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Plötzlich hatte ich eine WG


20.08.2006 21:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!

Am Anfang meines Studiums (01.04.2002) zog ich in eine 1-Zimmer-Wohnung in der ich bis heute wohne. Die Wohnung besteht aus einem Zimmer mit Toilette, Bad+Küche (in einem Raum), Abstellkammer und Diele – so ist es im Mietvertrag aufgeführt.

Bis vor kurzem kam ich mit meinen Vermietern (Rentnerehepaar, über mir im Haus lebend) sehr gut aus. Wir hatten ein gutes Vertrauensverhältnis – die Räume wurden nicht abgeschlossen.
Meine „Wohnung“ ist für meine Vermieter jederzeit zugänglich, da sie nicht abgesondert aufgebaut ist. Die Waschmaschine meiner Vermieterin steht bei mir in der Küche – das war mir beim Einzug bereits bekannt und kein Problem.

Vor ca. 7 Wochen sprach mich mein Vermieter an, ob ich etwas dagegen hätte, wenn seine Tochter für 2-3 Tage im Zimmer nebenan zu Besuch käme. Er meinte, mich würde das ja nicht weiter betreffen. Natürlich hatte ich nichts dagegen – schließlich gehörte das Zimmer nicht zu mir.. Ein paar Stunden später – ich half ihnen gerade beim Verkabeln eines Fernsehers für die WM – fragte mich auch seine Frau (Vermieterin) noch mal, ob ich was dagegen hätte. Das würde so 3-5 Tage dauern. Sie wüssten es nicht genau. Die Tochter (ca. 30 Jahre alt, 150kg) wäre psychisch krank.
Zwei Tage später hörte ich schon am Hundebellen, dass diese Tochter nun da ist. Überrascht bemerkte ich, dass eines meiner zwei Waschbecken plötzlich in Beschlag genommen wurde. Aber es kam noch besser. Das Geräusch der Toilettenspülung erinnerte mich ab sofort tagsüber im Stundentakt daran, dass meine Toilette nun eine Gemeinschaftstoilette geworden ist. Auch die Dusche wurde jeden Morgen mitbenutzt. Mein Einverständnis dazu wurde nie eingeholt.

Dass meine Vermieter mal Besuch hatten war nicht das erste Mal, allerdings noch nie mit dieser Dreistigkeit. Ich wartete also zähneknirschend diese paar Tage ab, flüchtete übers Wochenende zu meiner Freundin und stellte nach einer Woche fest, dass diese Tochter noch immer mit mir eine WG bildet.
Es verging noch mal eine Woche – nichts änderte sich, außer dass mein zweites Waschbecken immer schmutziger aussah, weil es nicht geputzt wurde, dass plötzlich auch anderes Duschgel und Shampoo in meiner Dusche seinen festen Platz fanden und dass die Toilette immer verklebter aussah – weil auch sie seit dem „Einzug“ nicht mehr geputzt wurde.
Jeden zweiten Tag war zusätzlich der Partner dieser Tochter zu Besuch und quasi ein weiteres WG-Mitglied. An den Wochenenden benutzte er natürlich auch meine Dusche mit – die Toilette sowieso.

Als sich auch nach der dritten Woche nichts änderte, warf ich meine fristgerechte Kündigung in den Briefkasten – langfristig wollte ich mir seit Ende des Studiums sowieso was anderes suchen, was meine Vermieter auch wissen. In der Kündigung stand die Bitte auf Verzicht meiner sanitären Anlagen.
Es vergingen zwei Tage ohne Änderung und Reaktion.
Dann kam wieder mein Vermieter in einem rauen Ton und zitterndem Gesicht auf mich zu und machte mir unmissverständlich klar, dass er an der Situation nichts ändern wird und könne, weil seien Tochter krank sei und keine Treppen laufen kann (sie hielt sich tatsächlich fast ausschließlich in ihrem Zimmer, Bad oder Toilette auf). Das sei zu gefährlich. Wenn es mir nicht passt, könne ich sofort gehen. Überhaupt versteht er nicht, warum ich mich so aufrege, sie würde mich ja nicht weiters stören.
Ich erklärte ihm in einem ruhigen Ton, dass das für mich nicht mehr tragbar und dass die angekündigte Zeit von ein paar Tagen ja nun längst überschritten sei. Es kam zu keiner Einigung. Mir wurde lediglich das „Angebot“ gemacht, dass ich doch sofort (seien Vorstellung ist, das würde in ein zwei Tagen funktionieren) gehen könne, wenn es mir nicht passt. Er wollte damit wohl sagen, dass er auf die Kündigungsfrist verzichtet.
Zusätzlich wurde mir verboten Räume abzuschließen. Mein Zimmer schloss ich nämlich seit dem Einzug der Tochter ab, da ich feststellen musste, dass mein Zimmer ohne meine Erlaubnis betreten wurde – was auch schon früher vorkam.

Nun waren sechs Wochen vergangen, als die Tochter von ihrem Partner abgeholt wurde. Da kurz zuvor die Miete fällig war und mir noch immer kein Auszugstermin genannt wurde, zog ich 50 Euro (normal 290 Euro Warmmiete) von der Miete ab.
Wenig später stand meine Vermieterin vor meiner Tür und wollte wissen, wie ich die Mietminderung begründe. Ich erklärte also noch mal, dass ich keine WG haben wollte!
Schlussendlich sehen meine Vermieter (beide) keinen Fehler ein. Sie sind der Meinung keine Grenze überschritten zu haben. Sie werfen mir vor, dass sie mich früher so sympathisch fanden und ich mich seit meiner neuen Freundin so sehr verändert hätte. Ich muss an dieser Stelle hinzufügen, dass meine Vermieter meine Freundin quasi gar nicht kennen und ich mich wohl eher wenig verändert habe. Außerdem finden sie es schändlich, in so einem Notfall einfach die Miete zu kürzen. Bei dem Notfall auch noch Geld zu verlangen. Sie stellten mich mehr oder weniger als schlechten Menschen hin. Mein Vermieter sah darin aber gar nicht so das Problem, weil er die fehlenden 50 Euro dann halt von der Kaution abziehen wollte.
Meine Vermieterin wollte außerdem, dass ich mit ihr zuvor noch darüber gesprochen hätte und ist deswegen von mir persönlich enttäuscht. Dass ich aber genauso gut erwarten kann, dass sie mich darüber informiert, wie lange diese Situation noch anhält bzw. dass es mit ihrer Tochter nicht so ablaufen wird wie angekündigt, sieht sie nicht ein.

Zum Thema Waschmaschine: mir wurde beim Einzug mündlich erlaubt die Waschmaschine meiner Vermieter (steht in meiner Küche) für 3 Euro pro Waschvorgang (reeller Wert liegt wohl eher bei 50ct) mitzubenutzen. Ich führte dafür eine Liste in die ich mich immer eintrug.
Nun sind noch 33 Waschgänge von mir nicht bezahlt worden, für die sie jetzt plötzlich nachträglich die Gebühr von 3 Euro auf 4,50 Euro erhöhen möchte. Sie begründet das mit höheren Energie- und Wasserkosten und damit, dass die das im Waschsalon ja auch verlangen würden. Sie möchte außerdem meine Wäsche ja nicht finanzieren und verbietet mir ab sofort die Mitbenutzung ihrer Waschmaschine.
Ich habe ihr erklärt wie lächerlich das sei und dass sie das ja so einfach nicht machen kann, aber das sieht sie nicht ein. Seit dem ist die Waschmaschine für mich natürlich tabu.



Nun habe ich folgende Fragen:
- Habe ich das Recht auf fristlose Kündigung oder muss ich meine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten?
- Hätte ich das Recht gehabt vorübergehend in eine Pension auszuziehen und die Kosten an meine Vermieter weiterzugeben?
- Haben meine Vermieter Vertragsbruch begangen?
- Sind meine Vermieter in irgendeiner Weise schadenersatzverpflichtet?
- Wurden durch die nicht genehmigte Mitbenutzung meiner sanitären Anlagen meine Persönlichkeitsrechte verletzt?
- Dürfen meine Vermieter einfach so ohne mein Beisein mein Zimmer betreten? Im Mietvertrag steht, dass ich dafür sorgen muss, dass die Mieträume während meiner Abwesenheit betreten werden können. Bei längerer Abwesenheit von 7 Tagen bin ich verpflichtet die Schlüssel der Wohnung an einer schnell erreichbaren Stelle, unter Benachrichtigung des Vermieters, verfügbar zu halten.
Ist das rechtlich wirksam?
- Im Mietvertrag steht, dass meine Vermieter beim Auszug 150 Euro von 520 Euro Kaution für die Endreinigung und Renovierungsarbeiten einbehalten wollen. Ist das überhaupt erlaubt?
- Ich bin nicht verpflichtet irgendwas zu renovieren, oder? Im Mietvertrag ist nichts davon angekreuzt.
- Dürfen meine Vermieter mir den Besuch meiner Freundin (auch übers Wochenende) verbieten bzw. sie sogar „rausschmeißen“?
- Was kann ich tun, wenn meine Vermieter mir nicht die volle Kaution + Zinsen (z.B. die 50 Euro von der Mietminderung) zurückbezahlen?
- Wie soll ich jetzt am Besten weiter vorgehen? Ich möchte gerne Ende dieses Monats in eine neue Wohnung ziehen. Muss ich die zwei noch ausstehenden Mieten bezahlen?

Vielen Dank für alle Antworten. Wenn möglich würden mich natürlich die zugrundeliegenden Paragraphen interessieren, damit ich mich notfalls auf diese beziehen kann.
Bei Bedarf kann ich auch gerne meinen Mietvertrag noch per E-Mail schicken.

Mit freundlichen Grüßen

Mieter, der eigentlich nur seinen Frieden möchte
Sehr geehrte(r) Fragestelle(r),

die von Ihnen aufgeworfenen Fragen beantworte ich wie folgt:

Die fristlose (außerordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter kommt u.a. dann in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter den Bezug der Wohnung oder die Nutzung der vermieteten Räume nicht ermöglicht oder sie ihm später wieder entzieht. Außerdem ist sowohl der Mieter als auch Vermieter bei grober, schuldhafter Pflichtverletzung des jeweils anderen zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.

Ihrer Schilderung nach sind sogar beide der oben genannten Gründe erfüllt. Ich sehe daher nichts, was gegen eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch Sie spräche.

Gleiches gilt für die von Ihnen beabsichtigte Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Waren Sie nämlich berechtigt, den Mietvertrag wegen Nichtgewährung des Gebrauchs oder erheblicher Pflichtverletzung des Vermieters fristlos zu kündigen, so können Sie auch den daraus entstehenden Schaden ersetzt verlangen.

Sie haben insbesondere einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie Sie stünden, wenn der Mietvertrag nicht durch die außerordentliche Kündigung beendet worden wäre.

Zu ersetzen sind u.a die Maklerprovision für die Vermittlung der neuen Wohnung, die Umzugskosten oder die Kosten für Einrichtungsgegenstände, die deshalb neu gekauft werden mussten, weil sie der alten Wohnung angepasst waren und in die neue Wohnung nicht passen (z.B. Gardinen, Einbauküche, komplettes Schlafzimmer, Fußbodenbelag). Je nach Nutzungsdauer ist aber ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen.

Auch der Unterschiedsbetrag zwischen der alten und der (teureren) neuen Miete (Mietzinsdifferenz) ist erstattungsfähig. Die Rechtsprechung geht hier von einem Zeitraum von 3 bis 4 Jahren aus, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Mietverhältnis auch schon eher beendet worden wäre. Der Mieter ist aber verpflichtet, eine vergleichbare Wohnung zu suchen. Nur wenn er eine solche Wohnung nicht findet, kann er den vollen Unterschiedsbetrag als Schadensersatz verlangen.

Die Frage, ob Sie darüber hinaus in Ihrem "Persönlichkeitsrecht" verletzt wurden, sollte dagegen nicht weiter problematisiert werden. Sie spielt letztendlich für die Entscheidung des Falles keine Rolle und bringt Ihnen auch keine rechtlichen Vorteile.

Der Vermieter ist selbstverständlich auch nicht dazu berechtigt, ohne Vorankündigung und ohne Ihre Erlaubnis die gemieteten Räumlichkeiten zu betreten. Allenfalls bei Gefahr im Verzug, also drohendem Feuer- oder Wasserschaden o.ä. Auch eine Vertragsklausel dahingehend, dass Sie dem Vermieter bei Abwesenheit generell den Zugang zur Wohnung ermöglichen müssen, ist in jedem Fall unwirksam.

Ob die Wohnung beim Auszug oder während der Nutzung zu renovieren ist, ergibt sich allein aus den vertraglichen Vereinbarungen. Ist eine derartige Vereinbarung nicht getroffen wurden, geht das zu Lasten des Vermieters. Sie brauchen sich nicht darauf verweisen zu lassen.

Auch das Verbot durch Ihren Vermieter, Besuch zu empfangen, hält keiner rechtlichen Nachprüfung stand. Dieses würde in jedem Fall einen unzulässigen Eingriff in Ihre Privatsphäre darstellen.

Für den Fall, dass Ihr Vermieter die Wahrnehmung Ihrer Rechte nicht widerspruchslos hinnimmt oder unberechtigt Gelder (Kaution) einbehält, werden Sie nicht umhinkommen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Es ist hierzu in jedem Fall zu empfehlen, Beweise für die Vorkommnisse, etwa Zeugen und Fotoaufnahmen, zu sichern. Gleiches gilt für den Nachweis des Ihnen entstehenden Schadens.

Sie sollten jetzt wie folgt vorgehen: Sobald eine neue Wohnung bezugsfertig ist, schriftlich und nachweisbar außerodentlich kündigen. Sofort nach Auszug dem Vermieter die Wohnungsschlüssel übergeben und jedwede Mietzinszahlung einstellen. Danach Ihre Ansprüche auf Kautionsauszahlung und Schadensersatz, am Besten unter Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe, durchsetzen.

Nachzulesen sind Ihre Rechte als Mieter in den §§ 535ff. BGB.

Ich bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichem Gruß


Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.08.2006 | 20:28

Vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort!

Aus Ihrer Ausführung ergeben sich für mich noch folgende neue bzw. unbeantwortet Fragen:
- Ist die Klausel mit den 150 Euro Abzug von der Kaution für Endreinigung und Renovierung wirksam?
- Ich hab ja bereits ordentlich gekündigt, kann ich jetzt noch mal nachträglich außerordentlich kündigen obwohl die Tochter bereits wieder weg ist?
- Sehe ich das richtig, dass mir meine Vermieter die 50 Euro Mietminderung von der Kaution NICHT abziehen dürfen?
- Dürfen meine Vermieter (wie bisher) nachträglich Nachzahlungen für Wasser und Strom fordern? Ich zahle WARMMiete!

Für Ihre Mühe danke ich sehr!

Mit freundlichen Grüßen

Zuversichtlicher Mieter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.08.2006 | 09:54

Eine Klausel dahingehend, daß der Vermieter pauschal 150 EUR für Endreinigung und Renovierung von der Kaution einbehalten darf, ist in jedem Fall unwirksam.

Sollte zwischenzeitlich die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Räumlichkeiten weggefallen sein, ist eine darauf gestützte außerordentliche Kündigung nicht mehr möglich.

Wenn Sie die Miete wegen Mängeln wirksam gemindert haben - was hier wohl der Fall sein dürfte - ist der Vermieter nicht dazu berechtigt, sich auf Mietzinsschulden zu berufen. Macht er es trotzdem und nimmt etwa Kürzungen bei der Kautionsrückzahlung vor, müssen Sie dieses nicht hinnehmen und sollten notfalls gerichtliche Schritte einleiten.

Sofern im Mietvertrag ein Pauschalmietzins inklusive Nebenkosten vereinbart ist, brauchen Sie sich auch nicht auf Nebenkostennachzahlungsforderungen des Vermieters einlassen. Ein solcher Anspruch besteht hier gerade nicht.

Mit freundlichem Gruß


Wundke
Rechtsanwalt

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