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Plötzliche Zwangssicherungshypothek im Grundbuch

17.03.2012 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Guten Tag,
im September 2011 habe ich ein Neubau incl. Grundstück notariell erworben. Im Kaufvertrag war nichts von einer Zwangssicherungshypothek die Rede. Auch wurde im Kaufvertrag vereinbart "Sämtliche im Grundbuch in Abteilung III eingetragenen Belastungen werden im Zuge der Abwicklung dieses Kaufvertrags gelöscht, soweit bei ihrer Bestellung der Käufer nicht mitgewird hat".

Der Kaufpreis wurde Zug um Zug nach Fertigstellung des Hauses bezahlt. Seit Januar ist das Haus fertig und der Kaufpreis ist vollständig bezahlt.

Nun erhalte ich vor ein paar Tagen Post vom Notar der schreibt, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt sei. Jedoch schreibt er auch, dass eine Zwangssicherungshypothek über 101.053,64 EUR eingetragen ist. Von der Eintragung wußte ich bisher gar nichts. Weiter schreibt der Notar, dass die Gläubiger angeschrieben hat eine entsprechende Löschungsbewilligung zu erteilen. (zur Info: es handelt sich um eine letztrangige Zwangssicherungshypothek).

Nun die Frage(n):
- Was passiert, wenn sich der Gläubiger weigert die Löschungsbewilligung zu erteilen? Habe ich hier irgendwelche Rechte? Muss ich einen Anwalt einschalten?
- Ist es rechtens, dass ich nie über die Zwangssicherungshypothek informiert wurde?

Noch zur Info. Ich habe den Bauträger auch gefragt, ob er die Schulden bereits bezahtl hatte. Er sagte nein, habe aber eine Ratenvereinbarung mit dem Gläubiger geschlossen.

Vielen Dank für eure Antworten

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


Soweit Sie im Notarvertrag Regelungen über die Löschung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Belastungen getroffen haben ist das von Ihnen vorgeschlagene Vorgehen, Erteilung einer Löschungsbewilligung zu fordern, richtig.

Die Löschung selbst kann nämlich nur vom Grundbuchamt vorgenommen werden, wenn die Löschungsvoraussetzungen vorliegen, daher können Sie nicht unmittelbar die Löschung von Ihrem Vertragspartner, bzw. von dessen Gläubiger verlangen.

Dies vorangestellt komme ich zur Beantwortung Ihrer Fragen:

1. Was passiert, wenn sich der Gläubiger weigert die Löschungsbewilligung zu erteilen?

Weigert sich der Gläubiger Ihres Vertragspartners die Löschungsbewilligung zu erteilen, etwa weil Ihr Vertragspartner keine anderen Sicherheiten hat und seine Schulden noch nicht vollständig begleichen konnte, so liegt eine Pflichtverletzung Ihres Vertragspartners vor. Diesem ist es dann nämlich nicht möglich, seine vertraglich übernommene Verpflichtung „Löschung der Zwangssicherungshypothek" durch Vorlage einer Löschungsbewilligung vornehmen zu lassen.

Regelmäßig erfolgt die Eintragung einer solchen Hypothek, wenn ein Titel erwirkt wurde, dessen Vollstreckung abgesichert werden soll. Ihr Vertragspartner hatte daher keinen Einfluss auf die Eintragung. Diese erfolgt vielmehr auf einem beim Grundbuchamt zu stellenden Antrag des Gläubigers hin.


Denkbar ist auch, dass die bestehenden Schulden mit dem von Ihnen zu entrichtenden Kaufpreis beglichen werden sollen. Daher wäre es interessant zu erfahren, ob schon die Auszahlung an Ihren Vertragspartner erfolgte, oder ob der von Ihnen zu entrichtende Betrag bisher noch beim Notar hinterlegt wurde.


Liegt das Geld noch beim Notar, so dann von dort aus die Befriedigung des Gläubigers erfolgen, der unmittelbar nach Begleichung der Schulden die entsprechende Freigabeerklärung erteilen wird.


Wurde das Geld schon an Ihren Vertragspartner ausgezahlt ist es an diesem, entweder den Gläubiger mit einer Einmalzahlung zu befriedigen und diesen dadurch zur Erteilung der Freigabeerklärung zu bewegen, oder bei der Ihnen mitgeteilten Ratenzahlungsvereinbarung zu bleiben, dem Gläubiger aber eine andere Sicherheit anzubieten und ihn dadurch zur Abgabe der Freigabeerklärung zu bewegen.


2. Habe ich hier irgendwelche Rechte?

Ihnen stehen die mit Ihrem Vertragspartner vertraglich vereinbarten Rechte zu. Diese können Sie gegen Ihren Vertragspartner durchsetzen.

Entsprechend ihrer vertraglichen Vereinbarung haben Sie Anspruch gegen Ihren Vertragspartner auf Vorlage einer Freigabeerklärung seines Gläubigers. Ihnen wurde vertraglich durch entsprechende Vereinbarung die Übereignung lastenfreien Eigentums zugesichert. Übereignung des Grundstücks in entsprechendem Zustand können Sie verlangen.

Da das Grundstück von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht liegt ein Mangel vor. Dessen Beseitigung (Vorlage einer Freigabeerklärung) Sie verlangen können. Schlägt dies fehl, haben Sie Mängelrechte.

In Betracht kommen in Ihrem Fall Minderung und Schadensersatz also auf Geld gerichtete Ansprüche gegen Ihren Vertragspartner in Form einer Reduzierung des Kaufpreises in Höhe des Betrages in dem die Sicherungshypothek noch valutiert.

Sofern Sie diesen Betrag schon gezahlt haben, können Sie das Geld in entsprechender Höhe zurück verlangen (zuzüglich der von Ihrem Vertragspartner entsprechend der vertraglichen Regelung zu tragenden Löschungskosten). Sodann wäre es möglich die Schulden zu begleichen und die Hypothek zu löschen.

Letztlich unternimmt der Notar aber nichts anderes, indem er - wie Ihnen mitgeteilt - vom Gläubiger Ihres Vertragspartners die entsprechende Freigabeerklärung verlangt.

Insbesondere wenn das Geld noch auf dem Notaranderkonto liegt wird es ohne größere Probleme möglich sein die Erklärung gegen entsprechende Auszahlung zu erwirken.

Sicherheitshalber sollten Sie nochmals beim Notar nachfragen, welche Frist er für die Abgabe der Freigabeerklärung gesetzt hat und zwar unabhängig davon ob Sie an den Notar oder direkt an den Bauträger ausgezahlt haben.

Bei einer Direktauszahlung verkompliziert sich die Situation dadurch, dass Sie das Insolvenzrisiko Ihres Vertragspartner mittragen. Sollte dieser also bei der von ihm vereinbarten Ratenzahlung bleiben wollen, so sollen Sie ihn dazu anhalten, für eine andere Sicherheit zu sorgen.


3. Muss ich einen Anwalt einschalten?

Zunächst einmal war es richtig, sich hier vorab zu erkundigen.

Ein weiteres Vorgehen durch einen Anwalt – also etwa durch anwaltliches Aufforderungsschreiben gegenüber Ihrem Vertragspartner halte ich dann für notwendig, wenn es dem Notar nicht gelingt die Freigabeerklärung zu erwirken.

Hat Ihre Notar keinen Erfolg, sollten Sie die Einschaltung eines Anwalts insbesondere dann in Erwägung ziehen, wenn sich Ihr Vertragspartner weigert auf Erteilung einer Freigabeerklärung hinzuwirken, oder versucht Sie bis zum St. Nimmerleinstag zu vertrösten.

Zunächst halte ich es für sinnvoll in enger Abstimmung mit dem Notar - bzw. nach Erfolglosigkeit des notariellen Vorgehens - Ihrem Vertragspartner eine Frist zur Herbeiführung des vertraglich vereinbarten Grundstückszustands zu setzen.

Nach Ablauf der von Ihnen gesetzten Frist käme dann ein anwaltiches Vorgehen und notfalls eine gerichtliche Geltendmachung Ihrer Ansprüche in Betracht. Voraussetzung wäre allerdings - wie gesagt - ein fruchtloser Fristablauf, bzw. eine eindeutige Weigerung Ihres Vertragspartners.

Sodann haen Sie Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises in Höhe der noch valutierendne Belastung und auf Ersatz des durch die nicht vertragsgerechte Übereignung Ihres Grundstücks Innen entstandenen Schadens.


4. Ist es rechtens, dass ich nie über die Zwangssicherungshypothek informiert wurde?

Eine Information erfolgt regelmäßig durch Einsichtnahme in das Grundbuch. Diese übernimmt üblicherweise der Notar und im Notarvertrag wird dann – wie in Ihrem Fall geschehen - eine Vereinbarung über die Belastung und die weitere Verfahrensweise getroffen.

Zu beachten ist ferner, dass es sich in Ihrem Fall um eine Zwangssicherungshypothek handelt. Diese wird auf Antrag beim Grundbuchamt eingetragen, in Ihrem Fall auf Betreiben des Gläubigers Ihres Vertragspartners.

Demensprechend erfolgt keine Information des Erwerbers also an Sie. Vor allem wenn die Eintragung zwischen dem Abschluss des Vertrages, also dem Datum Ihres Termins beim Notar und der Übereignung des Grundstückst – vollständige Kaufpreiszahlung und Vorliegen der weiteren Eigentumsumschreibungsvoraussetzungen – erfolgt kommt es zu einem Informationsdefizit, weil ja nicht laufend neue Grundbuchauszüge eingeholt werden.

Da in der Zwischenzeit auf die Eintragung allein der Gläubiger Ihres Vertragspartners Einfluss hatte brauchte dieser Sie nicht über das Vorgehen gegen Ihren Vertragspartner zu informieren.

Sie können allerdings Herausgaber der Buchposition gemäß § 888 BGB und nach § 812 BGB verlangen, wenn die Eintragung der Sicherungshypothek erst nach der Eintragung Ihrer Vormerkung erfolgte, z.B. auf Grund einer einstweiligen Verfügung.

Haben Sie das Grundstück infolge Ihrer Vormerkung vorher erworben, so gilt das Prioritätsprinzip. Ihnen gegenüber ist die Eintragung der Sicherungshypothek also dann unwirksam, wenn die Eintragung erst erfolge, nachdem Sie Ihre Vormerkung im Grundbuch eingetragen hatten. Es würde sich dann, infolge Ihrer vertraglichen Vereinbarung, um eine Belastung mit einem vormerkungswiedrigen Fremdrecht handeln.

Handelt es sich bei Ihnen um einen solchen Fall der Zwischeneintragung haben Sie Anspruch auf Löscuhung der eingetragenen Zwangssicherungshypothek.

Im Übrigen gitl: Ihrerseits bestand - auf Basis des schon geschlossenen Vertrags - ein rechtliches Interesse an der Einsichtnahme ins Grundbuch. Von diesem hätten sie vor jeder Geldzahlung Gebrauch machen können, um sich über aktuelle Belastungen zu vergewissern.

Um konkrete Angaben zu Ihrem Fall machen zu können bräuchte ich weitere Informationen, insbesondere konkretere Daten.

Falls noch Unklarheiten bestehen, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragefunktion. Bestenfalls übersenden Sie mir den von Ihnen geschlossenen notariellen Kaufvertrag mit allen Anlagen und einen aktuellen Grundbuchauszug in die Kanzlei - insbesondere wenn es Ihrem Notar nicht gelingen sollte die Freigabeerklärung zu erhalten.



Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2012 | 18:10

Sehr geehrter Herr Koerentz,

Sie schreiben:
"Haben Sie das Grundstück infolge Ihrer Vormerkung vorher erworben, so gilt das Prioritätsprinzip. Ihnen gegenüber ist die Eintragung der Sicherungshypothek also dann unwirksam, wenn die Eintragung erst erfolge, nachdem Sie Ihre Vormerkung im Grundbuch eingetragen hatten. Es würde sich dann, infolge Ihrer vertraglichen Vereinbarung, um eine Belastung mit einem vormerkungswiedrigen Fremdrecht handeln.
Handelt es sich bei Ihnen um einen solchen Fall der Zwischeneintragung haben Sie Anspruch auf Löscuhung der eingetragenen Zwangssicherungshypothek."

In der Tat erfolgte meine Eintragung der Vormerkung vor der Eintragung der Sicherungshypothek (Die Zwangssicherungshypothek wurde im Dezember eingetragen, die Vormerkung erfolgt Ende November). Die Vormerkung wurde auf grund dieser Tatsache auch im Grundbuch stehen gelassen und ist im Rang vor der Sicherungshypothek. Heißt das nun, dass ich das Recht auf Löschung der Zwangssicherungshypothek habe? D.h. auch ggf dem Gläubiger?

Noch eine Frage habe ich falls der schlimmste Fall eintritt und der Gläubiger der Löschung nicht zustimmt und mein Vertragspartner, sprich Bauträger involvent geht. Was habe ich dann im schlimmsten Fall zu befürchten? Kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung durchführen oder mit dieser drohen? Müßte ich dann für die 100T EUR aufkommen? Der Kaufpreis wurde auch schon vollständig an den Bauträger ausbezahlt.

Wir machen uns doch etwas Sorgen...

Wir freuen uns auf Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen,
Mario Wonisch

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2012 | 20:06

Da Ihre Vormerkung zeitlich vor der Sicherungshypothek eingetragen wurde, ist die Eintragung Ihnen gegenüber relativ unwirksam. D.h. Sie können unmittelbar vom Gläubiger Zustimmung zur Löschung verlangen. Verweigert der Gläubiger die Zustimmung, also die Löschungsbewilligung, können Sie Ihren entsprechenden Anspruch gemäß § 888 BGB unmittelbar gegenüber dem Gläubiger durchsetzen. Dieser wird dann zur Abgabe der Erklärung verurteilt. Weigert er sich weiter, so wird die Erklärung durch das Urteil ersetzt und die Grundbuchberichtigung auf der Basis der rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts durchgeführt. Spätestens nachdem ein entsprechendes Urteil vorliegt, wird das Grundbuchamt im Wege der Zwangsvollstreckung dieser Entscheidung zu Ihren Gunsten die Hypothek löschen. Zur gerichtlichen Durchsetzung Ihres Anspruchs brauchen Sie rechtsanwaltlichen Beistand, da vor dem Landgericht Anwaltszwang herrscht.

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