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Problem bei Teilung

| 27.01.2015 00:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Fall:

1990 kaufen die Familien A und B ein Grundstück.
Dort wird später dann gemeinsam ein Doppelhaus gebaut (symmetrisch).

1995 werden zwei Grundschulden eingetragen. Einmal 150.000 DM für Familie A und einmal 150.000 DM für Familie B.

Wohlgemerkt gibt es keine Teilungserklärung!

Jedoch:
In Grundschuldvereinbarung mit der Bank der Familie A steht unter Eigentum, dass 1/2 Bruchteil des Grundstücks (527 m²) zur Grundschuld gehören. Dito für die Vereinbarung von Familie B. Beide Grundschulden sind bei der gleichen Bank.

Viele Jahre später...
Mein Vater verstirbt. Meine Mutter (Familie A) muss das Haus (bzw. ihre Doppelhaushälfte) aus finanziellen Gründen verkaufen. Auf dem Haus ist aber noch ein Restkredit, sodass ihre Grundschuld NICHT gelöscht werden kann. Familie B hat keinen Restkredit mehr hat aber die Grundschuld nie löschen lassen.

Soweit so gut bzw. klar. Damit meine Mutter verkaufen kann wurde nun eine Teilungserklärung (50 % / 50 %) aufgesetzt und beim Notar unterschrieben.

Nun das Problem: Die Kreditsachbearbeitung der Bank lehnt die Teilungserklärung ab mit dem Hinweis, dass es in Abt. III des Grundbuches noch valutierte Grundschulden gibt. Außerdem abgelehnt auch die Löschung der Grundschuld Familie A (klar weil Restkredit) aber auch - was ich nicht ganz verstehe - für Familie B (Aussage: "gemeinschaftliche Haftung").

Wenn die Teilungserklärung nun nicht umgesetzt werden kann, wie soll meine Mutter dann ihre Doppelhaushälfte verkaufen? Wenn sie nicht verkaufen kann, kann sie die Grundschuld nicht löschen lassen. Und umgekehrt. Irgendwie ein Dilemma. Die Doppelhaushälfte ist ca. 180 Tsd. Euro wert, Kredit ist nur noch ca. 70 Tsd. €.

Fragen:
- Ist es für die Bank nicht völlig egal ob sie die Grundschuld Familie A für einen ungeteilten Bruchteil (50 %) des gesamten Grundstücks hat oder eine Grundschuld auf eine komplette Hälfte (nach der Teilung) ?

-Wie wäre in so einem Fall sinnvollerweise vorzugehen, sodass die Teilung erfolgen kann?

Mit freundlichen Grüßen





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Zustimmung der Bank ist für die Teilungserklärung nicht zwingend notwendig, die Grundschuld etc. lasten nach einer Teilung einfach weiter auf dem gesamten Grundstück, also auf beiden Teilen. Das Problem ist, dass die Bank die Kreditforderung dann nach eigenem Ermessen auf beide Teile verteilen kann, Bs Teil wird daher dann auch aus dem Kredit von A belastet. Daher ist die Teilung und der Verkauf durchaus möglich, wenn auch mit einigen Zusätzen und nicht unproblematisch. Die Mutter (A) stellt B von Forderungen der Bank aus Kredit frei, dann wird die Teilungserklärung umgesetzt und anschließend verkauft A ihr Wohneigentum, wobei ein Teil des Kaufpreises zwecks Kredittilgung und Grundschulddlöschung direkt an die Bank gezahlt wird.

Die Löschung der Grundschuld Familie B kann die Bank nicht verweigern. Allerdings hat Ihre Mutter da keinen Anspruch oder Einfluß drauf, weil sie nicht an der Grundschuld beteiligt ist. Das muß Familie B alleine durchsetzen.

Alternativ kann die Mutter auch ihren Eigentumsanteil ohne Teilungserklärung verkaufen oder eine Teilungsversteigerung beantragen. Beides aber würde möglicherweise einen niedrigeren Kaufpreis erzielen.

Ich empfehle daher die oben beschriebene Version mit der Teilungserklärung. Allerdings sollten Sie sich da von einem Anwalt für Immobilienrecht begleiten zu lassen, da es aufgrund der Grundschuld nicht einfach ist.

Es ist nicht egal, ob man eine Grundschuld an einem Bruchteil oder an einem Wohnungseigentumsanteil in der gleichen Höhe hat, weil bei einem Bruchteil immer noch das ganze Grundstück in der Haftung ist und der Bruchteil dadurch wertvoller sein kann. Allerdings ist das eher eine geschäftliche Frage und Entscheidung, je nach Situation kann auch ein Teileigentum wertvoller sein.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.01.2015 | 23:17

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