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Pflichtteilanspruch der 1. Tochter nach Gemeinschaftshauskauf mit 2. Tochter

| 09.08.2014 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Zusammenfassung: Jeder Teilhaber an einer Gemeinschaft kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Mangels einvernehmlicher Einigung erfolgt dann die Teilung in Natur bzw. die Zwangsversteigerung. Im Erbfall tritt die Erbengemeinschaft an die Stelle des Erblassers und kann ebenfalls Aufhebung begehren.

1977: Vater verstorben (beidseitiges Testament war vorhanden)
Erben: Ehefrau und 2 Kinder (ich selbst eines dieser Kinder)
Ich war damals 17 und meine Schwester 12 Jahre.

Bis zum heutigen Tage nie einen Anspruch auf den Pflichteil gemacht - wollte, dass meine Mutter dieses Geld fuer Ihr eigenes Leben in Anspruch nimmt (mein Vater hatte fuer damalige Zeiten ein gutes Vermoegen hinterlassen).

1979 hat meine Mutter fuer DM 266.000 ein Haus gekauft (mit dem Vermoegen des verstorbenen Mannes)
2002 wurde dieses Haus fuer 225.00 Euro verkauft

Meine Mutter hat 1984 wieder geheiratet.

2002: neues Haus gekauft Preis 588,000 Euro im Gemeinschaftskauf (meine Eltern bezogen das ca. 200 m2 grosse Obergeschoss, das aber nicht separat im Grundbuch eingetragen wurde, diese Wohnung also leider nicht verkauft werden kann) mit meiner Schwester und deren Ehemann und Kindern. Meine Mutter (nicht ihr Ehemann) hat 255,000 Euro fuer diesen Gemeinschaftskauf ohne Kredit also bar bezahlt und ist ALLEIN im Grundbuch eingetragen.

2007: Das Zusammenleben funktioniert nicht und meine Eltern ziehen aus (absolut nicht deren verschulden) und wohnen nun zur Miete.

Meine Mutter und deren Ehemann haben mehrmals mit meiner Schwester und deren Mann diskutiert dieses grosse Haus zu verkaufen, damit meine Mutter jetzt noch wenigstens einen Teil ihrer Investition wiederbekommt. Mein Schwager und meine Schwester weigern sich, weil es ihnen ja gut geht. Der Immobilienmarkt ist hier im Augenblick gut und laut Maklerin koennte man einen guten Verkaufspreis erzielen.

FRAGE 1: Koennte meine Mutter irgendwie einen Kauf erzwingen?

Mein Stiefvater bekommt nur eine kleine Rente und sie koennten nun das Geld (Anteil ihrer Investition) gut gebrauchen. Meine Mutter ist fast 80 und hat sonst kein Einkommen.

FRAGE 2: Sollte meine Mutter versterben (ich bin in ihrem Testament als Erbin aufgefuehrt, ebenso ihr Mann) kann ich und/oder mein Stiefvater einen Verkauf des Hauses erzwingen um auf die Auszahlung meines/unseres Pflichtteils zu bestehen?

Wenn Sie nur eine Frage beantworten wollen BITTE FRAGE 2.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragensteller!

1) Eventuelle Pflichtteilsansprüche aus dem Erbvorgang Ihres Vaters (1977) stehen Ihnen und Ihrer Schwester nicht mehr zu. Diese sind mittlerweile verjährt.

2) Der Eigentümer des Grundstücks und des dazugehörigen Hauses kann damit machen, was er will. Insbesondere kann er Verfügungen vornehmen, also Übertragungen (Verkauf an Dritte), Beschwerungen (Hypotheken und Grundschuld) und Inhaltsveränderungen. Vorliegend ist nur fraglich, ob Ihrer Mutter das Alleineigentum an dem Grundstück zusteht. Gemäß § 891 Abs. 1 BGB gilt die gesetzliche Vermutung, dass Ihrer Mutter das Alleineigentum an dem Grundstück zusteht. Im Außenverhältnis könnte Ihre Mutter das Grundstück also alleine verkaufen und übereignen.

Der tatsächlichen Rechtslage entsprechend dürfte das gemeinschaftliche Grundstück mit dem Gebäude jedoch in Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) gekauft worden sein. Entsprechend der Investition dürfe Ihrer Mutter daher knapp unter der Hälfte, Ihrer Schwester etwas knapp über der Hälfte an dem Grundstück zustehen. Über den Anteil der Mutter kann diese alleine verfügen, § 747 Satz 1 BGB.

Regelmäßig wird sich im anteiligen Verkauf jedoch nur ein geringer Kaufpreis erzielen lassen. Wer will schon ein ideelles halbes Haus (nicht die Obergeschosswohnung, sondern nur eine gedachte Hälfte) erwerben, wenn die andere Hälfte einem Dritten gehört?

Vorzugswürdig ist daher die Aufhebung der Gemeinschaft nach § 749 Abs. 1 BGB und anschließender Teilung in Natur (§ 752 BGB), wobei dieses nur Sinn macht, wenn in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden würde. Sinnlos ist die Teilung nach Bruchteilen. Teilung durch Verkauf (§ 753 BGB) wäre ebenfalls eine Möglichkeit, wobei die Verkaufserlöse in der dann durchzuführenden Zwangsversteigerung geringer sind, als dieses bei einem freihändigen Verkauf möglich wäre. Gegebenenfalls motiviert aber die Schwester bereits das aufgezeigte Szenario, doch einer wirtschaftlicheren Lösung zuzustimmen, statt das Grundstück in einer Zwangsversteigerung zu verramschen.

3) Wenn Ihre Mutter verstirbt, haben die Erben (Sie und Stiefvater) die selben Rechte, wie zuvor Ihre Mutter. Sie treten komplett in die Rechtsposition Ihrer Mutter ein. Im Ergebnis bestünde die Gemeinschaft an dem Haus dann zu einem aus Ihrer Schwester und zum anderen aus der aus Ihnen und Ihrem Stiefvater bestehenden Erbengemeinschaft. Ebenso wie Ihre Mutter kann auch die Erbengemeinschaft die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Eine Teilung in Natur oder Zwangsversteigerung wären die Folge. Natürlich können sich auch alle Beteiligte einvernehmlich auf einen freihändigen Verkauf einigen, wenn alle einverstanden sind.

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2014 | 14:53

Klarstellung: das Haus wurde im Gemeinschaftskauf erworben (die Wohnung meiner Eltern also nicht separat im Grundbuch eingetragen).

Mein Stiefvater hat zudem einen Kredit mit 70,000 Euro aufgenommen was auch in den Erwerb des Hauses floss womit meinen Eltern die Mehrheit gehoert (325,000 von 588,000 Gesamtpreis).

Ist es richtig, dass meine Eltern also auf einen Verkauf BESTEHEN koennen und man nicht auf die Einwilling meiner Schwester und deren Mann angewiesen ist (das Verhaeltnis beider Parteien ist total zerstritten)?

Herzlichen Dank fuer die schnelle Antwort gestern!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2014 | 16:16

Sie sollten zunächst unter vorlage sämtlicher Vertrags- und Erwerbsurkunden von einem Anwalt vor Ort klären lassen, wer überhaupt alles Eigentümer von dem Grundstück geworden ist. Wenn es mehr als eine Person ist, wie diese Personen zu einander stehen. Zu beidem gibt es verschiedene Möglichkeiten der rechtlichen Gestaltung. Alleineigentum, Bruchteilseigentum oder Gesamthandsgemeinschaft. Entscheidend ist die damalige vertragliche Vereinbarung. Auch wenn nicht ausdrücklich darüber gesprochen worden wurde, wird stillschweigend irgendwas vereinbart sein.

Die Rechtsfolgen hängen entscheidend davon ab, welche Art von "Gemeischaft" zwischen Mutter, Schwester und wer weiß auch immer vorliegt. Erst wenn der erste Schritt geklärt ist, läßt sich der zweite (eigenständiger Verkauf, Verkauf des Bruchteils, Aufhebung der Gemeinschaft) sicher bestimmen.

In meinen gestrigen Ausführungen bin ich von einer Gesamthandsgemeinschaft ausgegangen, da bei einer Bruchteilsgemeinschaft regelmäßig auch im Grundbuch die entsprechenden Bruchteile eingetragen sind. Diese Einschätzung muss jedoch erst anhand der ursprünglichen Vereinbarungen geprüft werden. Bei der Gesamthandsgemeinschaft habe besteht ein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft, die dann (nach ggf. gerichtlicher Zustimmungsersetzung im Klageweg) in einer Teilung in Natur oder Zwangsversteigerung endet. Ein freihändiger Verkauf allein durch die Mutter oder ggf. deren Erben ist gerade nicht möglich. Es besteht nur ein Anspruch auf Aufhebung.

Ergänzung vom Anwalt 10.08.2014 | 16:26

Vielleicht doch noch mal etwas einfacher runtergebrochen, damit Sie es auch als juristischer Laie verstehen:

Sie müssen auf jeden Fall zum Anwalt, weil Sie das alleine nicht hinbekommen werden. Sie bringen zum Termin alle Unterlagen (notarieller Kaufvertrag, Zahlungsnachweis, ggf. Vereinbarungen zwischen Mutter und Schwester, Grundbuchauszug, Nachweise über die laufenden Kosten) mit. Dann wird erstmal geprüft, was für eine Art von "Gemeinschaft" vorliegt.

Wenn dann wahrscheinlich Gesamthandsgemeinschaft rauskommt, wird Anwalt für Mutter gegenüber der Schwester und ggf. anderen Beteiligten die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und die Zustimmung für die Teilung in Natur bzw. Zwangsvollstreckung erwirken (sofern aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten keine einvernehmliche Lösung gefunden wird). Bei fehlender Zustimmung muss vor Gericht auf Ersetzung der Zustimmung durch Gerichtsurteil geklagt werden.

Bewertung des Fragestellers 11.08.2014 | 12:44

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 11.08.2014 5/5,0
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