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Privater Darlehensvertrag


| 27.08.2006 01:44 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Ich besitze eine Wohnung und möchte diese meinem Freund schenken. Er möchte dieses Geschenk annehmen, jedoch möchte er nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Wir haben daher vor, eine Schenkung durchzuführen, wonach ich ihm eine Geldsumme gebe, die dem jetzigen Wert der Wohnung entspricht. Sofort danach schliessen wir einen Darlehensvertrag untereinander ab, wonach ich diese Geldsumme als Darlehen zurückbekomme. Das Darlehen soll unverzinslich sein und die Darlehenshöhe soll sich am Wert der genannten Immobilie (minus Hypothek) orientieren. Beim Verkauf der Wohnung wird das Darlehen fällig, und dabei ist vertraglich festgelgt, dass die Darlehensumme dann gleich dem Nettoverkaufserlös sein soll (abzüglich der noch ausstehenden Hypothek, diese beträgt zur Zeit ca. 40% des Makrtwertes der Wohnung). Mein Freund erhält das Recht, den Verkauf der Wohnung zu verlangen. Praktisch sollen diese vertraglichen Regelungen unter uns einer Schenkung der Immobilie gleichkommen, allerdings ohne die Notwendigkeit der Grundbucheintragung. Oder könnten wir auch einen wirksamen Wohnungsschenkungsvertrag abschliessen, ohne eine Grundbucheintragung vorzunehmen? Oder dann die Eintragung einmal zu einem späteren Zeitpunkt nachholen?

Andere Frage: Wir sind in einer partnerschaftlichen Beziehung aber unverheiratet, wie hoch sind da die steuerlichen Schenkungsfreibeträge?

Die Immobilie ist ungefähr 80.000 Euro wert, also abzüglich der Hypothek wäre ein Schenkungswert von ca. 50.000 Euro anzusetzen. Falls dieser Betrag innerhalb der steuerlichen Freigrenzen liegt, muss dies dann trotzdem beim Finanzamt angezeigt werden?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

1.
Grundsätzlich sind Sie aufgrund der Vertragsfreiheit nicht gehindert, den von Ihnen beabsichtigten Darlehensvertrag mit den genannten Besonderheiten rechtsgültig mit Wirkung zwischen den Parteien abzuschließen, wobei hier noch die Rückzahlungsmodalitäten zu regeln wären.
Zu bedenken ist aber vor Allem, dass die Abrede, wonach Ihr Freund berechtigt sein soll, den Verkauf der Wohnung zu verlangen, den Zwang zur Veräußerung einer Immobilie begründet. Eine solche Vereinbarung - und somit im Zweifel der gesamte Vertrag - bedarf gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Die notarielle Form ist nur
dann hinfällig, wenn und sobald die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgt (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Alternativ zu der von Ihnen geplanten Vorgehensweise können Sie aber auch gleich die Wohnung an Ihren Freund verschenken, was sicherlich der einfachere Weg ist.

Zur Wirksamkeit dieser Schenkung ist ebenfalls die notarielle Beurkundung gemäß § 518 Abs. 1 BGB (sowie auch gemäß § 311 b Abs. 1 BGB) erforderlich.
Hierauf sollten Sie, bzw. Ihr Freund, keinesfalls verzichten. Denn ein ohne Beobachtung dieser Form gegebenes Schenkungsversprechen wird gemäß § 518 Abs. 2 BGB erst „durch die Bewirkung der versprochenen Leistung“, also mit Vollendung des Erwerbsvorgangs wirksam. Der Erwerb einer Immobilie ist wiederum gemäß § 873 Abs. 1 BGB erst mit der Eintragung in das Grundbuch, die Sie ja gerade vermeiden wollen, vollendet.

Im Übrigen kann die Eintragung auch zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden. In der Zwischenzeit kann Ihr Freund nicht wirksam über das Wohnungseigentum verfügen, da er insoweit nach außen hin nicht berechtigt ist. Aufgrund eines notariellen Überlassungsvertrages erwirbt er dafür einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB, wovon er aber nicht Gebrauch machen muss.

2.
Für den unentgeltlichen Erwerb gelten für unverheiratete Partner steuerrechtlich keine besonderen Bestimmungen. Nach § 16 Abs. 1 ErbStG gilt für Ihren Freund ein Freibetrag von € 51.200, wenn er der Steuerklasse I angehört, in Höhe von € 10.300, wenn er der Steuerklasse II angehört und € 5.200 bei Steuerklasse III.

Da es sich bei der Schenkung unabhängig von den Freibeträgen um einen steuerpflichtigen Vorgang handelt (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), ist diese auch bei dem Finanzamt anzuzeigen.


Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben, bitte benutzen Sie andernfalls die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.08.2006 | 05:00

Ich habe eine weitergehende Frage zu dem abgehandelten Thema. Falls wir im Darlehensvertrag unter Rückzahlungsmodalitäten vereinbaren, dass es keinen spezifischen Rückzahlungszeitpunkt geben soll, sondern vollständige Rückzahlung entweder nur dann erfolgen soll, wenn eine bestimmte Immobilie verkauft wird oder nur dann, wenn der Darlehensgeber unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist den Kredit kündigt und somit die gesamte Rückzahlung dann 3 Monate später fällig wird, wäre dies ein wirksamer Darlehensvertrag?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2006 | 20:16

Sehr geehrte Ratsuchende,

die von Ihnen beabsichtigte Regelung hinsichtlich der Kündigung wird vom Gesetzgeber ausdrücklich gebilligt, denn in § 488 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB ist bei Darlehensverträgen mit unbestimmter Laufzeit die Fälligkeit der Rückzahlung von einer vorherigen Kündigung des Darlehens mit dreimonatiger Frist abhängig. Allerdings ist zu beachten, dass bei einem unverzinslichen Darlehen gemäß § 488 Abs. 3 Satz 3 BGB die Kündigung seitens des Darlehensnehmers auch fristlos erfolgen kann, wenn insoweit nichts Abweichendes vereinbart ist.

Ebenso ist es zulässig, die Fälligkeit der Rückzahlung daneben auch von dem Eintritt bestimmter Ereignisse abhängig zu machen, wie z.B. dem Verkauf der Immobilie (aufschiebende Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB), oder den Darlehensvertrag selbst unter auflösender Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) abzuschließen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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