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Privater Verkauf mit Gewinnabsicht - Bin ich ein Bauträger?

06.09.2008 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

Ich beabsichtige mit einem freiberuflichen Architekten ein Haus zu bauen, in dem ich selber wohne. Dabei bin ich der Bauherr und die Verträge mit den Handwerkbetrieben werden mit mir direkt geschlossen.

Gleichzeitig möchte ich auf dem selben oder einem angrenzenden Grundstück ein weiteres Haus oder Doppelhaus bauen, mit der Absicht dieses oder diese gewinnbringend zu verkaufen (evt. bereits während der Bauphase).

Mir ist klar, dass ich steuerlich als gewerblich eingestuft werden.

Meine Frage:

- Bin ich somit automatisch ein Bauträger ohne rechtmäßiges Gewerbe? Ist das überhaupt zulässig? Muss ich behördliche Genehmigungen einholen?

- Welche Gewährleistungsansprüche und -fristen muss ich nach dem Verkauf tragen?

- Kann ich die Gewährleistung notariell ausklammern und meine Ansprüche an die Handwerksbetriebe im Gegenzug übertragen?

Vielen Dank

Guten Tag,

Zunächst ist es nicht klar, dass Sie ein steuerliches Gewerbe betreiben. Wenn es nur um ein einzelnes Grundstück geht, das Sie bebaut verkaufen wollen und Sie nicht die Absicht haben, weitere Grundstücke zu bebauen und zu verkaufen, dann kommt eher ein privates Veräußerungsgeschäft in Betracht (§§ 22 Ziff. 2 , 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz - EStG -). Dies sollten Sie von einem Steuerberater genauer prüfen lassen.

Für die Frage der Erlaubnispflicht nach der Gewerbeordnung (GewO) kommt es ebenfalls auf den allgemeinen Gewerbebegriff an. Ein Merkmal ist, dass die Tätigkeit auf gewisse Dauer und Nachhaltigkeit angelegt ist. Dies trifft auf einen einmaligen Verkauf (ohne Absicht weiterer ähnlicher Geschäfte) nicht zu. Wenn schon kein Gewerbe vorliegt, dann ist auch die für Bauträger einschlägige Vorschrift (§ 34c Abs. 1 Ziff. 4 GewO ) nicht anwendbar. Um sicher zu gehen, sollten Sie Ihr Vorhaben dennoch dem zuständigen Gewerbeaufsichtsamt anzeigen und eine Stellungnahme abwarten.

Der Bauträgervertrag ist Werkvertrag (selbst dann, wenn das Bauwerk zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits fertiggestellt ist). Es gelten für die Gewährleistung daher §§ 633 ff. BGB . Bei Mängeln besteht zunächst ein Anspruch auf Nachbesserung. Falls dies misslingt oder verweigert wird, gibt es Ansprüche auf Aufwendungsersatz für Selbstvornahme der Mangelbeseitigung, Minderung, Schadens- bzw. Aufwendungsersatz oder Rückabwicklung des Vertrags. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte beträgt bei einem Bauwerk fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Ziff. 2 BGB ). Die Frist beginnt mit der Abnahme (Abs. 2).

Ein Haftungsausschluss ist grundsätzlich möglich (§ 639 BGB ). Kein Problem ergibt sich, wenn die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt werden.

Bei der Verwendung vorformulierter Klauseln gelten ggfs. die Beschränkungen des AGB-Rechts. Auch der nur einfach verwendete Vertrag ist an §§ 305 ff. BGB (entspricht dem früheren AGB-Gesetz) gebunden, wenn (a) der Notar im Auftrag einer Partei den Vertragstext entwickelt hat oder der Notar vorformulierte Klauseln einer Partei übernimmt, und (b) die Klauseln in der Absicht formuliert wurden, sie wiederholt zu verwenden (mindestens drei mal); dies gilt auch für den Fall, dass Klauseln verwendet werden, die ein Dritter formuliert hat und die dieser für eine Vielzahl von Verträgen verwendet. - Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die von Ihnen gewünschte Gestaltung (Haftungsausschluss und Abtretung der Ansprüche gegen die Handwerker) unzulässig, denn Sie verstößt gegen § 309 Ziff. 8 b aa BGB . Eine Ausnahme wäre höchstens dann zu machen, wenn die Klausel den Auftraggeber nicht verpflichtet, einen Rechtsstreit gegen die Handwerker zu führen (hierfür müsste eine genaue Rechtsprechungsanalyse vorgenommen werden).


Soweit eine erste Einschätzung der diversen Rechtsprobleme. Für die endgültige Vertragsgestaltung etc. sollten Sie unbedingt individuelle Beratung durch Anwalt und Steuerberater vor Ort suchen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt


_______________
ra-juhre@web.de

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