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Privatdarlehen, Grundschuld, Zwangsvollstreckung

16.06.2014 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Guten Tag,
grundsätzlich geht es um ein Privatdarlehen aus 2004, dass mit einer Grundschuld ebenfalls aus 2004 besichert wurde, in 2012 geerbt wurde und nun in 2014 eingetrieben werden soll.

Kurz die Fakten:
Anfang 2004:
1. Privatdarlehen von Herrn Müller über 50 T€ an die Firma XY mit 5 % Zinsen p.a.; Fälligkeit der Rückzahlung per 31.08.2004 festgelegt (bis heute aber nicht zurückgezahlt); monatlich kündbar; ein explizer Sicherungsvertrag liegt nicht vor, im Privatdarlehensvertrag steht nur, dass das Darlehen mit der Grundschuld besichert ist. Frage an den RA: Wie ist das Fehlen eines expliziten Sicherungsvertrags zu bewerten? Kann der Bezug zur Grundschuld im Darlehensvertrag als implizierter Sicherungsvertrag zu verstehen sein?
2. Besicherung des Darlehens durch Bestellung einer Grundschuld beim Notar Meier über 50 T€ auf ein Wohnungseigentumsrecht des Geschäftsführers (GF) Weber der Firma XY (Schwiegersohn von Hr. Müller) samt dinglicher und persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung
2008:
Schriftliche Schuldübernahmeerklärung des GF, dass er persönlich in das Darlehen eintritt und die Firma XY vollständig entlastet (Verabredung zur Aufsetzung eines neuen Darlehenvertrages, jedoch nie durchgeführt)
2012:
Tod des Herrn Müller, Vermachung der Darlehensforderung an seine Enkelin Frau Schmidt (notariell mit den Erben per Vertrag geregelt)
2014:
Abtretung der Grundschuld samt Zinsen (Bescheinigung des zuständigen Amtgerichts liegt vor) an Frau Schmidt

Bis heute:
Die Firma XY zahlt monatlich 5 % Zinsen (keine Tilgung), bis 2012 an Hr. Müller, seitdem an Frau Schmidt.


Wir (Frau Schmidt) wollen nun folgendermaßen vorgehen, um die Darlehensumme einzutreiben. Frage an den RA: Können Sie die Schritte so bestätigen oder muss ich zusätzlich etwas beachten?

1. Schritt Kündigung des Darlehens
Eigentlich wäre das Darlehen am 31.08.2004 fällig gewesen, da der Schuldner (Firma XY) aber bis heute Zinsen (aber keine Tilgung) darauf zahlt, würde ich sagen, hier liegt „konkludentes Handeln" vor und das Darlehen kann als „unbefristed" angesehen werden (eine Verjährung liegt aus unserer Sicht also nicht vor). Wir würden das Darlehen somit nun per Fax und Einwurfeinschreiben (sowohl an die Firma XY als auch an den GF Weber) nun Ende Juni per 31.07.2014 kündigen. Die 50 T€ wären dann unserer Meinung nach am 31.07.2014 fällig. Frage an den RA: Sehen Sie das auch so?

2. Schritt Anforderung vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldsurkunde beim Notar
Mit dem Beleg der Grundbuchabtretung würden wir nun beim Notar Meier eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde anfordern (bis jetzt liegt nur eine Abschrift der Urkunde vor). Da die Grundschuld im Jahr 2004 bestellt wurde, sollte hier unserer Meinung nach doch die Kündigungsfrist des neuen § 1193 von 6 Monaten nicht ziehen und die Vollstreckungsklausel müsste durch den Notar sofort und unabhängig von der Kündigung des Darlehens bzw. der Ablauf der Frist von 6 Monaten (d.h. es benötigt keiner "qualifizierten Vollstreckungsklausel") erteilt werden. Frage an den RA: Sehen Sie das auch so?

3. Schritt Zustellung einer Abschrift der vollstreckbaren Ausfertigung an Herrn Weber per GV

4. Schritt Vollstreckung
Angenommen der Schuldner Weber hat den Betrag von 50 T€ per 31.07.2014 nicht gezahlt und die Abschrift der Klausel wäre ihm bis zum 17.07.2014 durch den GV zugestellt worden, würden wir dann am 01.08.2014 die Vollstreckung in sein Vermögen einleiten können. Frage an den RA: Sehen Sie das auch so? Kann ich die Beauftragung des GV zur Zustellung und Vollstreckung nach 2-wöchiger Wartefrist in einem Auftrag zusammenfügen?

Weitere Fragen an den RA: Die Schuldübernahmeerllärung aus 2008 hat doch eigentlich keine Bedeutung für den Fall, oder? Das originäre Darlehen an die Firma XY war doch bereits mit der Grundschuld auf das Eigentum des GF Weber, nicht der Firma, besichert. Bis heute zahlt auch die Fima die Zinsen.
Würde ich die Grundschuld eintreiben ohne Kündigung des Darlehens (was ja m.M. nach wegen der sofortigen Vollstreckbarkeit ohne Kündigungsfrist möglich wäre, könnte der Schuldner gegenklagen, z.B. weil die Grundsschuld über den Darlehensvertrag an das Darlehen geknüpft ist (implizierter Sicherungsvertrag), richtig?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1)
Ein Sicherungsvertrag hat die Aufgabe, die abstrakte Sicherheit der Grundschuld mit der gesicherten Schuld zu verknüpfen und damit eine quasi-Akzessorietät herzustellen. Dies kann, muss aber nicht über ein separates Formular erfolgen. Sofern die Grundschuld in dem Darlehensvertrag ausreichend konkret bezeichnet wurde, ist dies in Ordnung.

Hinsichtlich des Darlehensverhältnisses ist in der Tat von einem konkludenten Vertragsschluss auszugehen, wobei das Darlehen b.a.w. gewährt wird, d.h. zu seiner Fälligkeit der Kündigung bedarf. Die von Ihnen genannten Termine sind korrekt.

Zu 2)
Die Relevanz des § 1193 BGB ist nicht bekannt, da Sie zur Fälligkeit der Grundschuld keine Angaben gemacht haben. Sollte diese sofort fällig sein, gilt in der Tat noch § 1193 BGB a.F., vgl. Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB. § 1193 BGB betrifft jedoch die Fälligkeit der Grundschuld, nicht die Erteilung oder Änderung der Vollstreckungsklausel. Diese kann auch nach aktuellem Recht jederzeit und ohne Sperrfrist erteilt werden.
Die Beantragung einer vollstreckbaren Ausfertigung ist mit Kosten verbunden und für den Fall, dass das Darlehen per 31.07.2014 zurückgezahlt wird, wohl auch entbehrlich. Es ist daher zu empfehlen, mit der Beantragung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist des Darlehens zu warten.

Zu 3)
Von einer Zustellung des Titels vor dem 31.07.2014 ist abzuraten. Da die Forderung noch nicht zur Rückzahlung fällig ist, kann der Schuldner gegen die Titelzustellung als Akt der Zwangsvollstreckung Rechtsmittel einlegen. Mit der Zustellung ist daher zwingend bis zum 01.08.2014 als Datum des Verzugbeginns zu warten.

Zu 4)
Mit der Zwangsvollstreckung kann frühestens zwei Wochen nach Zustellung des Titels begonnen werden. Da der Zwangsvollstreckung die Zustellung zwingend vorausgehen muss, können beide Maßnahmen nicht verbunden werden.
Im Übrigen ist für die Zwangsvollstreckung in Immobilien das Amtsgericht zuständig, nicht dagegen der Gerichtsvollzieher.

Zusatzfrage:
Wie bereits ausgeführt, ist die Grundschuld derart an das Darlehen gekoppelt, als über die Grundschuld erst nach Fälligkeit und Nichtzahlung des Darlehensbetrages vollstreckt werden darf. Nach dem Wesen der Grundschuld kann aus dieser zwar jederzeit die Vollstreckung betrieben werden; um diesen Vorteil des Grundschuldgläubigers auszugleichen, hat jedoch die Rechtsprechung das Erfordernis der bereits von Ihnen angesprochenen Sicherungsvereinbarung geschaffen. Daher ist zwar eine jederzeitige Vollstreckung aus der Grundschuld möglich, aber nicht zulässig.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2014 | 10:24

Sehr geehrter Herr Henning,

vielen Dank für die Antwort. Nur zur Klarstellung:

In der Urkunde steht "Die Grundschuld ist fällig",damit können wir dann nach dem 31.07.2014, falls Darlehen dann nicht zurückgezahlt, die vollstreckbare Ausfertigung anfordern (Frage: dann zu unseren oder zu Kosten des Schuldners?), dann eine Abschrift per GV zustellen und nach 2 Wochen vollstrecken. Da der Schuldner eigentlich genug "anderes Vermögen" besitzen sollte, würdem wir gerne erst in das persönliche Vermögen vollstrecken bevor wir eine Zwangsversteigerung betreiben. Durch die in der Grundschuld geregelte "persönliche Haftung mit Zwangvollstreckungsunterwerfung" wäre dies doch möglich, oder? Diese Vollstreckung würde doch über den GV laufen, richtig? Daher meine Frage mit nur einem Auftrag an den GV (erst Zustellung und dann nach 2 Wochen Beginn Vollstreckung in das Vermögen).

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2014 | 10:41

Hallo

und vielen Dank für die Ergänzung. Dass die Fälligkeitsklausel wie von Ihnen zitiert lautet, hatte ich schon vermutet, da das vor dem Risikobegrenzungsgesetz der Standard war (daher auch die Gesetzesänderung).

Die vollstreckbare Ausfertigung können Sie jederzeit anfordern. Allerdings würden die damit verbundenen Kosten zu Ihren Lasten gehen; diese könnten Sie zwar ggf. ggü. dem Darlehensnehmer geltend machen, aber es bliebe bei Ihrer Vorleistungspflicht. Daher mein Rat, die vA erst dann anzufordern, wenn Sie sie benötigen.

Dem GV muss dann die vollstreckbare Ausfertigung zur Zustellung übergeben, keine Abschrift. Der GV stellt nur Titel zu, und die vA stellt einen solchen Titel dar.

Aufgrund des persönlichen Titels können Sie in der Tat auch in anderes Vermögen des Darlehensnehmers vollstrecken. Soweit es sich hierbei um bewegliche Habe handelt, ist der GV für die Vollstreckung zuständig. Dabei ist die von Ihnen genannte Frist korrekt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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