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Privates Bieterverfahren Verkauf gebrauchter vermieteter Immobilie

24.10.2016 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Damen und Herren, ich beabsichtige meine 10 Jahre alte Immobilie zu verkaufen. Ich habe Anfang August 2016 eine Anzeige aufgegeben mit einer Wohnfläche von ca. 47qm zum Preis von EUR 239.000.-. Unmittelbar danach bin ich verreist und habe mich nicht weiter um die Resonanz gekümmert. Als ich Ende August zurückkam, sah ich wie viele Interessenten sich zwischenzeitlich auf meinem E-Mail-Acct gemeldet hatten. Über 400 ! Dies brachte mich zu der Überlegung dass mein angegebener Verkaufspreis wohl viel zu niedrig wäre und ich änderte ihn in der Anzeige ab auf EUR 259.000.-. Ab diesem Zeitpunkt reagierte ich auch auf die Anfragen und bot allen Interessenten drei Massenbesichtigungstermine per E-Mail an. In dieser E-Mail bat ich auch um Beachtung des aktuellen Kaufpreises (für die Interessenten von Anfang August wichtig). Ich wies die Interessenten darauf hin, dass die Besichtigung ausschließlich zum Begutachten des Objekts diene und weitere Fragen bei anhaltendem Interesse zu einem späteren Zeitpunkt geklärt werden könne. Ich habe die Immobilie N I C H T im privaten Bieterverfahren in der Anzeige angeboten und folglich auch keinen Hinweis dazu in der Anzeige gegeben. Nun ist es aber so, dass die Interessenten von sich aus höhere Preise bieten, wissen wollen was der aktuell Höchstbietende bietet und erhöhen gegenseitig. Ich habe natürlich nichts gegen einen höheren Erlös jedoch ergeben sich für mich nun folgende Fragen:

1. Ist die nachträgliche Erhöhung von Anfang August zu Ende August zulässig?
2. Befinden sich die Interessenten und ich sich jetzt doch in einem bieterverfahren?
3. Wenn ja hätte ich ja die Pflicht verletzt in der Anzeige bereits darauf hinzuweisen, welche folgen könnte dies haben ?
4. Ich habe gehört das bei Zahlungsschwierigkeiten des Käufers gegenüber seiner die Immobilie finanzierenden Bank bei überhöhten Preisen das Geschäft rückabgewickelt werden kann !?

Vielen Dank im Voraus

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
1)
Da es sich bei dem in der Anzeige genannten Kaufpreis lediglich um eine sog. „inivitatio ad offerendum" handelt, also eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots im Rahmen der Vertragsanbahnung, konnten Sie den Kaufpreis ohne weiteres erhöhen. Der Kaufpreis wäre nur dann bindend, wenn alle wesentlichen Vertragsbestandteile bekannt wären – da hier der Käufer fehlt, ist aber kein Rechtsbindungswillen anzunehmen.
2)
Vor einem „privaten Bieterverfahren" wird nach einem vorher bekannt gegebenen und mit allen Interessenten durchgeführten Besichtigungstermin eine Frist zur Abgabe von Geboten bestimmt, nach deren Ablauf sich der Verkäufer entscheidet, ob er das Höchstgebot annimmt oder eben nicht. Üblicherweise wird dann nachverhandelt und dann ggf. der Kaufvertrag notariell beurkundet. Hier „bieten" die Kaufinteressenten – wobei sie sich mit jedem einzelnen in Vertragsverhandlungen befinden. Solange Sie keinem Angebot zustimmen, ist der Vertrag nicht zustande gekommen, wobei das Angebot als Antrag im Sinne von § 145 BGB wegen § 147 Abs. 1 BGB sofort angenommen werden muss, wenn keine Frist gemäß § 148 BGB bestimmt worden ist. Natürlich muss der Vertrag wegen §§ 311b, 152 BGB notariell beurkundet werden, um wirksam zu werden.

3)
Wenn Sie vor Aufgabe der Anzeige nicht von zahlreichen Geboten ausgegangen sind, mussten Sie auch nicht über mögliche Mitbieter aufklären. Es liegt zudem in der Natur der Sache, dass sich auf Anzeigen mehrere Interessenten melden können. Ob Ihr Verhalten etwa zu Schadenersatzansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsanbahnung (sog. „culpa in contrahendo") gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 BGB führt, kann im Rahmen dieser Plattform nicht beurteilt werden, da insofern alle Details bekannt sein müssen.

4)
Grundsätzlich kann wegen der Vertragsfreiheit jeder Kaufpreis vereinbart werden, solange kein Wucher im Sinne von §138 Abs. 2 BGB vorliegt oder das Geschäft in sonstiger Hinsicht sittenwidrig ist oder gegen Gesetze verstößt. Bei Nichtigkeit würde das Geschäft als von Anfang an nicht geschlossen angesehen und rückabgewickelt werden. Diese Frage kann im Rahmen dieser Plattform aber ebenfalls nicht abschließend beurteilt werden.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen.
Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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