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Planungsfehler Neubau Garagenzufahrt DHH


22.12.2005 14:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Hallo,
ich habe im September diesen Jahres eine DHH mit einer gemauerten Einzelgarage (Größe 3 x 6 mtr Außenmaß)in NRW im Rohbau von einem Bauträger gekauft mit einem Bauvertrag, diese fertig zu stellen.
Hausgrundfläche 71 qm, Gesamtwohnfläche 150 qm, Grundstück 258 qm.
Garage ist direkt an das Haus dran gemauert.

Inzwischen ist das Haus fertig, pünktlich 4 Wochen vor off. Bauübergabe. Soweit alles bestens. Ich bin Ende November eingezogen, die Hausabnahme ist offiziell noch nicht erfolgt, der Bauträger bekommt noch die letzte Rate von mir.
Rechnung hat er auch noch nicht gestellt.

Problem ist, dass man mit dem Auto vorwärts nicht in die Garage reinkommt, da die Fläche vor der Garage zum Wenden bzw. Einschlagen des Lenkrads zu klein ist und die Zufahrt davor zu schmal (3 mtr).
Rückwärts komme ich im Moment in die Garage rein, jedoch nur, wenn ich ein Stück über das Nachbargrundstück fahre. Im Moment ist das noch kein Problem,da es sich um unbebautes Bauland handelt. Die Grundstücke werden aber innerhalb der nächsten Monate bebaut werden, sie werden bereits seit einigen Wochen angeboten zum Verkauf mit Doppelhaus drauf.

Spätestens dann, wenn die neuen Eigentümer ihr Grundstück einzäunen oder bepflanzen, kann ich nicht mehr über die Ecke drüber fahren, und komme somit mit einem normalen Mittelklasse PKW (3er-BMW Cabrio) nicht mehr in meine Garage rein.

Ich habe sofort nachdem ich es das 1.Mal ausprobieren konnte (2.Tag nach dem Umzug) in die Garage zu fahren den Bauträger über das Problem informiert. Er bestätigt mir das Problem und war auch überrascht darüber.

Die Garage ist genauso eingezeichnet auf den Bauplänen, der Bauträger hat sie entsprechend der Pläne errichten lassen und war selbst ganz erstaunt, dass man dort nicht reinkommt. Er hat es selbst versucht (mit Mercedes E Klasse) ist nicht mal rückwärts reingekommen...

Ich konnte es vorher nicht erkennen im Rohbau, da die Grundstücksgrenze nicht so klar zu erkennen war und man es auch nicht ausprobieren konnte. Die Zuwegung musste erst gepflastert werden, Boden aufgeschüttet werden für die Auffahrt und die Garage freigeräumt werden, diente ind er letzten Bauphase als Lager für Baumaterialien. Außerdem habe ich mich natürlich auch auf den Architekten verlassen.


Der Bauträger hat mit dem Architekten gesprochen. Dieser nimmt sich nichts davon an und sagt, er habe es so gezeichnet und die Stadt habe es ja so genehmigt. Damit ist er raus aus der Sache.

Theoretisch käme man mit einem sehr kleinen Auto wie z.B. Smart oder Polo in die Garage rein, ein Mittelklasseauto oder ein Kombi geht aber nicht.
Meiner Meinung nach ist es aber bei einem DHH nicht ungewöhnlich, dass die Besitzer einen Mittelklassewagen fahren. Somit würde sich der Wiederverkaufswert des Hauses extrem reduzieren.

Es ist gibt zur Zeit keine andere Möglichkeit das Auto abzustellen, also kein Carport oder offizieller Stellplatz. Außerdem möchte ich mein Auto in die Garage abstellen.

Der Bauträger hat mir jetzt ein Angebot gemacht, die Garage zu verbreitern um ca. 1,10 m. Mehr geht nicht, da wir mindestens 1 m von der Straße entfernt bleiben müssen. Das würde wahrscheinlich die Einfahrt deutlich vereinfachen. Toll ist es dann immer noch nicht, aber besser.

Die Kosten sollen sich auf 8.000 € belaufen, reine Selbstkosten des Bauträgers. Er will nichts daran verdienen. Sieht ein, dass das Mist ist, vorallem da die Garage selbst auch noch sehr schmal innen ist.

Er würde die eine Wand der Garage abreißen lassen, mit einem Eisenträger die Decke abstützen und die Decken jeweils um 1,10 m verlängern. Neue Wand mauern, klinkern, oben auf dem Dach der Garage ist ein Balkon, der müsste auch erst abgerissen werden und dann wieder neu gemacht werden. Außerdem muß der bereits fertige Gartenzaun ebenfalls verändert werden und ein neues Garagentor usw.

Die reinen Kosten mit 8.000 € scheinen mir durchaus berechtigt zu sein, ohne dass ich den genauen Kostenvoranschlag jetzt schon gesehen habe.

Frage ist, muß ich das wirklich selbst zahlen oder haftet für soetwas nicht die Versicherung des Architekten (ist das nicht ein Planungsfehler?)

Mein Vertragspartner für den Bauvertrag ist der Bauträger (Einzelunternehmer), nicht der Architekt.

Eine theoretische Alternative wäre auch noch ein Stück von dem anderen Grundstück zu kaufen (es ist die Gartenseite des neuen Grundstückes), dass will der Bauträger aber nicht, da es sich um eingemessene Baugrundstücke handelt, die er nicht zerstückeln will. Die Grundstücke sind auch nicht sehr groß ca. 270 qm.

Herzlichen Dank für eine rasche Antwort,
das Haus ist sehr schön geworden, nur das Garagenproblem trübt derzeit die Freude über die eigenen vier Wände...

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

um es vorweg zu nehmen, Sie müssen die Mehrkosten nicht zahlen.

1.)
Es ist natürlich schwierig, zu den vertraglichen Gegebenheiten rechtliche Ausführungen zu machen, wenn man das Vertragswerk nicht einsehen kann. Dueses wäre sicherlich sinnvoll, so dass es in Ihrem Fall vernünftig wäre einen Rechtsanwalt einzuschalten.

Vorbehaltlich der Einsicht in den genauen Vertragstextes geht man aber bei einem Bauträgervertrag von einem sogenannten Werkvertrag nach § 631 BGB (BGH BauR 1983, 261) auf, wonach die Vergütung erst dann fällig wird, wenn das abnahmefähige Gewerk frei von Mängeln erstellt worden ist.

2.)
Und genau dieses ist hier nicht der Fall:

Selbstverständlich gehört die Möglichkeit, mit einem "normalen" PKW eine Garage auch befahren zu können, zu den vertraglichen Verpflichtungen, die Ihr Vertragspartner, und das ist allein dann nach Ihrer Schilderung (vorbehaltlich der Einsicht in den Vertrag) allein der Bauträger. Da dieses Verpflichtung verletzt ist, haben Sie nun -sofern wiederum vertraglich keine Besonderheiten geregelt sind- die Rechte nach § 634 BGB, also

Nacherfüllung
Aufwendungsersatz, wenn Sie den Mangel selbst beseitigen
Rücktritt (komt hier aber wohl nicht in Betracht)
Schadensersatz,

und zwar dann gegen den Bauträger. Dieser könnte sich dann an den Architekten halten, was aber allein Sache des Innenverhältnis Bauträger-Architekt (der hier sicherlich haften wird) wäre.

3.)
Nun müssen Sie zunächst einmal entscheiden, was genau Sie wollen, da davon dann auch die weiteren Schritte abhängen.

Wir raten in solchen Fällen immer dazu, die Nacherfüllung zu verlangen, da Sie damit zum einen den Gewährleistungsanspruch behalten und zum anderen auch dann noch in die anderen Ansprüche wechseln können (was umgekehrt nicht möglich wäre); Sie sollten daher auf Nacherfüllung bestehen.

4.)
Dazu sollten Sie nun mit Einschreiben und Rückschein (wichtig), den Mangel nochmals ganz konkret schriftlich darlegen und den Vertragspartner auffordern, diesen Mangel innerhalb einer Frist (die bei dieser Art des Mangels vier Wochen betragen sollte) zu beseitigen. Machen Sie dabei deutlich, dass er allein Ihnen gegenüber in der Haftung steht und eine in Betracht kommende Haftung des Architekten allein das Innenverhältnis der Bauträgergesellschaft zum Architekten betrifft. Deutlcih machen sollten Sie weiter, dass das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger besteht und Sie sich allein an diesen als Ihren Vertragspartner halten werden.

Machen Sie auch deutlich, dass Sie sich an den Kosten nicht beteiligen werden und auf fristgerechte Erfüllung bestehen. Auch sollten Sie die letzte Rate (die hoffentlich die zu erwartenen Kosten erreichen wird) bis dahin zurückhalten.

5.)
Sollte innerhalb dieser Frist keine ordnungsgemässe Nacherfüllung erfolgt oder eine für Sie annehmbare Lösung getroffen worden sein, sollten Sie auf jeden Fall einen Rechtsanwalt (die Kosten wären dann unter dem Gesichtspunkt des Verzuges von Gegner zu tragen) beauftragen. Es müsste dann auch ggfs entschieden werden, ob die Mängel nicht durch einen Sachverständigen durch ein sogenanntes Beweissicherungsverfahren verbindlich festgestellt werden sollten, was dann empfehlenswert wäre, wenn der Bauträger den Mangel und seine Einstandspflicht bestreitet.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2006 | 17:45

Hallo,
vielen Dank für die Info.
Wir haben jetzt die Zufahrtsmöglichkeiten noch mal ausprobiert, mit einem Mittelklassewagen Limousine kommt man rückwärts mit einigen Vor- und Rückwärtseinschlagen in die Garage rein, ohne das fremde Grundstück zu befahren. Ist zwar knapp, geht aber.

Frage: Gibt es Normen/Vorschriften wie groß bzw. breit die Zufahrt zu einer Garage sein muß oder ist das Ermessensspielraum ?

Und hat man ein Anrecht darauf vorwärts in die Garage reinzufahren? Weil das auf keinen Fall funktioniert in meinem Fall. Der Architekt könnte sich damit rausreden, dass man ja rückwärts - wenn auch mit Mühe - reinkommt.
Danke und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2006 | 18:32

In NRW ist das Mindestmaßm der Breite in der landesrechtlichen Bauordnung mit 2,30 m festgelegt worden.

Hierauf sollten Sie sich aber nicht einlassen, da ein Mangel immer dann gegeben ist, wenn der Wert oder die Tauglichbeit beeinträchtigt ist.

Genau Letzteres ist der Fall; denn Sie brauchen sich nicht damit "abspeisen" lassen, dass die Garage zwar rückwärts, aber nicht vorwärts befahrbar ist.

Die Pflicht des Architekten -wenn dieser denn der richtige Ansprechpartner sein sollte, siehe Eingangsantwort- zur fehlerfreien Planung (die bei Ihnen offenbar nicht gegeben ist, hat das OLG Hamm mit Urteil vom 05.08.04 (Az.: 21 U 1/04) festgestellt.

Hier sollten Sie die Ansprüche durchsetzen und dazu dann den Kollegen vor Ort aufsuchen.

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