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Privatstrasse kann nicht gebaut werden

| 29.08.2018 17:04 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


18:52

Zusammenfassung: Privatstraßen sind in der Regel Bruchteilsgemeinschaften. Für diese gelten vorrangig etwa bestehende Miteigenümervereinbarungen und ansonsten die §§ 741 ff. BGB. Kosten und Lasten richten sich nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

In einem Neubaugebiet wurde ein EFH erstellt. Das Haus steht an einer noch als Privatstrasse zu erstellenden Baustrasse.

Das Gebiet ist terrassenförmig angelegt. Nun haben die Anwohner unterhalb des betreffenden EFH die Böschung zur Straße, entgegen der Bauvorschriften soweit abgetragen, dass die Privatstrasse nicht mehr angelegt werden kann.

Die Nachbarn wollen ihr Gelände nicht modellieren und haben an das zuständige Bauamt einen Antrag auf Befreiung gestellt. Dieser Antrag ist seit mindestens fünf Monaten nicht entschieden, die Stadt macht keine Angaben dazu, warum bisher noch keine Entscheidung getroffen wurde. Ähnliche Anträge in dem Baugebiet wurden alle abgelehnt.

Der fehlende Ausbau der Privatstrasse führt dazu, dass die Bewohner des EFH nur eingeschränkt Eingang und Garage betreten können. Stufen zur Haustür können nicht erstellt werden,zur Garage besteht ein Versatz,der die Reifen schädigt, die Breite der Baustrasse ist grenzwertig um die Garage zu befahren.

Zudem scheint die Strasse abzusinken, die Verkehrssicherheit ist anzuzweifeln und andere Anwohner nutzen die Strasse als Hundeklo und Müllhalde, da ja noch nichts fertig ist.

Frage: was kann der ET des EFH unternehmen, damit die Strasse endlich gebaut werden kann?

Wer haftet für Schäden oder Unfälle wenn sich herausstellt,dass die Baustrasse tatsächlich nicht mehr verkehrssicher ist?

Wer ist für die Verzögerung verantwortlich und muss dementsprechend die entstehenden Zusatzkosten tragen?


Ich bedanke mich für ihre Mühe.

Mit freundlichem Gruß


29.08.2018 | 18:18

Antwort

von


(126)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre drei Fragen, die ich auf Basis des derzeit mir bekannten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zitat:
1. Was kann der Eigentümer des Einfamilienhauses unternehmen, damit die Straße endlich gebaut werden kann?

Antwort:

Zunächst sollten gegenüber dem zuständigen Bauamt die bestehenden Einwände gegen die beantragte Befreiung förmlich mitgeteilt werden, am besten durch eine auf das Verwaltungsrecht spezialisierte Anwältin oder einen Anwalt vor Ort, der die örtlichen Begebenheiten kennt und auf Basis der Kenntnis u.a. des örtlichen Bebauungsplanes gegenüber dem Bauamt entsprechend argumentieren kann.

Sodann ist die Miteigentümervereinbarung bezüglich der Privatstraße genau darauf hin zu prüfen, welche Rechte und Pflichten für die bestehende Bruchteilsgemeinschaft vereinbart worden sind. Auf die Miteigentümervereinbarung müsste in Ihrem notariellen Erwerbsvertrag verwiesen worden sein. Sollten Sie die Miteigentümervereinbarung nicht zur Hand haben, so können Sie diese beim Grundbuchamt anfordern.

Sofern in der Miteigentümervereinbarung nichts anderes geregelt ist, gelten die §§ 741 ff. BGB. In der Regel wird der Miteigentümer danach die anderen Miteigentümer unter Fristsetzung zur Mitwirkung an der erstmaligen Herstellung der Privatstraße auffordern können. Da es sich bei der Herstellung um eine notwendige Maßregel handelt, ist die Zustimmung der anderen Miteigentümer zwar entbehrlich, sollte aber dennoch eingeholt werden.

Nach fruchtlosem Fristablauf könnte er dann selbst die Herstellung in Auftrag geben und die Kosten dann bei den Miteigentümern je nach Anteil einfordern und gerichtlich durchsetzen. Dies sollte im Aufforderungsschreiben bereits angekündigt werden.

Die Anspruchsgrundlage ist § 748 BGB. Diese Norm lautet:

Zitat:
Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Zitat:
2. Wer haftet für Schäden oder Unfälle wenn sich herausstellt, dass die Baustraße tatsächlich nicht mehr verkehrssicher ist?

Antwort:

Die Haftung richtet sich nach den Anteilen der Bruchteilsgemeinschaft.

Alle Miteigentümer sitzen insofern im gleichen Boot, haften für etwaige Schäden je nach Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft und haben daher ein vitales Interesse an der verkehrssicheren Herstellung der Privatstraße. Von daher sollte eigentlich eine Bereitschaft zur Mitwirkung bestehen.

Zitat:
3. Wer ist für die Verzögerung verantwortlich und muss dementsprechend die entstehenden Zusatzkosten tragen?

Antwort:

Auch dies hängt maßgeblich von den eingegangenen Verpflichtungen ab, sowie von der Art der jeweiligen Zusatzkosten. So wird eine Räumung des Mülls und des Hundekots sicherlich von allen Miteigentümern je nach Anteil zu tragen sein.

Gegenüber der zuständigen Gemeinde bzw. den Sachbearbeitern kommen unter Umständen Amtshaftungsansprüche in Betracht. Dies bedarf allerdings der näheren Prüfung und insbesondere einer Akteneinsicht in die Verwaltungsvorgänge.

Eine qualifizierte Anwältin oder Anwalt vor Ort finden Sie über die Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche oder über das Portal https://www.anwalt.de

ich hoffe, dass Ihnen diese Auskunft weiterhilft. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung des einen oder anderen Aspekts wünschen, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option oder melden sich unter meinen im Profil angegebenen Kontaktdaten, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufriedenstellen kann.

Ich wünsche Ihnen in jedem Falle alles Gute und verbleibe

mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2018 | 18:36

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, entweder habe ich mich falsch ausgedrückt....

Die Miteigentümer der Privatstrasse wollen alle, dass diese kurzfristig erstellt werden.

Problem sind die Anwohner unterhalb der betreffenden
Strasse, sprich die Häuser, die auf der unteren Terrasse stehen. Eigentlich haben diese mit der Privatstrasse gar nichts zu tun, verhindern aber den Bau durch unrechtmäßige Abgrabung der Böschung.

Diese haben nun eine Antrag bei der Stadt auf Befreiung von der Wiederherstellung gestellt. Dieser Antrag ist seit mehr als fünf Monaten noch nicht entschieden.

Auf diesen Sachverhalt beziehen sich meine Fragen.

Mit freundlichem Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2018 | 18:52

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Klarstellung, dann hatte ich das tatsächlich nicht richtig verstanden und entschuldige mich dafür.

Es besteht vor diesem Hintergrund gegenüber dem Bauordnungsamt ein Anspruch auf baubehördliches Einschreiten, auf Erlass einer sogenannten Bauordnungsverfügung.

Diese ist für Ihr Bundesland in § 59 der Bauordnung geregelt.

Diese Vorschrift lautet im Auszug wie folgt:

Zitat:
(1) Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

(2) Die Bauaufsichtsbehörden können nach Absatz 1 Satz 2 insbesondere

1.
die Einstellung der Arbeiten anordnen, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt werden; dies gilt auch dann, wenn

a)
die Ausführung eines Vorhabens entgegen den Vorschriften des § 73 Absatz 6 und 8 begonnen wurde, oder

b)
bei der Ausführung

aa)
eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens von den genehmigten Bauvorlagen,

bb)
eines genehmigungsfreigestellten Bauvorhabens von den eingereichten Unterlagen

abgewichen wird,

(...)

3.
die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können, oder wenn aufgrund des Zustandes einer Anlage auf Dauer eine Nutzung nicht mehr zu erwarten ist, insbesondere bei Ruinen,

4.
die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, untersagen.

Sie sollten daher unverzüglich förmlich eine solche Bauordnungsverfügung beantragen.

Sollte diese Bauordnungsverfügung abgelehnt werden, so können Sie hiergegen den im Ablehnungsbescheid genannten Rechtsbehelf im Rahmen der gesetzten Frist einlegen. Denn der Ablehnungsbescheid ist ein Verwaltungsakt, der mit den jeweils statthaften Rechtsbehelfen - diese sind von Bundesland zu Bundesland verschieden - angegriffen werden kann.

Ich empfehle für die gesamte Kommunikation gegenüber der Verwaltung die Hinzuziehung einer bzw. eines Fachanwältin / Fachanwalts für Verwaltungsrechts vor Ort.

Bezüglich etwaiger Amtshaftungsansprüche verbleibt es allerdings bei meinen Angaben in der ersten Antwort. Denn die Behörde müsste bei Verletzung des öffentlichen Baurechts ja eigentlich von sich aus tätig werden.

ich hoffe, nun den Sachverhalt besser eingeordnet und gewertet zu haben, entschuldige mich für das Missverständnis und stehe für weitere Nachfragen unter meinen Kontaktdaten selbstverständlich gerne zur Verfügung, insbesondere im Hinblick auf das anfängliche Missverständnis.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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