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Privater Direktverkauf eines Hauses ohne Maklerprovision


13.04.2005 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Im Anhang sehen Sie meinen gültigen Maklervertrag (nicht gekündigt) zwecks Hausverkaufs. Meine Frage dazu: Es hat sich ein Käufer privat bei mir gemeldet (ohne jeglichen Maklerkontakt), der jetzt das Haus, ohne Maklerkontakt, bzw. ohne Maklerprovision zu zahlen, kaufen möchte.

1. Kann hier der Makler Provision vom Verkäufer und Käufer verlangen, wenn der Verkauf zustande kommt, ohne dass der Makler involviert ist?

2. Muss ich als Verkäufer, um die Provision zu umgehen, die Kündigungsfrist einhalten?

3. "Der Verkäufer ist verpflichtet bis drei Monate nach Ablauf den Namen des Käufers zu nennen..."
Kann hier ein Problem entstehen, wenn der Name dem Makler eben vorher nicht bekannt war?


Vielen Dank schon mal im voraus
Jochen

Hier der Vertrag (unter Auslassung von pers. Daten):

-------------------------------------------------


Auftragsbedingungen

Der Verkäufer beauftragt den Makler mit der Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses bzw. zum Nachweis eines Käufers für die o.g.lmmobilie.

Es handelt sich hierbei um einen Alleinauftrag. Der Verkäufer versichert, dass kein anderer Maklerauftrag besteht und während der vereinbarten Vertragslaufzeit kein weiterer Makler mit der Vermittlung bzw. dem Nachweis eines Kaufinteressenten der o.g. Immobilie beauftragt wird.

Der Verkäufer verweist Kaufinteressenten, die sich direkt an ihn wenden an den Makler.

Der Makler verpflichtet sich:

Diesen Makler-Allein-Auftrag fachgerecht, nachhaltig und unter allen sich ergebenden Abschlusschancen zu bearbeiten, den Auftraggeber aber die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderungen und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären.

Alle anfallenden Kosten wie Insertion, sonstige Werbung und der Erstellung von Angebotsunter1agen trägt der Makler.

Der Verkäufer verpflichtet sich:

Alle zum Verkauf notwendigen Angaben vollständig und richtig zu machen, benötigte Unterlagen (Pläne, Baubeschreibungen, ect.) zur Verfügung zu stellen und Besichtigungen für o.g. Objekt im angemessenen Umfang zu ermöglichen.

Der Verkäufer ist verpflichtet, bis 3 Monate nach Ablauf des erteilten Maklerauftrages, Name und Anschrift des Käufers zu nennen, damit wir diesen mit den von uns nachgewiesenen Kunden vergleichen können.

Auf wiederholte Befragung erklärte der Auftraggeber, dass wesentliche, vor allem bei der Besichtigung nicht erkennbare Mängel (zB. Feuchtigkeit etc.) nicht bekannt sind.

Der Makler-Allein-Auftrag gilt für den Zeitraum vom 14. Oktober 2004 bis 31. Dezember 2004.
Wird er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um einen Monat.

Maklerprovision

Der Auftraggeber verpflichtet sich, dem Makler ein Erfolgshonorar in Höhe von 3,48% (incl. gesetzlicher MwSt) aus dem vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen, sobald der Vertrag mit einem vom Makler nachgewiesenen Interessenten zustande gekommen ist oder der Makler den Vertragsabschluß vermittelt hat.

Dem Verkäufer ist bekannt, dass dem Käufer im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 3,48% (incl. gesetzl. MwSt) vom notariellen Kaufpreis berechnet wird und dies in mündlicher Besprechung ausdrücklich vereinbart worden ist.

Der Auftrag wurde dem Verkäufer von einem Mitarbeiter der Firma xxx unterzeichnet übergeben. Daher bedürfen Änderungen dieses Auftrages der schriftlichen Zustimmung aller Parteien.

Der Verkäufer erteilt dem Makler Vollmacht zur Einsicht ins Grundbuch.

--------------------------------------------------




13.04.2005 | 19:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten will.

Sie haben vorliegend einen Mäklervertrag im Sinne des § 652 BGB abgeschlossen.

Hiernach schulden Sie die Provision, wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Maklers ein Vertrag geschlossen bzw. eine Gelegenheit zum Vertragsschluss vermittelt wird.

Der Abschluss dieses rein schuldrechtlichen Vertrages hindert Sie zunächst nicht daran, weiterhin über Ihr Grundeigentum zu verfügen und dahingehende Kaufverträge mit Dritten in Eigenregie abzuschließen.

Eine andere Frage ist dann, ob Sie bei vorliegendem Vertrag in diesem Falle die Provision trotzdem schulden oder sich aufwendungs- oder schadensersatzpflichtig machen.

Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem von Ihnen bezeichneten Vertragspassagen - wie üblich - um vom Makler vorformulierte
Vertragsbedingungen und damit um sog. AGB gehandelt hat.

Die sogenannte „Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel",nach der der Verkäufer selbst ausfindig gemachte Interessenten an den Makler verweisen muss, damit dieser praktisch ohne eigenes Zutun die vereinbarte Provision kassieren kann, ist nach gefestigter und langjähriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unzulässig und unwirksam.

Das bedeutet zunächst, dass sie grundsätzlich keineswegs vertraglich verpflichtet sind, Ihren Kaufinteressenten an den Makler weiter zu leiten, damit dieser dann durch die "Vermittlung" des Geschäfts seinen vollen Provisionsanspruch geltend machen kann.

Noch weiter geht ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen 18 U 236/99). Hiernach verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch sogar, wenn er von der besagten Klausel gebraucht macht und der Auftraggeber einen Interessenten an den Makler weiterleitet. Die Verwendung der Klausel sei nach ANsicht des Gerichts als Täuschungsversuch gegenüber dem Auftraggeber zu werten. Ein Makler habe die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit solcher Klauseln zu kennen. Setze er die Klausel trotzdem ein, verwirke er seinen Anspruch auf Provision, auch wenn er später am Vertragsschluss beteiligt ist.

Ob alle Gerichte dieser Auffassung folgen, vermag ich freilich nicht zu entscheiden. Fest steht jedenfalls, dass die vertragliche Regelung unwirksam ist, wenn es sich um einen vorgeformulierten Vertrag handelt.

Das heißt freilich nicht, dass Sie vorliegend überhaupt nichts zahlen müssen.

Den bereits vom Makler betriebenen Aufwand haben Sie zu vergüten.

Daneben ist vorliegend entscheidend, dass Sie den Makler bindend bis Dezember mit der alleinigen Vermittlung des Objekts beauftragt haben. Durch den Verkauf in Eigenregie vereiteln Sie einen Vertragsschluss mit einem potentiellen Interessenten.

Insoweit machen Sie sich nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig.
Neben Ersatz von Arbeitszeit und AUfwendungen kann der Makler hierbei die Provision jedoch nur dann als Schaden geltend machen, wenn er nachweisen kann, dass er im vereinbarten Zeitraum einen Interessenten gefunden hätte, der dem mit Ihnen vereinbarten Profil entspricht. Nur in diesem Falle kann er also den vollen Mäklerlohn verlangen.

Eine Kündigung des Vertrages wäre daher angezeigt, um potentielle Schadensersatzansprüche daes Maklers auszuschließen.

ich hoffe, Ihnen mit dieser AAtwort weiter geholfen zu haben.

F.Sachse
Rechtsanwalt


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