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Pflichtteilsanspruch und wahrer Wert Grundstück


| 10.02.2007 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Mein Vater verstarb im September 2006 und meine Stiefmutter war als alleinige Erbin in einem Testament bedacht, es geht jetzt hier um meinen Pflichtteil!

2001 habe ich ein Hinterlandgrundstück (nicht erschlossen, Gartenland, Wohnbebauung nicht zulässig) von meinem Vater geschenkt bekommen!!
Das Grundstück liegt in einem Bebauungsgebiet das als Gewerbegebiet ausgezeichnet ist!!
In diesem Gebiet stehen aber nur Ein,- und Mehrfamilienhäuser die durch Altbestand geschützt sind, da die Stadt erst 1974 das Bebauungsgebiet von Mischgebiet in Gewerbegebiet umgewandelt hat. Mein Vater hat 1999 ein anderes Teil des Grundstücks für 30,- DM pro m2 (Wert laut Stadt) als Gartenland an einen Nachbarn verkauft!! Wenn das Grundstück als Gewerbegebiet verkauft worden wäre, hätte es einen Preis von 60,-DM pro m2 erzielt, aber ein Gewerbebau in dieser Insellage wäre nicht möglich gewesen !!
Im Notarvertrag wurde der Wert des Grundstücks durch den Notar mit 400,- DM, dann nach Protest von mir auf einen Wert von 210,- DM beurkundet!! Auf meine Nachfrage wurde mir vom Notar gesagt, dass er den Preis von der Stadt hätte und dass die Stadt keinen kleineren Preis akzeptieren würde!! Wie kann das sein?? Damals habe ich das so akzeptiert weil ich dem Notar vertrauen geschenkt habe…
Aber jetzt heißt es vom Anwalt meiner Stiefmutter, durch die Schenkung des Grundstücks, dass mit einem angeblich so hohen Wert verschenkt wurde, wären meine Erb,- und Pflichtteilsansprüche abgegolten. Obwohl das Grundstück zur Zeit der Schenkung einen solchen Preis bei weitem nicht hatte!! Ich habe ein nicht erschlossenes Gartenlandgrundstück von meinem Vater geschenkt bekommen, dass laut des Bauamtes nicht mit einem Wohnhaus bebaut werden durfte also nur als Gartenland nutzbar war!!

1) Besteht die Möglichkeit, im nachhinein den wahren Wert des Grundstücks von der Stadt bestätigen zu lassen und damit die Schenkung auf den wahren Wert zu senken, oder ist es nur von Bedeutung was in dem Notarvertrag steht??

2) Hat mir der Notar nicht einen Schaden zugefügt, da es sich ja eindeutig um den Fehler des Notars handelt, der einen fiktiven Preis eingesetzt hat und nicht ansatzweise den wahren Wert des Grundstücks ermittelte hat?? Er ist immer von einem Baugrundstück ausgegangen, was es aber nachweislich nicht war!! Und ich habe ihn auch immer darauf hingewiesen, dass es sich nur um Gartenland handelt!!

Heute ist das Grundstück eine bebaute Fläche, weil ich durch einen langjährigen Rechtsstreit gegen die Stadt eine Baugenehmigung (Sondergenehmigung) erstritten habe!!

Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen!!
10.02.2007 | 18:34

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Gemäß § 2315 BGB hat sich der Pflichtteilsberechtigte dasjenige auf den Anteil anrechnen zu lassen, was er zu Lebzeiten des Erblassers von diesem durch Schenkung erhalten hat, sofern die Schenkung mit der Bestimmung erfolgte, dass sie auf den Pflichtteil anzurechnen ist. Zunächst müssten Sie also anhand der Schenkungsurkunde ermitteln, ob die Anrechnung von Ihrem Vater zum Zeitpunkt der Schenkung überhaupt gewollt war. Ist das nicht der Fall, wäre die Schenkung nicht anzurechnen und der Pflichtteil anhand des vorhandenen Nachlasses zum Zeitpunkt des Todes zu erreichnen.

2.Ist die Schenkung anzurechnen, gilt das Niedestwertprinzip. Das Niederstwertprinzip ist bei der Bewertung von Schenkungen an Erben und Dritte anzuwenden. Es ordnet an, dass nicht verbrauchbare Gegenstände wie etwa Grundstücke zu zwei unterschiedlichen Stichtagen bewertet werden. Der Wert der Schenkung ist sowohl für den Zeitpunkt der Vornahme der Schenkung als auch zum Tag des Erbfalls zu ermitteln. Maßgeblich für die Pflichtteilsberechnungen ist sodann der niedrigere der beiden ermittelten Werte.

3.Wichtig ist hierbei, dass der Wert, den der Gegenstand zum Zeitpunkt der Schenkung hatte, auf den Todestag indiziert wird, d.h. ein Aufschlag für eingetretenen Kaufkraftschwund stattfindet.

4.Nun zu der Frage der Bewertung zum Zeitpunkt der Schenkung: normalerweise wird bei einer Schenkung von Grundstücken vorab ein Gutachten erstellt. In Ihrem Fall ist das offenbar nicht geschehen. Wenn das Grundstück zum Zeitpunkt der Schenkung tatsächlich weniger Wert war, als in der notariellen Urkunde vermerkt, kann sich daraus eine Haftung des Notars ergeben, wenn dieser bei der Bewertung schuldhaft verhalten hat. Nach Ihrer Schilderung sind dafür Anhaltspunkte vorhanden, da Sie geschildert haben, dass das Grundstück eigentlich Gartenland war, der Notar aber von Baugrund ausgegangen ist. Jedoch müssten Sie nachweisen, dass der Notar hier von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist. Da Sie aber nun erstritten haben, dass der Grund nun anscheinend doch als Bauland eingestuft wurde, war die Einschätzung des Notars jedenfalls nicht auf den ersten Blick falsch.

5.Eine weitere Problematik ist die Verjährung von Ansprüchen gegen den Notar. Dazu folgender Leitsatz des Bundesgerichtshofs: Haftet der Notar wegen einer von ihm verschuldeten unklaren Vertragsgestaltung, so beginnt die Verjährung grundsätzlich mit Kenntnis vom Schaden und von der Person des Ersatzpflichtigen. Dafür reicht es im allgemeinen aus, wenn der Geschädigte auf der Grundlage der ihm bekannten Tatsachen zumindest eine aussichtsreiche, wenn auch nicht risikolose Feststellungsklage erheben kann (BGHZ 102, 246, 248).

6.Da Sie nun Bauland erstritten haben, ist der Grund voraussichtlich mehr wert, als zum Zeitpunkt der Schenkung ermittelt. Um Schadensersatzansprüche gegen den Notar prüfen zu können, müsste also zunächst der gesamte Sachverhalt ermittelt werden. Sollte sich danach ein Verschulden des Notars ergeben, muss geprüft werden, ab wann Ihnen die Kenntnis des Fehlers angerechnet wird und wie sich danach die Verjährung berechnet.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2007 | 17:01

Hallo Frau Heussen,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen!!

Eine Nachfrage bitte:

Das Grundstück befindet sich auch heute noch in einem Gewerbegebiet, durch meine Klage habe ich nur eine Sonderbaugenehmigung wegen Insellage bekommen!! Habe ich keine Chance den wahren Wert durch die Stadt (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) klären zu lassen, wie gesagt das Grundstück damals (nicht erschlossen, Gartenland, Wohnbebauung nicht zulässig) ist heute zwar bebaut aber es liegt noch immer im Gewerbegebiet und hätte ich nicht bis ende 2005 einen Bauantrag gestellt, wäre es Gartenland (Gewerbegebiet) geblieben und eine Bebauung wäre wieder nicht mehr möglich gewesen. Selbst zum heutigen Zeitpunkt, wäre das Grundstück in dieser Lage, wenn es sich um Wohnbauland handeln würde, laut Gutachterausschuss, nicht so viel Wert wie es in diesem Notarvertrag steht!!

Wichtig: Kann sich der gegnerische Anwalt nur auf Grund des Notarvertrages, auf den viel zu hohen falschen Grundstückswert berufen obwohl das Grundstück zu keiner Zeit einen solchen Wert hatte!!

Wie gesagt mein Vater hatte 1999 selber ein Teil seiner Grundstücks für 30,-DM verkauft und das nachdem er beim Grundstücksamt nachgefragt hat!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2007 | 18:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach Ihrer Schilderung besteht durchaus eine Chance auf Neubewertung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Schenkung. Wie die Erfolgsaussichten sind, kann ich nur beantworten, wenn der gesamte Sachverhalt ermittelt ist. Das ist im Rahmen dieses Forums und der wenigen Informationen nicht möglich. Es sieht so aus, als wäre die Bewertung falsch vorgenommen worden. Jedoch hat nun auch die Gegenseite Argumente, warum die Bewertung richtig war (Sondergenehmigung).

Der Notarvertrag gibt eine gute Grundlage, auf die sich der gegn. Ra stützen kann. Sie müssen nun mit Hilfe unserer Kanzlei oder eines Kollegen Ihre Chancen prüfen lassen und dann die entsprechenden Maßnahmen ergreifen.

Gerne vertreten wir Sie in dieser Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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