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Privatrechtlicher Grundstückskauf-welche Möglichkeiten gibt es, was ist zu beachten?

| 01.10.2011 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir beabsichtigen, einen Teil des Nachbargrundstücks zu kaufen, das an unser eigenes Grundstück grenzt.

Das Nachbargrundstück (inkl. des uns interessierenden Grundstückteils) ist mit 20% überbaut. Dies ist die maximal mögliche Bebauung.

Laut Bauprüfabteilung ist ein öffentlich-rechtlicher Verkauf des Grundstückteils daher nicht möglich.

Des weiteren besitzt das Nachbargrundstück noch eine Baulast, die besagt, dass die abzuteilende Fläche eben des Grundstückteils, den wir kaufen wollen, im Falle einer Neubebauung des Nachbargrundstücks nicht zur Berechnung der bebaubaren Fläche gemäß §11 Abs 1. Sp. 8 der Baupolizeiverordnung herangezogen wird.

Wir können das Grundstück also nicht „öffentlich-rechtlich" kaufen, also keine Teilung vornehmen.

Offenbar besteht aber die Möglichkeit, das Grundstück privatrechtlich zu kaufen.

Wir hatten ursprünglich, bevor wir von der Baulast und der Unmöglichkeit der öffentlich-rechtlichen Teilung erfuhren, mit dem Nachbarn einen Preis vereinbart, wie er für hier für Bauland gezahlt wird.

Anbei unsere Fragen:

1. Was bedeutet ein privatrechtlicher Kauf? Nach unserem Kenntnisstand gibt es die Möglichkeit, Nutzungsrecht oder Grunddienstbarkeit des Grundstücks zu erwerben. Was bedeutet das? Gibt es noch weitere Möglichkeiten?

2. Wir könnten uns vorstellen, einen entsprechenden Preis vorausgesetzt, das Grundstück trotz der nicht möglichen öffentlich-rechtlichen Teilung zu kaufen, aber nur unter der Voraussetzung, dass uns das Grundstück auch tatsächlich gehört (es u.a. auch vererbbar/verkaufbar ist) und der Kaufvertrag so eindeutig aufgesetzt ist, dass wir auch bei Verkauf des Nachbargrundstücks keinen juristischen Schwierigkeiten entgegensehen. Worauf müssen wir vor allem achten?

3. Es handelt sich bei dem Grundstückteil nicht um Bauland, richtig?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1. Was bedeutet ein privatrechtlicher Kauf? Nach unserem Kenntnisstand gibt es die Möglichkeit, Nutzungsrecht oder Grunddienstbarkeit des Grundstücks zu erwerben. Was bedeutet das? Gibt es noch weitere Möglichkeiten?

Jeder Kauf ist ein privatrechtlicher, auch dann wenn die Gemeine kauft bzw. verkauft. Dieser von Ihnen angesprochene "öffentlich-rechtlicher Kauf" ist bedeutungslos. Es gibt aber eine öffentlich-rechtliche Rückgängigmachung einer Teilung, die zulässig ist.

Die Grunddienstbarkeiten sind Belastungen des Grundstücks zu Gunsten eines Nachbarn, §§ 1018 BGB . Auch ein Nutzungsrecht kann als eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden. Das Baulastenverzeichnis hat auch entsprechende Eintragungen zu Lasten des Eigentümers des Grundstücks, in denen dieser auf seine öffentlich-rechtliche Ansprüche verzichtet, z.B. auf Einhaltung des Abstands zum Nachbarn verzichtet. Sie müssen vor dem Kauf Einsicht nehmen in das Baulastenverzeichnis für das GS neben der Einsicht in das Grundbuch beim Grundbuchamt.
2. Wir könnten uns vorstellen, einen entsprechenden Preis vorausgesetzt, das Grundstück trotz der nicht möglichen öffentlich-rechtlichen Teilung zu kaufen, aber nur unter der Voraussetzung, dass uns das Grundstück auch tatsächlich gehört (es u.a. auch vererbbar/verkaufbar ist) und der Kaufvertrag so eindeutig aufgesetzt ist, dass wir auch bei Verkauf des Nachbargrundstücks keinen juristischen Schwierigkeiten entgegensehen. Worauf müssen wir vor allem achten?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, dann gehört es Ihnen. Sie können es auch weiter verkaufen. Sie müssen aber darauf achten, dass die durch den Eigentümer vorgenommene Teilung des Grundstücks von der Gemeinde nicht rückgängig gemacht wird. Das ist dann der Fall, wenn diese Teilung gem. § 19 Abs. 2 BauGB rechtswidrigen Zustand geschaffen hätte. Er - der Zustand nach der Teilung- darf nicht Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen.

3. Es handelt sich bei dem Grundstückteil nicht um Bauland, richtig?

Ja, so wie Sie das mit 20% der Bebaubarkeit des Nachbargrundstücks. Wenn Sie den GS-Teil aber zum Bauland machen wollen, können Sie gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans verstoßen, was zu Rückgängigmachung der Teilung nach § 19 Abs. 1 BauB führen kann. Man müsste sich die Festsetzungen des B-Plans anschauen, ob die Quote von 20 % aus ihm ist oder aus einer anderen Vorschrift bzw. Vereinbarung mit dem bisherigen Eigentümer und der Gemeinde. Ist das letzteres der Fall, handelt sich dann- wenn keine andere bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorschriften dem entgegenstehen- um ein Bauland.




Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage ermöglicht zu haben. Diese Beratung kann nicht eine mündliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

MIt freundlichen Grüßen


Edin Koca
Rechtsanwalt

www.edinkoca.com
info@edinkoca.com
Taunusstraße 43
60329 Frankfurt am Main

Rückfrage vom Fragesteller 02.10.2011 | 15:47

Vielen Dank für Ihre informative Antwort!

Sie schrieben:
"Wenn Sie ein Grundstück kaufen, dann gehört es Ihnen. Sie können es auch weiter verkaufen. Sie müssen aber darauf achten, dass die durch den Eigentümer vorgenommene Teilung des Grundstücks von der Gemeinde nicht rückgängig gemacht wird. Das ist dann der Fall, wenn diese Teilung gem. § 19 Abs. 2 BauGB rechtswidrigen Zustand geschaffen hätte. Er - der Zustand nach der Teilung- darf nicht Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen."

Es ist ja so, dass uns die Bauprüfabteilung mitgeteilt hat, dass eine Teilung nicht möglich ist, da 20% Überbauung auf dem Nachbargrundstück erreicht sind. Wie gesagt, dies ist schon die Aussage der Bauprüfabteilung. Mehr Bebauung ist hier laut Bauprüfabteilung nicht zulässig.
Sie schlug uns daher vor, den Kauf privatrechtlich durchzuführen.

Ihren Worten zufolge ist aber auch das nicht möglich, da ein Kauf eine Teilung voraussetzt, die nicht gegen §19 Abs. 2 BauGB verstoßen darf? Wir sind ausschließlich daran interessiert, das Grundstück "vollständig" zu erwerben, am besten als Bauland zum vereinbarten Preis, wenn dies aber nicht möglich sein sollte, zu einem Preis, der Gartenland entspricht. Wir sind nicht daran interessiert, einen pachtähnlichen Vertrag einzugehen. Können wir das Grundstück unter den genannten Bedingungen also erwerben?

Sie schrieben:
"Sie müssen vor dem Kauf Einsicht nehmen in das Baulastenverzeichnis für das GS neben der Einsicht in das Grundbuch beim Grundbuchamt."

"Man müsste sich die Festsetzungen des B-Plans anschauen, ob die Quote von 20 % aus ihm ist oder aus einer anderen Vorschrift bzw. Vereinbarung mit dem bisherigen Eigentümer und der Gemeinde. Ist das letzteres der Fall, handelt sich dann- wenn keine andere bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorschriften dem entgegenstehen- um ein Bauland."

Wie gesagt, wir haben bereits in das Baulastenverzeichnis Einblick genommen gehabt und die oben angesprochene Baulast entdeckt. Da uns die Bauprüfabteilung mitgeteilt hat, dass nur 20% Bebauung in unserer Straße zulässig sind, folgere ich aus Ihren Worten, dass es sich wegen der bereits erfolgten 20%igen Bebauung des Nachbargrundstücks bei dem Grunstücksteil nicht um Bauland handelt, richtig?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.10.2011 | 17:20

Gerne antworte ich auf Ihre Nachfrage wie folgt:

Können wir das Grundstück unter den genannten Bedingungen also erwerben?

Ja, Sie dürfen es erwerben. Bauen dürfen Sie aber nicht, mit Ausnahme von baugenehmigungsfreien Bauten unter Einhaltung der in Ihrem Bundesland und in Ihrem Kreis geltenden baurechtlichen Vorschriften. Das weitere Vorgehen vor dem Bau eines solchen Bauobjekts müssten Sie dann mit der Bauaufsichtsbehörde in Ihren Kreis absprechen.

Da uns die Bauprüfabteilung mitgeteilt hat, dass nur 20% Bebauung in unserer Straße zulässig sind, folgere ich aus Ihren Worten, dass es sich wegen der bereits erfolgten 20%igen Bebauung des Nachbargrundstücks bei dem Grunstücksteil nicht um Bauland handelt, richtig?

Ja.

Mit freundlichen Grüssen

Edin Koca

Bewertung des Fragestellers 02.10.2011 | 22:09

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