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Privatweg-Sanierung mit WEG-Gemeinschaft plus weiteren Anliegern

| 10.03.2016 02:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

die Problemstellung enthält eine Mischung aus verschiedenen Rechtsgebieten: Baurecht, WEG-Recht, GbR-Recht, Architektenrecht und evtl. weitere Gebiete. Die Gesamtproblematik lässt sich aber wohl am besten "in einem Guss" darstellen. Ein paar Angaben mögen Überflüssig sein, aber lieber mehr als zuwenig Information.

Wir sind mit 2 weiteren Parteien (insgesamt also 3) und insgesamt 4 Wohnungen (1 Partei hat 2 Wohnungen und 50% der MEA) in einer WEG-Gemeinschaft (die, inklusive Verwalter, leider sehr problematisch ist). Unser Haus liegt ganz unten am Ende eines Privatwegs, der ca. 100m weiter nach oben zu 2 weiteren Anliegern führt (rel. starke Steigung). Eigentlich nutzen praktisch nur diese 2 oberen Anlieger diesen Weg, aber es ist wohl im Grundbuch festgestellt worden, dass die Aufteilung bei jeweils 1/3 Anteil liegt, also jeder Anlieger hat einen Anteil von 1/3 der Gesamtheit des Wegs (keine spezifische Zuordnung bestimmter Bereiche zu jew. Anliegern). Da es ferner wohl so ist, dass der "Privatweganteil" innerhalb der WEG pro Kopf gerechnet wird, ergeben sich auf den Nenner 12 (3 aus dem 1/3 Anteil mal 4 "Köpfe" = 12) 4/12 Anteile, von denen dann jeder 1/12 bzw. der Eigentümer mit den 2 Einheiten 2/12 hat.

Im Laufe der Zeit traten immer häufiger Probleme mit dem Weg auf: immer wieder sackten Bereiche nach unten ab, die dann mit Kies wieder aufgefüllt werden mussten. Dann wurde festgestellt, dass der Kanal unter diesem Weg an mehreren Stellen ebenfalls Defekte aufweist.
Zum Kanal ist anzumerken, dass unsere WEG Gemeinschaft leider (gerade so eben) ebenfalls "dranhängt"- unser Hauskanal wurde offenbar unsinnigerweise seitlich abgeführt, statt einfach geradeaus direkt in den öffentlichen Kanal. Wegen dieser wenigen Meter sind wir also wohl auch für den Kanal mitverantwortlich.

Dazu Frage 1:
Ist letzte Aussage richtig? Oder wären wir als WEG sowieso auch für den Kanal mitverantwortlich, weil auf uns 1/3 des Wegs fällt und damit auch der darunterliegende Kanal gemeint ist?
Falls Weg (Straßendecke und Unterbau) und Kanal nicht als Einheit gesehen werden- welchen Anteil hätte die WEG dann am Kanal? Den, proportional zur Nutzung (was ca. 1/10 wären)? Könnte es sinnvoll sein, unseren Hauskanal umzuleiten und direkt in den öffentlichen Kanal zu leiten?

Insgesamt ist man mit allen Anliegern nun übereingekommen, dass sowohl der Kanal als auch der Weg saniert werden sollen.

Problematisch ist der Umstand, dass wohl die Gesamtheit der Anlieger eine GbR darstellen, die damit auch gesamtschuldnerisch haftet. Im Unterschied zu einer gesetzlich geregelten WEG-Gemeinschaft hat diese GbR keine Organisation. Bisher gab es v.a. eine Anliegerin, die die Dinge organisatorisch versuchte in die Hand zu nehmen, aber nun auch damit überfordert ist.

Frage 2:

Wie kann man diese "Zwangs-GbR" sehen? Welche Verantwortlichkeiten und Stimmenanteile werden wem zugeordnet? Alles nach den 1/3 Anteilen des Wegs?
Wer setzt welche Sanktionen durch, wenn jemand nach getroffenen Vereinbarungen ausschert? Wer vertritt sie im Außenverhältnis? Ist es sinnvoll einen Verwalter zu bestimmen (wobei ich in Sachen "Verwalter" aus dem WEG-Bereich bereits stark traumatisiert bin!). Was ist bei unsinnigen Entscheidungen (siehe auch weiter unten)?

Soviel zur Ausgangslage.
---

Die Sache dümpelt nun schon Jahre vor sich hin. Es wurden immer wieder Ausbesserungen gemacht, aber auch eine Kamerafahrt im Kanal.

Inzwischen hat seit ca. 1 Jahr, das ganz oben am Weg gelegene Grundstück (1/3 Anteil) einen neuen Eigentümer, der das dort befindliche Haus ganz abreißen und neu bauen will. Die Baufahrzeuge müssen dann, wenn der Abriss bzw. Hausbau losgeht, über diesen Privatweg.

Es wurde in zwischenzeitlich stattgefundenen Versammlungen verabredet, dass nur Fahrzeuge bis max 7,5 Tonnen den Weg befahren dürfen. Aber schon einige Zeit später zeigte sich, dass der neue Anlieger dies nicht verstehen, evtl. wegen Sprachproblemen, oder akzeptieren wollte.

Frage 3:
Inwieweit kann diese Notwendigkeit festgelegt werden, auch wenn dieser Anlieger nicht damit einverstanden ist? Was wäre, im Extremfall, wenn eine Mehrheit dafür wäre, dass auch sehr schwere Fahrzeuge dort fahren dürfen sollen?


Es wurden nun Angebote von Baufirmen eingeholt. Problem: Keiner der Anlieger kennt sich mit baulichen Dingen aus. Trotzdem "schaute" man sich die Angebote an, mit dem üblichen, mir aus der WEG-Gemeinschaft bekannten Ergebnis: der optisch niedrigste Preis gewinnt. Intellektuell wird zwar niemand so richtig nachvollzogen haben, was denn da konkret an Leistungen aufgeführt ist- aber das scheint für viele auch nicht wichtig zu sein. Dabei geht es um ein komplexes Bauvorhaben mit Kanalsanierung und Straßenbau.

Nun hat sich auch noch der Architekt des neuen Anliegers angeboten, das Projekt koordinieren zu wollen. Was zunächst zwar schön klingt, ist für mich der nächste Horror: Der Mann macht Hochbau, aber keinen Tiefbau- das ist ein gewaltiger Unterschied! Wie will er die Bauabschnitte ordentlich und fachmännisch prüfen? Zudem besteht für mich auch eine gewisse Gefahr aus dem Umstand, dass er gleichzeitig privat für einen Anlieger tätig ist.

Frage 4:
Was kann man da machen?

Vor ein paar Tagen erfahre ich von einem WEG-Miteigentümer, dass sich die Anlieger vor einer Woche getroffen hätten, zwei Angebote angeschaut und sich für eins entschieden hätten, das günstigere (siehe oben). Ich war einige Tage weg, war aber stets telefonsich und per Mail erreichbar, auch mein Briefkasten wurde regelmäßig nachgesehen. Anwesend waren die 2 weiteren Miteigentümner aus meiner WEG Gemeinschaft, unser WEG-Verwalter (!) und die beiden anderen Anliegerparteien, die obere wohl vertreten durch ihren Architekten (der ja selbst als Projektkoordinator tätig sein will). Es wurde bei diesem Termin nach Aussage von bisher 2 Teilnehmern (die anderen sind bis dato nicht erreichbar) also ein Beschluss gefasst.

Als ich das hörte war ich fassungslos.

Ich schrieb unseren WEG-Verwalter an und verlangte eine Erklärung. Er schrieb in frechem Ton zurück, dass er im Grunde nichts mit dem Weg zu tun habe und dies auch keine außerordentliche Eigentümerversammlung gewesen sei.

Frage 5:
Wenn es keine außerordentliche Eigentümerversammlung gewesen sein soll- was dann? Es wurde ja offenbar ein Beschluss gefasst.

Ich habe dann eine Mail zurückgeschrieben (Frist bis gestern) und darauf bestanden wissen zu wollen, was bei diesem "Treffen" beschlossen worden sei, welche Firmen was wann wie machen sollen. Keine Antwort.


Frage 6:
Was soll ich jetzt tun? Was ist, wenn schon Baufirmen beauftragt wurden und ich nicht einverstanden bin?


Schließlich der Vorschlag, den ich gehabt hätte:
Ich bin der Überzeugung, dass nur eine erfahrene Projektgesellschaft im Tiefbau solch ein Projekt planen, steuern, überwachen und abnehmen kann. Dies hätte den Vorteil, dass richtige Ausschreibungen gemacht werden und nicht ein paar Angebote von Laien in der Reihenfolge absteigender Zahlen (=Preise) geordnet werden, als einziges Kriterium.

Frage 7:
Was wird denn i.d.R. bei solchen Projekten gemacht? Der Weg ist ca. 100 m lang und ca. 3 m breit.

a) Beauftragung nur einer Baufirma nach Angebot
--> Wer überprüft und nimmt ab?
Könnte man sich auch einfach auf die Gewährleistung verlassen und es dann die Baufirma "selbstüberwachend" machen lassen?

b) Baufirma plus Architekt (der keine Ahnung vom Tiefbau hat)
--> Könnte das trotzdem gehen, da z.B. das Projektmanagement auch eher abstrakt möglich ist?

c) Projektgesellschaft im Tiefbau mit Planung, Ausschreibung, Überwachung, Abnahme- aber nicht billig, ca. 10 T€ für die Projektplanung
--> Oder kann man sich die 10 T€ sparen da man sich erfahrungsgemäß meist doch auf die Bauausführung verlassen kann und die Bauunternehmen den Gewährleistungsfall vermeiden wollen (und prophylaktisch eher gut bauen)?


Bei diesem komplexen Knäuel: Was würden Sie empfehlen (außer Wohnung verkaufen und wegziehen)?

Danke schonmal im Voraus, Ihr

Rechtsverirrter
Eingrenzung vom Fragesteller
10.03.2016 | 02:24
10.03.2016 | 08:55

Antwort

von


(406)
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53125 Bonn
Tel: 0228/ 259433
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Tat liegt hier eine komplexe Gemengelage vor, bei der auch die Interessen der Beteiligten nicht alle gleichgerichtet sind. Gerne helfe ich Ihnen dabei, die Fakten ein wenig zu sortieren:

Frage 1:
Weg und Kanal sind getrennt voneinander zu sehen, teilen also nicht automatisch dasselbe rechtliche "Schicksal".
Anders würde das nur dann aussehen, wenn der Kanal zur Abwässerung des Weges gebaut worden wäre. Dann könnte ein einheitliches Bauwerk vorliegen. So wie Sie die Situation schildern, geht es aber um den Hauskanal, bei dem diese Voraussetzungen nicht gegeben sind.

Eigentlich sollte auch diese Frage sinnvollerweise im Grundbuch geregelt sein. Ist dies jedoch nicht der Fall, ist es letztlich stets eine Frage dessen, worauf sich die Beteiligten einigen. Da der Kanal offenbar auch komplett auf privatem Grund verläuft, sind eventuelle Kanalsatzungen der Stadt nicht zu prüfen.
Im Zweifelsfall ist also davon auszugehen, dass auch hier die ideellen Miteigentumsanteile greifen, der Kanal also bezüglich seiner Unterhaltungskosten "gezwölftelt" wird.

Sollte es möglich sein, den Kanal Ihres Hauses unabhängig davon vom Grundstück abzuleiten, kann dies also ein Anhaltspunkt dafür sein, eine neue Aufteilung vornehmen zu lassen, da Sie und Ihre WEG dann nicht mehr Nutznießer des Kanals wären.

Frage 2:
Es ist möglich und sicherlich auch sinnvoll, die Situation im Rahmen eines GbR Vertrages zu regeln und dort auch Vertretungs- und Haftungsanteile schriftlich festzulegen.
Solange dies nicht der Fall ist, wird es bei der bislang ja bereits stillschweigend getroffenen Abrede verbleiben, bei der zunächst nach Anliegern gedrittelt und dann innerhalb Ihrer WEG nach Kopfteilen aufgeteilt wird.

Wenn nichts anderes bestimmt ist, können die gesetzlichen Regelungen des BGB zur Anwendung kommen. Die Regelungen zur GbR finden sich dort in den §§ 705 ff.
Danach unterliegt die Geschäftsführung nach außen allen Gesellschaftern gemeinsam, besteht über ein Geschäft keine Einigkeit, muss es unterbleiben.
Der hintere Anlieger kann also aus einer einmal getroffenen Abrede nicht einfach ausscheren. Tut er es dennoch, kann theoretisch jeder Mitbeteiligte rechtliche Schritte einleiten.

Frage 3:
Wie bereits gesagt, sieht das Gesetz vor, dass alle Beteiligten sich einig sein müssen. Es kann also keine mehrheitliche, sondern nur eine einstimmige Entscheidung geben.
Von diesem Prinzip könnte in einem GbR-Vertrag abgewichen werden. Solange es einen solchen aber nicht gibt, verbleibt es bei den gesetzlichen Grundsätzen.

Frage 4:
In der Tat dürfte hier keine außerordentliche WEG Versammlung vorgelegen haben. So sind nicht nur die Formalia (Ladungsfristen etc.) nicht eingehalten worden, sondern die Regelungen zur WEG Versammlung sind auch vorliegend gar nicht anwendbar.

Zwar ist eine WEG Teil der Anliegergemeinschaft, umgekehrt ist die Gemeinschaft aber keine WEG.
Es gilt also das bereits gesagte: Alle müssen sich einig werden. Es sollte dringend ein Weg gefunden werden, bei dem alle Beteiligten sich an einen Tisch setzen und die zukünftigen Schritte planen. Eventuell kann es sinnvoll sein, zuvor alle Nachbarn schriftlich auf die aktuelle Rechtslage aufmerksam zu machen, um zu verdeutlichen, dass unabgestimmte "Schnellschüsse" Konsequenzen haben können.
Eine Eskalation ist sicherlich nicht sinnvoll. Letztlich müssen alle Nachbarn mit- und nebeneinander leben.

Fragen 5 und 6:
Wie bereits bei Frage 4 beschrieben, hätten alle Anlieger an der "Versammlung" und der "Beschlussfassung" beteiligt gewesen sein müssen.
So wie Sie die Situation schildern, läge - wenn denn tatsächlich ein Auftrag erteilt worden sein sollte - kein wirksamer Auftrag durch alle Beteiligten vor. Tragen müssten diesen "nur" die an der Beschlussfassung Beteiligten.

Eventuell sollte man auch auf diesen Umstand in einer schriftlichen Stellungnahme hinweisen. Denn im Zweifel müssen die Anlieger, die nicht beteiligt waren, auch die Kosten für die Baumaßnahmen nicht mittragen.
Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, als dass Ihr Einwand, dass zwischen Hoch- und Tiefbau durchaus fachliche Unterschiede bestehen, ja kein "Querulantentum" darstellt, sondern ein durchaus sachliches Argument gegen die geplante Vorgehensweise ist.

Frage 7:
Die sicherste Lösung wäre daher sicherlich eine ordnungsgemäße Planung mit einer Bauüberwachung, auch wenn dies die Kosten erhöht. Letztendlich können Haftungsfälle nicht immer vermieden werden, auch bei gewissenhafter Arbeit.
Wenn es jedoch eine klare Aufteilung nach Verantwortungsbereichen (Bauherr = Anliegergemeinschaft, Bauüberwachung = beispielsweise ein Architekt) gibt, sind auch die rechtlichen Regelungen klar, die im Streitfalle zur Anwendung kämen.

Abschließend kann ich Ihnen daher nur dazu raten, möglichst darauf hinzuwirken, dass die gesamte Situation in etwas geordnetere Bahnen geleitet wird.
Es sollte ein Vertrag für die GbR aufgesetzt werden, der alle Eventualitäten enthält und auch die Möglichkeiten und Notwendigkeiten von regelmäßigen Versammlungen enthält.

Zusätzlich sollten Sie möglichst zeitnah eine Information im vorstehenden Sinne an alle Nachbarn richten. Ich halte es für empfehlenswert, sich hierbei rechtlich begleiten zu lassen. Gerne bin ich Ihnen dabei - falls gewünscht - beratend und vertretend behilflich. In diesem Fall freue ich mich über eine Kontaktaufnahme zu meiner Kanzlei.

Darüber hinaus stehe ich Ihnen über die Nachfragefunktion für Verständnisfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin


Bewertung des Fragestellers 24.03.2016 | 23:31

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