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Privatwohnung in Gewerbeimmobilien

04.11.2018 09:24 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir wohnen in Hessen in einem Mischgebiet, das Gebäude ist ca. 650m2 groß. Gewerblich nutzen wir ca. 450m2, Privat 200m2. 200m2 der gewerblichen Fläche haben eine Deckenhöhe von ca. 7m, welche wir trennen wollten indem wir eine Zwischendecke einziehen um unseren Privaten Bereich zu vergrößern da wir ein 2 Kind bekommen haben und mein Großmutter 88 Jahre zu uns holen wollen ! Brandschutz wäre kein Problem um Gewerbe und Privat zu trennen, ebenfalls wird an der Aussenfassade nichts geändert ! in unserem Gewerbezentrum gibt es alles mögliche, von Mietwohnung bis Möbelhäuser und auch Objekte die 50:50 Gewerbe und Privat sind. Wir haben jetzt die Aussage vom Bauamt bekommen das wir unseren privaten Bereich nicht vergrössern dürfen, da er mit 200m2 schon zu gross wäre und aktuell nicht mehr zulässig sei, aber halt vor 10 Jahren so genehmigt wurde ! Was kann man tun ? Habe ja kein Interesse das Objekt zu vermieten, weil es mir jetzt zu klein ist und wir kein Kinderzimmer anbauen dürfen ??
04.11.2018 | 10:10

Antwort

von


(340)
Herforderstrasse 26
33602 Bielefeld
Tel: 0521/5436685
Tel: 0176/38400010
Web: http://www.asthoff.com
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihnen die Rechtslage und die Möglichkeiten kurz aufzeigen.

Mischgebiete, als Element des Bauplanungsrechts definieren sich nach der NVO bekanntlich wie folgt:

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

Neben dieser groben rechtlichen Absteckung mag es für ihre Gemeinde, Ihren Stadtteil oder Gebiet einzelne Satzungen geben, die ich von hier nicht einsehen kann. Daher wird sich die Zulässigkeit von allen Vorhaben im Einzelfall nach dem örtlichen Bauplanungsrecht richten.

Grundsätzlich ist - wie der Name schon sagt- eine Durchmischung Ziel der Planung. Es kann örtlich bestimmt sein, welche Verhältnisse im einzelnen oder insgesamt einzuhalten sind, jedoch darf die Festlegung nicht zu weit gehen ( vgl. BVerwG 03.04.2008 - 4 CN 4.07 -- https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20CN%204/07 ). Der Bebauungsplan ist trotz allem die erste Quelle der Antwort auf Ihre Frage, ob dort nämlich Festsetzungen getroffen worden sind, die für Sie eine Rolle spielen.

Aus Ihrer Schilderung kann ich nicht entnehmen, welche Größenverhältnisse nach dem Umbau eintreten sollen. Zur Zeit haben Sie eine Aufteilung Wohnen/Gewerbe von ca. 30: 70 (200m2 zu 450m2). Welche Proportionen sollen nach der geplanten Teilung denn vorliegen?

Zur oben angesprochenen "Durchmischung" ist zu sagen, dass diese für das Gebiet gelten muss, nicht aber für einzelne Einheiten. Ihr "Haus" muss daher nicht durchmischt werden; bei der Beurteilung der Immobilie nach dem Umbau muss aber der Charakter des Mischgebietes erhalten bleiben. Daher darf nach der Umnutzung der Charakter "Wohnen" NICHT überwiegen. Ihre Veränderung ist daher schon jetzt so zu planen, dass die Gewerbenutzung überwiegend bleibt.

Sollte die Gewerbenutzung im Verhältnis überwiegen bleiben, so sehe ich das Vorhaben als genehmigungsfähig an, wenn alle anderen Vorschriften erfüllt sind ( dazu gehört aber eben auch neben dem Brandschutz der Bebauungsplan).

Da Ihr Vorhaben als Umnutzung genehmigungspflichtig ist, ist es formell zu genehmigen. Lassen Sie sich von den Aussagen der Stadt nicht beeinflussen.

Der günstigste und schnellste Weg ist in Ihrem Fall die sogenannte Bauvoranfrage. ´Die Bauvoranfrage ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe Sie im Vorfeld zur Bauantragstellung einzelne, wesentliche Fragen Ihres Bauvorhabens rechtsverbindlich klären können. ´Sehr gute Informationen dazu übrigens hier : http://bit.do/bauvoranfr

Oft stellt sich die Frage nach dem sogenannten Bestandsschutz. Vom Bestandsschutz gedeckt ist aber nicht eine qualitativ und quantitativ wesentliche Änderung (OVG Mecklenburg-Vorpommern 12.12.1996 - 3 M 103/96 ). Darauf können Sie sich also nicht berufen. Das Vorhaben muss nach den örtlichen Vorschriften zulssig sein; sehen Sie dazu den Bebauungsplan ein oder reden Sie mit dem Architekten. Achten Sie darauf, dass das Verhältnis Wohnen/Gewerbe zu Gunsten des Gewerbes erhalten bleibt, um ihre Chancen im Genehmigungsverfahren zu erhöhen. Der mündlichen Auskunft der Behörde würde ich nur eingeschränkt Beachtung schenken wollen-oftmals haben sich Verweigerungen und Androhungen einer Ablehnung im formellen Verfahren als haltlos erwiesen. UNter dem Blickpunkt des Familienzuwachses wird man Ihnen einen zumindest eingeschränkten Ausbau m.E. genehmigen müssen. Die hinzuziehende Grossmutter o.ä. ist hingegen kein tragendes Argument.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Tamás Asthoff

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