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Private Wohnnutzung im Aussenbereich, Entprivilegierung

23.10.2014 20:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Eine Nutzungsänderung führt in der Regel (von wenigen Ausnahmen abgesehen) zur einem Entfallen des Bestandsschutzes.

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mutter und ich besitzen und bewohnen in Niedersachsen ein Wohnhaus mit angebauter Scheune ( Wirtschaftsgebäude ). Baujahr des Objektes: 1788. Mein 1957 verstorbener Urgroßvater betrieb hier wohl Landwirtschaft. Der Großvater starb als junger Mann 1929. Mein Vater übernahm das Objekt 1957 (Grundbucheintrag ). Mein Vater hat nie Landwirtschaft im Haupt- oder Nebengewerbe betrieben. Er starb 1995. Zu diesem Zeitpunkt betrug die Grundstücksgröße ca. 10000 qm und beträgt sie nach wie vor.
Er ging einer regulären Beschäftigung nach. Das Grundstück wurde z.T. als Nutzgarten genutzt. Er war nie Landwirt und betrieb nie Landwirtschaft!
Teile des Wohnhauses wurden nach 1945 an Kriegsflüchtlinge über mehr als 10 Jahre vermietet.
Das Grundstück liegt heute innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes.
Die Wasserversorgung erfolgt über einen eigenen Brunnen. Darüber hinaus gibt es eine abgenommene Kleinkläranlage. Die Zuwegung ist durch einen Privatweg, der in einen Gemeindeweg mündet, gesichert.
Das Haus wird seit Jahrzehnten ausschließlich zum Wohnen genutzt.
Nun fordert die Bauaufsicht einen Bauantrag wegen nicht angezeigter Nutzungsänderung zum privaten Wohnen im Aussenbereich. Eine sogenannte Entprivilegierung nach heutigem Recht.
Ich gehe davon aus, dass das Haus mit Scheune im Jahr 1788 dem damaligen Recht entsprechend genehmigt wurde. Unterlagen hierüber gibt es nicht.

Meine Fragen:
Ist die Nutzungsänderung vor 1960 heute noch genehmigungspflichtig?
Kann hier nicht von Bestandsschutz ausgegangen werden?
Gibt es diesbezügliche Urteile, die auf meine Situation anwendbar sind?
Wie kann ich beweisen, dass mein Vater nie Landwirtschaft betrieben hat?

Für Ihre Antwort danke ich im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Eine Nutzungsänderung und deren Genehmigungsbedürftigkeit kommt hier durchaus in Betracht, wobei aber eine gewisse "Erheblichkeitsschwelle" überschritten sein muss - im Einzelnen:

Die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen bedürfen der Genehmigung (Baugenehmigung), soweit insbesondere kein genehmigungsfreies Vorhaben privilegiert wäre.

Letzteres kann ich hier nicht erkennen.

Ob eine Nutzungsänderung schon 1960 - davor oder danach - vorlag, spielt nach heutigem Recht keine Rolle, wenn man einmal von der Möglichkeit eines Bestandsschutzes absieht, dazu gleich.

Die Behörde könnte hier leider also noch in der Tat dagegen vorgehen, da Abriss-, Unterlassungs- bzw. Beseitigungsverfügungen jederzeit möglich sind, solange kein Bestandsschutz möglich ist (dazu wie gesagt gleich).

Das Recht der Behörde unterliegt keiner Verjährung.

Dies bedeutet, dass eine Baubehörde auch nach 30 Jahren noch den Abriss/Beseitigung eines ohne Genehmigung errichteten Gebäudes/baulichen Anlage bzw. wie bei einer in der Vergangenheit liegenden Nutzungsänderung verlangen kann.

Es geht hier aber nur soweit, als eine baurechtswidriger Zustand vorliegt.

Ein Wechsel von Landwirtschaft zu reinen Wohnzwecken stellt jedoch eine Nutzungsänderung dar.

2.
Bestandsschutz gibt es hier aller Voraussicht nach nicht.

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießen sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung:
Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer.
Zu Ihrem Fall: die reine behördliche Duldung bzw. deren Nichteinschreiten reicht für einen (Bestands-)Schutz nicht aus.

Es scheidet also Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derart geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Vor allem ist aber folgendes gegeben: Zudem liegt ja eben die Nutzungsänderung vor, was die baugenehmigungsrechtliche Situation geändert hat.

Das schließt meines Erachtens allein schon einen Bestandsschutz aus.

3.
Urteile dazu habe ich im Rahmen dieser Erstberatung und der diesbezüglichen Recherche nicht finden können, die eine Änderung zu Ihren Gunsten herbeiführen können - im Gegenteil, leider sprechen verschiedene Urteil bei Vorliegen einer Nutzungsänderung gegen einen Bestandsschutz:

- BVerwG, Az: 4 C 83.77, Entscheidung v. 23.01.1981;

- BVerwG, Az.: 4 C 21.85, Entscheidung v. 25.03.1988;

- BVerwG, Az: 4 C 4.01, Entscheidung v. 11.04.2002;

4.
Die Beweisführung obliegt Ihnen und dürfte leider sehe schwer bis unmöglich sein.

Entscheidend ist jedoch, so meine ich, vielmehr folgender Umstand: Ihr 1957 verstorbener Urgroßvater betrieb hier wohl Landwirtschaft - das führt zur Nutzungsänderung.

Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es z. B. wie hier einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt; dazugehörige Wohngebäude sind gleichfalls bevorrechtigt, aber Sie müssen der Landwirtschaft dienen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2014 | 21:52

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre umfängliche Antwort.
Leider entspricht Ihre Antwort den Informationen, die ich bisher selbst in Erfahrung gebracht habe.
Ihrer Ansicht nach ist es demzufolge unerheblich, dass die Nutzungsänderung vor Inkrafttreten des BauGB erfolgte?
Also war eine Nutzungsänderung auch vor 1960 genehmigungspflichtig?
Wäre das nicht der Fall, läge m.E. keine Nutzungsänderung vor, weil genehmigungsfrei.


Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2014 | 09:18

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Da habe ich einige Zweifel, ob dieser zeitlicher Umstand weiterhilft - leider.

"Jedoch können die vor Inkrafttreten der Bayerischen Bauordnung bzw. des Bundesbaugesetzes (BBauG) getätigten Nutzungen – selbst sie wenn sie genehmigungsfrei gewesen wären – keinen Bestandsschutz für die heutige Nutzung als Autowerkstatt begründen.", vgl. z. B. VG München, Az: M 8 K 10.4157, Urteil vom 28.02.2011.

Dieses müsste jedoch in einem längerem Rechtsgutachten geklärt werden, welches alle Einzelfallumstände berücksichtigt. Dieses kann die vorliegende Erstberatung leider nicht zu Genüge leisten.

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Nach meiner ersten Einschätzung sieht es aber eher schlecht aus, zu meinem Bedauern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

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