzulässig sind und gegen das BGB verstossen. Meine Mieter haben das Angebot von 300 Euro noch nicht angenommen, wir haben lediglich in E-mail Konversation (ohne qualifizierte elektronische Signaturen) versucht, uns auf einen Mietaufhebungsvertrag zu einigen. Darin hatten die Mieter angedeutet, dass Sie bereit wären, die 300 Euro zu zahlen.

Falls meine Mieter nun schreiben, dass Sie das Angebot annehmen wollen, ist dann ein Vertrag zustande gekommen? Dies möchte ich auf jeden Fall verhindern, denn die 300 Euro Regelung könnte von einem Gericht für unwirksam erklärt werden, die andere Regelung der Mietzeitverkürzung könnte aber aufrecht gehalten werden. Nun möchte ich meinen Mietern schreiben und mein Angebot in Sachen 300 Euro Abstandszahlung zurückziehen. Kann ich dies wirksam tun und wenn ja, wie formuliere ich den Text am besten. Wäre das Senden eines Einschreibens sicher genung?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

1.
Mietrechtlich gesehen besteht eigentlich kaum Grund zu der Annahme, dass eine Abstandszahlung in diesem Fall gerichtlich für unwirksam, die Vereinbarung der vorzeitigen Beendigung dagegen für wirksam erklärt wird. Eine Unwirksamkeit der Pauschalabgeltung kann eigentlich nur unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB gegeben sein, insbesondere wenn Sie Ihre Machtstellung als Vermieter missbrauchen, wofür hier aber auch angesichts der Höhe der Zahlung keine ausreichenden Anhaltspunkte ersichtlich sind. Nachdem die Abstandszahlung aber unmittelbar mit der vorzeitigen Vertragsbeendigung zusammenhängt, würde jedenfalls eine Unwirksamkeit der einen Vereinbarung gemäß § 139 BGB auch auf die andere Vereinbarung durchschlagen.

Mit der Annahme Ihres Angebots kommt daher nach meiner Einschätzung ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag zustande, der allerdings für Sie insofern nachteilig sein kann, als er ansonsten keine weiteren Regelungen enthält. Die Auslegung Ihres Angebots lässt dann nämlich unter Umständen den Schluss zu, dass mit der Zahlung von € 300 auch alle weiteren Ansprüche gegen den Mieter, z.B. auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, abgegolten sein sollen.

2.
Es erscheint also durchaus sinnvoll, Ihr Angebot schriftlich zurückzuziehen und gegebenenfalls in dem selben Schreiben gleich ein neues Angebot zu unterbreiten, das auch den bereits ausgetauschten beiderseitigen Interessen am Besten entspricht.

Leider sieht § 145 BGB aber vor, dass ein Angebot zur Schließung eines Vertrags für den Antragenden bindend ist. Er kann das Angebot nach dieser Vorschrift aktiv nur zum Erlöschen bringen, wenn er sich in dem Angebot den Widerruf vorbehalten hat, was hier nicht der Fall ist.

Sie können sich aber möglicherweise auf das Erlöschen des Angebots gemäß § 146 BGB wegen nicht rechtzeitiger Annahme berufen. Nach § 147 Abs. 2 BGB kann nämlich ein schriftlicher Antrag „nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang einer Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf“.
Nachdem sich die Mieter nach Ihrer Schilderung bislang nicht eindeutig geäußert haben, obwohl es aber andererseits bereits einen regen Schriftwechsel gegeben hat, dürften Sie dazu berechtigt sein, sich an Ihrem ursprüngliches Angebot nicht mehr festhalten zu lassen.

Sie könnten dementsprechend in etwa formulieren: „Da Sie auf mein Angebot vom ... bislang noch nicht eindeutig Stellung bezogen haben, obwohl Sie ausreichend Zeit dazu hatten, fühle ich mich daran nicht mehr gebunden. Ersatzweise unterbreite ich Ihnen folgendes neues Angebot: ...“

Um den Zugang des Schreibens beweisen zu können, empfiehlt sich in der Tat die Übersendung per Einschreiben/Rückschein, wobei Sie dann allerdings zur Sicherheit einen Zeugen hinzuziehen sollten, der auch den Inhalt und die Identität der Postsendung bestätigen kann.
Alternativ können Sie auch per Boten gegen Empfangsbestätigung zustellen lassen.
Am Sichersten ist die Zustellung per Gerichtsvollzieher.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weiterhelfen.

Für Rückfragen zum Verständnis stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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