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Privatstraße ohne Wegerecht - was tun?

15.08.2013 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Der Eigentümer einer Privatstraße ist nicht verpflichtet, das Eigentum an der Straße (oder Miteigentumsanteile) an den Eigentümer eines nur über die Straße erreichbaren Hausgrundstücks zu verkaufen. Dem Hauseigentümer steht das Notwegerecht über die Straße zu (§ 917 Abs. 1 BGB).

Guten Abend,

wir sind ein mildtätiger Verein und betreiben eine "Jugendwohngemeinschaft". Das Haus haben wir vor 19 Jahren gekauft, ohne zu wissen, dass es sich um eine Privatstraße handelt, die sich im Eigentum der acht Anlieger befindet.
Da wir vom Verkäufer und auch vom Notariat nicht darauf hingewiesen wurden, haben wir das Haus gekauft, ohne aber Wegerechte zu besitzen. Der Straßenanteil befindet sich immer noch im Eigentum des ehemaligen Hauseigentümers.
Er besitzt 2/16 der Privatstraße (1/16 ist auf seine verstorbene Frau eingetragen).
Sein Straßenanteil ist mit ca. 1.500,-€ im Grundbuch belastet.
Mündlich haben wir mit ihm vereinbart, dass er beide Straßenanteile für 600,-€ an uns überträgt.
Vom Notariat wurde uns nun mitgeteilt, dass er nur 1/16 an uns übertragen will.

Unsere Frage: Kann ein Haus verkauft werden, ohne die Wegerechte an den Käufer zu übertragen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wenn die Privatstraße nicht ein einheitliches Grundstück mit dem Haus bildet, sondern als gesondertes Grundstück in Abt. I des Grundbuches eingetragen ist, dann kann das Haus(grundstück) ohne das Privatstraßengrundstück verkauft werden.

Wenn der öffentliche Straßenraum vom Haus nur über die Privatstraße erreicht werden kann, haben Sie als Eigentümer des Hausgrundstücks ein gesetzliches Notwegerecht über die Privatstraße, §§ 917 Abs. 1 Satz 1, (918 Abs. 2 Satz 1) BGB. Im Fall der Ausübung des Notwegerechts kann der Verpflichtete, hier die Eigentümer der Privatstraße, von Ihnen als Berechtigte/n die Zahlung einer Rente als Entschädigung verlangen, § 917 Abs. 2 BGB.

Im Hinblick darauf dürfte es für Sie finanziell günstiger sein, wenn Sie vom Verkäufer einen Miteigentumsanteil an der Straße und damit ein Mitbenutzungsrecht erwerben. Mündliche Zusagen zum Verkauf sind unwirksam, da die Übertragung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311 b Abs. 1 BGB). Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, beide in seinem Eigentum stehende Miteigentumsanteile an der Straße an Sie zu veräußern.

Wenn er den mit 1.500,- € belasteten Anteil zu einem Preis von 600,- € an Sie verkauft, heißt dies, dass die Belastung in Höhe von 900,- € durch den Kaufpreis nicht abgelöst werden kann und bestehen bleibt. In Höhe dieses Betrages kann der Gläubiger nach einem Erwerb dann in den (Ihren) Miteigentumsanteil vollstrecken, falls Sie die Belastung nicht durch eine Zahlung ablösen. Eine Vollstreckung würde zur Teilungsversteigerung des gesamten Straßengrundstücks führen. Von daher wäre es für Sie günstiger, nur den nicht belasteten, geerbten Anteil der verstorbenen Ehefrau zu erwerben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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