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Privates Baurecht Bautenstand / Bezugsfertigkeit


28.11.2012 12:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich habe eine Altbauwohnung (von 14 Einheiten) gekauft, die vom Bautraeger renoviert wird. Laut Kaufvertrag sind gemaess MaBV bis zu 7 Abschlagszahlungen zu zahlen. Es wurde jetzt die 2. Rate gefordert (ca 50%), unter anderem fuer

* Rohbau einschliesslich Zimmererarbeiten
-> Dach hat noch Brandschaden und ist nicht fertiggstellt

* Rohinstallation Heizungsanlage
-> nicht in Ordnung, Anschluesse fuer die Heizung im Bad fehlen

* Rohinstallation Sanitaeranlagen
-> nicht in Ordnung, Anschluesse fuer Waschbecken, Toilette, Dusche, Wanne im Bad fehlen vollstaendig

* fuer den Fenstereinbau, einschliesslich Verglasung
nicht in Ordnung, Dichtungen fehlen, es wurde schlecht gearbeitet (durch Bautraeger bestaetigt),es muss nachgebessert werden

* fuer den Innenputz
-> nicht in Ordnung, eine Trockenbauwand ist vollstaendig unverputzt, in 2 Zimmern sind Loecher in der Decke (ca. 50cm Durchmesser)

Der Bautenstandsbericht des Architekturbueros bescheinigt in allen Punkten "fertiggestellt" und ist daher m.E. signifikant falsch
--------
Ausserdem herrscht seit 1 Monat Baustopp (aufgrund "interner Pruefungen mit Handwerkern, Architekturbuero"), und die vertraglich vereinbarte Bezugsfertigkeit zum 30. November 2012 (leider ohne Vertragsstrafe) ist nicht gegeben.
--------
FRAGE 1
Gehoert zu der Rate "Rohbau einschliesslich Zimmererarbeiten" auch, dass das Dach des Mehrfamilienhauses (also Gemeinschaftseigentum) bzgl. Zimmererarbeiten fertiggestellt sein muss?

FRAGE 2
Der Bautraeger moechte nun eine Zahlung in der Form
- Fenstereinbau ist zu 80% fertiggestellt, also sind 80% der Rate faellig
- Innenputz ist zu 90% fertiggstellt, also sind 90% der Rate faellig usw.
Ist das rechtens und muss ich zahlen? Kann ich darauf bestehen, dass anstelle des unstrittig falschen Bautenstandsberichtes ein neuer angefertigt wird?

FRAGE 3
Der Bautraeger fuehlt sich zur Zeit nicht in der Lage, einen neuen Termin fuer die Bezugsfertigkeit zu nennen, sagt informell ca Februar/Maerz 2013?

- Ist der Bautraeger verpflichtet, einen neuen Termin zu nennen, oder ist es ohnehin egal, weil lediglich (relative geringer) Schadensersatz geltend gemacht werden kann und auch der neue Termin nicht gehalten werden muss. Ist es sinnvoll, den Bautraeger in Verzug zu setzen?


Vielen Dank

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des Immobilienkaufs (Wohnungskauf, Hauskauf, Renovierung, Sanierung, Generalunternehmer, Bauträger), und des Werkvertrags bzw. Bauvertrags.

Im wesentlichen dürften die Rechtsgrundlagen im Vertrag mit dem Bauträger (Generalunternehmer) und im Kaufvertrag über die Immobilie(n) sowie dem Gesetz zu finden sein. Regelmässig sind Bauträgerverträge so ausgestaltet, dass der Bauträger Ihnen gegenüber als Generalunternehmer für die Vertragserfüllung haftet, er sich als kaum auf Vertragsverletzungen seiner Subunternehmer (z.B. Nichtleistung, Schlechtleistung, Leistungsverzögerung) Ihnen gegenüber berufen kann.

Üblicherweise werden Zahlungsverpflichtungen nach Vertrags- oder Baufortschritt vereinbart. Zu bemerken ist freilich dass es nicht einer Vertragspartei (dem Bauträger) überlassen werden kann selbst oder durch (seine) Hilfspersonen festzustellen, ob ein bestimmter Baustand erreicht ist. Hier sollten Sie ggf. selbst sach- und fachkundigen Rat einholen (Stichwort "Abnahme des Werks" oder Teilabnahme § 640 BGB). Ob der Generalunternehmer Ansprüche auf Abschlagszahlungen hat richtet sich ggf. nach § 632 BGB. "Abnahme" bedeutet die Billigung des Werks als im wesentlichen vertragsgemäß durch den Besteller des Werks (als durch Sie).

Die Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) wurde wohl Vertragsbestandteil und regelt in § 3 MaBV (Besondere Sicherungspflichten für Bauträger) Einzelheiten. Genannt werden :

30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

2. vom der restlichen Vertragssumme
- 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 3 vom Hundert für den Estrich,
- 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
- 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Hiernach beantwortet sich Ihre Frage 1 wie folgt : Das Dach (Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen) gehört nicht zur "Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten".

Wenn und insoweit einzelne Leistungsabschnitte noch nicht, oder mangelhaft hergestellt wurden so wäre eine Abnahme zu verweigern, ein Mängelprotokoll zu erstellen und ein angemessener Betrag bis zur Herstellung/Mangelbeseitigung zurückzubehalten. Auch eine Fristsetzung zur Mangelbeseitigung mit Androhung einer Selbstvornahme (auf Kosten des Bauträgers) muss erwogen werden. Hiernach lässt sich Ihre Frage 2 so beantworten, dass eine Teilzahlung vereinbart werden kann, die Zurückbehaltene Summe aber so hoch sein sollte, den Generalunternehmer/Werkunternehmer zur Fertigstellung/Beseitigung der Mängel zu motivieren. Nochmal : Es kommt auf die Abnahme durch Sie an. Sie sind nur zur Abnahme vertragsgemäß und mangelfrei erstellter Bauabschnitte verpflichtet.

Oftmals kommt es trotz detaillierter Regelungen (z.B. in Regeln der Technik oder DIN-Vorschriften) an den Schnittstellen der Gewerke zu internem Streit (z.B. Mauer schief, deshalb hat Verbputzer mehr Aufwand). Ihr Ansprechpartner ist aber der Generalunternehmer, der also gerade nicht auf Probleme mit den Subunternehmern oder der Subunternehmer untereinander verwiesen kann.

Ihre Frage 3 ist schwer einzuschätzen zumal wohl kein Bezugstermin vertraglich (schriftlich und beweisbar) vereinbart wurde. Das der Bauträger einen Termin auch nachträglich nicht rechtsverbindlich nennen will ist wohl klar. Die vertragliche Leistung des Bauträgers besteht andererseits gerade darin den Bau zu organisieren und zu koordinieren.

Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Es wird Sie nicht verwundern wenn ich Ihnen anrate Rechtsrat und ggf. Unterstützung durch einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, auch um sicherzustellen, dass nicht zu Ihren Lasten an den wesentlichen Vertragsinhalten "herumgebastelt" wird. Oft lässt sich so ein größerer Streit vermeiden, und eine vergleichsweise Lösung finden die die Fertigstellung des Baus in akzeptabler Zeit sichert. Kommt es zum Streit lassen sich ggf. in einem Beweissicherungsverfahren Beweise sichern.

Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2012 | 14:14

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

vielen Dank fuer Ihre Antworten. Eine Nachfrage zu Frage 3:

Es IST im urspruenglichen Kaufvertrag ein fester Termin 30.11.2012 zur Bezugsfertigkeit vereinbart. Es wurde uns schriftlich mitgeteilt, dass dieser nicht gehalten werden kann, und muendlich mitgeteilt, das ein neuer Termin nicht genannt werden kann. Meine Frage ist, ob der Bautraeger einen neuen Termin nennen MUSS, und ob es auch sinnvoll/wichtig ist diesen einzufordern, oder ob der neue Termin letztlich genauso irrelevant ist wie der erstgenannte und einfach ignoriert wird.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2012 | 15:04

Sehr geehrter Fragensteller,


ich habe den zwischen Ihnen und dem Bauträger vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin (zum 30.11.2012) überlesen ("Bezugsfertigkeit zum 30. November 2012").

Deshalb nochmal zu Ihrer Frage 3:

Zunächst ist anzumerken, dass eine Vertragsstrafe den Sinn hat, einen Schaden pauschalisiert - hier für den Fall dass die Wohnung(en) nicht zum 30.11.2012 bezugsfertig sind - und einfach festzustellen bzw. zu begleichen.

Ist eine Vertragsstrafe nicht vereinbart bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen. Sie sollten den Bauträger beweisbar (per Einschreiben Rückschein) in Verzug setzen. Sie sollten ggf. eine angemessene Nachfrist setzen, mit Ablehnungsandrohung oder Androhung einer Ersatzvornahme.

Der Bauträger ist dann verpflichtet, die Arbeiten zu beschleunigen und ggf. neue Termine mitzuteilen. Er hat insbesondere dafür zu sorgen, dass die Arbeitskräfte an der Baustelle z.B. verdoppelt werden, Samstagsarbeit durchgeführt und unverzüglich einen neuen Bauzeitenplan vorzulegen (vgl. dazu exemplarisch folgendes Urteil : http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm/j2007/24_U_150_04urteil20070531.html)

Ein Schadensersatzanspruch Ihrerseits gegen den Bauträger setzt weiter voraus, daß Ihnen ein konkreter Schaden (verschuldet durch den Bauträger) entstanden ist.

Mögliche Schadensposition:

- Mietzahlung für die alte selbstgenutzte Wohnung
- Hotelübernachtungen wegen der verspäteten Bezugsfertigkeit der Wohnung
- Mietausfall (Verlust bei verzögerter Weitervermietung)
- Kosten für Bereitstellungszinsen der Bank
- Rechtsverfolgungskosten

Bei Einschränkungen Benutzbarkeit (Immobilie oder Wohnungen nur teilweise bezugsfertig) gilt das Vorstehende sinngemäß entsprechend.

Wichtig wäre, dass Sie sowohl die Verzugssetzung als auch Ihre Schäden nachweisen können - die Möglichkeit eines Beweissicherungsverfahrens hatte ich bereits erwähnt.

Ich bitte zum Schluss nochmals mein Versehen bei Frage 3 zu entschuldigen. Sollte eine Nachfrage entstanden sein wenden Sie Sich bitte per Email an mich.

Es bleibt gleichwohl als Ergebnis der hier geschuldeten Erstberatung, dass ich Ihnen anraten möchte Sich anhand aller Unterlagen, Verträge und der Korrespondenz in dieser Angelegenheit anwaltlich beraten zu lassen.



Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt


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