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Private Nutzung von Geschäftsräumen


| 08.09.2007 17:05 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht




Diese Frage richte ich an einen Fachanwalt für das Steuerrecht:


Guten Tag,

für folgende Fallschilderung wird die günstigste Lösung gesucht:

Ein Einzelunternehmer (Single) hat Anfang 2007 ein Einfamilienhaus mit 35 Prozent gewerblicher Nutzung erstellen lassen. Insgesamt handelt es sich um drei in den Bauplänen ausgewiesenen Büroräume. Die Hauserstellungskosten wurden somit zum ausgewiesenen Anteil betrieblich veranlagt und nach bereits erfolgter Umsatzsteuersonderprüfung durch das Finanzamt anerkannt.

Etwa vier Monate nach Bezug des Hauses lernt er eine alleinstehende Mutter mit Kind kennen die seine Partnerin wird. Es ist nun beabsichtigt, daß seine Partnerin mit Kind zu ihm zieht und einen der drei als Büroraum ausgewiesenen Räume (auf zunächst unbestimmte Zeit) als Kinderzimmer zu nutzen.

Die mögliche Änderung der prozentualen Aufteilung aller Räume (und damit verbundenen erheblichen Erstellungskosten) wird als die denkbar ungünstigste Lösung angesehen, da ein Wegfall eines Büros sehr erhebliche Veränderungen der prozentualen Aufteilung der Kosten zur Folge hätte. Zudem kann bei einer jungen Partnerschaft noch nicht abgesehen werden, ob die Nutzungsänderung der Räume als endgültig anzusehen ist.

Frage:
Kann der Einzelunternehmer der Partnerin den Raum vermieten?
Wenn ja, sind Besonderheiten zu beachten? Wie kann der Mietzins festgelegt werden? Andere Lösungsvorschläge?

Gerne erwarte ich Ihre Rechtsberatung.

Freundliche Grüße,
Wellenreiter
Sehr geehrter Fragesteller,

der - anteilige - Vorsteuerabzug hinsichtlich der Baukosten pp. hat zur Voraussetzung, dass der entsprechende Gebäudeteil entweder von einem eigenen Unternehmen genutzt wird, das umsatzsteuerbare Umsätze erzielt, oder aber - vereinfacht gesagt - an ein solches Unternehmen vermietet bzw. verpachtet wird.

Wenn Sie einen Büroraum nun privat nutzen würden, würde dies, wie Sie selbst zutreffend schreiben, zur Folge haben, dass in Höhe des hierauf entfallenden Anteils der Vorsteuerabzug korrigiert werden müsste.

Eine Vermietung an Ihre Partnerin würde dieses Problem allerdings auch nicht lösen, da eine Vermietung zu Wohnzwecken gerade nicht umsatzsteuerpflichtig ist und hierbei auch nicht - anders als bei der Vermietung an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen - zur Umsatzsteuer optiert werden kann.

Wenn Sie den Vorsteuerabzug also nicht teilweise verlieren wollen, bleibt Ihnen also nur die Möglichkeit, den Büroraum weiterhin unternehmerisch zu nutzen. Sie sollten daher prüfen, ob es - im Vergleich zu der sonst vorzunehmenden Vorsteuerkorrektur - für Sie nicht günstiger ist, entweder ein Kinderzimmer in einem anderen, nicht unternehmerisch genutzten Gebäudeteil einzurichten oder anzubauen oder aber insgesamt eine andere Wohnung zu beziehen und die zu kleine Wohnung in Ihrem Haus zu vermieten.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht

Nachfrage vom Fragesteller 10.10.2007 | 12:29

vielen Dank für Ihre Ausführungen, ich möchte noch etwas nachfragen:

Es handelt sich um ein EFH mit anteiliger gewerblicher Nutzung, es ist nur eine Wohneinheit, daher kann ein Auszug nicht in Betracht kommen. Auch ist ein Anbau nicht möglich und ein anderer Raum der als KZ genutzt werden könnte, existiert nicht.

Rückfrage:
Wenn ich den betreffenden Raum -auf dem Papier- an ein Unternehmen vermiete, kann ich die Höhe des Mietzinses frei festlegen? Wenn der Raum für zB. 20,- Euro Mietzins pro Monat als "Büro" vermietet wird kann dies vom Finanzamt beanstandet werden? Kann das Finanzamt ggf. anläßlich einer Prüfung Zutritt zu einem ggf. vermieteten Raum verlangen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2007 | 09:33

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie den Raum "auf dem Papier" vermieten, um Ihre Zwecke zu erreichen, unterhalten wir uns über eine Steuerhinterziehung.
Und das FA kann auch die Nutzung des Raums vor Ort überprüfen, notfalls im Rahmen einer (Fahndungs-)Prüfung.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht

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