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Praxisraum (Sprachtherapie) in Wohngebäude im Außenbereich

31.08.2015 16:02 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Außenbereich, Hundepension und private Pferdehaltung; Bauvoranfrage auch für logopädische Praxis

Guten Tag,
wir haben vor, ein Objekt in Niedersachsen zu kaufen (Wohnhaus, Stall, Scheune, Grundstück insg. ca 1 ha ), welches z. Zt. als Hundepension geführt wird. Der Hof liegt im Außenbereich und wurde ursprünglich landwirtschaftlich genutzt. Für die Hundepension hat die jetzige Besitzerin im ehemaligen Stall diverse Umbauten vorgenommen, damit die Ausübungen dieses Gewerbes genehmigt werden konnte. Das Wohngebäude ist davon nicht betroffen. Wir werden die Hundepension nicht fortführen, sondern Stall und Scheune für eine private Pferdehaltung nutzen. Ich möchte jedoch im Wohngebäude folgende Umbauten vornehmen lassen, damit ich dort meine logopädische Praxis einrichten kann. Geplanter Umfang: 1 Therapieraum ca 20 qm, 1 Warteraum ca 14 qm,Toilette.
Notwendige Umbaumaßnahmen: Öffnung eines bestehenden Fensters nach unten und dort Einbau einer Außentür, Abschluss zum privaten Wohnbereich durch eine Zwischenwand.
Wir haben eine Bauvoranfrage gestellt, der Bescheid kann jedoch bis zu zwei Monate auf sich warten lassen. Da wir gerne wissen möchten, ob der Kauf für uns in Frage kommt, möchten ich Sie um eine rechtliche Einschätzung bitten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das wird leider schwer bis eher gesagt unmöglich werden, hier das zu realisieren:

Denn es gilt nach § 35 BauGB - Bauen im Außenbereich -
„(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

1.
einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt [m räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs],
[…]

4.
wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, […]

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden [sind also zu genehmigen], wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist."

Der Außenbereich ist aber eben grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten und nur ausnahmsweise zulässig, wofür - s. o. - gewisse, mitunter strenge Voraussetzungen gegeben sein müssen - dazugehörige Wohngebäude sind bevorrechtigt, aber sie müssen der Landwirtschaft dienen.

Andere gewerbliche Nutzungen scheiden ganz grundsätzlich aus, weil diese im Außenbereich nicht bevorrechtigt sind.

Auch nicht jede Pferdehaltung ist als Landwirtschaft zu qualifizieren und nicht jede Pferdehaltung rechtfertigt Bauvorhaben im Außenbereich.

S. dazu für NRW:
www.landwirtschaftskammer.de/landwirtschaft/tierproduktion/pferdehaltung/bauen/pferde-baurecht.htm

und

Grundsätze zur planungsrechtlichen Beurteilung von Bauvorhaben im Außenbereich
- Außenbereichserlass -

Von daher halte ich das Vorhaben leider für eher schlecht realisierbar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2015 | 21:20

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
ich glaube, dass Sie mich nicht richtig verstanden haben. Ich will überhaupt nicht neu bauen, sondern einen kleinen Teil des Wohnhauses für eine logopädische Praxis nutzen, indem ich eine zusätzliche Außentür einbauen lasse.Dies betrifft insgesamt 40 von 238 qm Wohnfläche. Um die Pferde geht es überhaupt nicht, ich weiß auch, dass private Pferdehaltung keine Landwirtschaft im Sinne des Gesetzgebers ist.
Außerdem liegt der Hof wie ich geschrieben hatte in Niedersachsen und nicht in NRW. Für die bisher gegebene Antwort bin ich nicht bereit 66 € zu bezahlen, da sie an meiner Frage vorbei geht. Vielleicht können Sie nachbessern.
"Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden..." - was bedeutet das? "... wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist" -M.E. ist eine logopädische Praxis ein "sonstiges Vorhaben", die öffentlichen Belange werden nicht beeinträchtigt, jedenfalls deutlich weniger als vorher von der Hundepension (z.B. Verkehrsaufkommen, Lautstärke) und die Erschließung ist bereits vollzogen, da das Wohngebäude ja seit Jahrzehnten existiert und nicht verändert wird.
Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2015 | 22:46

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten (ich bedaure, dass ich Ihnen bisher nur teilweise weiterhelfen konnte, was ich gerne berichtigen möchte):

Das macht leider keinen Unterschied, ob Sie bauen oder eine bestehende Baunutzung kaufen, die zudem dann geändert werden würde.

Die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen bedürfen jeweils der Baugenehmigung.

Das ist in allen Bundesländern gleich.

Entschuldigen Sie bitte den Fehler in Bezug auf das Bundesland (bei Ihrem Namen wurde darunter eine Stadt in NRW angezeigt - was nur Sie und ich sehen können; zur Vermeidung von anwaltlicher Interessenkollisionen, was mich zu dieser Annahme verleitet hatte).

Das Problem ist ja leider gerade, dass Wohnhausnutzungen nur in Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Nutzung gewährt werden kann.

"Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist".

Hiernach können sonstige Vorhaben im Außenbereich nur sehr begrenzt zugelassen werden.

Reine Wohnhausnutzungen mit (Neben-)Gewerben zählen grundsätzlich nicht dazu, sondern eher nur Nebenanlagen wie Garagen oder andere untergeordnete Gebäude.

Erfahrungsgemäß wird dieses wirklich nur sehr selten zugelassen.

Das wollte ich Ihnen nur mitteilen.

Deshalb würde ich NUR kaufen, wenn die Bauvoranfrage und ein Baugenehmigungs- bzw. änderungsantrag positiv beschieden würde..

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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