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Privatwegmitnutzung, Instandhaltung, Baulast


22.09.2005 08:25 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

zu unserem Fall „Privatwegmitnutzung / Instandhaltung und Verpachtung“ habe ich ergänzende Fragen:

a) Baulast: Hier bin ich gegenüber der Stadt zur Instandhaltung des Weges verpflichtet, was passiert aber, wenn die 80 jährige
Eigentümerin des Wohnhauses C sich bei der Stadt über mich als Eigentümer des Weges beschwert (Bsp.: Gehwegplatten seien locker, das Tor quietscht, oder es wird nicht ausreichend genug gestreut)? Kann die Stadt mich dann bzgl. der Baulast belangen, obwohl der Weg gut instandgehalten ist?

b) Kann mir die Stadt vorschreiben, mit welchem Bodenbelag der Weg instandzuhalten ist (Kies, Schotter, Pflastersteine)?

c) Sofern die Bewohner des Wohnhauses C einmal gehbehindert und auf einen Rollstuhl angewiesen wären, könnte der Weg in seinem aktuellen Zustand (zwei Fahrspuren à 60cm aus Gehwegplatten, links, mittig und rechts davon Kies) schwerlich befahren werden.
Inwieweit könnten wir als Eigentümer dort belangt werden bzw. haben wir auf alle möglichen Fahrzeuge bei der Gestaltung des Weges Rücksicht zu nehmen?

d) Inwieweit würde mich die Aufstellung eines Schildes "Privatweg, Benutzung auf eigene Gefahr" von einer Verkehrssicherungspflicht entbinden?

e) Die Besitzer des Wohnhauses C haben vor vielen Jahren auf dem von uns mitgekauften Weg an der Grenze zur öffentlichen Straße ein Tor mit Klingel und Briefkasten errichtet.
Dies Toranlage ist mit dem Kauf des Weges als damit fest verbundenen Gegenstand in unserer Besitz übergegangen.
Wir müssen, um auf unserem Grundstück bauen zu können, Teile des Tores entfernen, weil u.a. die Durchfahrt für ein Baugerät zu schmal ist.
Inwieweit sind wir den Besitzern des Wohnhauses C zu einem Ersatz der Klingel oder des Briefkastens verpflichtet (beides ist fest mit dem Tor verbunden)?

f) Sofern es mit den Besitzern des Wohnhauses C zu keiner Einigung hinsichtlich Verpachtung des letzten Wegabschnittes kommt, wäre für uns eine Lösung, selber auf dem Weg ein zusätzliches Tor zu errichten, denkbar.
Könnten uns dabei rechtliche Probleme seitens der Besitzer vom Wohnhaus C bevorstehen (theoretisch könnten wir doch soviele Tore auf dem Weg erstellen, wei es uns passt)?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragestellender
Sehr geehrter Fragestellender,

vielen Dank für Ihre erneute Anfrage.

Zu den Fragen a) bis c):
Natürlich kann sich der Eigentümer des Wohnhauses C bei der Stadt beschweren, wenn er der Meinung ist, dass Sie der aus der Baulast resultierenden Verpflichtung nicht nachkämen. Die Stadt wird dann gegebenenfalls einen Mitarbeiter zu Ihnen schicken, der überprüfen wird, ob die Beschwerde zutreffend ist, und eventuell wird die Stadt Sie dann per Ordnungsverfügung auffordern, die Baulastverpflichtung zu erfüllen. Die Stadt kann jedoch nur das von Ihnen verlangen, was auch Inhalt der Baulast ist. Dies sollte sich eigentlich aus dem Baulastenverzeichnis ergeben, insbesondere die Breite und Beschaffenheit der Zuwegung. Sollten im Baulastenverzeichnis hierzu wider Erwarten keine Angaben enthalten sein, dann brauchen Sie die Zuwegung nur in der Form zu pflegen und instandzuhalten, in der Sie sie übernommen haben (also die Fahrspuren aus Gehwegplatten mit Kies). Zu mehr kann Sie die Stadt nicht verpflichten, und der Eigentümer C hat Ihnen gegenüber ja sowieso keinerlei Ansprüche. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass sich die Anforderungen an die Zuwegung in Zukunft (z.B. wegen einer Gehbehinderung) einmal ändern könnten. Allerdings könnte sich insofern vielleicht einmal böses Blut zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn entwickeln, weshalb Sie eine für beide Seiten tragfähige Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn abschließen sollten.

Zu Frage d):
Die Aufstellung eines solchen Schildes wird Sie vermutlich nicht von Ihren Verkehrssicherungspflichten entlasten. Es gibt zwar ein Urteil des BGH aus dem Jahr 1975, wonach ein Schild "Benutzung auf eigene Gefahr" an Baustellen zu einem Wegfall der Verkehrssicherungspflicht führen soll. Spätere Entscheidungen höherer Gerichte lehnen diese Konsequenz jedoch ab, da es sich bei dem Schild quasi um eine "Allgemeine Geschäftsbedingung" handele, die in dieser Form nach dem Gesetz unzulässig sei. Daher können Sie sich nicht darauf verlassen, dass Sie sich durch die Aufstellung eines solchen Schildes Schadenersatzansprüchen entziehen können. Auch vor diesem Hintergrund sollten Sie daher versuchen, mit dem Eigentümer des Grundstücks C eine Einigung zu finden und ihn äußerstenfalls durch die Androhung der Sperrung der Zuwegung dazu zwingen (vgl. meine gestrigen Ausführungen).

Zu Frage e):
Diese Frage lässt sich abstrakt nicht ohne Weiteres beantworten. Es kommt darauf an, ob die Eigentümer des Hauses C das Tor mitsamt Klingel und Briefkasten mit Einverständnis des damaligen Eigentümers Ihres Hauses errichtet haben und welche Abreden damals getroffen wurden. Sie müssen aber damit rechnen, dass Sie Wertersatz leisten müssen.

Zu Frage f):
Mit dem Eigentümer C werden Sie insoweit kaum rechtliche Probleme haben, denn er kann ja keine Ansprüche gegen Sie geltend machen. Anders verhält es sich mit Ihrer Gemeinde: Diese könnte Sie per Ordnungsverfügung (etwa auf eine Beschwerde Ihrer Nachbarn hin) verpflichten, den Zuweg nicht durch Aufstellung zusätzlicher Tore zu versperren. Ich verstehe ehrlich gesagt auch nicht ganz, wozu das zusätzliche von Ihnen aufgestellte Tor dienen soll. Ihre Verkehrssicherungspflicht beseitigen Sie dadurch nicht, denn Sie sind, ohne den Pachtvertrag, ja nicht gehindert, die Wegstrecke hinter dem Tor zu betreten und zu pflegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen auch dieses Mal weiterhelfen. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2005 | 08:45

Sehr geehrte Frau Laurentius,

das unter d) angesprochene Schild betraf keine Baustelle sondern explizit die Kennzeichnung als Privatweg.
Text: "Achtung. Privatweg. Benutzung erfolgt generell auf eigene Gefahr und ist nur Anliegern der Nr. 30 und 30a gestattet. Dieser Weg wird bei Schnee und Glatteis nicht gestreut und nicht geräumt."
Wie sieht mein Haftungsumfang diesbezüglich aus – Städte stellen auch häufig Schilder auf mit dem Text „Achtung Kein Winterdienst …“?

Die Eintragung im Baulastenverzeichnis lautet:
Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks <Weg> auf dem vorgenannten Weg zugunsten
des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks C
eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen.

Demnach kann ich wohl nicht einfach den Weg zusperren, oder?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragesuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2005 | 12:18

Sie können nicht darauf bauen, mit einem solchen Schild "aus dem Schneider" zu sein. Die Rechtsprechung ist insoweit uneinheitlich, wie bereits gesagt halten viele Gerichte derartige Schilder im Rahmen einer Überprüfung als "allgemeine Geschäftsbedingung" für unwirksam. Und gerade wenn Sie in der Pflicht sind, die Benutzung der Zuwegung ALLEN Bewohnern, Besuchern und Benutzern des Grundstücks C zu gestatten, werden Sie Schwierigkeiten damit haben, den Umfang Ihrer Verpflichtung durch eine einseitige Erklärung zu beschränken. Sie können ein solches Schild also aufstellen, aber im Falle eines Falles können Sie sich nicht darauf verlassen, dass Sie aufgrund des Schildes nicht in Anspruch genommen werden können.

Aus dem Inhalt des Baulastenverzeichnisses ergibt sich, dass Sie die Zuwegung nur insoweit instandhalten und pflegen müssen, dass sie begehbar ist und mit PKW befahren werden kann. Für beides sollte nach Ihrer Schilderung die derzeitige Anlage ausreichen. Dass Sie besondere Vorkehrungen zum Beispiel für den Fall einer Gehbehinderung treffen müssen, ergibt sich nicht aus der Eintragung, somit wird die Stadt Entsprechendes auch nie von Ihnen verlangen können. Die Stadt kann aber natürlich von Ihnen verlangen, dass Sie die Zuwegung auch tatsächlich offenhalten. Jedoch könnten Sie einer entsprechenden Ordnungsverfügung entgegenhalten, dass Sie die Zuwegung nur zeitweise gesperrt haben, weil sie (aufgrund Verschleißes oder aufgrund von Eis und Schnee) nicht verkehrssicher ist und Sie zunächst mit Ihrem Nachbarn abklären müssen, inwieweit sich dieser an den Kosten beteiligt. Dies hätte die Stadt dann auch zu akzeptieren. Und Ihre Nachbarn selbst können wie gesagt Ihnen gegenüber derzeit gar keine Rechte hinsichtlich der Benutzung der Zuwegung geltend machen. Vor diesem Hintergrund sollten Sie und Ihre Nachbarn eigentlich zu einer für beide Seiten akzeptablen Vereinbarung finden können.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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